Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/01777

ARRET N° [L] C/ L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPAC DE L'OISE MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01777 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBWA Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [K] [L] né le 27 Septembre 1969 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4]/FRANCE Représenté par Me Stéphanie CARON DE WILDE, avocat au barreau de COMPIEGNE APPELANT ET L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPAC DE L'OISE représentée par son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me MFOUMOUANGANA substituant Me Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocats au barreau de BEAUVAIS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 28 juin 2022, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 septembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 27 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché, la minute a été signée par Mme Myriam SEGOND, Conseiller, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 28 janvier 2016, l'Office public de l'habitat de l'Oise (l'OPAC) a consenti à M. [L] un bail à usage d'habitation sur un appartement au rez-de-chaussée, situé à [Localité 8], [Adresse 2], moyennant un loyer de 421,43 euros. Se plaignant de nuisances sonores, dysfonctionnements d'équipements, défaut d'entretien des canalisations et des menuiseries du logement, M. [L] a saisi le juge des référés qui a ordonné une mesure d'expertise par ordonnance du 6 septembre 2017. Par courrier du 29 avril 2019, M. [L] a donné congé, motif pris des nombreux désordres dans l'appartement, et quitté les lieux le 29 mai 2019. Se plaignant d'impayés de loyers et de charges, l'OPAC a saisi par requête le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis. M. [L] a fait des demandes reconventionnelles en réparation de son trouble de jouissance. Par jugement du 29 janvier 2021, le juge a : - condamné M. [L] à payer à l'OPAC la somme de 2 505,99 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 30 juin 2019, échéance du mois de juin 2019 incluse, - condamné l'OPAC à payer à M. [L] la somme de 1 440 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - débouté les parties de leurs autres demandes, - condamné les parties par moitié aux dépens comprenant le coût de l'expertise. Par déclaration du 2 avril 2021, M. [L] a fait appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 janvier 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 30 juin 2021, M. [L] demande à la cour : - d'infirmer le jugement, - limiter sa condamnation au paiement des loyers et charges à la somme de 2 401,20 euros, - condamner l'OPAC à lui payer les sommes de : * 13 724,88 euros au titre du préjudice de jouissance, * 108 euros au titre des frais d'hôtel, * 135,51 euros au titre de l'aide personnalisée au logement indûment perçue, * 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, * 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, * 3 167,42 euros au titre des frais d'avocat pour la procédure de référé et expertise, * 660,18 euros au titre des frais de constat d'huissier de justice, * 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * 3 704,57 euros au titre des frais d'expertise, - condamner l'OPAC aux dépens de première instance et d'appel avec paiement direct au profit de Me Caron-de-Wilde. Il reconnaît devoir la somme de 2 401,20 euros au titre des loyers et charges, contestant les régularisations de charges 2015-2016 et 2017 non prouvées dans leurs montants, les frais de rejet de prélévement ainsi que le défaut partiel de déduction du dépôt de garantie. Selon lui, l'OPAC a manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation et de garantie d'une jouissance paisible de celui-ci. Il précise que l'appartement était affecté de désordres que le bailleur a tardivement, voire pas du tout pris en charge. Il en est ainsi d'un manque de sécurisation de la serrure de la porte d'entrée changée courant 2018, du dysfonctionnement de la porte de sa chambre réparée le 10 octobre 2018, de la fuite du robinet de douche réparé le 21 juin 2018 et de ses parois réparés le 21 février 2019, de l'existence d'un jour sur la porte fenêtre du séjour et de la cuisine, du dysfonctionnement du verrou de la porte vitrée de la