Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 21/00121

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/00121 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-FWNC NAC : 72Z JUGEMENT CIVIL DU 19 MARS 2024 DEMANDEURS M. [I] [M] [J] [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Mickaël NATIVEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [G] [Z] [E] [V] épouse [J] [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Mickaël NATIVEL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES La SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUP venant aux droits et obligations de la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE (RRC) [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [6] Représenté par son syndic M. AGENCE IMMOBILIERE ARC EN CIEL [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 19.03.2024 CCC délivrée le : à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Me Nicole COHEN, Me Mickaël NATIVEL, Me Benjamin PORCHER COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Février 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 19 Mars 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 19 Mars 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Mr et Mme [J] sont propriétaires d’un appartement dans la résidence [6] située à la [Localité 7] dont le syndic de la copropriété était la Régie Réunionnaise de Copropriété ( RRC), puis l'agence Arc En Ciel à compter de janvier 2018. Se plaignant de désordres d'infiltrations affectant leur logement, ils ont obtenu la désignation de Mr [Y] en tant qu'expert judiciaire le 10/10/2019. Celui ci a déposé son rapport le 11/03/2020. Par assignation du 18/12/2021, les époux [J] ont cité la sarl FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE ( la Sarl FOIG ) venant aux droits de la sarl Régie Réunionnaise de copropriété, et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son syndic en exercice, la société Agence immobilière ARC en CIEL, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 28 000 euros au titre de la perte financière locative du mois d'aout 2016 au mois de juin 2019, la somme de 250 euros HT pour les travaux, celle de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils sollicitent en outre que le syndicat pris en la personne de son syndic soit condamné à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Ils sollicite enfin la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance rendue le 29/03/2022 le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable, à raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement de la juridiction de proximité du 15 juin 2017, les demandes en indemnisation du préjudice direct et personnel des époux [J] du fait de la faute de la Régie Réunionnaise de Copropriété, aux droits de laquelle vient la sarl FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, dans le retard de prise en charge des travaux et dans la non exécution des travaux votées lors de la résolution de l'assemblée générale d'octobre 2016, pour lesquelles elle a déjà été condamnée à indemniser le préjudice direct et personnel pour la période antérieure au 15 juin 2017, et rappelé que la chose jugée n'est attachée qu'à cette période et faute. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 31/07/2023 Mr et Mme [J] demandent au tribunal de : - DECLARER que la responsabilité de la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUP est établie par le jugement du juge de proximité du 15/06/2017 revêtu de l'autorité de la chose jugée. - CONDAMNER la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUP, VENANT AUX droits et obligations de la SARL Régie Réunionnaise de Copropriété, au paiement de la somme de 4.800 € correspondant à la perte financière locative pour la période courant du mois de juillet 2017 au mois de décembre 2017. - CONDAMNER la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUP, venant aux droits de la SARL Régie Réunionnaise de Copropriété, au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral des requérants. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic, la SARL ARC EN CIEL, au paiement de la somme de 14.400 € correspondant à la perte financière locative pour la période courant du mois de janvier 2018 à juin 2019. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic, la SARL ARC EN CIEL, au paiement de la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral des requérants. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic, la SARL ARC EN CIEL au paiement de la somme de 250 HT pour les travaux réparatoires des conséquences des désordres. A TITRE SUBSIDIAIRE, - CONDAMNER solidairement la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUP et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], à payer : - la perte locative consécutive à l'impossibilité de louer le logement sur une période de 35 mois d'août 2016 à juillet 2019 qui s'élève à : 800 X 35 = 28.000 €. - la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral des époux [J].CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic, la SARL ARC EN CIEL au paiement de la somme de 250 HT pour les travaux réparatoires des conséquences des désordres. EN TOUT ETAT DE CAUSE, - DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise à hauteur de 4.434,12 €. Ils soutiennent que l'expert judiciaire a retenu comme cause principale des infiltrations la défaillance de l'étanchéité du châssis vitré de l'appartement du dessus, et en cause secondaire des défauts ponctuels des joints périphériques ; que la Régie Réunionnaise de Copropriété a commis des fautes dans l'exécution de son mandat ; qu'elle aurait du faire réaliser les travaux nécessaires à la réparation des désordres ; que sa responsabilité a été établie par le jugement définitif rendu par le juge de proximité ; que les infiltrations récurrentes les ont empêché d'occuper et de louer leur bien de juillet à décembre 2019 , que le syndic de la copropriété est également fautif en ce qu'il aurait du donner les instructions claires et précises pour mettre fin aux désordres; Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 25/09/2023, la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE demande au tribunal de : - A titre liminaire, de dire irrecevable toute demande des époux [J] au titre d’un quelconque préjudice subi antérieurement au 17 juin 2017 ; - Au fond, de débouter intégralement les époux [J] et toute autre partie de leurs prétentions en ce qu’elles visent la société FOIG, venant aux droits de la Régie Réunionnaise de Copropriété ; - Au fond, à titre subsidiaire également, de ramener le préjudice des époux [J] à de bien plus justes proportions, en le ramenant pour ce qui concerne la société FOIG à la somme de 2.400 € et en écartant toute autre demande, y compris au titre des préjudices matériels et moraux, frais de procédure et dépens; - A titre très subsidiaire concernant les frais et dépens, en cas de condamnation in solidum des défendeurs sur ce point, de dire que dans leurs rapports entre eux la société FOIG ne pourra être tenue qu’à hauteur de 25% des condamnations ; - En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes des époux [J] et condamner tout succombant à régler à la société FOIG une somme de 3.500 € au titre des frais de procédure outre les dépens. Elle fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute et que le préjudice né avant le 15/06/2017 a été indemnisé ; que le syndic de la copropriété est seul responsable des désordres causés par les parties communes ; que le syndic est uniquement responsable des préjudices causés par ses manquements à une obligation de moyens ; que l'apparition des infiltrations n'est pas consécutive à une faute commise par la RRC mais à une double cause mise en évidence par le rapport d'expertise; qu'elle n'est pas une professionnelle du bâtiment et n'a fait preuve d'aucune négligence dans les délais d'exécution ; que si les conséquences de la négligence alléguée de la RRC sont les préjudices de jouissance lié à l’absence de résolution du litige tant que la RRC était syndic, ces conséquences ont déjà été indemnisées intégralement ; que les prétentions des demandeurs ne peuvent en aucun cas être prononcées in solidum entre elle et le syndic de la copropriété, et en aucun cas pour la période postérieure à la fin du mandat de la RRC ; Au surplus, elles sont très largement surévaluées . Que sa responsabilité, qui ne pourrait être recherchée qu’au titre d’une perte de chance de faire résorber le vice plus rapidement, ne peut pas être engagée pour la résolution d’un problème sur lequel elle n’avait plus aucune prise lorsque son mandat a pris fin janvier 2018. Dans ses conclusions enregistrées le 06/12/2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - DEBOUTER les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre , - PRENDRE acte qu’aucune demande de condamnation ne peut intervenir à l’encontre de la SARL ARC EN CIEL laquelle non seulement n’est pas assignée mais en outre n’a pas failli à ses obligations, - CONSTATER que les préjudices de jouissance doivent être calculés selon les mêmes critères financiers que ceux initialement retenus soit 400 € par mois portant uniquement sur la période durant laquelle le préjudice locatif aurait réellement eu lieu, - JUGER que l’aggravation du préjudice de jouissance est la suite du préjudice locatif retenu par la juridiction de proximité dans la mesure où ledit préjudice était à parfaire en raison de l’attitude fautive du syndic précédant dont la responsabilité professionnelle a été retenue, - JUGER que les frais irrépétibles et le sort des dépens ne sauraient être supportés par le concluant lequel se voit injustement