Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/57440

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57440 N° Portalis 352J-W-B7H-C22DC N° : 2 Assignation du : 29 septembre 2023 [1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 février 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. du [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS - #R0228 DEFENDEURS La S.A.S. A.D.M. [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [K] [X] [Adresse 1] [Localité 4] représentés par Maître Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #R0142 DÉBATS A l’audience du 12 janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : Aux termes d'un acte authentique dressé le 19 juin 2017, la SCI du [Adresse 2] a consenti à la société A.D.M un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 42.000€, hors taxes et hors charges. Monsieur [K] [X] s'est porté caution solidaire du preneur dans la limite de 21.000€. Le 7 mars 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société A.D.M et un plan a été homologué par jugement du 12 février 2021. Par ordonnance du 13 mars 2023, le juge Commissaire a admis la créance de la SCI du [Adresse 2] à hauteur de 66.857,41€ au titre de la dette échue au 31 mars 2019. Des loyers étant par la suite demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 19 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 68.296,57€ au titre de la dette locative échue à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 27 juillet suivant. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI du [Adresse 2] a, par exploit délivré le 29 septembre 2023, fait citer la SAS A.D.M et Monsieur [K] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater notamment l'acquisition de la clause résolutoire. A l'audience de renvoi du 12 janvier 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite du président de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 août 2023, - ordonner l’expulsion de la société A.D.M. et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens, - la condamner au paiement par provision de la somme de 66.186,89€, - condamner Monsieur [X], ès qualité de caution solidaire de la société A.D.M. au paiement de la somme de 21.000€, - condamner la société A.D.M. au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 7.741,47€, taxes et charges en sus, à compter du 1er février 2024 jusqu'à libération des lieux, et à défaut provisionnellement à la somme de 5317,32€ charges et taxes en sus, - juger acquis le dépôt de garantie à titre de compensation d'obligations réciproques, - en cas de délais de paiement, prévoir une clause de déchéance du terme, - en tout état de cause, condamner la société A.D.M. au paiement de la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. En réponse, les défendeurs sollicitent de : A titre principal, - débouter la requérante, - accorder à la société A.D.M un délai de paiement de deux ans pour régler la dette de 54.720,76€ à compter du 1er mars 2024, délais suspensifs de la clause résolutoire, A titre infiniment subsidiaire, - accorder à la société A.D.M un délai de six mois pour quitter les lieux, sans indemnité d'occupation, outre le paiement des loyers et charges, En tout état de cause, - rejeter la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie, - juger nul l'acte de cautionnement et débouter en conséquence la requérante de toutes ses demandes à l'encontre de Monsieur [X], - débouter la requérante de sa demande au titre des frais irrépétibles. Par note en délibéré sollicitée par le magistrat, la requérante a confirmé la bonne réception des paiements effectués par les défendeurs et a ramené la dette locative à la somme de 61.025,91 euros. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu au paiement des loyers et charges au terme convenu par les parties. En l'espèce, s'il résulte une distorsion entre les décomptes établis par les deux parties, exclusivement fondée sur le montant du loyer exigé à compter de chaque mois de juillet, et si la défenderesse ne s'estime redevable que de la somme de 54.720,76€ au terme du dispositif de ses écritures, aucun moyen ni contestation n'est soulevé par la défenderesse sur le montant indiqué par la requérante. Dès lors, il résulte du décompte locatif que la défenderesse est redevable de la somme de 61.025,91 euros au 12 janvier 2024. Elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 12 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus. Sur le cautionnement Se fondant sur les dispositions de l'article L.331-1 du code de la consommation applicable, Monsieur [X] soulève la nullité de son cautionnement, aux motifs qu'aucune mention manuscrite ne précède sa signature. En réponse, la requérante rappelle que le contrat de bail et le cautionnement qui y est inséré ont été établis par acte authentique, de sorte qu'en vertu de l'article 1369 du code civil, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. L'article L.331-1 du code de la consommation invoqué par Monsieur [X] concerne l'hypothèse d'une personne physique qui s'engage en