cuisine, du problème d'évacuation des eaux pluviales dans le jardin résolu le 17 juillet 2018 et de l'absence de réception des chaînes de télévision. Il ajoute que la chaudière n'a pas fait l'objet d'un test préalable et que sa notice ne lui a jamais été remise. Il se plaint en outre de nuisances sonores en lien avec le portail d'entrée et le conduit d'eaux usées situé dans sa chambre. Outre la réparation des troubles de jouissance en résultant, il réclame le remboursement de ses frais d'hotel exposés en raison des désordres de l'appartement et de l'aide personnalisée au logement perçue indument par son bailleur. Il ajoute enfin que ce dernier a résisté abusivement à son obligation de l'indemniser des troubles subis et qu'il a subi un préjudice moral en lien avec le retard dans l'exécution des travaux nécessaires et l'attitude générale du bailleur. Par conclusions du 25 août 2021, l'OPAC demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné l'OPAC à payer à M. [L] la somme de 1 440 euros et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, - rejeter les demandes en réparation de M. [L] et, à titre subsidiaire, les réduire à de plus justes proportions, - le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le tribunal ainsi qu'aux dépens de première instance, - le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ainsi qu'aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Baclet. Il réplique, sur la demande en paiement des loyers et charges, qu'il justifie du montant de la régularisation de charges par un décompte individuel et la mise à la disposition du locataire des justificatifs de répartition des charges, ajoutant qu'il a déduit l'intégralité du dépôt de garantie versé. Sur les troubles de jouissance, il fait observer, à titre liminaire, qu'il a traité les demandes du locataire en temps utile, l'interruption des travaux n'ayant été décidée qu'en raison de la procédure de référé-expertise engagée par lui, et que le congé est motivé, non par les désordres, mais par la poursuite d'un projet personnel. Il conclut que M. [L] ne prouve pas de préjudices consécutifs au manque de sécurité de la serrure, au défaut de test préalable et de remise de la notice de la chaudière, à la fuite du robinet et des parois de douche, au défaut de réglage des portes et au dysfonctionnement du verrou de la porte vitrée de la cuisine. Il ajoute que le dysfonctionnement de la porte de la chambre ne lui est pas imputable ni l'absence de réception des chaînes. S'agissant des nuisances sonores, il indique qu'il a mandaté des entreprises dans le cadre de la garantie de parfait achèvement pour tenter de résoudre les nuisances, que celles-ci ne lui sont donc pas imputables. Il ajoute, à titre subsidiaire, que ces nuisances étaient occasionnelles. MOTIVATION 1. Sur les loyers et charges dus Vu les articles 7 a) et 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; Le locataire est obligé de payer le loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée[...] 3°Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. Il incombe au juge de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation ont bien été respectées. M. [L] ne conteste pas sa dette de loyer. Par courrier du 17 janvier 2018, l'OPAC lui a communiqué le décompte du rappel de charges 2015-2016 relatif aux frais de gardiennage et/ou ménage de l'immeuble ainsi que son mode de calcul. Il fournit le décompte par nature de charge en 2016 et le mode de répartition entre les locataires. La somme de 58,28 euros est due. S'agissant de la régularisation des charges de l'année 2017, l'OPAC fournit un décompte par nature de charge ainsi que le mode de répartition entre les locataires. La somme de 14,59 euros est due. Il résulte du décompte final du locataire que le dépôt de garantie d'un montant de 393,23 euros a bien été déduit. En conséquence et sur la base du décompte fourni, il reste dû la somme de 2 505,99 euros. Le jugement est confirmé. 