Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/01306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 72Z Minute n° 24/222 N° RG 23/01306 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7F4 3 copies GROSSE délivrée le04/03/2024 àla SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET la SELARL TRASSARD & ASSOCIES Rendue le QUATRE MARS DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 05 Février 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.P. SILVESTRI BAUJET ès qualités de mandataire liquidateur des sociétés SA OSP - ATAHR - SFBI - SCI MARTYRS - SCI CHAINE D’OR - SCI AUGUSTINS [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 4], immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°403 028 723, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 4] - CS 11083, prise en la personne de son représentant légal SARL CITYA [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 02 avril 2021, la SCP SILVESTRI BAUJET, en qualité de mandataire liquidateur des sociétés OSP, ATARH, SFBI, des SCI MARTYRS, CHAINE D’OR, AUGUSTINS, et des successions de MM. [O] et [B], a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL CITYA [Localité 4], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir la voir condamner : - à lui remettre tout badge, clé ou carte permettant l’ouverture du portail de l’immeuble, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 48 h à compter de l’ordonnance ; - à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; - à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. La demanderesse exposait qu’elle avait été désignée en qualité de mandataire liquidateur des sociétés OSP, ATARH, SFBI, des SCI MARTYRS, CHAINE D’OR, AUGUSTINS, et des successions de MM. [O] et [B] par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 16 juillet 1991 prononçant leur placement en liquidation judiciaire ; que les opérations n’étaient toujours pas clôturées en raison de l’existence à l’actif d’un bien immobilier constitué par le lot 11 et 24 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] ; que ce lot, censé représenter un parking, avait cependant été jugé trop exigu pour remplir cette fonction ; que son acquisition par la copropriété au franc symbolique avait été approuvée par l’AG des copropriétaires du 07 avril 1994 et ordonnée par ordonnance du juge commissaire du 11 septembre 2002 ; que cependant le Syndicat des Copropriétaires avait toujours refusé depuis lors de régulariser l’acte de vente en dépit de ses nombreuses relances, tout en continuant d’exiger le règlement des charges y afférant ; qu’il exigeait de mauvaise foi une matérialisation du lot qui ne figure pas sur le seul plan de l’immeuble en possession des parties, ce qui l’avait contrainte à solliciter une expertise, qui avait été ordonnée le 30 octobre 2017 et confiée à M. [N], qui avait déposé son rapport le 06 avril 2018, dont il ressortait que le lot consistait en une place de stationnement de 4,45 m de long sur 2,5 m de large, soit des dimensions suffisantes pour accueillir une voiture de taille standard, à condition toutefois de modifier le système photovoltaïque ou de redéfinir de nouvelles places de parking ; que le syndicat des copropriétaires n’ayant pas maintenu sa proposition d’achat, elle avait dû rechercher un autre acquéreur ; que le juge commissaire avait autorisé la vente à M.[M] par ordonnance du 27 juin 2018 ; que cependant le défendeur faisait obstacle à la vente en refusant la remise de toute clé ou accessoire permettant l’ouverture du portail ; qu’en réponse à sa sommation interpellative, le syndic avait déclaré ne pas détenir la clé, ce lot n’étant pas, en tout état de cause, un parking mais une partie commune. L’affaire, retirée du rôle le 28 juin 2021 en raison de pourparlers, a été réinscrite le 20 juin 2023 à la demande de la SCP SILVESTRI BAUJET, et appelée à l’audience du 24 juillet 2023. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges et conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 05 février 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, le 08 janvier 2024, par des écritures aux termes desquelles elle demande : - qu’il soit constaté que les clés ont été remises en novembre 2023 par le défendeur ; - que soit constatée la prescription de la demande en paiement des charges de copropriété ; - que la défendeur soit débouté de ses demandes reconventionnelles ; - que le défendeur soit condamné à lui payer : - la somme de 15 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ; - la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - outre les entiers dépens. Elle fait valoir que le comportement du défendeur est empreint de mauvaise foi ; qu’il n’a donné aucune réponse à ses relances ; que la remise n’est intervenue qu’en novembre 2023 ; que la procédure a été nécessaire ; que la privation du parking représente pour elle un préjudice de jouissance a minima de 28 800 euros depuis 1991 (80 euros par mois) et de 16 320 euros depuis 1996 ; que la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4 112,98 euros au titre des charges de copropriété doit être rejetée ; que non seulement le défendeur n’en justifie par aucun PV aucune pièce ni notification, mais la demande est prescrite pour partie et indue, alors que le lot est inaccessible depuis plus de 30 ans et que le défendeur l’a même revendiqué un temps comme étant une partie commune ; - le défendeur, le 02 février 2024, par des écritures aux termes desquelles il demande : - à titre principal, - qu’il soit pris acte de la remise à la SCP SILVESTRI BAUJET d‘un moyen d’accès au parking ; - que le juge se déclare incompétent pour statuier sur le surplus des demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses ; - que la demanderessse soit déboutée de ses demandes ; - à titre subsidiaire, - que le montant de la provision à valoir sur le préjudice de jouissance soit ramené à de plus justes proportions ; - en toutes hypothèses, - que la demanderesse soit condamnée au paiement - de la somme de 4 112,98 euros au titre des charges de copropriété impayées au 03 novemmbre 2023 ; - de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - outre les entiers dépens. Le défendeur expose que d’anciennes problématiques subsistent sur ce lot ; que si l’expert en a confirmé la matérialité, il a aussi relevé que son utilisation effective nuisait au bon fonctionnement du portail, de sorte que le syndicat des copropriétaires a toujours considéré comme judicieux d’en faire l’acquisition, ce qui a été validé en AG et autorisé par le juge commissaire par ordonnance du 11 septembre 2002 ; que par un concours de circonstances inexplicables, la vente n’est pas intervenue ; qu’il a réitéré son souhait lors de sa dernière assemblée générale, ignorant que le mandataire était toujours décidé à exécuter l’ordonnance du juge commissaire du 27 juin 2018 autorisant la vente à M.[M] ; que désormais la demanderesse s’est vu remettre un émetteur pour accéder au parking, ce qui rend sa demande sans objet ; que sa demande au titre de son préjudice de jouissance doit être rejetée ou à tout le moins réduite, n’étant pas elle-même étrangère au retard, et sa demande se heurtant à des contestations sérieuses ; que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée, les circonstances ne permettant pas de retenir une résistance abusive alors même que les parties ont engagé des tentatives de rapprochement amiable ; qu’en tout état de cause cette question relève de la compétence du juge du fond ; qu’en outre, la demanderesse, qui a nécessairement eu accès au compte intranet de la société OSP, a nécessairement eu connaissance des documents intéressant la copropriété justifiant le montant des charges réclamées ; qu’elle ne peut contester les PV d’assemblées générales auxquelles elle n’a pas daigné participer et qui lui ont été adressés. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties. II - MOTIFS DE LA DÉCISION sur les demandes principales : L’émetteur nécessaire à l’accès au parking ayant été remis en novembre 2023 par le défendeur, la demande à ce titre est devenue sans objet. sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. La demanderesse réclame la somme de 15 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance en faisant valoir que la privation de l’emplacement depuis près de 30 ans lui a causé un préjudice de jouissance qu’elle estime a minima à 28 800 euros depuis 1991 (80 euros par mois) et à 16 320 euros depuis 1996 . Le défendeur oppose que la SCP SILVESTRI BAUJET n’est pas étrangère aux atermoiements de la procédure et que c’est par un concours de circonstances inexplicables que la vente n’est pas intervenue, alors qu’il avait exprimé son souhait d’acquérir, ce qui a été autorisé par le juge commissaire par ordonnance du 11 septembre 2002. Il résulte cependant des pièces produites par la demanderesse que postérieurement à l’ordonnance du juge commissaire du 11 septembre 2002 autorisant la vente au franc symbolique, elle a adressé plusieurs courriers au syndic (en novembre et décembre 2013, septembre 2015, août et octobre 2016) dans lesquels elle l’interroge sur la volonté du syndicat des copropriétaires de se porter acquéreur, même au prix d’un euro symbolique. Le défendeur, qui ne justifie pas avoir apporté d’autre réponse à ces courriers que des demandes en paiement des charges de copropriété, ne peut donc utilement soutenir que la demanderesse est pour partie responsable du retard de la procédure. Dès lors qu’il est établi que la demanderesse a été privée pendant de nombreuses années de la jouissance du parking du fait de l’attitude du défendeur, l’obligation pour ce dernier de l’indemniser n’apparaît pas sérieusement contestable. Il y a lieu de faire droit à la demande en accordant à la demanderesse une provision de 10 000 euros. sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : La demanderesse sollicite par ailleurs une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, demande à laquelle le défendeur oppose que les tentatives de rapprochement engagées depuis 2021 attestent au contraire de sa volonté de résoudre amiablement le litige. C’est oublier cependant que cette période de pourparlers, postérieure à l’assignation, fait suite à plus de 20 ans de résistance et d’une inertie injustifiée, le défendeur ne donnant toujours aucune explication à son refus de signer l’acte de vente pourtant validé en AG dès 1994 et autorisé en 2002. Cette inertie, qui fait obstacle depuis 30 ans à la clôture de la liquidation judiciaire, caractérise une résistance abusive qui justifie l’octroi au demandeur de la somme de 2 000 euros qu’il sollicite. sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété : Le syndicat des copropriétaires sollicite reconventionnellement la condamnation de la demanderesse ès qualités à lui payer la somme de 4 112,98 euros au titre des charges de copropriété entre 2018 et décembre 2023. La demanderesse, qui oppose que la somme n’est pas due alors que le lot est inaccessible depuis plus de 30 ans, est cependant fondée à faire valoir qu’une partie de cette demande encourt la prescription, et que la demande n’est justifiée par aucun PV d’assemblée générale ni notification. Il appartient en effet au défendeur de rapporter la preuve que la demanderesse a été convoquée valablement aux AG, et que les PV d’AG lui ont été régulièrement signifiés. Les appels de fond produits, et la preuve de trois envois en LRAR datés de mai 2021, mai 2022 et juin 2023, dont on ignore s’ils concernent la convocation ou la notification des PV dont aucun n’est produit aux débats, ne constituent pas une telle preuve, et l’obligation de la demanderesse de s’acquitter de cette somme se heurte à une contestation sérieuse qui commande le rejet de la demande. sur les autres demandes : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a dû exposer dans le cadre de l’instance. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil. Le défendeur sera par ailleurs condamné aux entiers dépens. III - DÉCISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Donne acte aux parties de la remise à la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités, par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], des clés permettant l’accès au parking. Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL CITYA [Localité 4], à payer à la SCP SILVESTRI BAUJET, en qualité de mandataire liquidateur des sociétés OSP, ATARH, SFBI, des SCI MARTYRS, CHAINE D’OR, AUGUSTINS, et des successions de MM. [O] et [B] : - la somme de 10 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ; - la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL CITYA [Localité 4], de sa demande reconventionnelle. Déboute la SCP SILVESTRI BAUJET ès qualités de ses plus amples demandes. Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la SARL CITYA [Localité 4], aux entiers dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,