qualité de caution par acte sous seing privé. Aux termes de l'article 1369 du code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Il peut être dressé sur support électronique s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État. Lorsqu'il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. Il résulte donc des dispositions combinées des articles L.331-1 ancien du code de la consommation et 1369 du code civil que lorsque l'acte de cautionnement est reçue par un notaire, il est dispensé de la mention manuscrite prescrite par le code de la consommation. En l'espèce, l'acte de cautionnement a été reçu par notaire et figure en page 16 de l'acte authentique. Il n'encourt donc aucune nullité du fait de l'absence de mention manuscrite. En vertu des articles 2288, 2294 et 1103 du code civil, la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement. Le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Il est stipulé, dans le paragraphe relatif au cautionnement, que Monsieur [X] se constitue caution solidaire du preneur envers le bailleur, sans bénéfice de discussion et de division. « Cet engagement vaut pour la durée des présentes, leur reconduction tacite ou leur renouvellement, au maximum pour une durée de neuf années et pour un montant de VINGT ET UN MILLE EUROS (21.000 EUR). » Dès lors, Monsieur [X] sera condamné solidairement, ès qualité de caution, au paiement d'une provision de 21.000 euros. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, contenant stipulation de la clause résolutoire et volonté du bailleur de s'en prévaloir, demeuré infructueux. Le commandement de payer a été délivré le 19 juillet 2023. Il vise la clause résolutoire et le délai d'un mois pour en régulariser les causes. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les sommes. Aucune contestation n'est alléguée par la défenderesse sur la régularité de ce commandement et il n'est pas allégué ni démontré par la défenderesse qu'elle en aurait régularisé les causes dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il résulte du décompte que le preneur n'a jamais cessé de régler son loyer, mais l'a honoré de façon irrégulière, son activité étant saisonnière. Force est de constater que cette dette est partiellement constituée de sommes échues au titre de la période concernée par la crise sanitaire. En outre, il n'est pas contesté que les annuités du plan de redressement judiciaire ont été respectées. Dès lors et afin d'assurer la pérennité du plan de redressement judiciaire, qui sera mis en échec en cas de résiliation du contrat de bail et alors qu'en cas de carence du preneur dans le respect des délais de paiement, le bailleur disposera d'un titre exécutoire lui permettant de reprendre les lieux, il convient d'accorder à la défenderesse des délais de paiement sur une durée de deux ans. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion sera ordonnée. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération des lieux. En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable en l'espèce compte tenu du pourcentage retenu. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant contestable en ses principe et quantum. Sur la conservation du dépôt de garantie à titre de compensation La requérante ne sollicite pas la conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité forfaitaire, tel que stipulé dans le contrat de bail, mais à titre de compensation avec les sommes restant dues par le preneur. En vertu de l'article 1347-2 du code civil, les créances insaisissables et les obligations de restitution d'un dépôt, d'un prêt à usage ou d'une chose dont le propriétaire a été injustement privé ne sont compensables que si le créancier y consent. Dans la mesure où le preneur, créancier de l'obligation de restitution du dépôt de garantie, s'y oppose, il n'y a pas lieu d'ordonner la conservation du dépôt de garantie en cas de non respect des délais de paiement et la demande se heurte à une contestation sérieuse. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies, Condamnons la SAS A.D.M. à verser à la SCI du [Adresse 2] la somme de 61.025,91 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 12 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ; Condamnons provisoirement Monsieur [K] [X] à garantir la société A.D.M de la condamnation qui précède dans la limite de 21.000 euros ; Autorisons la société A.D.M. à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS A.D.M. portant sur des locaux situés [Adresse 2] [Localité 3] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la SAS A.D.M. et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons en ce cas la SAS A.D.M. à payer à la société du [Adresse 2] une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majorée des charges et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la SAS A.D.M. à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SAS A.D.M. au paiement des dépens, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 février 2024. Le Greffier,Le Président, Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN