Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 23/07206

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/07206 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XNXY N° de Minute : 24/00319 JUGEMENT DU : 13 Mai 2024 S.C.I. DES 3 H C/ [L] [T] [S] [F] [Z] épouse [S] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.C.I. DES 3 H, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Sylvie TEYSSEDRE, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [L] [T] [S], demeurant [Adresse 2] Mme [F] [Z] épouse [S], demeurant [Adresse 2] comparants en personne ; COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mars 2024 Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG : 23/07206 – Page - SD EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er novembre 2014, la société civile immobilière des 3 H a donné à bail à M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S], son épouse, un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 1080 euros majoré d'une provision sur charges de 20 euros . Par acte d'huissier du 25 janvier 2023, la SCI des 3 H a fait signifier à M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] un commandement de payer la somme de 3300 euros au titre des loyers et charges impayés, valant également commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs. Ledit commandement a été notifié le 27 janvier 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Par acte d'huissier du 3 juillet 2023, la SCI des 3 H a fait assigner M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : constater la résiliation du bail portant sur le logement, à défaut la prononcer ordonner l'expulsion de M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] au besoin avec le concours de la force publique condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 4400 euros au titre des loyers et charges impayés de février à mai 2023 condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 1100 euros, à compter de la résiliation jusqu'à la libération des lieux condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût des commandements de payer des 15 juillet 2022 et 25 janvier 2023. A l'audience du 11 mars 2024, la SCI des 3 H, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 15400 euros, à soutenir comme moyen principal de résiliation le moyen pris du défaut de paiement des loyers et des charges et à titre subsidiaire le moyen pris du défaut d'assurance. La SCI des 3 H relève que le justificatif d'assurance remis ne concerne que la période courant à compter du 18 octobre 2023 à l'exclusion de la période antérieure. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par la SCI des 3 H. M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] sollicitent le bénéfice de délais de paiement, ils précisent ne pas avoir de ressource actuellement, en dehors de la somme de 98,74 euros au titre allocations familiales, ils précisent que M. [T] [S] est en litige avec un client qui leur doit la somme de 45000 euros. Ils contestent ne pas avoir été assurés. M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] ont été autorisés à produire en cours de délibéré un document complémentaire pour justifier d'une assurance contre les risques locatifs. Aucune note en délibéré n'a été adressée. Par avis adressé les 3 et 7 mai 2024 , la juridiction a sollicité les observations de la SCI des 3 H sur le prénom de Mme [F] [Z] [S]. Par note reçue le 7 mai 2024, le conseil de la la SCI des 3H a indiqué que le prénom de Mme [F] [Z] [S] était [E]; MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le prénom de Mme [F] [Z] [S] doit être considéré comme étant [E] au vu de l'avis d'imposition et de l'attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales remis par elle et M. [T] [S], à l'exclusion de [Y], tel qu'indiqué dans l'assignation. Sur la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 3 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 1er novembre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] le 25 janvier 2023, pour la somme en principal de 3300 euros. La SCI des 3H admet dans son assignation que la somme de 3300 euros a été acquittée en deux paiements des 28 février et 20 mars 2023 de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ne sont pas réunies. Sur la résiliation pour défaut d'assurance : En application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Il résulte de ces dispositions d’ordre public que seul le défaut d’assurance et non le défaut de justification de la souscription d’une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit. Le bail conclu le 1er novembre 2014 stipule une clause résolutoire pour défaut d'assurance du locataire, en l'article 12 de ses conditions générales, et la SCI des 3H a fait signifier à M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S], par acte délivré le 25 janvier 2023 visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs. Ce commandement ne précise pas sur quelle année porte la demande de justificatif d'une assurance. Aussi, il ne peut être considéré que la demande concerne d'autres années que l'année 2023 en cours lors de la délivrance du commandement comme le soutient implicitement la SCI des 3H en demandant la production des attestations d'assurance depuis le 15 juillet 2022. Il est de surcroît relevé que le premier commandement signifié aux locataires le 15 juillet 2022 ne portait pas commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs de sorte que ledit commandement ne peut fonder l'action en résiliation pour défaut d'assurance. M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] produisent une attestation d'assurance du Crédit Agricole Assurances valable du 18 octobre 2023 au 1er novembre 2024. Dans le silence de l'attestation sur d'autres éléments permettant de déterminer depuis quelle date M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] sont assurés contre les risques locatifs et en l'absence de toutes autres pièces de nature à justifier d'une assurance en cours antérieurement au 18 octobre 2023, il convient de constater la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire depuis le 26 février 2023. Il convient, en conséquence, de constater la rupture du contrat de bail à cette date et d'ordonner l'expulsion de M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement : En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé, en application de l'article 1240 du code civil, par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de la résiliation jusqu'à la libération des lieux. La SCI des 3 H produit un décompte détaillé non daté, et qui sera arrêté au 1er mars 2024, démontrant que M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] restent devoir la somme de 15400 euros, terme de mars 2024 inclus. Ces derniers seront solidairement, compte tenu de la solidarité légale de l'article 220 du code civil, condamnés à payer à la SCI des 3 H la somme de 15400 euros, créance arrêtée au 1er mars 2024, terme de mars 2024 inclus. Ils seront également condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 1100 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 1080 euros majoré de la provision sur charges de 20 euros, pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Sur les délais de paiement : L'article 24 V dans cette même rédaction dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S] n'ont pas repris le versement intégral du loyer avant l'audience. Leur demande de délai de paiement sera rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive : Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la SCI des 3 H ne démontre ni la mauvaise foi de M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S], ni l'existence d'un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée. Sur les mesures accessoires : M. [T] [S] et Mme [F] [Z] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens lesquels incluent le coût du commandement de payer du 25 janvier 2023 à l'exclusion de celui du 15 juillet 2022 lequel n'était pas nécessaire à la procédure. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la SCI des 3 H de sa demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance figurant au bail conclu le 1er novembre 2014 entre, d'une part, la société civile immobilière des 3 H et, d'autre part, M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 26 février 2023 ; ORDONNE à défaut pour M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; CONDAMNE solidairement M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] à payer à la société civile immobilière des 3 H la somme de 15400 euros, créance arrêtée au 1er mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, terme de mars 2024 inclus ; CONDAMNE in solidum M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] à payer à la société civile immobilière des 3 H une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1100 euros, soit une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux clés ; RAPPELLE à M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la société civile immobilière des 3 H et M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] de toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE in solidum M. [L] [T] [S] et Mme [E] [F] [Z] [S] aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 25 janvier 2023 à l'exclusion de celui du 15 juillet 2022 ; RAPPELE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe. Le GreffierLe Juge