Cour d'appel, 08 février 2023. 21/05135

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2023 N° 2023/ 069 N° RG 21/05135 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHH25 [M] [Y] [J] [K] épouse [Y] C/ [W] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cédrine RAYBAUD Me Olivier MEFFRE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 28 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/000925. APPELANTS Monsieur [M] [Y] né le 22 Septembre 1979 à [Localité 4] (30), demeurant [Adresse 3] [Localité 2] Madame [J] [K] épouse [Y] née le 12 Septembre 1979 à [Localité 4] (30), demeurant [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Cédrine RAYBAUD, membre de la SELARL LEXVOX AVOCATS HUMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de TARASCON, et plaidant par Me Ludovic PARA, membre de la SELARL PARA FERRI MONCIERO, avocat au barreau de NIMES INTIMEE Madame [W] [S] née le 11 Juillet 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Olivier MEFFRE, membre de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Madame [W] [S] a donné à bail d'habitation aux époux [M] [Y] et [J] [K] une maison individuelle meublée à usage de résidence secondaire située [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction commençant à courir le 13 décembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 866 euros automatiquement revalorisé de 2,4 % à chaque date anniversaire du bail et une provision sur charges de 100 euros. Le bail a été renouvelé par écrit à compter du 13 décembre 2014 aux mêmes clauses et conditions, et s'est ensuite tacitement reconduit jusqu'au congé donné par les époux [Y] pour le 29 janvier 2018. Le jour dit, un état des lieux de sortie a été établi par Maître [E], huissier de justice requis par le bailleur, en présence de Madame [K], Monsieur [Y] ayant été également régulièrement convoqué. Par acte du 12 octobre 2018, Madame [S] a assigné les époux [Y] à comparaître devant le tribunal d'instance de Tarascon pour les entendre condamner à lui payer la somme totale de 17.577,69 euros au titre des loyers et charges restant dus ainsi que des frais de remise en état du logement. Les défendeurs ont conclu au rejet de cette action, et réclamé reconventionnellement paiement des sommes de 9.000 euros en réparation de leurs troubles de jouissance, 4.500 euros au titre de la répétition de l'ensemble des provisions sur charges, et 986,80 euros en restitution du dépôt de garantie. Par jugement rendu le 28 janvier 2021 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a condamné solidairement les époux [Y] à payer à Madame [S] : - 1.909,94 euros au titre des deux derniers termes de loyer, - 134,45 euros au titre de la régularisation des charges, - 7.195,00 euros en réparation des dégradations occasionnées dans le logement. Le premier juge a débouté Madame [S] du surplus de ses prétentions et rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles des époux [Y], ces derniers étant en outre condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [Y] ont relevé appel principal de cette décision par déclaration adressée le 8 avril 2021 au greffe de la cour, et Madame [S] a formé appel incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions d'appel notifiées le 7 juillet 2021, les époux [Y] soutiennent d'une part : - qu'ayant libéré les lieux dès le mois de novembre 2017, ils ne sont pas redevables des termes de loyer échus postérieurement, - que la clause d'indexation du loyer est illicite, - qu'ils n'ont jamais reçu de décompte de régularisation des charges, - que l'état des lieux de sortie ne fait état d'aucune dégradation qui leur soit imputable, hormis l'absence de propreté du logement, et que la bailleresse entend en réalité leur faire supporter le coût d'une remise à neuf, - que le devis de réparations produit aux débats est largement surévalué, et ne fait pas foi d'une créance certaine. Ils font valoir d'autre part qu'ils ont subi un préjudice de jouissance important en raison du défaut d'achèvement des travaux de réfection de la salle de bains et des toilettes qui étaient en cours à l'époque de leur emménagement, de l'encombrement du garage par les effets personnels de la propriétaire, ainsi que des interventions intempestives de son compagnon, qui doit être indemnisé à hauteur de 25 % du montant du loyer. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de condamner Madame [S] à leur payer : - 9.000 euros en réparation de leurs troubles de jouissance, - 4.500 euros au titre de la répétition de l'ensemble des provisions sur charges, - 986,80 euros en restitution du dépôt de garantie. Ils réclament en outre accessoirement paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. Par conclusions notifiées le 14 octobre 2021, Madame [W] [S] réplique que les loyers sont dus jusqu'à la date d'effet du préavis, et produit un décompte récapitulatif de régularisation des charges accompagné des pièces justificatives, rappelant que les preneurs eux-mêmes avaient exigé que cette régularisation n'intervienne qu'en fin de bail. S'agissant des dégradations imputables aux locataires, elle fonde sa demande sur un devis de l'entreprise PADOVANO chiffrant le coût total des travaux de réparation à 15.865 euros TTC, validé par un rapport de la société 2D EXPERTISES. Elle conteste enfin l'existence d'un quelconque préjudice de jouissance et soutient que le dépôt de garantie n'a jamais été encaissé, les chèques émis par les locataires ayant été rejetés. Elle demande à la cour de réformer partiellement le jugement déféré en condamnant les époux [Y] à lui verser : - 1.712,69 euros au titre des deux derniers termes de loyer, - 134,45 euros au titre de la régularisation des charges, - 15.865 euros au titre du coût de la remise en état du logement. Elle conclut également au rejet de l'ensemble des prétentions adverses. Elle réclame enfin accessoirement paiement de 4.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens comprenant le coût d'une inscription d'hypothèque. L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 29 novembre 2022. DISCUSSION Sur la dette de loyer Il est produit aux débats le courrier par lequel les époux [Y] ont donné congé pour la date du 29 janvier 2018, et ces derniers demeurent tenus des termes de loyer échus durant la période de préavis, même s'ils ont quitté les lieux de manière anticipée. En revanche, c'est à bon droit que les locataires sortants invoquent le caractère illicite de la clause d'indexation automatique du loyer, celle-ci devant être réputée non écrite en application de l'article L 112-1 du code monétaire et financier. Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris et de fixer à la somme de 1.712,69 euros le montant de la dette de loyer. Sur la dette de charges Il est également produit un courrier des époux [Y] daté du 15 décembre 2016 exigeant que la régularisation des charges locatives n'intervienne qu'en fin de bail. Suivant le contrat de location, ces charges comprenaient notamment la consommation d'eau (l'abonnement étant demeuré au nom du propriétaire), l'entretien du système de climatisation et celui de l'adoucisseur d'eau, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et plus généralement toutes les charges visées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Les conclusions notifiées par l'intimée contiennent un décompte récapitulatif de l'ensemble des charges locatives, confirmé par la production de l'ensemble des pièces justificatives, de sorte que le premier juge a justement débouté les locataires sortants de leur demande en restitution des provisions versées, et les a au contraire condamnés au paiement d'un reliquat de 134,45 euros. Sur les dégradations du logement La loi du 6 juillet 1989 ne régit pas le contrat conclu entre les parties puisqu'il s'agit d'un bail de résidence secondaire, cette stipulation n'étant pas remise en cause par les appelants. Dès lors qu'il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée, mais seulement un inventaire du mobilier, le logement est présumé avoir été loué en bon état de réparations locatives en application de l'article 1731 du code civil, sauf preuve contraire. En vertu de l'article 1732 du même code, les locataires sortants doivent répondre des dégradations ou des pertes qui sont arrivées pendant leur jouissance, à moins qu'ils ne prouvent qu'elles ont eu lieu sans leur faute. Ils ne sont pas tenus en revanche de remplacer ou de remettre à neuf ce qui a été détérioré par le simple usage normal ou la vétusté. La cour approuve le premier juge en ce qu'il a retenu uniquement les dégradations mentionnées au procès-verbal de constat dressé contradictoirement le 29 janvier 2018, à l'exclusion du 'constat complémentaire' établi le même jour hors la présence des locataires. Elle l'approuve également en ce qu'il a retenu le devis de l'entreprise PADOVANO, corrigé pour tenir compte du coefficient de vétusté. Le poste 'nettoyage général intérieur' contenu dans ce devis apparaît cependant manifestement surévalué, et doit être réduit à 800 euros. Il doit être également déduit du décompte exposé dans le jugement la somme de 1.987,50 euros correspondant à l'installation d'une nouvelle cabine de douche, dans la mesure où il est établi par plusieurs attestations produites par les appelants que la cabine existante avait été déposée à l'initiative de Madame [S] sans être remplacée. La créance de la bailleresse au titre de la remise en état du logement doit être en conséquence ramenée à la somme de 3.407,50 euros. Sur le dépôt de garantie S'il est effectivement établi qu'une partie du dépôt de garantie stipulé au contrat n'a pas été encaissé par Madame [S] du fait du rejet de plusieurs chèques émis par les époux [Y], il résulte cependant d'un reçu en date du 24 février 2014 qu'une somme de 953 euros a bien été versée à ce titre par les locataires, qui s'imputera sur le montant de leur dette. Sur l'existence d'un préjudice de jouissance Il résulte des attestations produites par les appelants que les travaux commencés par la propriétaire dans la salle de bains et les toilettes du bas à l'époque de leur emménagement dans les lieux n'ont jamais été achevés, que l'accès à l'entrée de la maison n'était pas desservi par des marches mais par de simples parpaings, et que le garage était encombré par du matériel lui appartenant (attestations de Mmes [I] [H], [U] [L] épouse [V], [C] [Z] et [P] [A] épouse [Y], et de M. [B] [X]). C'est donc à tort que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle des locataires afin d'être indemnisés d'un préjudice de jouissance, et une somme de 2.000 euros doit leur être allouée à ce titre. En revanche, les griefs concernant les interventions intempestives du compagnon de Madame [S] et le harcèlement qui aurait été exercé par celui-ci à l'encontre de Madame [K] ne reposent que sur les seules allégations de l'intéressée, et ne peuvent ouvrir droit à des dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Condamne solidairement les époux [M] [Y] et [J] [K] à payer à Madame [W] [S] : - 1.712,69 euros au titre des deux derniers termes de loyer, - 134,45 euros au titre de la régularisation des charges, - 3.407,50 euros. au titre du coût de la remise en état du logement. Dit que le dépôt de garantie de 953 euros s'imputera sur la dette des locataires sortants, Condamne Madame [S] à payer aux époux [Y] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, Condamne les époux [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, non compris le coût d'une inscription d'hypothèque. Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT