Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/21446

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 30 MARS 2023 (n° , 18 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21446 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEZOM Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2020 - Tribunal judiciaire de SENS RG n° 16/00563 APPELANTE Madame [W] [A], nom d'usage [F] née le 23 Décembre 1964 à [Localité 17] (94) [Adresse 11] [Localité 6] Représentée par Me Jean-Marc FLORAND, avocat au barreau de PARIS, toque : P0227 Assistée par Me Jean-Baptiste JACQUENET-POILLOT de la SELARL DE JURE AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 15], toque : 94 INTIMÉS Monsieur [J] [C] né le 23 Novembre 1967 à [Localité 14] [Adresse 7], [Adresse 7] [Localité 8] ET S.C.I. SERENITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 13] Représentés par Me Rémi ANTOMARCHI de la SELARL AYRTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1289 Assistés par Me Aubane MALVEZIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, toque : 105 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PAPIN, Présidente, et devant M. Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère M. Laurent NAJEM, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, Greffier, présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant cinq mandats généraux de gestion immobilière distincts signés le 1er juin 2009, M. [J] [C] a confié à Mme [W] [F] née [A], qui exerçait sous l'enseigne Ip Gestion Location, la gestion des biens suivants: Un ensemble immobilier de 7 appartements situé [Adresse 1] à [Localité 13] (89) et deux locaux commerciaux situés [Adresse 10] à [Localité 13] (89), Un appartement situé [Adresse 12] à [Localité 15] (2l), Un appartement situé [Adresse 9] à [Localité 16] (59), Un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 15] (2l), Un appartement et un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 15] (2l). Par un autre mandat général de gestion immobilière également signé le 1er juin 2009, la SCI SERENITE, dont M. [C] était alors le gérant, a confié à Mme [F] la gestion de deux appartements et d'un local commercial situés tous deux [Adresse 5] à [Localité 15]. Dans tous ces contrats, la durée du mandat était d'un an reconductible chaque année pour une période limitée à 10 ans. Au cours de la période annuelle, chacune des parties pouvait résilier le contrat en signifiant son intention à l'autre par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois avant la date anniversaire de la signature. Par acte d'huissier de justice du 11 mai 2016, la SCI SERENITE et M. [C] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Sens, aux fins de voir constater la résiliation des mandats et d'obtenir la condamnation de la défenderesse à leur payer diverses sommes. Par acte du 30 août 2017, les demandeurs ont attrait la compagnie d'assurance ALLIANZ à l'instance, aux fins de la voir condamner solidairement avec Mme [F] au paiement de diverses sommes, ainsi qu'à garantir cette dernière d'autres condamnations. Les deux instances ont été jointes. Le 22 avril 2020, le tribunal judiciaire de Sens a : - Dit que la demande formée par la SCI SERENITE et M. [C] en ce qui concerne les sommes de 684,11 euros (août 2011) et 723 euros (mai 2011) n'est pas prescrite, - Dit que les conclusions de la société ALLIANZ sont sans objet en ce qu'elles sont dirigées contre une prétendue 'société Ip gestion location", qui n'existe pas, - Rejeté l'exception d'irrecevabilité et de nullité de Mme [F] concernant ces mêmes conclusions, lesquelles conservent leur plein effet à l'égard de toutes les véritables parties à l'instance, - Condamné Mme [F] à payer à la SCI SERENITE et M. [C] les sommes de : 1.863,33 euros au titre du trop-perçu d'honoraires, 8.887,35 euros au titre du trop-perçu d'honoraires, 580 euros au titre des dépôts de garantie non encaissés ou non reversés, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, - Condamné la SCI SERENITE et M. [C] à payer à Mme [F] les sommes de : 3.000 euros au titre de ses diligences dans la gestion de l'arrêté de péril, 1.844,01 euros au titre des honoraires dus pendant la durée de la période de préavis contractuel, - Débouté Mme [F] de sa demande en paiement de sa facture de 800 € relative à ses diligences prétendues dans le dossier de prêt auprès de la Caisse d'épargne, - Ordonné la compensation entre les sommes mises à la charge de Mme [F] et celles dues par cette dernière à ses ex-mandants, - Dit que la garantie d'assurance souscrite par Mme [F] auprès de la société ALLIANZ n'est pas mobilisable en l'espèce, - Mis la société ALLIANZ hors de cause, - Débouté la SCI SERENITE, M. [C] et Mme [F] de leurs demandes en garantie contre l'assureur susnommé et