2. Sur la demande en réparation du trouble de jouissance Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. - Sur les désordres dans le logement Par courrier du 5 février 2016, M. [L] s'est plaint de l'insuffisante sécurité du système de fermeture de la porte d'entrée, un canon provisoire à clés non sécurisé ayant été temporairement installé. Le 8 juin 2016, la société Artisal mandatée par le bailleur est intervenue pour changer le cylindre, ainsi que le prouve le quitus donné par M. [L]. L'intervention du bailleur démontre l'insuffisance du système de fermeture. Il a ainsi manqué à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage, le bon fonctionnement du système de fermeture relevant des caractéristiques essentielles du bien loué. Compte tenu de la durée du trouble pendant quatre mois et du montant du loyer, il sera alloué à M. [L] une indemnité de 100 euros. Le même courrier du 5 février 2016 alertait le bailleur sur l'absence de remise de la notice de la chaudière. Le bailleur ne conteste pas l'absence de remise de la notice et de test préalable de la chaudière. Cependant, la notice n'est qu'un accessoire de l'équipement. Il n'est pas établi que la remise de cet accessoire et le test préalable aient été nécessaires au bon fonctionnement de l'équipement, M. [L] ne justifiant d'aucun préjudice en résultant. Aucune indemnité ne sera allouée au locataire. L'absence du gond de la porte de la chambre a été constaté par un huissier de justice le 27 janvier 2017 et confirmé par l'expertise. Cependant, ce problème est apparu un an après l'entrée dans les lieux en janvier 2016. Il n'est pas établi que le défaut ait été présent ou en germe lors de la délivrance du logement. Le décret du 26 août 1987 classe les menues réparations des gonds dans les réparations locatives. Le bailleur n'était donc pas tenu d'y procéder. Aucune indemnité ne sera allouée au locataire. La fuite du robinet de douche et de ses parois a été signalée par courrier du 20 juin 2016. Selon l'expert, la fuite du robinet de douche est liée à un défaut initial de mise en oeuvre. Celle de ses parois est liée au défaut d'étanchéité des joints. Ces désordres ont été réparés les 21 juin 2018 et 21 février 2019. Compte tenu de la gêne occasionnée pendant deux ans et huit mois et du montant du loyer, il sera alloué au locataire la somme de 200 euros. L'existence d'un jour sur la porte fenêtre du séjour et de la cuisine ont été constatés par l'expert qui en a imputé la cause à un défaut de mise en oeuvre (défaut de calage sur le gros oeuvre, manoeuvre de verrouillage de la porte fenêtre rendu difficile). Il a conclu que ce manque d'étanchéité à l'air avait affecté l'usage du logement. Compte tenu de la gêne occasionnée pendant la durée du bail de trois ans et quatre mois et du montant du loyer, il sera alloué au locataire la somme de 400 euros. Le dysfonctionnement du verrou de la porte vitrée de la cuisine a été constaté par l'expert qui en a imputé la cause à un mauvais calage de la menuiserie. Il a conclu que l'impossibilité de vérouiller la porte avait affecté l'usage du logement. Compte tenu de la gêne occasionnée dans un logement situé au rez-de-chaussée pendant la durée du bail, il sera alloué au locataire la somme de 400 euros. Le problème d'évacuation des eaux pluviales dans le jardin a été constaté par l'expert qui en a imputé la cause à l'absence de curage du réseau avant livraison. Il a conclu que ce désordre avait affecté l'usage du jardin lors de la montée en eau au cours d'orage. Ce problème a été résolu le 17 juillet 2018. Compte tenu du caractère ponctuel du trouble pendant une durée de deux ans et six mois, il sera alloué au locataire la somme de 100 euros. L'expert n'a pas retenu le problème de réception des chaînes de télévision. Ce problème peut être dû à un mauvais cablage du locataire. Il n'est pas établi que ce désordre soit imputable au bailleur. Aucune indemnité ne sera allouée au locataire. - Sur les troubles sonores L'expert a conclu à des nuisances sonores importantes. La première source de bruit concernait la manoeuvre du portail d'accès à la résidence. L'expert a noté que le bruit émis lors de l'ouverture et la fermeture du portail était perceptible dans l'appartement de M. [L]. Selon lui, ces bruits étaient liés au choc des métaux, au rebond de la partie haute de l'ossature du vantail sur la platine fixée sur le potelet, à la perte d'une des deux vis de l'aimant et à l'absence de coupure entre l'ossature métallique et le gros oeuvre de l'immeuble. Après mesures, il a conclu que les bruits atteignaient une valeur comprise entre 36 dB et 59 dB, supérieure à la valeur maximale fixée à 30 dB par l'arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d'habitation. La seconde source de bruit concernait l'utilisation de la chasse d'eau du logement situé à l'étage supérieur, le bruit se répercutant dans le tuyau de descente d'eaux usées situé dans la chambre de M. [L]. La cause de ces bruits provenait de l'absence de désolidarisation entre le tuyau et les matériaux d'enveloppe (cloison, dalle). Après mesures, l'expert a indiqué que le bruit dépassait la valeur maximale de 30 dB. Il est donc établi que M. [L] a subi des nuisances sonores dépassant les seuils réglementaires, en lien avec des défauts de conception de l'immeuble. Compte tenu de l'intensité des troubles, de leur fréquence et de leur durée pendant trois années et quatre mois, il sera alloué à M. [L] la somme de 3 000 euros. - Sur le remboursement des frais d'hébergement M. [L] justifie de frais d'hébergement dans un hôtel de [Localité 6] les 5 et 23 juillet 2018. Ces frais exposés pendant la durée du bail et alors que le locataire subissait des nuisances sonores importantes doivent être pris en charge par le bailleur. Une indemnité de 108 euros sera allouée à M. [L]. - En conséquence, sur le montant de la réparation due à M. [L] Le préjudice de jouissance de M. [L] sera réparé par la somme totale de 4 308 euros. Le jugement est infirmé. 3. Sur la demande de remboursement de l'aide personnalisée au logement Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. M. [L] a restitué à la caisse d'allocation familiale de la Sarthe la somme de 135,51 euros au titre de l'APL indûment perçue le 25 mai 2020 alors qu'il avait déménagé le 29 mai 2019. S'il réclame la restitution de cette somme par le bailleur au motif que ce dernier l'aurait reçue, il ne justifie pas avoir contesté la décision de la CAF notifiée le 2 avril 2021, laissant présumer qu'il l'a reçue lui-même. Il n'établit pas ne pas l'avoir reçue, ce qu'il aurait pu faire par la fourniture de son relevé de compte du mois de mai 2020. Il s'en déduit que c'est M. [L] qui a perçu indûment l'allocation. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en restitution. 4. Sur les demandes en réparation pour résistance abusive et préjudice moral Aux termes de l'article 1231-2 du code civil, les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Le droit à indemnisation de M. [L] a été reconnu pour les troubles de jouissance qu'il a subis du fait du manquement du bailleur, ce qui inclut le préjudice moral résultant de l'inexécution et du retard dans l'exécution des travaux nécessaires à la garantie d'une jouissance paisible du logement. M. [L] ne justifie pas d'un préjudice moral spécifique lié à l'attitude du bailleur qui établit de son côté avoir pris en charge de nombreux travaux pour remédier, au moins partiellement, aux troubles subis. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en réparation du préjudice moral. 5. Sur les frais du procès L'OPAC succombant partiellement, la disposition du jugement relative aux dépens doit être infirmée, celle relative aux frais irrépétibles sera confirmée en équité. L'OPAC sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui comprennent les frais d'expertise, avec application de l'article 699 du code de procédure civile. La charge des frais irrépétibles exposés devant le juge des référés concerne une instance distincte et a été définitivement réglée par l'ordonnance du 6 septembre 2017. L'équité commande enfin d'allouer à en application de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, qui comprennent les frais de constat d'huissier. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant de la réparation due à [K] [L] au titre de son préjudice de jouissance et la charge des dépens, Statuant à nouveau des chefs infirmés : Condamne l'Office public de l'habitat de l'Oise à payer à [K] [L] la somme de 4 308 euros en réparation des troubles de jouissance subis, Constate qu'après compensation avec la créance de l'Office public de l'habitat de l'Oise, la somme due à [K] [L] est de 1 802,01 euros, Condamne l'Office public de l'habitat de l'Oise aux dépens de première instance, Y ajoutant : Condamne l'Office public de l'habitat de l'Oise aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Caron-de-Wilde, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Office public de l'habitat de l'Oise à payer à [K] [L] la somme de 3 000 euros. LE GREFFIERP/LE PRESIDENT EMPECHE