Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/00213

AB/SH Numéro 24/00309 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 30/01/2024 Dossier : N° RG 22/00213 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IDEC Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : S.C.I. H2O & FILS [I] [G] [R] [M] C/ Syndicat des copropriétaires de la Résidence OLET BAITA Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 21 Novembre 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Monsieur SERNY, Magistrat honoraire assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. H2O & FILS représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée et assistée de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE Monsieur [I] [G] [R] [M] né le 14 septembre 1949 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 3] Intervenant volontaire Représenté et assisté de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Syndicat des copropriétaires de la Résidence OLET BAITA ayant pour représentant légal son syndic la SAS Agence DONIBANE représentée par son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représenté et assisté de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 10 JANVIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 19/01389 EXPOSE DU LITIGE : L'immeuble Olet Baïta, situé [Adresse 2] à [Localité 1] (64) est placé sous le régime de la copropriété, comportant trois copropriétaires. La SCI H2O & fils détenait dans cette copropriété, le lot n°4 consistant en une unité d'habitation et les 166/1000èmes des parties communes générales, et 187/1000èmes des parties communes spéciales aux lots 3, 4 et 5 et ce, en vertu d'un acte notarié en date du 10 juillet 2015 passé en l'étude de Maître [C] [U], notaire à [Localité 6]. Par courrier recommandé du 2 mai 2019, la société H2O & fils a demandé l'autorisation de réaliser des travaux, à savoir l'ouverture d'une baie en façade Est de la résidence et la pose de deux volets en bois sur la façade Sud donnant sur le jardin. L'assemblée générale des copropriétaires, qui s'est réunie le 29 mai 2019 a accepté la pose des volets, mais a rejeté la demande d'ouverture d'une baie. Contestant ce refus qu'elle analyse comme un abus de majorité, la SCI H2O & fils a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bayonne suivant acte d'huissier du 26 juillet 2019 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta, pris en la personne de son syndic, aux fins notamment d'annulation partielle de la résolution n°10 de cette assemblée générale, en ce qu'elle avait refusé de l'autoriser à réaliser des travaux. Suivant jugement contradictoire du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - révoqué l'ordonnance de clôture et prononcé la clôture de l'instruction au 18 octobre 2021 ; - débouté la SCI H2O & fils de sa demande d'annulation partielle de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta du 29 mai 2019 ; - condamné la SCI H2O & fils à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta, pris en la personne de son syndic, une indemnité de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - condamné la SCI H2O & fils à supporter la charge des dépens de l'instance. Le premier juge a rejeté la demande d'annulation partielle de la résolution numéro 10 de l'assemblée générale du 29 mai 2019 au motif que la SCI H2O & fils ne fait pas la démonstration de l'abus de majorité qu'elle invoque, en particulier cet abus n'est pas caractérisé par le fait d'avoir soumis à deux votes différents la pose de deux volets et l'ouverture d'une baie en façade. Il a ajouté que le choix du syndicat des copropriétaires de ne pas modifier l'architecture et l'aspect de la façade telle qu'elle existe à ce jour était justifié au regard du règlement de copropriété comportant des dispositions sur l'harmonie de l'immeuble. La SCI H2O & fils a relevé appel par déclaration au greffe du 24 janvier 2022, critiquant le jugement en ce qu'il : - déboute la SCI H2O & fils de sa demande d'annulation partielle de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta du 29 mai 2019, - condamne la SCI H2O & fils à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta pris en la personne de son syndic, une indemnité de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SCI H2O & fils à supporter la charge des dépens de l'instance. Par acte notarié du 14 avril 2022, M. [M], gérant de la SCI H2O & fils, a fait l'acquisition auprès d'elle du lot n°4 et des parties communes spéciales aux lots n° 3, 4, et 5, de sorte qu'il vient aux droits de la SCI H2O & fils. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI H2O & fils, appelante, et M. [I] [M], intervenant volontaire, sur le fondement des articles 328 du code de procédure civile et 10-1, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, demandent à la cour de : - dire et juger recevable l'intervention volontaire de M. [I] [M] dans le cadre de la présente instance, - infirmer le jugement en ce qu'il a : -débouté la SCI H2O & fils de sa demande d'annulation partielle de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta du 29 mai 2019, -condamné la SCI H2O & fils à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta prise en la personne de son syndic, une indemnité de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI H2O & fils à supporter la charge des dépens de l'instance, statuant de nouveau, - prononcer l'annulation partielle de la résolution n°10 de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble Olet Baïta du 29 mai 2019 en ce qu'elle a rejeté la demande d'ouverture d'une fenêtre en façade Est en commettant un abus de majorité, - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, -condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 5 000 euros et aux entiers dépens pour la première instance au profit de la SCI H2O & fils, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 6 000 euros et pour l'instance l'appel et les entiers dépens d'appel au profit de M. [I] [M], - dispenser M. [I] [M] venant aux droits de la SCI H2O & fils de toute participation à dépenses communes des frais de procédure. Pour critiquer le jugement entrepris, la SCI H2O & fils et M. [M] soutiennent : - qu'il y a bien abus de majorité dans le cadre du vote des copropriétaires car, sous couvert de respecter le règlement de copropriété relatif à l'harmonie de l'immeuble, ceux-ci ont voté contre des travaux qui, en aucun cas, ne portaient atteinte à l'esthétique du bâtiment, et avaient été validés par l'architecte des bâtiments de France, - que le juge devait au contraire examiner si le projet menaçait l'harmonie du bâtiment, et tel n'est pas le cas en l'espèce, - qu'il s'agit au contraire d'insérer une fenêtre identique en dimension et en aspect de celle qui existe déjà en dessous, et ceci rétablit la symétrie de l'aspect extérieur de la façade, - que les deux copropriétaires opposants s'inscrivent dans une logique d'obstruction et de nuisance, alors qu'en 2015 et 2016 les consorts [X] ont inséré trois VELUX en toiture ce qui modifie clairement l'aspect de celle-ci, tandis que l'autre copropriétaire a ajouté à la façade trois prises et un enduit disgracieux, - qu'en réalité, il s'agit de représailles puisque M. [M] a fait assigner quelques jours avant la tenue de l'assemblée générale du 29 mai 2019 les consorts [X] pour cette implantation de VELUX sans autorisation, et avait fait des remarques sur le respect du règlement de copropriété par M. [P] quant à l'intrusion du chien de celui-ci dans son jardin, - que les deux autres copropriétaires ont qualifié la demande de travaux d'acceptable mais ont indiqué ' par la procédure en cours, cette résolution est rejetée de par l'abstention de Monsieur [X] et de Monsieur [P] en attente de la procédure', qui illustre l'abus de majorité, - qu'il est faux de prétendre qu'une simple modification de la façade justifierait le refus de travaux alors que l'aspect d'un bâtiment n'est jamais figé. Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la résidence Olet Baïta, intimé, sur le fondement des dispositions de l'article 1103 du code civil, demande à la cour de : - déclarer l'action introduite par la SCI H2O non fondée, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 10 janvier 2022 (RG 19/01389) en ce qu'il a : - débouté la SCI H2O de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société H2O et fils à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Olet Baïta représenté par son syndic la SAS agence Donibane une indemnité de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI H2O à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Olet Baïta une indemnité de 6 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI H2O à payer les entiers dépens de 1ère instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta fait valoir : - que la demande relative à l'ouverture d'une baie en façade a été rejetée car elle modifiait l'aspect de cette façade, - que tous les copropriétaires ont acquis leur lot en étant parfaitement informés sur l'architecture actuelle de la façade et la nécessité d'obtenir la majorité pour engager les travaux modifiant celle-ci, - que l'avis consultatif de l'architecte des bâtiments de France ne lie nullement le syndicat des copropriétaires, - que la SCI H2O & fils et M. [M] ne font pas la démonstration que le refus des travaux favoriserait les intérêts personnels des autres copropriétaires. L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023. MOTIFS : Au préalable, il y a lieu de déclarer M. [I] [M] recevable en son intervention volontaire, celui-ci ayant acquis le lot n°4 en litige durant l'instance. Il est constant que la SCI H20 & fils, alors propriétaire du lot n°4, a sollicité l'autorisation de réaliser des travaux en façade sur son lot, et que cette question a été fixée à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2019 à sa demande. Cette demande d'autorisation de travaux est soumise à la règle de la majorité de tous les copropriétaires fixée à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mai 2019 mentionne une résolution n°10 intitulée 'demande d'autorisation de travaux sur les parties communes' formulée ainsi : 'la SCI H20 & fils fait une 'demande d'ouverture de baie sur la façade Est d'Olet Baïta et la pose de 2 volets en bois sur la façade Sud donnant sur le jardin: pj n°3. Cette modification de partie commune reste soumise à l'autorisation préalable de l'ABF et des services de l'urbanisme de [Localité 1], du suivi d'un l'architecte DPLG, pour sa faisabilité et sa conformité, d'une assurance DO et des assurances des sous-traitants en assurant la mise en oeuvre'. Le vote sur cette résolution est le suivant : 'Sur la demande d'ouverture d'une baie : - pour : M. [M] 166/1000 - contre : [N], [X] 834/1000 REJETÉE Sur la demande de pose de deux volets : - pour : [M], [N], [X] 1000/1000 ADOPTÉE'. La SCI H20 & fils expose que le projet d'ouverture de baie en façade ne contrevient nullement à l'harmonie de l'immeuble, contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta, et que l'architecte des bâtiments de France a avalisé le projet. L'examen des pièces produites démontre : - que l'immeuble Olet Baïta n'est pas 'classé monument historique' comme l'indique le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta, mais est situé dans le périmètre d'un 'site patrimonial remarquable', et que le projet d'ouverture de baie a été soumis à l'avis de l'ABF et présenté en tenant compte des préconisations de celui-ci, - que la déclaration préalable à la commune de [Localité 1] a été dûment effectuée, - que les éléments photographiques produits montrent qu'il s'agit d'ajouter à la façade une petite fenêtre identique à celle de l'étage inférieur, ce qui rétablit la symétrie de la façade. Sans qu'il soit permis au juge de déterminer l'opportunité de tel ou tel travaux dans une copropriété, celui-ci doit vérifier si les conditions dans lesquelles sont votés ou refusés des travaux par l'assemblée générale sont régulières, quant aux règles de majorité requises et quant à la mise en oeuvre du vote proprement dit. Et s'il est exact que l'assemblée générale n'a pas à motiver le vote des copropriétaires, il n'en demeure pas moins qu'il appartient au juge de rechercher, lorsqu'un abus de majorité est invoqué, si la résolution litigieuse a été adoptée ou refusée pour des motifs inspirés par la poursuite de l'intérêt collectif. En l'espèce, la SCI H20 & fils soutient que le vote contre les travaux relatifs à l'ouverture d'une baie relève d'un abus de majorité, étant rappelé que la copropriété ne comporte que 5 lots et 3 copropriétaires différents. L'abus de majorité se définit comme l'utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, ou dans un intérêt qui lui est contraire ; il peut s'agir de favoriser un intérêt personnel ou l'intérêt exclusif du groupe majoritaire, au détriment du groupe minoritaire. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la cour observe que les copropriétaires n'avaient aucune raison de s'opposer aux travaux d'ouverture de baie en façade au motif, allégué dans les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta, qu'ils iraient à l'encontre de l'harmonie de l'immeuble, alors que les pièces produites par la SCI H20 & fils font la démonstration inverse. Surtout, la SCI H20 & fils établit que le refus par l'assemblée générale des copropriétaires des travaux en façade (le 29 mai 2019) est concomitant à une action engagée le 13 mai 2019 par la SCI H20 & fils à l'égard de l'un des deux autres copropriétaires, M. [X], au sujet de travaux prétendument non autorisés de création de Vélux en toiture. Ces travaux d'ouverture d'une baie en façade ont de nouveaux été sollicités par la SCI H20 & fils dans le cadre de l'assemblée générale du 20 août 2021, et la résolution relative aux travaux a été rejetée avec la mention : 'la demande est acceptable mais, par la procédure en cours, cette résolution est rejetée de par l'abstention de M. [X] et de Monsieur [P] en attente de la procédure'. La cour estime qu'il est démontré par ces éléments que le refus des copropriétaires est intervenu pour des motifs étrangers à l'intérêt de la copropriété et révèle un abus de majorité. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé et la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 mai 2019 sera partiellement annulée en ce qu'elle a rejeté la demande d'ouverture d'une fenêtre en façade Est. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta, succombant, sera condamné aux dépens de première instance par infirmation du jugement, ainsi qu'aux dépens d'appel. L'équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI H20 & fils à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta la somme de 1 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI H20 & fils et M. [M] seront dispensés de toute participation aux dépenses communes relatives aux frais de la présente procédure. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [I] [M], infirme le jugement entrepris, statuant à nouveau, Annule partiellement la résolution n°10 de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble Olet Baïta du 29 mai 2019 en ce qu'elle a rejeté la demande d'ouverture d'une fenêtre en façade Est, Rejette les demandes présentées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Dispense la SCI H20 & fils et M. [M] de toute participation aux dépenses communes relatives aux frais de la présente procédure, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Olet Baïta aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE