Cour d'appel, 28 juin 2022. 20/03060

ARRÊT N° 396 N° RG 20/03060 N° Portalis DBV5-V-B7E-GEZ7 [I] [F] C/ [C] [G] ép. [C] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 28 JUIN 2022 Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 novembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT APPELANTS : Madame [N] [I] née le 20 Septembre 1958 à [Localité 5] (85) La Courançais [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS Monsieur [B] [F] né le 19 Octobre 1956 à ETTERBEEK (BELGIQUE) La Courançais [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉS : Monsieur [J] [C] né le 15 Avril 1977 à [Localité 6] (974) Madame [L] [G] épouse [C] née le 10 Juin 1978 à [Localité 4] (94) demeurant ensemble [Adresse 1] [Localité 2] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Guillaume GERMAIN de la SCP SCP AUXILIA AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Par 'compromis de vente d'immeuble' du 12 septembre 2018, les époux [C] ont vendu aux consorts [F]-[I] un immeuble situé à [Adresse 7] pour un prix de 218 000 euros. La réitération de la vente devait intervenir avant le 30 novembre 2018. Par mail du 19 octobre 2018, les acquéreurs ont demandé ' l'annulation ' du compromis. Par acte du 8 mars 2019, les époux [C] ont assigné les acquéreurs devant le tribunal de grande instance de Niort aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale de 21 800 euros. Les consorts [F]-[I] ont conclu à l'irrecevabilité de l'action en l'absence de mise en demeure préalable, demandé l'annulation du compromis, l'indemnisation de leurs préjudices. Par jugement du 16 novembre 2020 , le tribunal judiciaire de Niort a statué comme suit : '- rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure préalable -rejette la demande tendant à l'annulation du compromis de vente -rejette la demande tendant à voir M. [J] [C] et Mme [L] [G] condamnés à des dommages et intérêts au titre du manquement à l'obligation d'information - condamne solidairement M. [B] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [J] [C] et Mme [L] [G] la somme de 21 800 euros -dit que cette somme portera intérêts à taux légal à compter du 8 mars 2019, jour de l'assignation -condamne M. [B] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [J] [C] et Mme [L] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamne M. [B] [F] et Mme [N] [I] aux entiers dépens -ordonne l'exécution provisoire.' Le premier juge a notamment retenu que : -sur la nullité du compromis Le manquement au devoir d'information n'entraîne pas en lui-même la nullité du compromis. Celui qui requiert la nullité d'un acte doit démontrer en quoi le manquement est constitutif d'une erreur, d'un dol, de violence. Les acquéreurs décrivent un comportement qu'ils paraissent analyser comme un dol sans le dire. L' existence d'autres fissures que celle qui est mentionnée à l' acte de vente n'est pas contestée par les vendeurs. Les acquéreurs ne démontrent pas la gravité de ces fissures, ni qu'elles compromettent de manière certaine ou possible la solidité de l'immeuble. Les fissures peuvent n'être qu'inesthétiques. Les acquéreurs ont fait visiter l' immeuble avant la signature du compromis par un maçon et un architecte. Ils ont pu visiter l'immeuble à plusieurs reprises, ont été à même de se rendre compte de son état. Les vendeurs avaient fait réparer la fissure apparue récemment, avaient mandaté un expert qui a attesté qu'elle ne présentait pas pour le moment de gravité. Le silence gardé sur la déclaration faite à l'assureur Catastrophe Naturelle est indifférent. Les conditions du dol, de l'erreur ne sont pas réunies. Aucun manquement à l'obligation d'information n'est caractérisé. -sur la clause pénale Son application n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice. La mise en demeure n'est pas nécessaire quand l' inexécution de l'obligation est devenue définitive, quand le débiteur refuse expressément d'exécuter son obligation. Les acquéreurs ont exprimé un refus clair directement et par le biais de leur notaire. Une mise en demeure formelle ne s'imposait pas. C'est aux acquéreurs de démontrer que le montant est manifestement excessif, seul motif qui permet au juge de réduire la clause. La solidarité des acquéreurs a été expressément stipulée. LA COUR Vu l'appel en date du 21 décembre 2020 interjeté par les consorts [I]-[F] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 15 mars 2022, Mme [I] et M. [F] ont présenté les demandes suivantes : Dire et juger M. [B] [F] et Mme [N] [I] recevables et bien fondés en leur appel, Y faisant droit, Réformer le jugement entrepris en ce que le Tribunal a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en demeure préalable ; - rejeté la demande tendant à l'annulation du compromis de vente ; - rejeté la demande tendant à voir M. [J] [C] et Mme [L] [G] condamnés à des dommages et intérêts au titre du manquement à l'obligation d'information ; - condamné solidairement M. [B] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [J] [C] et Mme [L] [G] la somme de 21 800 euros; -dit que cette somme portera intérêts à taux légal à compter du 8 mars 2019, jour de l'assignation ; -condamné M. [B] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [J] [C] et Mme [L] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamné M. [B] [F] et Mme [N] [I] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Statuant à nouveau : -Débouter M. [J] [C] et Mme [L] [G] épouse [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, A titre principal : Vu l'article 1231-5 dernier alinéa du Code Civil, Dire et juger que la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 12 septembre 2018 ne peut recevoir application, faute de mise en demeure préalable des consorts [F]-[I], A titre subsidiaire : Vu l'article 1231-5 alinéa 2 du Code Civil : -Réduire le montant de ladite clause à un euro, en raison de son caractère manifestement excessif, pour le cas où, par impossible, ladite clause était considérée comme devant recevoir application, A titre plus subsidiaire : Vu les articles 1112-1, 1128, 1130, 1137 et 1138 du Code Civil : -Prononcer l'annulation pure et simple du compromis de vente du 12 septembre 2018, Vu les articles 1641, 1645 et 1648 du Code Civil : -En prononcer subsidiairement en tant que de besoin la résolution pour cause de vice caché, Dans l'un et/ou l'autre cas ci-dessus, condamner en tout état de cause in solidum les époux [C] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause : Vu l'article 32-1 du CPC et l'article 1240 du Code Civil : -Condamner in solidum les époux [C] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, -Condamner les mêmes et sous la même solidarité au paiement de la somme de 7 000 € par application de l'article 700 du CPC, -Les condamner enfin, toujours sous la même solidarité, aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS en vertu de l'article 699 du CPC. A l'appui de leurs prétentions, les consorts [F]-[I] soutiennent notamment que : -Le paiement de la clause pénale est inexigible. Le compromis comme l'article 1231-5 du code civil prévoient une mise en demeure préalable. -L'article 1344 du code civil définit la mise en demeure comme une sommation ou acte portant interpellation suffisante. La mise en demeure annoncée n'a pas été envoyée. -Subsidiairement, il convient de modérer la clause, de comparer le montant de la peine conventionnellement fixée et le préjudice effectivement subi. -Le compromis a été signé le 12 septembre 2018. Dès le 19 octobre 2018, ils indiquaient leur volonté de mettre un terme définitif à cette vente. -Les vendeurs ont vendu l'immeuble le 24 mai 2019 pour un prix de 208 000 euros, soit une différence de 10 000 euros. Ils n'étaient pas obligés d'accepter la première offre reçue. -Ils demandent que la clause pénale soit réduite à un euro. -Subsidiairement, ils se prévalent de manquements contractuels et demandent l'annulation du compromis. -Les vendeurs ont obtenu leur consentement en cachant sciemment une information déterminante. Ils leur reprochent d'avoir tu l'existence de fissures plurielles, d'avoir 'commandé ' un rapport d'expertise les confortant dans l'erreur. -La seule fissure décrite dans le compromis a été mise en relation avec l'écoulement des eaux pluviales, la présence des arbres et non avec la sécheresse contrairement à ce que les vendeurs avaient déclaré à la mairie le 28 janvier 2018. -La déclaration de sinistre à l'assureur catastrophe naturelle a été cachée. -Le compromis indique que l'immeuble n'a subi aucun sinistre ayant donné lieu à versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de Catastrophe Naturelle. -L' architecte qui avait visité l'immeuble n' était qu'un architecte d'intérieur. -La fissure est en relation avec la sécheresse de 2017. Elle affecte la stabilité, la structure de l'immeuble. -La procédure engagée par les vendeurs est abusive. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 10 juin 2021, les époux [C] ont présenté les demandes suivantes : Vu les articles 1103 et 1231-5 du Code civil, Vu l'article 1112-1 du Code civil, l'article 1641 du Code civil, Vu le compromis de vente régularisé le 12 septembre 2018 Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT le 16 novembre 2020 Vu les moyens de fait et de droit sus-énoncés ainsi que les pièces énumérées sur le bordereau ci-annexé, -DECLARER mal fondé l'appel interjeté par Monsieur [B] [F] et Madame [N] [I] et en conséquence les DEBOUTER de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, -CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT le 16 novembre 2020 en toutes ses dispositions, Y ajoutant : -CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [J] [C] et Madame [L] [C] la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [N] [I] aux dépens d'appel ; A l'appui de leurs prétentions, les époux [C] soutiennent notamment que : -Les acquéreurs ont exprimé clairement leur intention de se délier définitivement de leurs engagements. Ils ont été mis en demeure deux fois. -Par mail du 22 octobre 2018, leur notaire demandait au notaire des acquéreurs de rappeler à ses clients la clause pénale convenue. -Par lettre recommandée du 9 octobre 2018, il était demandé aux acquéreurs d'honorer le rendez-vous de signature de l'acte définitif. -Si l' acte prévoit une mise en demeure, il ne requiert pas qu'elle revête une forme particulière. -L'inexécution était définitive comme l'expriment les courriels du 19, 22  octobre 2018, le courrier de l' avocat des acquéreurs du 30 janvier 2019. -La mise en demeure est inutile lorsque le comportement équivaut à reconnaissance du manquement. Elle n'est pas un préalable nécessaire quand le refus est acquis. -Le préjudice subi est lié à l'immobilisation du bien depuis l' offre du 23 juin 2018. -sur la nullité du compromis, Les fissures autres que celle de la façade principale ont toujours été présentes, l'étaient lorsqu'ils ont eux-mêmes acquis l'immeuble. Ils ne sont pas des professionnels du bâtiment, ont été de bonne foi, ont fait reprendre la fissure de la façade principale, ont mentionné les travaux dans le compromis, ont mandaté un expert à la demande des acquéreurs. Le rapport était annexé au compromis. L' expertise a été diligentée sur l' ensemble de l'immeuble qu'ils ont laissé visiter. -L'arrêté de Catastrophe Naturelle est postérieur à la signature du compromis, a été publié le 20 octobre 2018. Le compromis précise que la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble est listée par l' arrêté comme comportant divers risques majeurs (en page 21). -La gravité des vices allégués n'est pas démontrée. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 mars 2022 . SUR CE -sur la clause pénale a) sur le défaut de mise en demeure L'acte du 12 septembre 2018 prévoit un paragraphe intitulé clause pénale. 'Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil une somme de 21 800 euros.' L'article 1231-5 du code civil dispose: lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La clause pénale sanctionne le refus de réitérer la vente alors que les conditions en sont réunies. L'inexécution définitive exclut la mise en demeure. La question posée est donc celle du caractère définitif ou non de l'inexécution du contrat. Il résulte clairement des pièces produites que les acquéreurs ont changé d'avis, n'ont plus souhaité acquérir , étant persuadés que l'immeuble était affecté de vices susceptibles d'affecter la structure du bâtiment. Ce refus d'acquérir a été exprimé plusieurs fois en termes univoques: Le 19 octobre 2018, les acquéreurs adressaient un courriel aux vendeurs , leur indiquaient souhaiter l'annulation de la vente avec le concours des notaires. Le notaire des acquéreurs écrivait au notaire des vendeurs, précisait que ses clients souhaitaient mettre un terme définitif à cette vente, le remerciait d'informer ses clients. Le 22 octobre 2018, les acquéreurs confirmaient leur demande, ajoutaient que la situation justifiait l'annulation de la vente sans versement de pénalité. Le même jour, le notaire des vendeurs demandait à son confrère de rappeler à ses clients l'existence de la clause pénale de 21 800 euros. Si effectivement une mise en demeure future a été annoncée à deux reprises les 22 octobre et 9 novembre 2018, le refus réitéré des acquéreurs exprimé une troisième fois par courrier officiel de leur avocat le 30 janvier 2019 adressé au conseil des vendeurs établit l'inexécution définitive de la vente projetée. Il résulte des productions que les échanges se sont poursuivis sur la seule question du paiement de la pénalité et non sur la réitération de la vente. Le notaire des vendeurs n'a pas estimé utile de convoquer les parties aux fins de réitération de la vente. Le jugement sera donc approuvé en ce qu'il a retenu que la demande de paiement de la clause pénale était fondée sans qu' une mise en demeure spécifique s'impose. b) sur la réduction de la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose: lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Il n'est pas démontré par les appelants que la clause soit manifestement excessive au regard du prix de l'immeuble, de l' immobilisation du bien entre le 12 septembre 2018 et le 30 janvier 2019. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de réduction. -sur la nullité du compromis L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. L'article 1139 du code civil dispose que l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. Les acquéreurs font grief aux vendeurs de leur avoir caché l'existence d'un sinistre Catastrophe Naturelle, d'avoir dissimulé la présence de plusieurs fissures (internes et externes), d'avoir menti sur l'origine des fissures. Il est certain que le 28 janvier 2018, les époux [C] ont écrit à la mairie , déclaré un sinistre en relation avec la fissure apparue sur leur mur de façade. Ils indiquaient : ' Suite à la sécheresse et le déficit d'eau de pluie qui ont été enregistrés sur 2017 sur notre commune, une fissure a crevassé notre habitation occasionnant des infiltrations d'air et d'eau. Nous sollicitons par la présente que ce sinistre soit reconnu comme Catastrophe Naturelle pour faire valoir nos droits auprès de notre assureur.' Il est également certain que l'existence de ce courrier a été découverte par les acquéreurs à la faveur de contacts pris avec la mairie, que les vendeurs n' avaient pas évoqué ce courrier, ni ses suites éventuelles, n'avaient pas fait état d'un sinistre déclaré à leur assureur. Le compromis (page 21) consacre un paragraphe en gras aux informations relatives à la situation de la commune au regard des risques naturels et technologiques majeurs Il indique que la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien objet des présentes , est listée par arrêté comme comportant divers risques majeurs. Il ajoute : Le vendeur a déclaré qu'à sa connaissance la commune a fait l'objet d'arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle mais que l'immeuble objet de la présente vente n'a subi lui aucun sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles. Il indique aussi : Enfin, le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'immeuble vendu n'avait fait l'objet d'aucun sinistre consécutif à des mouvements de terrain (page 21). Il ressort des productions qu' un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle est intervenu le 18 septembre 2018, a été publié le 20 octobre 2018, arrêté qui n'était donc connu ni du vendeur, ni du notaire à la date de la rédaction du compromis. En revanche, la loyauté exigeait d'indiquer qu'un sinistre avait été déclaré à la mairie, à l'assureur, ce sinistre fût-il en cours d'instruction. Le silence gardé sur la déclaration rédigée le 28 janvier 2018 dans des termes plutôt alarmants contraste avec le rapport d'expertise réalisé le 6 août 2018, rapport particulièrement rassurant. Il s'agit d'un rapport succinct de 4 pages qui décrit un ' petit ' désordre 'esthétique'. L'expert s'est attardé sur la fissure apparue depuis peu, a indiqué que l'agrafe posée au dessus du joint de dilatation ne pouvait s'opposer aux mouvements du sol d'assise, estimé que 'pour l'heure ce désordre ne compromet pas la solidité de l'ouvrage'. Pour limiter ce désordre, il a préconisé de garantir l'étanchéité des regards d'eaux pluviales et de faire abattre les arbres de grande hauteur situés trop près de l'immeuble. Il a précisé que l' autre façade de l'immeuble n'était pas affectée. S'il est impossible de démontrer que le contenu du rapport d'expertise a été dicté par les vendeurs, il est certain que l'expert n'a pas vérifié l'existence d'infiltrations d'air et d'eau à l'intérieur de l'immeuble, ne fait nulle référence à une déclaration de sinistre du 28 janvier 2018. L' expertise a manifestement été limitée à l'extérieur du bâtiment. Les vendeurs ont certes laissé visiter l'immeuble avant la signature de l'acte de vente. En revanche, ils ne justifient pas avoir donné à leurs acquéreurs l'intégralité des informations dont ils disposaient. La même réticence a concerné l'expert qu'ils ont mandaté, expert dont les conclusions rassurantes ont été expressément intégrées dans le compromis de vente alors que son rapport reposait sur des bases partielles. Il résulte enfin de l'acte de vente postérieur du 24 mai 2019 que les vendeurs ont indiqué : 'Le bien n'a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles pour lesquels il a fait une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance, à l'exception de celle ci-dessus relatée.' Ils ne s'expliquent pas sur cette différence de rédaction qui établit un défaut d'information des époux [C] sur une caractéristique importante de l'immeuble vendu dès lors que la sinistralité d'un immeuble fait partie des éléments pris en compte par un acquéreur lorsqu'il décide d'acheter. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de nullité du compromis de vente du 12 septembre 2018. -sur les autres demandes Les époux [C] étaient en droit d'exercer une action aux fins de paiement de la clause pénale comme le démontre la décision du premier juge qui leur a donné raison. Les appelants seront donc déboutés de leurs demandes d'indemnisation faute d'établir un préjudice spécifique d'une part, le caractère fautif de l'action exercée par les vendeurs, d'autre part. Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge des intimés. Il est équitable de les condamner à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -infirme le jugement entrepris Statuant de nouveau : -prononce la nullité du compromis de vente du 12 septembre 2018 -déboute les époux [C] de leur demande de condamnation des consorts [F]-[I] au paiement de la clause pénale -Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne Mme et M [C] aux dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Lexavoue Poitiers -condamne Mme et M. [C] à payer aux consorts [F]-[I] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,