Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/07792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Antonino CARBONETTO Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Doriane DJELLOUL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07792 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26PO N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉ EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDEURS Monsieur [X] [C] demeurant [Adresse 3] Madame [L] [C] demeurant [Adresse 5] Monsieur [J] [C] demeurant [Adresse 4] Madame [R] [C] épouse [A] demeurant [Adresse 7] (LIBAN) Madame [G] [C] épouse [U] demeurant [Adresse 2] représentés par Maître Doriane DJELLOUL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0918 DÉFENDEUR Monsieur [V] [D] demeurant [Adresse 1] assisté de Maître Antonino CARBONETTO, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1414 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-507415 du 8 janvier 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS) Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07792 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26PO COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 Juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 25 octobre 2016, Madame [O] [W] a donné à bail à Monsieur [H] (en réalité se prénomme [V] selon le titre de séjour) [D] une chambre à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 278 euros outre 20 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, Monsieur [X] [C], Madame [L] [C], Monsieur [J] [C], Madame [R] [C] épouse [A] et Madame [G] [C] épouse [U] (ci-après dénommés les consorts [C]) venant aux droits de Madame [O] [W] ont fait délivrer à Monsieur [V] [D] un commandement de payer la somme de 3 424,95 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail. Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, les consorts [C] ont assigné Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [D] et de tous occupants de son chef avec si besoin assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner Monsieur [V] [D] à payer la somme de 3 941,43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 avril 2023 avec intérêts de droit à compter de l'assignation ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel et la provision sur charges, soit la somme de 321,23 euros jusqu'à complet déménagement et la restitution des clés, - condamner Monsieur [V] [D] à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation du 26 décembre 2022 d'avoir à permettre l'accès des lieux à un diagnostiqueur. L'affaire a été évoquée à l'audience du 31 octobre 2023 puis a été mise en délibéré. Par mention au dossier du 9 janvier 2024, les débats ont été réouverts compte-tenu de la désignation d'un avocat au titre de l'aide juridictionnelle pour le défendeur. À l'audience du 28 février 2024, à laquelle l'affaire a été rappelée, les consorts [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et ont actualisé leur créance à la somme de 4 640,95 euros selon décompte du 27 février 2024, terme de février 2024 inclus. Ils se sont par ailleurs opposés à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire en soulignant notamment que les derniers loyers avaient été réglés par des tiers. Monsieur [V] [D], assisté par son conseil, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant une somme de 130 euros par mois en plus du loyer courant. Il expose avoir repris le paiement des loyers, percevoir 980 euros d'allocations chômage et que ses droits aux APL ainsi que sa demande de FSL n'ont pu être étudiés en raison du refus des consorts [C] de lui transmettre les documents nécessaires. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 31 août 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les consorts [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 25 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2022, pour la somme en principal de 3 424,95 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 620 euros ayant été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Monsieur [V] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, les consorts [C] produisent un décompte faisant apparaître Monsieur [V] [D] reste leur devoir la somme de 4 490,62 euros à la date du 27 février 2024, échéance de février 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date, déduction des frais de contentieux de 150,33 euros du 01.03.2023 Monsieur [V] [D] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 490,62 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 791,10 euros à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [V] [D] sera également condamné au paiement à compter du 1er mars 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu'à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s'élève à la somme de 331,76 euros. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [V] [D] a repris le paiement du loyer courant depuis novembre 2023 et remplit donc les conditions pour pouvoir obtenir des délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire. En outre, si sa situation financière est précaire puisqu'il ne perçoit actuellement que 979,29 euros d'allocations chômage, il ressort du diagnostic social et financier qu'il est susceptible de percevoir les APL ainsi que le cas échéant une aide du FSL. Compte -tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [V] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [V] [D] avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Monsieur [V] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, mais pas de la sommation du 26 décembre 2022 puisque ne concernant pas le présent litige. Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [C] les frais exposés par eux de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2016 entre Madame [O] [W] aux droits de laquelle viennent Monsieur [X] [C], Madame [L] [C], Monsieur [J] [C], Madame [R] [C] épouse [A] et Madame [G] [C] épouse [U] d'une part et Monsieur [V] [D] d'autre part concernant la chambre à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 février 2023, CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [X] [C], Madame [L] [C], Monsieur [J] [C], Madame [R] [C] épouse [A] et Madame [G] [C] épouse [U] la somme de 4 490,62 (décompte arrêté au 27 février 2024, incluant la mensualité de février 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 791,10 euros à compter du 29 août 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISE Monsieur [V] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'en application de l'article R.824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26, DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [V] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [C], Madame [L] [C], Monsieur [J] [C], Madame [R] [C] épouse [A] et Madame [G] [C] épouse [U] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, *que Monsieur [V] [D] soit condamné à verser à Monsieur [X] [C], Madame [L] [C], Monsieur [J] [C], Madame [R] [C] épouse [A] et Madame [G] [C] épouse [U] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [X] [C], Madame [L] [C], Monsieur [J] [C], Madame [R] [C] épouse [A] et Madame [G] [C] épouse [U] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens comme visé la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection