Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/01679

ARRET N° [Z] [J] [Y] [F] [D] [F] [A] [E] [I] [R] [S] [N] [W] [TC] S.A.R.L. DASAVI S.A.R.L. LEMAAN S.A.R.L. PAGES PATRIMOINE S.A.R.L. THAUDRON S.A.R.L. VERONA C/ S.A.S. RESIDENCE [25] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01679 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBQC Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Madame [G] [Z] épouse [J] [Adresse 15] [Localité 6] Monsieur [NG] [J] [Adresse 15] [Localité 6] Madame [T] [Y] épouse [F] [Adresse 3] [Localité 13] Monsieur [X] [F] [Adresse 3] [Localité 13] Madame [K] [D] épouse [F] [Adresse 12] [Localité 13] Monsieur [C] [F] [Adresse 12] [Localité 13] Monsieur [L] [A] [Adresse 24] [Localité 19] Madame [H] [E] épouse [A] [Adresse 24] [Localité 19] Madame [G] [I] épouse [R] [Adresse 10] [Localité 11] Monsieur [M] [R] [Adresse 10] [Localité 11] Madame [V] [S] épouse [N] [Adresse 23] [Localité 17] Monsieur [P] [N] [Adresse 23] [Localité 17] Madame [U] [W] épouse [TC] [Adresse 26] [Localité 4] Monsieur [O] [TC] [Adresse 26] [Localité 4] S.A.R.L. DASAVI prise en la personne de son représentant légal [Adresse 22] [Localité 7] S.A.R.L. LEMAAN prise en la personne de son représentant légal [Adresse 27] [Localité 9] S.A.R.L. PAGES PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal [Adresse 18] [Localité 21] S.A.R.L. THAUDRON prise en la personne de son représentant légal [Adresse 8] [Localité 16] S.A.R.L. VERONA prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 20] Représentés par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Mickaël COHEN, avocat au barreau de PARIS APPELANTS ET S.A.S. RESIDENCE [25] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 14] Représentée par Me Hervé SELOSSE-BOUVET, avocat au barreau D'AMIENS Ayant pour avocat plaidant Me Etienne KOWALSKI, avocat au barreau de PARIS INTIMEE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 21 juin 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 septembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 20 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE La résidence '[25]' située [Adresse 1] est un ensemble immobilier au sein duquel est exploité par la société Résidence [25] un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). M. [C] [F], son épouse Mme [B] [D], M. [X] [F], son épouse Mme [T] [Y], la société Pages Patrimoine, M. [TC], son épouse Mme [W], M. [A], son épouse Mme [E], la société Verona, la société Thaudron, M. [R], son épouse Mme [I], la société Dasavi, M. [N], son épouse Mme [S], M. [J], son épouse Mme [Z] et la société Lemaan (les bailleurs) ont acquis à la fin de l'année 2006 ou en 2007 des lots au sein de la résidence. Parallèlement, des baux commerciaux ont été consentis à la société Résidence [25]. A compter du mois de mai 2018, la société Résidence [25] a donné congé de ces baux commerciaux pour une prise d'effet le 29 décembre 2018 ou le 9 mai 2019. Ces congés s'inscrivaient dans le contexte d'un transfert d'activité vers un autre ensemble immobilier. La société Ermenonville s'est maintenue postérieurement dans les lieux en versant une indemnité d'occupation. Soutenant que le preneur a ainsi renoncé aux congés délivrés, les bailleurs ont, par acte du 18 juin 2019, assigné la société Résidence [25] aux fins de voir constater la formation de nouveaux baux à compter des dates pour lesquelles les congés leur avaient été donnés. La société Lemaan est intervenue à l'instance. En juillet 2019, la société Résidence [25] a adressé une convocation à un état des lieux de sortie aux bailleurs qui ont fait valoir leur opposition à son départ. L'état des lieux a été dressé par huissier le 29 juillet 2019 en leur absence et les clés leur ont été restituées individuellement par plis recommandés. Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Senlis a débouté les bailleurs qui ont fait appel par déclaration du 25 mars 2021. L'instruction a été clôturée le 4 mai 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience des débats du 21 juin 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Dans leurs dernières conclusions du 27 janvier 2022, les bailleurs demandent à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés, - déclarer que la société Résidence [25] a renoncé aux congés qui leur ont été délivrés, - déclarer qu'un nouveau contrat de bail commercial de droit commun s'est formé entre les parties à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, pour une durée de neuf années entières et consécutives, aux mêmes conditions et charges que le précédent contrat de bail commercial, soit à compter du 30 décembre 2018 pour tous les copropriétaires à l'exception de M. et Mme [J] dont le début du nouveau bail court à compter du 10 mai 2019, - débouter la société Résidence [25] de toutes ses demandes, - condamner la société Résidence [25] à leur payer la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs exposent que le maintien du preneur dans les lieux et la poursuite du paiement des loyers après la date d'effet des congés vaut renonciation par ce dernier à leur bénéfice. Selon eux, de nouveaux baux se sont formés du fait du maintien du preneur dans les lieux de fin décembre 2018 au 29 juillet 2019 et de leur opposition à son départ, caractérisé par le refus de remise des clés. Ils ajoutent qu'à l'époque de la délivrance des congés, le preneur savait qu'il ne pourrait pas quitter les lieux à l'expiration du bail, un transfert de son activité étant envisagé vers un nouvel établissement qui était alors en début de construction. Dans ses dernières conclusions du 21 décembre 2021, la société Résidence [25] demande à la cour de confirmer le jugement, de condamner in solidum les bailleurs aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle réplique que la délivrance des congés a mis fin aux baux commerciaux. Selon elle, le seul maintien dans les lieux ne caractérise pas sa volonté non équivoque de renoncer au congé. Elle soutient qu'au contraire, le paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de son occupation sans droit ni titre après la fin du bail, démontre sa volonté non équivoque d'y mettre fin, la restitution des locaux étant matérialisée par la remise des clés par plis recommandés en l'état du refus des bailleurs. Elle ajoute que le congé est un acte unilatéral qui produit ses effets sans l'accord de son destinaire et que le contrat ne pourrait ensuite revivre que par l'accord des parties, qui n'est pas intervenu. MOTIVATION Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d'effet du congé qu'il a délivré ne peut s'analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer qui ne se présume pas. Il n'est pas contesté que les congés ont été valablement délivrés pour une prise d'effet le 29 décembre 2018 ou le 9 mai 2019. Les bailleurs indiquent que lors de la délivrance des congés, la société Résidence [25] savait d'ores et déjà qu'elle ne pourrait pas quitter les lieux aux dates prévues, sans en tirer les conséquences, notamment sur le caractère frauduleux desdits congés. Si les congés s'inscrivaient dans un contexte de transfert d'activité vers un autre ensemble immobilier, celui-ci étant en cours de construction au moment de leur délivrance, cette circonstance ne remet pas en cause leur validité en l'absence d'invocation d'une fraude ni de caractérisation de celle-ci, le projet de transfert n'ayant pas été dissimulé aux bailleurs. La société Résidence [25] s'est maintenue dans les lieux après la date d'effet des congés. Cependant, ce seul maintien ne caractérise pas, à lui seul, une volonté non équivoque du preneur de renoncer aux congés qu'il a valablement délivrés. Au contraire, le premier juge a justement relevé que la société Résidence [25] avait versé des sommes qualifiées d'indemnités d'occupation en contrepartie de son maintien dans les lieux, sans que les bailleurs ne manifestent d'opposition. L'indemnité d'occupation est due par le preneur en contrepartie de son maintien dans les lieux après l'expiration du bail commercial. Son paiement confirme ainsi la volonté du preneur de mettre un terme au contrat de bail. Enfin, la société Résidence [25] a mis à exécution les congés par la convocation des bailleurs, en juillet 2019, à un état des lieux de sortie, son établissement le 29 juillet 2019 et par la remise des clés par plis recommandés qui matérialise la restitution des locaux en l'état du refus des bailleurs. Les bailleurs n'établissent ainsi pas une volonté non équivoque du preneur de renoncer aux congés alors qu'en définitive, son maintien dans les lieux aura concerné une durée limitée à trois ou sept mois selon les cas. En conséquence, le jugement sera confirmé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Condamne in solidum [C] [F] et son épouse [B] [D], [X] [F] et son épouse [T] [Y], la société Pages Patrimoine, [O] [TC] et son épouse [U] [W], [L] [A] et son épouse [H] [E], la société Verona, la société Thaudron, [M] [R] et son épouse [G] [I], la société Dasavi, [P] [N] et son épouse [V] [S], [NG] [J] et son épouse [G] [Z] et la société Lemaan aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes. LE GREFFIERLE PRESIDENT