Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DE BARY
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DUPONT
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/05682 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JSI
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 15 mai 2024
DEMANDEURS
Madame [K] [Y],
Monsieur [L] [E],
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Aude DUPONT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1288
DÉFENDEURS
Madame [Z] [M],
demeurant [Adresse 1]
Madame [B] [M],
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [N] [M],
demeurant [Adresse 3]
représentés par Maître DE BARY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0575
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 15 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05682 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JSI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2021, Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] ont donné à bail à Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 1].
Par acte d'huissier en date du 9 juin 2023, Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] ont fait assigner Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidairement à la restitution du dépôt de garantie de 2280 euros et au paiement de la pénalité de 10% à compter du 1er juillet 2022, ainsi de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 13 mars 2024, Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, aux termes desquelles ils ont réitéré les demandes de leur acte introductif d'instance sauf à ajouter une demande de paiement au titre de la régularisation des charges de 304, 56 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir, et le rejet des demandes reconventionnelles des bailleurs, les frais irrépétibles étant évalués à la somme de 3000 euros. Au soutien de leurs prétentions, Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] contestent toute dégradation de leur part, l'appartement ayant été rendu dans le même état qu'à l'entrée des lieux exception faite de son usure normale, ainsi qu'il en ressort, selon eux, du procès-verbal de constat de sortie des lieux du 23 mai 2022. Ils rappellent qu’ils ne sont restés que 18 mois dans le logement.
Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, aux termes desquelles ils ont sollicité le rejet des demandes et à titre reconventionnel la condamnation solidaire des preneurs à leur payer la somme de 3720 euros en réparation des dégradations causées, outre les intérêts au taux légal à compter de la diffusion des présentes conclusions, ainsi que 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] indiquent que les preneurs sont partis en occasionnant des dégradations dont le montant est supérieur au dépôt de garantie. Ils ne contestent pas devoir rembourser la somme de 304, 56 euros au titre des charges et demandent ainsi la compensation des sommes.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les dégradations locatives des preneurs
En application des dispositions de l'article 7 c et d, applicable aux biens meublés en application de l'article 25-3 de la même loi, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l'espèce, il ressort de la comparaison entre les procès-verbaux de constat d'état des lieux d'entrée établis contradictoirement par huissier de justice les 1er février 2021 et 23 mai 2022 que les constatations sont très similaires à l'exception des éléments suivants :
- qu'à l'entrée des lieux, dans la partie cuisine, sont notés la présence d’une petite marque au-dessus de l’entrée et de trois spots qui fonctionnent. Le plan de travail, qui présentait quelques auréoles en début de location, a des traces sombres, une décoloration, et une légère déformation d’angle.
- sur les murs de la pièce principale, recouverts d’une peinture blanche, sont apparus un choc et des petites fissures devant la fenêtre, outre des moisissures sous chacune des deux fenêtres, ainsi que sur les tableaux et entre les deux fenêtres
- le sol est recouvert de petites traces au niveau de l’espace de circulation dans l’état des lieux de sortie et des différences de teinte sont visibles dans l’état des lieux d’entrée.
- dans la chambre, des petites fissures sont signalées, ainsi qu’un écaillement de la peinture, une petite fissure étant visible au niveau du plafond à l’entrée dans les lieux. Le sol présente des petites traces visibles, en particulier une trace grise au niveau de l’espace de circulation, non repérée à l’entrée.
- dans la salle de bain, quelques auréoles sur l’étagère sous vasque sont apparues.
Les bailleurs évoquent un défaut d’entretien et de nettoyage des joints de la salle de bain, qui n’est pas relevé dans l’état des lieux de sotie, seuls quelques auréoles sur l’étagère sous vasque sont notées.
Ils énoncent que le plan de travail, qui avait des auréoles autour de l’évier, à l’arrivée des locataires, se retrouve tellement dégradé, depuis le départ des locataires, que le bois a fini par pourrir, ce que n’évoque, pourtant, pas l’état des lieux de sortie, à partir duquel sont observés des traces sombres, une décoloration, et une légère déformation dans l’angle. Ils affirment également que les problèmes d’humidité perçus dans le salon sont obligatoirement liés soit à une utilisation non conforme soit à un dégât des eaux, ce qu’aucun élément ne vient confirmer, les moisissures, et l’humidité pouvant avoir des origines diverses. Aucune remarque n’est faite sur l’état de propreté ou de saleté de l’appartement au départ des locataires, contrairement à ce qu’indiquent les bailleurs qui avancent un défaut d’entretien.
Il convient de relever que les propres clichés photographiques produits par les bailleurs n'ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d'authenticité, sans mention d'aucune date, et sont insuffisants pour établir la réalité de quelques désordres allégués, alors même que les états des lieux sont effectués par huissier de justice.
Il en résulte que l'essentiel des éléments relevés lors du constat de sortie des lieux préexistait à l'entrée des lieux et que seuls les poste concernant un choc sur le plafond, l’écaillement de peinture, les fissures, ou les moisissures liées à l’humidité, sont relevés, les traces d’humidité ayant une origine indéterminée.
Pour autant, les éléments concernant le plafond et les travaux nécessaires pour réparer le choc ne sont pas justifiés, les bailleurs affirmant que ce choc a pour conséquence la réfection du plafond sans en expliquer les raisons.
Le surplus relève manifestement du choix du bailleur ou relève de la présence d’humidité dont l’origine n’est pas connue, humidité, au surplus, signalée par mail le 3 novembre 2021 par les locataires et, de ce fait, ne saurait être imputé aux locataires.
Les bailleurs n’ont pas contesté les sommes dues au titre des charges locatives, soit la somme de 304, 56 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Il en résulte que les bailleurs sont condamnés à restituer aux preneurs la somme de 2280 euros et qu'ils sont tenus de la pénalité légale de 10% en ce que cette somme n'a pas été restituée dans les délais légaux. Le point de départ de la pénalité commence à courir à compter du 1er juillet 2022, comme cela est sollicité. Par ailleurs, cette pénalité ne sera appliquée que jusqu'au 10 novembre 2023, date de la 1ère audience, pour ne pas faire supporter aux bailleurs la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne leur est pas imputable compte tenu des délais de renvois.
Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] seront ainsi condamnés à verser la somme de 22, 80 euros par mois, comme sollicité, à compter du 1er juillet 2022 jusqu'au 10 novembre 2023, soit sur une durée de 16 mois et 10 jours, soit à la somme de 372, 41 euros.
Sur les demandes accessoires
Les bailleurs, partie perdante sur le principe de la demande de restitution du dépôt de garantie et d'application de la pénalité légale, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des locataires les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La décision est assortie de l 'exécution provisoire, en application de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] à verser à Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] la somme de 2280 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] à payer à Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] la somme de 372, 41 euros au titre de la majoration légale en cas de retard de restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] à payer à Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] la somme de 304, 56 euros avec intérêt au taux légal à compter du jugement, au titre des charges ;
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] à payer à Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [Z] [M], Madame [B] [M] et Monsieur [N] [M] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire .
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
