Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/01361

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/01361 N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVP N° MINUTE : Assignation du : 25 Janvier 2023 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par la S.A.R.L. le CABINET CHAMORAND [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELARL ILEX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0467 DÉFENDERESSE Madame [U] [E] [Adresse 1] [Localité 3] non représentée Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/01361 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVP COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique. assisté de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, le Cabinet Chamorand. Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 1, 2, 9, 21, 35 et 36 de l’immeuble sont impayées de longue date et que le propriétaire de ces lots est Madame [U] [E], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] a assigné Madame [U] [E] devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du 25 janvier 2023. Dans son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil, de : - condamner Madame [U] [E] à lui payer les sommes suivantes : * 20.170,48 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; * 840,23 € au titre des frais de relance et de recouvrement ; * 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; * 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [U] [E] aux entiers dépens ; - ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intevenir. Bien que régulièrement assignée, Madame [U] [E] n’a pas constitué avocat. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été ordonnée le 20 avril 2023 et l’affaire a été plaidée le 30 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - Madame [U] [E] est propriétaire des lots n° 1, 2, 9, 21, 35 et 36 de l’immeuble ; - elle ne règle plus ses charges depuis plusieurs années ; - un commandement de payer lui a été adressé le 29 décembre 2021 ; - son compte de copropriétaire présente un solde débiteur de 21.010,71 € au 5 octobre 2022, et ce comprenant la somme de 840,23 euros réclamée au titre des frais de recouvrement. Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/01361 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVP - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [U] [E] concernant les lots n° 1, 2, 9, 21, 35 et 36 de l’immeuble ; - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022, faisant apparaître les relevés de compte individuel ; - l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 20.170,48 € (hors frais de recouvrement, établis à hauteur de 840,23 €) ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2020, 26 janvier 2021 et 10 janvier 2022, comportant approbation des comptes des exercices 2018/2019 à 2020/2021 et votant les budgets prévisionnels 2020/2021 à 2021/2022 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées. Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de 20.170,48 € pour la période allant du 1er janvier 2021 au 5 octobre 2022. Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l’espèce, il est sollicité 288 € d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’huissier, sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution des dossiers. La somme sera par conséquent rejetée. Il est encore sollicité 339,66 € d’honoraires de syndic pour une saisie immobilière à l’encontre de Madame [U] [E]. Toutefois, aucune pièce justifiant de cette diligence n’est versée au débat. Cette somme ne peut donc être mise à la charge de la défenderesse au titre des frais de recouvrement. En revanche, la somme de 212,57 € au titre du commandement de payer du 28 décembre 2021 est justifiée par l’acte lui-même et son coût est indiqué sur l’acte. Cette somme sera donc retenue. Sur les dommages-intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l’espèce, il est établi que Madame [U] [E] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants qui sera toutefois ramené à de plus justes proportions compte tenu des tantièmes de propriété détenus par le défendeur et le montant de la créance. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 €. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [U] [E], partie perdante, supportera les dépens. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Madame [U] [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie. En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Madame [U] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] les sommes suivantes : - 20.170,48 € au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2021 au 5 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - 212,57 € au titre des frais de recouvrement ; - 1.500 € à titre de dommages-intérêts ; - 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE Madame [U] [E] aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La GreffièreLe Président