Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/00753

ARRET N° MILHAU C/ LAVALL S.C.P. SCP ALPHA MJ FLR COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 31 JANVIER 2023 N° RG 22/00753 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ILHZ ORDONNANCE DU JUGE COMMISSAIRE DE [Localité 5] EN DATE DU 03 août 2021 APRES COMMUNICATION DU DOSSIER ET AVIS DE LA DATE D'AUDIENCE AU MINISTERE PUBLIC EN PRESENCE DU REPRESENTANT DE MADAME LE PROCUREUR GENERAL PARTIES EN CAUSE : APPELANTE Madame [F] [L] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Bruno PAVIOT, avocat au barreau de BEAUVAIS ET : INTIMEES Madame [K] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Assignée à personne morale le 20 avril 2022 S.C.P. SCP ALPHA MJ prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire : 160 DEBATS : A l'audience publique du 24 Novembre 2022 devant : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, et Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2023. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du code de procédure civile. GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative, faisant fonction MINISTERE PUBLIC : M. Eric BOUSSUGE, Avocat Général PRONONCE : Le 31 Janvier 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Sophie TRENCART, faisant fonction de Greffier. DECISION Sur déclaration de cessation des paiements la Sci Lfg a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal judicaire de Beauvais en date du 10 juillet 2018, la Scp [R] [E] représentée par maître [R] devenue la Scp Alpha Mj étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 3 août 2021 le juge commissaire a autorisé le liquidateur à céder l'immeuble composant un des actifs de la Sci Lfg situé à [Adresse 8] à Mme [K] [N] au prix de 72 000 € net vendeur payable comptant le jour de la signature. Par déclaration en date du 18 février 2022, Mme [F] [L] a interjeté appel de cette ordonnance. L'affaire a été fixée à bref délai. L'appelante a signifié le 20 avril 2022 à Mme [K] [N], par acte remis en l'étude, la déclaration d'appel, l'avis de fixation à bref délai et l'ordonnance de fixation de l'affaire au 24 novembre 2022 à 13h30. Mme [K] [N] n'a pas constitué avocat. Par conclusions remises le 11 mai 2022, signifiées le 29 avril 2022 à Mme [K] [N] par acte remis en l'étude, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme [F] [L] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau d'autoriser la Scp Alpha Mj agissant en la personne de maître [R] ès qualité de liquidateur de la Sci Lfg à vendre de gré à gré l'immeuble situé à Guéméné sur Scorff au prix minimum de 100 000 €. A défaut d'avoir recueilli une offre conforme dans un délai de trois mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, d'autoriser Scp Alpha Mj agissant en la personne de maître [R] ès qualité de liquidateur de la Sci Lfg à faire procéder à l'audience des ventes judiciaires du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lorient à la vente aux enchères publiques de l'immeuble sus visé sur la mise à prix de 72 000 € avec faculté de baisses successives d'1/10ème à défaut d'enchérisseur sur la mise à prix initiale ou sur celles qui seraient fixées sur baisses successives. Ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés. Par conclusions remises le 19 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la Scp Alpha Mj ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Lfg demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de condamner Mme [F] [L] aux dépens. SUR CE : L'appelante fait grief à l'ordonnance de prévoir un prix de vente de l'immeuble dérisoire qui ne correspond pas à la réalité du marché. Elle explique que s' il a été acquis au prix de 50 000 € il y a été réalisé 75 000 € de travaux, qu'il a été évalué par un notaire en 2014 au prix de 103 700 € et à un prix allant de 105 à 115 000 € par un agent immobilier. Elle considère que le bien ne peut être vendu à une somme inférieure à 100 000 € de gré à gré et qu'à défaut d'acheteur selon ces modalités et à ce prix dans un délai de trois mois courant à compter du prononcé de la décision, la vente sur adjudication peut être ordonnée avec une mise à prix d'au moins 72 000 €. Le liquidateur judiciaire demande la confirmation de l'ordonnance entreprise en raison de l'ancienneté du jugement de liquidation judiciaire, du fait qu'il n'a reçu aucune offre à hauteur de 100 000 € et que dans l'intérêt des créanciers il convient de vendre l'immeuble pour apurer le passif sans plus de délai. Il fait valoir que pour financer la réalisation des travaux la Banque populaire a consenti à la Sci Lfg un prêt de 135 000 €, que les associés ont divorcé, que l'époux a obtenu l'autorisation d'occuper l'immeuble à charge de rembourser le prêt, qu'il n'a pas respecté cette disposition, que son épouse a été actionnée en qualité de caution de la Sci et que l'exigibilité anticipée du prêt est à l'origine de l'ouverture de la procédure collective. Il précise que le prix visé par le notaire dans l'acte liquidatif de la communauté de 2014 est une valeur déclarative qui ne peut servir de référence, que le notaire a indiqué qu'il n'avait aucun acquéreur au prix de 110 000 €, qu'il proposait de ramener le prix à 95 000 €, que cependant même à ce prix aucun acquéreur ne s'est présenté et que c'est dans ces circonstances que Mme [N] a proposé d'en faire l'acquisition au prix de 72 000 €. Selon l'article L.642-18 du code de commerce, les ventes d' immeubles ont lieu conformément aux articles L.322-5 à L.322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L.322-6 et L.322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente [...] et le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L.322-7, L.322-8 à L.322-11 et L.322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Au soutien de son appel Mme [L] produit la copie de l'acte d'acquisition de l'immeuble en 2010, des actes de prêts souscrits auprès de la Banque populaire pour financer l'acquisition et les travaux (35 000 € + 100 000 €), l'ordonnance de non conciliation, un courrier contenant proposition de partage de la communauté [O] [L], une série de photographies de l'immeuble en cours de rénovation, un document intitulé rapport d'estimation en date du 27 janvier 2022 de l'agence Nesteen, des annonces concernant la vente d'immeubles sur la commune de [Localité 7] et différents courriels. Il ressort de ces pièces que l'immeuble consistant en une ancienne forge a été acquis en 2010 au prix de 50 000 € , que des travaux y ont été réalisés mais n'ont pas été terminés, que les associés qui étaient mariés se sont séparés en 2014, que dans le cadre de la procédure de divorce la jouissance de l'immeuble litigieux a été attribuée à l'époux M. [O] à charge pour lui de rembourser les prêts, qu'il n'a pas respecté cet engagement et que l'immeuble n'est plus occupé depuis lors soit depuis au moins 7 années. Malgré l'autorisation de se rendre sur les lieux courant 2019, donnée par le liquidateur à Mme [L], cette dernière ne justifie pas avoir remis l'immeuble en état comme elle s'y était engagée. Elle ne produit pas la copie des annonces de vente qu'elle affirme avoir postées, ni des propositions d'achat qu'elle prétend avoir reçues au prix de 100 000 €, ni des messages par lesquels elle a orienté ces potentiels acquéreurs chez le notaire en charge de la réalisation de la vente par le liquidateur judiciaire. Si elle déplore l'inaction du notaire elle ne justifie pas avoir orienté les potentiels acheteurs chez le liquidateur judiciaire. Malgré une baisse du prix de vente à 95 000 € par le liquidateur sur proposition du notaire, en septembre 2020, aucune proposition d'achat n'a été faite à ce prix. La pièce intitulée « rapport d'estimation » établit par l'agence Nesteen à [Localité 9] le 27 janvier 2022 pour établir la valeur du bien ne contient qu'une photo partielle de la terrasse, de la cuisine et du salon. Il y est mentionné que des travaux sont à prévoir sans plus de précision. Le rapport est rédigé comme suit : prix estimé : 0 € puis en dessous de cette mention un prix minimum de 105 000 € et maximum de 115 000 €. Il contient la mention suivante : « cette estimation ne peut être assimilée à une expertise, seul document établi par un expert immobilier en possession de tous les paramètres et documents nécessaires à ce travail. Cette estimation ne peut servir à un dossier contentieux ou judiciaire ». Outre le fait que le document émanant de l'agence Nesteen à [Localité 9] ne peut servir à un contentieux judiciaire dans la mesure où l'estimation a été réalisée sans les paramètres et documents nécessaires, ce dernier est peu probant dans la mesure où l'estimation a été faite de façon lacunaire et peut tout au plus être associée à d'autres pièces pour tenter de déterminer la valeur du bien litigieux. La valeur de 103 700 € visée dans le projet de partage en 2014 soit 7 ans avant l'estimation réalisée par l'agence Nesteen, ne peut servir à corroborer l'estimation sus-décrite en raison de son ancienneté, du fait qu'elle a été retenue pour les besoins d'une proposition de partage alors que les travaux de rénovation n'étaient pas terminés et du fait que la preuve de la réalisation du partage n'est pas rapportée. La liasse de photographies ne permet pas plus d'apprécier la valeur de l'immeuble dans la mesure où elles remontent au temps des travaux alors que le couple n'était pas séparé soit antérieurement à 2014. Enfin la copie des annonces prélevées sur internet portant sur des biens en vente sur la commune de [Localité 7] en 2021 faisant état de prix de vente allant de 63 960 € à 200 000 € ne permettent pas plus d'évaluer le bien litigieux totalement atypique s'agissant d'une ancienne forge rénovée pour partie achetée 50 000 € en 2010. S'agissant d'une ancienne forge, réhabilitée entre 2011 et 2012 mais dont les travaux n'ont jamais été terminés, inoccupée depuis au moins 7 années, dont il n'est produit aucune photographie récente de la totalité des pièces, ni une évaluation sérieuse, faite par un professionnel de l'immobilier contenant un descriptif précis des espaces, de leur état, accompagnée d'un diagnostic de performance énergétique et des exemples de prix de biens vendus sur la commune et non du prix attendu par des propriétaires aucune des pièces produites ne permet de revenir sur le prix de vente prévu dans l'ordonnance dont appel. La vente de gré à gré au prix de 100 000 € proposée par l'appelante est dans ces circonstances totalement incertaine de même qu'une vente sur adjudication sur une mise à prix de 72 000 €. Rappelant que pèse sur le liquidateur l'obligation de réaliser l'actif pour payer les créanciers de la procédure collective qui remonte au mois de juillet 2018, la vente doit être dorénavant réalisée sans plus de délai dans la mesure où l' immeuble inoccupé, non entretenu et non chauffé se dégrade. En conséquence l'ordonnance est confirmée en toutes ses dispositions. Mme [F] [L] qui succombe en totalité supporte les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt par défaut, rendu par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, rendue le 3 août 2021 par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Beauvais ; Y ajoutant, Condamne Mme [F] [L] aux dépens d'appel. Le Greffier, La Présidente,