Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/00286

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 23/00286 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GPZB N° minute : 24/00204 Dans l’affaire entre : DEMANDEUR Monsieur [O] [M] né le 26 Août 1971 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Christophe CAMACHO avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEURS Monsieur [E] [I] né le 13 septembre 1978 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Pierre Emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Benoit PEUTOT Madame [K] [G] née le 28 Septembre 1982 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Pierre Emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Benoit PEUTOT COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : Monsieur [O] [M] Monsieur [E] [I] Madame [K] [G] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : Monsieur [O] [M] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 14 mai 2019, la SCI LCF a donné à bail à Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] une maison située sis [Adresse 1], pour un loyer de 1.180 euros hors charges. La SCI LCF a par la suite procédé à une révision du loyer, élevant le montant du loyer à 1.191,95 euros. Par acte notarié en date du 09 juillet 2021, Monsieur [O] [M] a acquis ladite maison auprès de la SCI LCF et est devenu le bailleur de Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G]. Monsieur [M] a confié la gestion dudit contrat de bail à l'EURL PERDRIX IMMOBILIER (ci-après l'agence immobilière LAFORET). Se plaignant de règlements partiels des loyers, Monsieur [M] a fait, le 20 mars 2023, délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers et arriérés pour la somme totale de 527.95 euros en principal. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 juillet 2023, Monsieur [M] a fait assigner Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins de voir constater la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion des locataires et condamner ces derniers au paiement de l'arriéré locatif. A l'audience du 05 octobre 2023, l'affaire est renvoyée à la demande du conseil de Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G]. A l'audience du 09 novembre 2023, l'affaire est radiée pour défaut de diligence des parties. Le 30 novembre 2023, à la demande du conseil de Monsieur [M], l'affaire est réinscrite au rôle. Après plusieurs renvois, l'affaire est finalement plaidée à l'audience du 02 mai 2024. Monsieur [O] [M], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux et de la protection de : -constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail ; -ordonner l'expulsion de corps et biens de Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à défaut de libération volontaire des lieux dès la signification de la décision à intervenir et si besoin avec le concours et l'assistance de la force publique; -condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] à lui payer la somme de 1547,67 euros au titre des loyers et charges échus au 31 mars 2024; -condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G], à compter du mois de juillet 2023, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu'à l'entière libération ; -débouter Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] de leur demande reconventionnelle ; -condamner conjointement et solidairement Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, comprenant le commandement de payer. A l'appui de ses demandes, Monsieur [M] fait savoir qu'une révision du loyer est intervenue le 1er juillet 2022 et que les locataires en ont été régulièrement avisés. Il explique que malgré plusieurs relances, les locataires ont payé les loyers sans tenir compte de la nouvelle indexation. Il indique qu'en juillet 2023, les locataires n'ont pas tenu compte de la nouvelle révision de loyer. Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G], représentés par leur conseil, sollicitent: -à titre principal, le rejet de l'ensemble des demandes de Monsieur [M] ; -à titre de demande reconventionnelle, la condamnation de Monsieur [M] à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; -en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [M] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de leur demande de rejet, ils indiquent qu'ils ont contracté un bail professionnel d'une durée de 6 ans. En se fondant sur l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l'article 1353 du code civil, ils font savoir que Monsieur [M] ne rapporte pas la preuve qu'il les a informés de la révision du loyer à compter du 1er juillet 2022, de sorte que celle-ci ne trouve pas à s'appliquer. Ils précisent que ce n'est que lorsque l'agence immobilière LAFORET leur a adressé une mise en demeure le 16 mars 2023, en y joignant la copie de l'information de révision, qu'ils en ont eu connaissance. Ils ajoutent qu'ils ont averti Monsieur [M] de cette absence d'information formelle mais que celui-ci n'a pas régularisé la situation ultérieurement. A l'appui de leur demande reconventionnelle, ils font valoir, en se fondant sur l'article 1240 du code civil et l'article 32-1 du code de procédure civile, que Monsieur [M] a initié une procédure abusive à leur encontre. Ils expliquent que, d'une part, l'affaire aurait pu être régularisée en amont de toute procédure judiciaire et que, d'autre part, Monsieur [M] a négligé la conduite du dossier, en se désistant de ses demandes avant de solliciter la réinscription de l'affaire au rôle. Ils soulignent que Monsieur [M] a instrumentalisé l'affaire pour obtenir de manière forcée la résiliation du bail. Ils indiquent que cette procédure leur a créé du stress et a fragilisé leur situation du fait du risque d'expulsion. Un diagnostic social et financier concernant Monsieur [I] et Madame [G] a été reçu au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Les parties étant représentées par leur conseil respectif à l'audience, le jugement est dès lors contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Le commandement de payer les loyers ayant été délivré le 20 mars 2023, il convient d'appliquer les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. I-Sur la demande de résiliation du contrat de bail Sur la recevabilité de l'action Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par voie électronique le 31 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En application de l'article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation des paiements a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. Par ailleurs l'article 17-1 de ladite loi prévoit par ailleurs que " Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. " De surcroit, l'article 17-1 précise en son alinéa 3 que " l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. " Enfin, il résulte de l'article 1353 du code civil que " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. " En l'espèce, le bail, dont la prise d'effet était fixée au 1er juillet 2019, contient d'une part, une clause résolutoire (clause VII), et d'autre part, une clause de révision du loyer à compter du 1er juillet de chaque année sur la base de l'indice IRL (clause IV). Monsieur [M], devenu le bailleur en juillet 2021, a souhaité se prévaloir de la clause de révision du loyer en faisant évoluer, à compter de juillet 2022, le montant du loyer de 1.191,95 euros à 1.221,50 euros. Bien que Monsieur [M] verse au débat un document provenant de l'agence immobilière LAFORET en date du 23 juin 2022, lequel a pour objet d'informer les locataires de la révision du loyer, il n'est toutefois pas apporté la preuve que le bailleur a effectivement communiqué aux locataires son intention de voir appliquer la révision à compter de juillet 2022. En effet, s'il est indiqué dans la lettre recommandée adressée le 16 mars 2023 aux locataires que ceux-ci ont reçu le document du 23 juin 2022 par courriel, aucune pièce versée au débat ne permet de corroborer cette affirmation. En ce sens, il n'est pas certain que les locataires aient été avisés de la révision du loyer avant le 16 mars 2023. En revanche, étant rappelé que la manifestation d'intention du bailleur de se prévaloir de la révision annuelle du loyer n'est soumise à aucune condition de forme, il se déduit de la réception de ce courrier recommandé du 16 mars 2023 qu'à compter de cette date, les locataires avaient connaissance de la demande de révision du loyer. C'est donc à compter du 1er avril 2023 que le bailleur est fondé à réclamer le paiement d'un loyer de 1221,50 € au lieu de 1191.95 €. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, un commandement de payer les loyers a été délivré respectivement à Monsieur [I] et Madame [G], pour la somme principale de 527.95 euros. S'il peut être considéré qu'à cette date la révision du loyer n'était pas effective, il demeurait toutefois un arriéré locatif correspondant au remboursement de la taxe ordure ménagères d'un montant de 262 €. Quoiqu'il en soit, les défendeurs, dans le délai de deux mois impartis, soit jusqu'au 20 mai 2023, ont effectué deux versements de 1191,95 € soit 2.383,90 €. Ces paiements s'imputent prioritairement sur les causes du commandement, qui se sont trouvées réglées. Par suite, il ne peut être invoqué le jeu de la clause résolutoire et le bailleur sera débouté de sa demande de constat de résiliation de bail. Aucune demande de prononcé de la résiliation du bail n'a été formulée à titre subsidiaire. II-Sur les demandes de condamnation au paiement formulées par Monsieur [M] Monsieur [M] produit des relevés de compte indiquant que Monsieur [I] et Madame [G] restent redevables de la somme de 1.547,67 euros au 31 mars 2024, échéance de mars incluse. Néanmoins, il ressort de tout ce qui précède que Monsieur [I] et Madame [G] n'ont eu connaissance de la première révision de loyer qu'à partir du 16 mars 2023. Dès lors et eu égard au principe de non-rétroactivité, il y a lieu de dire que Monsieur [I] et Madame [G] sont redevables des montants révisés qu'à compter du mois d'avril 2023. Par ailleurs, il convient de relever que si Monsieur [M] affirme qu'une seconde révision de loyer est intervenue au mois de juillet 2023, élevant le loyer à un montant de 1.264,18 euros, il ne fournit néanmoins qu'une lettre simple en date du 26 juin 2023 et des avis d'échéance, sans apporter la preuve que Monsieur [I] et Madame [K] ont été touchés de manière effective par cette information. Cette demande de révision n'a été de manière certaine formulée que lors de l'audience de plaidoirie du 2 mai 2024, de sorte qu'elle ne sera valable que pour des échéances ultérieures. En revanche, et malgré leur connaissance à partir du 16 mars 2023 de la volonté de Monsieur [M] de réviser une première fois le loyer à hauteur de 1.221,50 euros, Monsieur [I] et Madame [G] ont continué de régler chaque mois la somme de 1.191,95 euros. De plus, sans contester le montant mis à leur charge, ils n'ont pas réglé les charges liées aux ordures ménagères en janvier 2023 (pour un montant de 262 €) et décembre 2023 (pour un montant de 281 €). Dès lors, les locataires demeurent redevables du surplus du loyer jusqu'au mois de mars 2024 inclus et des charges liées aux ordures ménagères, soit la somme de 897,60 euros. Il est sollicité la condamnation conjointe et solidaire des locataires à payer l'arriéré locatif. Toutefois ces termes sont antinomiques. Il convient donc de retenir le premier terme utilisé qui correspond au principe et est en outre plus favorable aux débiteurs : la condamnation sera prononcée conjointement. III - Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts En application combinée des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. En l'espèce, il ressort des courriers adressés par l'agence immobilière LAFORET, plus particulièrement les mises en demeure des 23 février et 16 mars 2023, que le bailleur a informé les locataires de l'état de leur dette avant de faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer les loyers. En ce sens, une résolution amiable a été recherchée par le bailleur en amont de la saisine du juge des contentieux et de la protection. En outre, constatant depuis plusieurs mois l'absence de paiement total du loyer dû par les locataires, Monsieur [M] a, à juste titre, exercé son droit d'ester en justice. En l'état, il n'est aucunement démontré par Monsieur [I] et Madame [G] en quoi Monsieur [M] a agi dans le seul but de leur nuire. Par conséquent, Monsieur [M] n'a pas commis de faute au sens des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile. La demande reconventionnelle formulée par Monsieur [I] et Madame [G] sera donc rejetée. IV-Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Sur la demande au titre des frais non compris dans les dépens L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux et de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Monsieur [O] [M] de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNE conjointement Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] à verser à Monsieur [O] [M] la somme de 897,60 euros (décompte arrêté au 31 mars 2024) ; DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] de leur demande reconventionnelle ; CONDAMNE conjointement Monsieur [E] [I] et Madame [K] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 13 juin 2024. Le greffier, Le juge des contentieux et de la protection,