recherché, - CONDAMNER tous succombant au paiement de la somme de 3500 Euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens. Il fait valoir que seule une expertise judiciaire aurait permis d'identifier la cause des infiltrations ; que dès l'ouverture de son mandat, il a tout mis en oeuvre pour juguler les infiltrations ; qu'il a fait réaliser un diagnostic en juin 2018 puis des travaux en septembre 2018 ; que le point de départ et l'origine des désordres sont antérieurs à son mandat ; que l'ancien syndic n'a pas été diligent et n'a pas fait faire les travaux nécessaires ; qu'il est seul responsable des désordres; qu'en outre, en l'absence d'infiltrations durant la période comprise entre septembre 2018 et juin 2019, il n'existe aucun préjudice; que le préjudice moral allégué est injustifié. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures. La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 11.12.2023. Après dépôt des dossiers au greffe, l’affaire a été mise en délibéré au 19.03.2024. MOTIFS 1 – Sur la responsabilité de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE Le syndic, représentant du syndicat est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission ; il doit pourvoir à l’entretien, à la conservation et à l’administration de l’immeuble, soit en exécution des décisions de l’assemblée générale, soit en raison de ses pouvoirs propres ; Qu’il doit en particulier, faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sauf à convoquer l’assemblée immédiatement et sauf décision contraire de celle-ci, intervenir auprès des techniciens et entrepreneurs compétents pour remédier, sans délai, à des infiltrations dommageables ; Qu’il a l’obligation de faire constater les dégâts causés aux parties communes, d’en rechercher les causes et les remèdes afin de conserver les droits du syndicat ; En l’espèce, il ressort des explications et des pièces des parties que la société la Régie Réunionnaise de Copropriété, aux droits de laquelle intervient désormais la société FOIG, était syndic de la résidence les [8] lorsque sont apparues des infiltrations au plafond de l'appartement des époux [J] en 2015 ; qu'un diagnostic a été réalisé en juillet 2016 par l'entreprise EPBS qui a mis en évidence une infiltration provenant de la jardinière située sur la terrasse de l'appartement situé au dessus appartenant à Mme [R] ; que des travaux de réparation ont été votés par les copropriétaires en octobre 2016 ; que ces travaux n'ont pas été réalisés par la société RRC ; que par une décision définitive rendue le 15 juin 2017 la juridiction de proximité de Saint Denis a reconnu la responsabilité du syndic dans la non réalisation des travaux votés en assemblée générale et considéré que le préjudice de jouissance devait être fixé à la somme de 4000 € couvrant la période de mars 2015 à juin 2017 , étant observé qu'à la date du délibéré, les travaux décidés n'étaient toujours pas réalisés ; Ainsi, ce magistrat a clairement stigmatisé l’attitude attentiste du syndic dans la résolution des désordres affectant le logement des requérants ; La RRC ne justifie pas des diligences accomplies jusqu'à la fin de son mandat pour faire réaliser ces travaux et ne fournit aucune explication sur les motifs de sa carence ; les désordres ont ainsi perduré et la RRC a perdu son mandat de syndic en janvier 2018 au profit de la SARL ARC EN-CIEL qui a fait réaliser un nouveau diagnostic par l'entreprise ROUSSELOT en juin 2018 concluant à une double cause d’infiltration provenant de la jardinière et de la baie vitrée de l'appartement du dessus ; que le nouveau syndic a fait réaliser, par la société BRS OI, des travaux en juillet et septembre 2018 portant sur la jardinière et la baie vitrée ; que de nouvelles infiltrations étant apparues au même endroit en 2019, Mme [R] a fait réaliser des travaux de reprise des joints périphériques de sa baie vitrée en juin 2019 par l'entreprise LE PLOMBIER ; que malgré cela, les infiltrations ont persisté dans l'appartement des requérants et ont été constatés par l'expert judiciaire lors des réunions d'expertise ; L'expert judiciaire a mis en évidence «  en cause principale la défaillance de l'étanchéité du châssis vitré, et en cause secondaire des défauts ponctuels des joints périphériques » de l'appartement de Mme [R] . Ces constatations ne sont pas contestées par les parties. Il s'en déduit que la cause des infiltrations initiales ( jardinière de la terrasse de Mme [R] qui est une partie commune ) a été traitée en juillet et septembre 2018 et que la cause des nouvelles infiltrations, toujours persistantes en 2020, trouve son origine dans la défectuosité des ouvrants de l'appartement de Mme [R] . Il est ainsi établi que la société RRC a commis une faute en ne se montrant pas suffisamment diligente pour faire réaliser les travaux votés ; que ce manque de diligence a fait perdurer le sinistre jusqu'en 2018 et constitue une faute qui est à l’origine d’une perte de chance pour les copropriétaires de bénéficier d’un traitement plus diligent des désordres ; 2 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […] Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » ; L’action en responsabilité contractuelle (la victime étant copropriétaire) diligentée en vertu de ces dispositions suppose un dommage causé par les parties communes, et non un trouble provenant des parties privatives ; Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que «  la persistance du désordre est liée à mon sens à l'insuffisance des mesures prises et ordres donnés aux entreprises en se limitant simplement au traitement des joints sur l'appui en excluant le châssis. Les entreprises (BRS OI et LE PLOMBIER) qui ont ensuite été sollicitées ne sont pas des menuisiers et n'étaient donc pas en mesure de résorber définitivement la cause ( …. ) / il est nécessaire d'intervenir en réparation sur ce point » Il se déduit de ces constatations que les infiltrations sont causées par le défaut d'étanchéité du châssis de la baie vitrée et des défauts des joints périphériques de l'appartement de Mme [R] qui n'est pas dans la cause ; que ce défaut d'entretien porte sur des parties privatives, au sens de l'article 3 de la loi du 10/07/ 1965, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut pas être recherchée. En conséquence, les époux [J] sont mal fondés à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence et ne peuvent qu'être déboutés de leurs demandes dirigées à son encontre. 3 - Sur l’indemnisation due aux époux [J] L'expert a relevé une activité persistante de l'infiltration dans une pièce de vie qui est susceptible de rendre le logement impropre à sa destination. Il a été admis que les infiltrations apparues en 2015 ont rendu le logement difficilement habitable et sont à l’origine d’une perte locative pour les époux [J] couvrant la période de juin 2017 à septembre 2018. L'ancien syndic étant responsable du défaut de traitement de ces infiltrations, il devra indemniser les époux [J] pour la perte locative consécutive, qui sera calculée pour la période de juillet 2017 à décembre 2017 puisqu'il a perdu son mandat en janvier 2018. Cette perte locative sera calculée sur la base du montant retenu par le juge de proximité, soit 6 mois X 400 € = 2.400 €. La FOIG sera en conséquence condamnée à payer cette somme aux requérants. Il est constant qu'il s'est écoulé un délai de 7 mois entre la désignation du nouveau syndic, la société ARC EN CIEL, qui n'est pas dans la cause, et l'intervention de l'entreprise BRSOI sur la terrasse de Mme [R] . Pour autant ce délai d'intervention ne peut pas être reproché au syndicat des copropriétaires qui ne peut pas être tenu à réparer la perte locative subie entre janvier et septembre 2018. En outre, le syndicat des copropriétaires n'étant pas responsable des nouvelles infiltrations apparues en 2019, provoquées par le défaut d'entretien de la baie vitrée de l'appartement de Mme [R], les époux [J] seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires présentées contre ce défendeur. Les nombreuses démarches effectuées par les requérants, qui se sont heurtés à l’inaction du précédent syndic, et les tracas liés aux démarches amiables puis judiciaires, leur ont causé un préjudice moral, qu’il convient d’évaluer souverainement à la somme de 1.000 €. La FOIG sera en conséquence condamnée à leur payer cette somme . 4 - Sur les mesures de fin de jugement  Succombant, la société FOIG sera condamnée aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. L’équité et la situation financière des parties commandent de la condamner à payer aux époux [J] une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles. L’équité et la situation financière des parties commandent de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires présentée au titre des frais irrépétibles.    PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Saint-Denis, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la sarl FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, venant aux droits de la société la Régie Réunionnaise de Copropriété, à payer à Mr [I] [J] et à Mme [G] [V] épouse [J] la somme de 2.400 € et de 1.000 € à titre de dommages intérêts ;  REJETTE toutes les autres prétentions des époux [J] ; CONDAMNE la sarl FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE venant aux droits de la société la Régie Réunionnaise de Copropriété, à payer à Mr [I] [J] et à Mme [G] [V] épouse [J] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,  REJETTE toutes les autres demandes, RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision ; CONDAMNE la sarl FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.   La Greffière             La Juge