Cour d'appel, 29 février 2024. 23/12850

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 29 FEVRIER 2024 N° 2024/146 Rôle N° RG 23/12850 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMAX3 SCI LA FAMILIALE C/ [R] [J] [C] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 02 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00823. APPELANTE SCI LA FAMILIALE dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Pierre LOPEZ de l'AARPI TELOJURIS, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Lucie FARACI de l'AARPI TELOJURIS, avocat au barreau de TOULON INTIMES Madame [R] [J] née le 17 Janvier 1990 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] défaillante Monsieur [C] [J] né le 06 Mars 1987 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. ARRÊT Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024, Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) La Familiale a consenti à Mme [R] [J] et M. [C] [J], suivant acte sous seing privé à effet au 15 janvier 2019, un bail d'habitation portant sur un bien situé dans un immeuble dénommé Le Mayol, [Adresse 1], lot° 8, à[Localité 4]), moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros, outre 50 euros par mois de provisions sur charges. Par acte d'huissier en date du 25 octobre 2022, la société La Familiale a délivré à Mme et M. [J] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 7 892,61 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société La familiale a fait assigner Mme et M. [J] devant le pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner à lui verser diverses sommes provisionnelles. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 2 octobre 2023, ce magistrat, considérant que le décompte annexé au commandement de payer était illisible et que le décompte arrêté au 5 avril 2023 n'était pas compréhensible, a : - débouté la société La Familiale de l'ensemble de ses demandes ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ; - condamné la société La Familiale aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Suivant déclaration transmise au greffe le 16 octobre 2023, la société La Familiale a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle : - constate la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire ; - juge que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre ; - ordonne l'expulsion de Mme et M. [J], leurs personnes et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; - les condamne solidairement à lui verser la somme provisionnelle de 22 116,95 euros représentant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 novembre 2023 ; - les condamne solidairement à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer, soit la somme de 727,14 euros par mois et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; - les condamne solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Régulièrement intimés par la signification de la déclaration d'appel, le 24 octobre 2023, et par les conclusions, le 21 novembre 2023, Mme et M. [J] n'ont pas constitué avocat. La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 10 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de constatation de la résiliation du bail et d'expulsion Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi qu'il est stipulé dans un paragraphe 2.11 du contrat (page 7) que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. Le commandement de payer du 25 octobre 2022 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 7 892,61 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2022, loyer du mois d'octobre inclus. Le décompte qui y est annexé mentionne au débit du compte les échéances dues, comprenant les loyers proprement dits, augmentés des provision sur charges, après révision du montant du loyer conformément à l'article 1.5 du contrat (page 2), et modification du montant de la provision sur charges en fonction des charges déterminées chaque année conformément à l'article 1.6 du contrat (page 2). Il fait également état des sommes réglées par les locataires. Les décomptes versés aux débats révèlent que Mme et M. [J] ont cessé tout paiement à compter du mois de février 2022, seul un paiement de 43,91 euros ayant été effectué le 5 janvier 2022. Il en résulte, qu'à la date du 5 décembre 2022, soit deux mois après le commandement de payer délivré le 5 octobre 2022, Mme et M. [J] n'avaient pas apuré leur dette. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire à la date du 5 décembre 2022 et n'a pas fait droit à la demande d'expulsion. Il y a lieu : - de constater la résiliation de plein droit du bail liant Mme [R] [J] et M. [C] [J], d'une part, et la SCI La Familiale, d'autre part, par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 5 décembre 2022 ; - d'ordonner, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [R] [J] et M. [C] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier ; - de rappeler que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - de rappeler que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, si l'extrait de compte communiqué en première instance, similaire à celui annexé au commandement de payer, ne fait état que des échéances dues, sans détailler le montant du loyer proprement et celui des provisions sur charges et/ou charges après régularisation annuelle, ainsi que les sommes réglées par les locataires, le décompte produit en appel, arrêté au 14 novembre 2023, détaille l'ensemble des sommes réclamées et celles réglées, depuis la signature du bail. Il apparaît que le montant du loyer est révisé annuellement et que celui des provisions sur charges sont réajustés en fonction des charges réellement dues après régularisation annuelle. Les taxes d'ordures ménagères sont également portées au débit du compte. La seule somme sérieusement contestable portée au débit du compte est celle relative au coût du commandement de payer à hauteur de 151,36 euros s'agissant de frais qui seront inclus dans les dépens de la procédure initiée par la société La Familiale. Déduction faite de cette somme, Mme et M. [J] sont redevables de la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 21 965,59 euros au titre d'un arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêté à la date du 14 novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse. Ils sont également redevables d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 727,14 euros, révisable pour le loyer proprement dit et réajustable pour les provisions sur charges, à compter du mois de décembre 2023, et ce, jusqu'à libération des lieux. Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Familiale de ses demandes de provisions. Mme [R] [J] et M. [C] [J] seront condamnés solidairement à verser à la SCI La Familiale : - la somme provisionnelle de 21 965,59 euros au titre d'un arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêté à la date du 14 novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse ; - une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 727,14 euros, corespondant au montant de l'échéance appelée au mois de novembre 2023, à compter du mois de décembre 2023, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dès lors que les échéances dues et celles réglées résultaient des décomptes versées aux débats dès la première instance, il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société La Familiale aux dépens de première et l'a déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] [J] et M. [C] [J] seront condamnés solidairement à verser à la société La Familiale la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 5 octobre 2022. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Constate la résiliation de plein droit du bail liant Mme [R] [J] et M. [C] [J], d'une part, et la SCI La Familiale, d'autre part, par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 5 décembre 2022 ; Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [R] [J] et M. [C] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués, passé le délai prévu par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d'exécution, par toutes voies et moyens de droit et, au besoin, avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier ; Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; Condamne solidairement Mme [R] [J] et M. [C] [J] à verser à la SCI La Familiale la somme provisionnelle de 21 965,59 euros au titre d'un arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêté à la date du 14 novembre 2023, échéance du mois de novembre incluse ; Condamne solidairement Mme [R] [J] et M. [C] [J] à verser à la SCI La Familiale une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 727,14 euros, correspondant au montant de l'échéance appelée au mois de novembre 2023, à compter du mois de décembre 2023, et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clés ; Condamne solidairement Mme [R] [J] et M. [C] [J] à verser à la SCI La Familiale la somme de 1 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [R] [J] et M. [C] [J] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 5 octobre 2022. La greffière La présidente