Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/01652

N° RG 23/01652 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O2CJ ------------ SOCIETE COOPERATIVE AGRICOLEJURA MONT-BLANC C/ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DEL'AIN LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT -------------- APPEL D'UNE DECISION DU : Juge de l'expropriation de BOURG EN BRESSE du 25 Janvier 2023 RG : 22/00004 COUR D'APPEL DE LYON 1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS ARRET DU 30 Avril 2024 APPELANTE : La societe cooperative agricole JURA MONT-BLANC [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 ayant pour avocat plaidant Me Pierre-André LAMOUILLE, avocat au barreau de LYON, toque : 1483 INTIME : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 8] (EPF) [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2356 En présence de : Madame [C] [M] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de [Localité 8], Commissaire du gouvernement [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] * * * * * * * * Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Janvier 2024 Date de mise à disposition : 09 Avril 2024 prorogée au 30 Avril 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Olivier GOURSAUD, Président Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller Mme Bénédicte LECHARNY, Conseiller désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile; Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ''' EXPOSE DU LITIGE La société coopérative agricole Jura Mont-Blanc (la coopérative) est propriétaire d'un tènement immobilier composé de parcelles cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 5], situées [Localité 9] à [Localité 7] et [Cadastre 10], située [Adresse 3], d'une superficie totale de 13 967 m2. Le 4 janvier 2022, la coopérative a régularisé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) dans le cadre d'un projet de cession du tènement au prix de 4 000 000 euros, outre 20.000 euros de commission d'agence à la charge de l'acquéreur, la société Promotion Pichet. Par arrêté du 31 mars 2022 dûment notifié, l'établissement public foncier de [Localité 8] (l'EPF) a informé le propriétaire de la mise en oeuvre de son droit de préemption, le tènement étant nécessaire à la constitution de réserves foncières en vue de la construction de logements en mixité sociale. Le prix proposé de 1 277 400 euros a été refusé. L'EPF a saisi le juge de l'expropriation de Bourg-en-Bresse le 1er juin 2022 et une ordonnance de transport du 27 juillet 2022 a fixé au mercredi 19 octobre 2022 la date de visite des lieux, de l'audition des parties et de l'audience. Par jugement du 25 janvier 2023, le juge de l'expropriation a fixé le prix des parcelles préemptées à la somme totale de 1 446 931,50 euros et a condamné l'EPF à payer à l'EPF (en réalité à la coopérative) la somme de 2 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 27 février 2023, la coopérative a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, déposées le 26 octobre 2023, la coopérative demande à la cour de: - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le prix des parcelles à la somme de 1.446.931,50 € - fixer l'indemnité à lui verser à hauteur de 4 000 000 € ; - condamner l'EPF de [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait notamment valoir que: - les parcelles préemptées constituent un terrain à bâtir, - il s'agit d'un terrain bâti de 12 274 m2 situé au centre bourg de [Localité 7], qui est desservi par les réseaux, classé en zone 1AUG et UGm2 et concerné par l'OAP de centre bourg, pouvant être immédiatement ouvert à l'urbanisation, - ces conditions favorables doivent être prises en compte dans l'évaluation du prix, - elle ne conteste pas le prix de 446 euros/m2 en zone UGm2, - s'agissant de la zone 1AUG, il y a lieu de tenir compte des droits à construire offerts par le règlement du PLUiH et le cahier des OAP de Centre bourg, - les cessions foncières avec des terrains similaires conclues depuis 2017 sur le secteur permettent de retenir un prix moyen de 273,08 euros/m2, - la préemption partielle entraîne l'enclavement du surplus du terrain de 1193 m2, qui va devenir inexploitable, de sorte que l'indemnité, évaluée à la somme de 1 789,50 euros par le premier juge, doit être réévaluée. Par conclusions déposées le 28 juillet 2023, l'EPF demande à la cour de: - débouter la coopérative de son appel principal; - déclarer recevable et bien fondé son appel incident contre le jugement rendu par le juge de l'expropriation pour le département de [Localité 8] en date du 25 janvier 2023 en ce qu'il fixe le prix du tènement préempté appartenant à la coopérative; - fixer le prix du bien préempté, c'est-a-dire le tènement situé lieu-dit [Localité 9] et [Adresse 3] pour une surface de 12.774 m2 et cadastré section [Cadastre 6], [Cadastre 10] et [Cadastre 5], à la somme de 1.277.400 €; - condamner la coopérative à verser à l'EPF la somme de 3.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il fait notamment valoir que: - la communauté d'agglomération du [Localité 11] a défini des espaces de bon fonctionnement des cours d'eau, qui doivent être intégrés au PLUiH, qui entraînent une inconstructibilité des terrains concernés, et qui concernent une partie du tènement préempté, - le terrain préempté ne bénéficie pas de réseaux suffisamment dimensionnés pour desservir l'ensemble des logements projetés par l'OAP centre bourg, qui implique la réalisation d'une opération d'ensemble, - la qualification de terrain à bâtir est exclue, - la parcelle doit être évaluée selon son usage effectif de terrain constructible partiellement encombré de bâtis professionnels destinés à la démolition, en nature de sol asphalté et de pré en partie arboré, - le prix doit être fixé à 1 277 400 euros, soit 100 euros/m2, afin de tenir compte de la vétusté des bâtiments et leur destination, de la pollution des sols, des contraintes de l'OAP et des références de ventes récentes, - la méthode par comparaison permet de se rendre compte que le prix de 125 euros/m2 fixé par le premier juge est excessif, - compte tenu de la nécessité de démolir les bâtiments vétustes, il convient d'appliquer un abattement de 20%, pour valoriser l'emprise à hauteur de 100 euros/m2, - le surplus de terrain non préempté et classé en zone naturelle n'est pas enclavé, puisqu'il bénéficie nécessairement d'une servitude légale et l'OAP prévoit deux liaisons en mode doux à aménager, - en tout état de cause la dépréciation du surplus ne saurait excéder 1,50 euros/m2, soit 179,85 euros puisque l'enclavement d'un terrain en zone naturelle du fait d'une mesure d'expropriation justifie une indemnité égale à 10% de sa valeur. Par conclusions déposées le 8 août 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 1 358 364 euros. Il fait notamment valoir que: - les parcelles situées en zone 1AUG et UGm2 autorisent les constructions sous conditions du règlement d'urbanisme et en respectant les préconisations de l'OAP, - en revanche, les réseaux présents sur les façades nord et est de la parcelle [Cadastre 10] sont absents au sud et sud-est de cette parcelle et insuffisamment dimensionnés au regard de la capacité de construction du projet, - le terrain est constructible mais il ne peut être qualifié de terrain à bâtir, de sorte qu'il doit être évalué en fonction de son usage effectif, soit un terrain partiellement encombré de bâtis professionnels destinés à être démolis, en nature de sol asphalté et de pré en partie arboré, susceptibles de s'ouvrir à l'urbanisation dans le cadre d'opérations d'aménagement, - les quatre termes de comparaison retenus par la coopérative doivent être écartés en raison des zonages et de leurs usages différents, - au regard des trois termes de comparaison qu'il produit, la valeur des terrains en zone 1AUG sur le secteur de l'OAP de [Localité 7] ne saurait être inférieure à 80 euros/m2 et supérieure à 125 euros/m2, de sorte qu'il est possible de retenir 125 euros/m2, à laquelle doit être appliquée un abattement de 15%, soit 106 euros/m2, afin de tenir compte de l'encombrement du terrain, soit une valeur pour la fraction de terrain située en zone 1AUG de 1 352 772 euros, - au regard des trois termes de comparaison qu'il produit, la valeur des terrains en zone UGm2 de 466 euros/m2, soit une valeur pour la fraction de terrain de 12 m2 de 5 592 euros, - s'agissant de l'indemnisation de la perte de valeur du surplus de terrain, il résulte de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme que le propriétaire a la possibilité d'exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de la totalité du bien mis en vente, de sorte qu'il n'est pas fondé à solliciter une indemnité de dépréciation du surplus correspondant à la valeur de la parcelle. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur le prix des parcelles préemptées Il résulte de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation et que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi. Conformément aux dispositions de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence à prendre en considération est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 18 juillet 2020, date à laquelle la délibération du 27 février 2020 de la communauté d'agglomération du [Localité 11] approuvant le PLUiH est devenue exécutoire et opposable aux tiers. Ce point ne fait pas discussion en cause d'appel. La situation du bien au regard de la réglementation d'urbanisme à la date de référence n'est pas davantage discutée entre les parties, à savoir que les parcelles en cause sont classées en zone 1 AUG pour une portion de 12 762 m2 et en zone UGm2 pour une portion de 12 m2, sur des secteurs à dominante résidentielle en partie couverts par des OAP qui encadrent les constructions et sur un espace de bon fonctionnement des cours d'eau. Le procès-verbal de transport mentionne que le bien concerné par la procédure est situé au coeur du village à immédiate proximité d'habitations et est en partie occupé par des bâtiments à usage de plate-forme, entrepôts et silos agricoles dans un état de grande vétusté, l'accès au terrain se faisant par un chemin donnant sur la route. Par ailleurs, il est constant que les terrains sont constructibles, sous réserve de respecter les préconisations de l'OAP. En revanche, ainsi que l'a retenu le premier juge, les réseaux sont absents de la partie sud et sud-est de la parcelle et insuffisamment dimensionnés pour l'ensemble des logements projetés par l'OAP centre bourg, qui implique la réalisation d'une opération d'ensemble, de sorte que les parcelles préemptées ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir et doivent, par voie de conséquence, être évaluées selon leur usage effectif, soit un terrain partiellement constructible comprenant des bâtis destinés à la démolition, en nature de sol asphalté et de pré en partie arboré. Il convient à cet effet de retenir la méthode dite par comparaison, consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, qui est la seule méthode en l'espèce de nature à permettre de déterminer le prix des parcelles. A cet égard, ainsi que l'a très pertinemment retenu le premier juge, les termes de comparaison produits par la société coopérative doivent être écartés, à défaut de porter sur des terrains encombrés ou étant situés dans un zonage différent. S'agissant des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement et par l'expropriant c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu la valeur de 125 euros le m2 en zone 1AUG en appliquant un abattement de 10% en raison de l'encombrement du terrain mais qui doit être pondéré par la situation privilégiée du tènement situé en centre bourg, soit (12 796 m2 X 125 X 0,9) 1 439 550 euros. De même, pour le zonage UGm2, la valeur moyenne de 466 euros/m2 proposée par le commissaire du gouvernement est confirmée, à défaut d'être discutée entre les parties, sans qu'il n'y ait lieu d'appliquer d'abattement en l'absence de démolition nécessaire sur cette partie de la parcelle, ce qui permet de retenir un prix de (12 m2 X 466) 5 592 euros. Au total, il convient de confirmer le jugement ayant retenu pour les parcelles préemptées la valeur totale de 1 445 142 euros. 2. Sur les autres demandes Il résulte de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme que le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. En l'espèce, le transport a permis de constater que la partie de la parcelle non préemptée, d'une superficie de 1193 m2, devenait enclavée du fait de la préemption partielle, ce qui entraîne sa dévalorisation, quand bien même une servitude légale pourrait le cas échéant être reconnue. Il n'est pas discuté entre les parties que ce terrain est situé en zone naturelle. Si la coopérative soutient que l'indemnité fixée par le premier juge est sous-évaluée, elle ne chiffre ni le montant qu'elle sollicite ni la valeur des parcelles classées en zone naturelle. Il y a donc lieu de retenir la proposition du commissaire du gouvernement de fixer à 1,50 euro le mètre carré de telles parcelles situées en zone naturelle, ainsi que l'a pertinemment fait le premier juge. En revanche, la dépréciation du fait de l'enclavement ne peut être fixée à la somme de (1,5 X 1193) 1789,50 euros, qui correspond à la valeur totale du terrain, mais doit être évaluée à 70% de cette somme, soit 1252,65 euros. Le jugement est donc infirmé de ce chef. Au vu de l'ensemble de ces éléments, et en tenant compte de la dépréciation de la valeur des parcelles non préemptées, il y a lieu, par infirmation du jugement, de fixer la valeur totale des parcelles préemptées à la somme de 1 445 142 + 1 252,65 = 1'446'394,65 euros. Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Les dépens d'appel sont à la charge de la coopérative qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne l'EPF de [Localité 8] à payer à la société coopérative agricole Jura Mont-Blanc la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance; statuant de nouveau et y ajoutant, Fixe le prix des parcelles préemptées à la somme totale de 1'446'394,65 euros, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société coopérative agricole Jura Mont-Blanc aux dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,