Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 21/13907

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me FOIRIEN Copies certifiées conformes délivrées le: à Me ZEITOUN ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL N° MINUTE : Assignation du : 28 octobre 2021 JUGEMENT rendu le 23 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [Y] [B] Monsieur [E] [N] [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [I] [T] [Adresse 4] [Localité 6] représentés par Maître Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1026 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet MABILLE [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008 Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier, DÉBATS A l’audience du 17 novembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort _____________________________________ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [Y] [B] est propriétaire des lots n°25 et 58 du bâtiment C/D au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6]. M. [I] [T] est propriétaire du lot n°57 au sein du bâtiment A/B et du lot n°9 au sein du bâtiment C du même immeuble. M. [E] [N] est quant à lui propriétaire des lots n°23, 24, 46 et 52 au sein du bâtiment B. Une assemblée générale s'est tenue le 31 août 2021, lors de laquelle a notamment été soumise au vote des copropriétaires une résolution n°3 relative à la vente de la loge de la concierge et une résolution n°4 relative à la création d’un nouveau lot de copropriété issu de l’ancienne loge, ainsi que la modification en conséquence de l’état descriptif de division. M. [I] [T] a voté contre ces résolutions, tandis que M. [Y] [B] et M. [E] [N] n’ont pas pris part au vote. Par exploit d'huissier signifié le 28 octobre 2021, M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir l'annulation des décisions n°3 et 4 de l'assemblée générale du 31 août 2021. * * * Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] demandent au tribunal de : Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL - annuler les résolutions n°3 et 4 adoptées lors de l’Assemblée Générale extraordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 31 août 2021 ; - dispenser M. [Y] [B], M. [I] [T] et [E] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le CABINET MABILLE, MAVILLE IMMOBILIER, à verser à M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le CABINET MABILLE, MAVILLE IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant l'appel. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2022 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] demande au tribunal de : - déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet MABILLE recevable et bien fondé en ses écritures, et en conséquence : - débouter M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] de leurs demandes fins et prétentions ; - condamner solidairement M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 6] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. * * * Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 17 novembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du même jour. La décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2024, puis au 23 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur la demande en annulation de résolutions d'assemblée générale Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions 3 et 4 de l’assemblée générale du 31 août 2021, considérant que dès lors que la vente de la loge affectée au service de conciergerie ou de gardiennage porte atteinte à la destination de l’immeuble, la règle de l’unanimité de l’article 26 s’imposait, d’autant que le service est prévu au règlement de copropriété et confère un droit acquis au bénéfice de tous les copropriétaires. Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL Ils font également valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la résolution n°3 autorisant la vente de la loge de conciergerie fait suite à une résolution antérieure autorisant la suppression du poste de concierge ; que la circonstance que le poste de concierge est vacant depuis plusieurs années est inopérante ; que la loge de concierge figure au rang des parties communes à tous les copropriétaires, et que la décision autorisant sa vente porte donc atteinte à la destination de l’immeuble ; qu’en outre, les résolutions n°3 et 4 privent définitivement la copropriété du service de conciergerie ; que le syndicat des copropriétaires n’a présenté aucune solution de remplacement au service de conciergerie ; que le règlement de copropriété stipule donc clairement que le concierge ou le gardien est responsable de l'entretien des parties communes, des boîtes à ordures et d'une façon générale du nettoyage de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires, en défense, fait valoir : - que le règlement de copropriété évoque de façon ponctuelle et accessoire dans le chapitre dédié à la description des parties communes une loge de concierge, ce qui ne saurait faire opposition à la vente de cette loge à la majorité de l’article 26 ; que le règlement donne donc au syndic une totale liberté dans la gestion du nettoyage et de l’entretien de l’immeuble ; que le règlement évoque « tout préposé » et n’impose pas la présence d’une concierge qui logerait sur place et à qui serait confiée une liste de missions précisément définies, de sorte que sa suppression ne modifie pas la destination de l’immeuble. - que l’entretien général de l’immeuble peut être effectué par une personne extérieure, puisque le règlement de copropriété distingue bien la concierge de la personne qui sera préposée à l’entretien général de l’immeuble ; que depuis 2019, c’est la société Bourdin qui s’occupe de la gestion des ordures ménagères et de l’entretien, du nettoyage et du balayage des parties communes ; que les décisions visant à supprimer le poste de concierge et aliéner le logement qui lui est affecté doivent être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée, la loi n’imposant pas de lier ces deux décisions. * Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions n°3 et 4 de l'assemblée générale du 31 août 2021 et font valoir deux moyens principaux : une erreur quant à la majorité applicable et un abus de majorité. Les résolutions dont l'annulation est demandée ont été adoptées par les copropriétaires à la majorité de l'article 25. Elles sont ci-après reproduites : « troisième résolution : vente de la loge. L’assemblée générale décide d’autoriser la vente de la loge pour un prix net pour la copropriété qui ne pourra être inférieur à 400 000 euros et autorise le syndic à signer l’acte de vente. Délégation est donnée au conseil syndical pour arrêter le choix des agents immobiliers auxquels pourront être confiés, en tant que de besoin, des mandats de vente. Le syndic est habilité à signer ce ou ces mandats de vente. Votre contre : 27/1000 tantièmes [T] (27) Votent pour : 524/1000 tantièmes L’assemblée générale : Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL - constate que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représenté ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires - procède, conformément à l’article 26, immédiatement à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 25. Personne ne s’abstient, Votent contre 27/1000 tantièmes [T] (27) Votent pour : 524/1000 tantièmes Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 Quatrième résolution : dans l’hypothèse où la résolution 3 serait adoptée-création d’un nouveau lot issu des parties communes de l’ancienne loge et modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété. Préalablement à la vente, il est indispensable de procéder à la création d’un nouveau lot issu des parties communes et à la modification du descriptif de division du règlement de copropriété. L’assemblée générale décide de procéder à la création d’un lot qui sera issu des parties communes de l’ancienne loge et de modifier en conséquent l’état descriptif de division du règlement de copropriété. A cette fin délégation est donnée au conseil syndical pour arrêter le choix d’un géomètre expert d’un notaire et valider le projet du nouvel état descriptif de division qui lui sera soumis. Habilitation est également donnée au syndic pour signer tous les actes afférents et faire procéder à la publication de ces derniers à la conservation des hypothèques. Un budget de 6.000 euros est prévu piu financer les frais de géomètre et de notaire. Personne ne s’abstient Votent contre 27/1000 tantièmes [T] (27) Votent pour : 524/1000 tantièmes Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ». - Sur la majorité applicable Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d) ainsi que la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. « Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL Il appartient donc en l’espèce aux demandeurs de démontrer en quoi la partie commune dont l’aliénation est projetée est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Celle-ci s’entend de l’usage affecté à l’immeuble et est définie par le règlement de copropriété en considération de la nature de l’immeuble, de son implantation, de ses éléments d’équipement, de ses services collectifs mais également par toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires susceptibles d’en modifier l’économie. Il ne peut ainsi être valablement soutenu par les demandeurs, qui n'indiquent d'ailleurs pas quelle serait la destination de leur immeuble, que le simple fait de vendre une partie commune porte nécessairement atteinte à cette destination. Il leur appartient en effet, à partir des éléments de fait sus-listés définissant la destination de l'immeuble, de rapporter la preuve que la vente de la loge de concierge la modifierait, in concreto et non de manière abstraite. De même, ils soutiennent à tort que le fait que la loge de concierge soit une partie commune engendrerait ipso facto un droit acquis à un service de conciergerie. A la lecture du règlement de copropriété et notamment son article relatif à la désignation de l’immeuble, ce dernier est qualifié de « maison de rapport ». Il n'y figure pas de clause d'habitation bourgeoise, et des photographies produites par le syndicat des copropriétaires révèlent que l'immeuble est de standing moyen. Par ailleurs, la loge de la concierge est qualifiée de partie commune. Contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, aucune disposition du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] ne détermine de façon claire les services offerts aux copropriétaires au titre du gardiennage de l’immeuble, ce dernier prévoyant que « le syndic veillera au parfait entretien et de propreté des lieux communs (…) et fera assurer le service des poubelles, leur entretien et leur remplacement. A cet effet, il emploiera tous moyens conformes aux usages locaux, paiera à tout préposé au service de nettoyage ». Ainsi, le règlement de copropriété ne prévoit aucune prestation particulière qui devraient être effectuée spécifiquement par un service de conciergerie, de sorte qu’il n’existe aucun droit acquis au bénéfice des copropriétaires. De la même manière, l’article 9 du règlement de copropriété évoque « les frais d’entretien (…) nécessaires à l’entretien général de l’immeuble et les salaires de la personne qui sera proposé à cet entretien et de la concierge ». Il ressort donc du texte même du règlement de copropriété que l’entretien de l’immeuble n’est pas exclusivement affecté au service d’un concierge, de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas tenue de voter une résolution supprimant ce service préalablement à la vente de la loge, puisque le règlement de copropriété ne l’impose pas. Par ailleurs, il est établi et non contesté que le poste de concierge est vacant depuis plusieurs années, et que les copropriétaires ont mis en place un service de substitution équivalent aux services prévus par le règlement de copropriété, à savoir la société Bourdin en charge de la gestion des ordures ménagères, ainsi que de l’entretien et du nettoyage des parties communes. Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/13907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVNQL Les demandeurs ne démontrent donc pas en quoi la cession de la loge porterait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, de sorte que la double majorité exigée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante. Ils seront ainsi déboutés de leur demande en annulation des résolutions 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2021. - Sur l’abus de majorité Les demandeurs sollicitent également l’annulation des résolutions n°3 et 4 en invoquant un abus de majorité, au motif que la fixation du prix de vente de la loge à hauteur de 400 000 euros contreviendrait à l’intérêt collectif des copropriétaires. Ils font ainsi valoir qu’une seule estimation a été présentée aux copropriétaires afin d’évaluer la valeur de la loge ; qu'alors que le règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] impose à tout immeuble en copropriété de posséder un lieu de stockage des déchets ménagers, et que le règlement de copropriété à sa page 24 prévoit une stipulation en ce sens, l’immeuble situé au [Adresse 1] est dénué d’une telle installation ; qu’ainsi, la vente de la loge bloque ipso facto toute évolution des parties communes de l’immeuble permettant de rendre l’immeuble plus conforme, non seulement aux dispositions réglementaires applicables aux immeubles en copropriété dans la ville de [Localité 5], mais aussi à son propre règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réplique que le prix de vente de la loge a été fixé en fonction de l’estimation immobilière réalisée par une agence indépendante ; que les copropriétaires étaient libres de proposer une autre évaluation ; que les demandeurs ne démontrent pas que le prix de 400 000 euros est sous-évalué. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci, c'est-à-dire de démontrer que chacune des délibérations critiquées a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou encore qu'elle a été prise avec une intention de lui nuire ou de lui porter préjudice. En l'espèce, sur le prix de cession que contestent les demandeurs, il doit être rappelé que la juridiction n'a pas pour fonction de déterminer si le marché proposé est avantageux ou même nécessaire pour la copropriété, mais uniquement si les résolutions soumises au vote ont été adoptées de manière régulière et dans l'intérêt de la copropriété. Le prix minimum fixé (400 000 euros) n'est pas manifestement vil, et le syndicat des copropriétaires a librement choisi de le retenir à partir d'une unique estimation. De même, si le local destiné à être cédé aurait en effet pu être destiné à une autre utilisation, telle qu'un lieu de stockage des déchets ménagers, le fait de dégager des fonds au profit de la copropriété est également dans l'intérêt commun des copropriétaires, étant par ailleurs constant que d'importants travaux de rénovation – incluant des éléments de structure - doivent être menés dans l'immeuble. Pour ces motifs, et dès lors que les décisions n°3 et 4 ne sont pas constitutives d'un abus de majorité, M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] seront déboutés de leur demande en annulation. 2 – Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N], parties perdant le procès, seront tenus au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenus aux dépens, M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] de l'ensemble de leurs demandes ; CONDAMNE M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] [N] au paiement des entiers dépens ; CONDAMNE M. [Y] [B], M. [I] [T] et M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris, le 23 février 2024. Le greffierLa présidente