de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles, - Condamné la SCI SERENITE et M. [C] à payer à la société ALLIANZ la somme de 1.000 euros, d'une part, et Mme [F] à payer à cette même société la somme de 500 euros, d'autre part, conformément à l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la SCI SERENITE et M. [C], d'une part, et Mme [F], d'autre part, aux dépens, partagés par moitié, - Dit que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions et formes prescrites à l'article 699 du code de procédure civile, - Ordonné l'exécution provisoire. Mme [F] a interjeté appel du jugement le 12 juin 2020, intimant M. [C] et la SCI SERENITE. Une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 14 avril 2021 a ordonné la radiation de l'affaire au visa de l'article 524 du code de procédure civile (RG 20/7337). Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, Mme [F] a sollicité la réinscription au rôle. Il a été fait droit à cette demande. La présente instance porte le numéro RG 21/21446. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, Mme [F] demande à la cour de : - Constater l'exécution du jugement entrepris par l'appelante, En conséquence, - Réinscrire l'appel au rôle de la cour d'appel, - Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et ce avec toutes conséquences de droit, Statuant à nouveau, In limine litis : - Dire et juger que les créances alléguées par les demandeurs initiaux sont prescrites pour celles antérieures au 11 mai 2011, et ce avec toutes conséquences de droit, Sur le fond : - Dire et juger que les demandeurs initiaux ne rapportent aucun élément de preuve d'une quelconque faute commise par Mme [F], agent immobilier, au regard d'une mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, - Dire et juger en conséquence que Mme [F] n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses mandats, et ce avec toutes conséquences de droit, - Dire et juger en conséquence que le fondement des articles 1147 et suivants anciens du code civil, et 1231-1 et suivants nouveaux du code civil, ainsi que des articles 1991 et suivants du code civil, la responsabilité civile contractuelle de l'agence immobilière mandataire n'est pas engagée, - Dire et juger en conséquence qu'il n'existe aucun trop-perçu par l'agence immobilière au titre de ses honoraires de gestion, et ce avec toutes conséquences de droit, En conséquence : - Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions d'instance, - Dire et juger satisfactoire l'offre de l'appelante de régler la somme de 1.891,29 euros aux demandeurs, - Accueillir la demande reconventionnelle présentée par l'appelante, - Condamner la SCI SERENITE et M. [C] à régler à cette dernière les sommes, sauf à parfaire, de 1.844,01 euros, 9.600 euros et 800 euros, soit un total de 12.324,01 euros, dont à déduire par compensation judiciaire la somme visée ci-dessus de 1.891,29 euros, soit un solde restant dû de 10.432,72 euros, et ce avec toutes conséquences de droit, Sur la mobilisation du contrat d'assurance RC professionnelle d'ALLIANZ au profit de Mme [F] : - Dire et juger que le contrat d'assurance RC professionnelle signé entre Mme [F] et la compagnie ALLIANZ IARD doit être mobilisé et trouver pleine et entière application au profit de l'assurée, et ce avec toutes conséquences de droit, - Dire et juger qu'aucune des clauses d'exclusion opposées par la compagnie d'assurance visées à l'article 1.4 paragraphe E de ce contrat ne saurait jouer à l'encontre de Mme [F], et ce avec toutes conséquences de droit, - Dire et juger en conséquence que la garantie du contrat d'assurance RC pro de Mme [F] lui est acquise, - Condamner en tant que de besoin, la compagnie ALLIANZ à garantir Mme [F] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. - Condamner la SCI SERENITE et M. [C] à régler une somme de 2.000 euros à Mme [F] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Jean-Marc Florand. Elle fait valoir que l'action est prescrite d'agissant d'un trop-perçu de mai 2010 (733 euros), ainsi que le jugement entrepris l'a jugé. Elle estime que M. [C] ne rapporte nullement la preuve des actes constituant une mauvaise exécution du mandat, sauf à réserver deux types d'erreurs involontaires commises et reconnues dans une lettre de réponse du 16 janvier 2015 et elle considère qu'il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts. Elle fait valoir que sa demande de règlement présentée pour un montant de « trop-perçu » de 1 891,01 euros doit être déclarée satisfactoire. Elle conteste les fautes graves de gestion alléguées. Elle souligne que la résiliation n'est possible que si elle est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, trois mois avant la date anniversaire. Elle relève que M. [C] n'a adressé aucune doléance ou critique du 1er janvier 2009 au 23 janvier 2015. Elle considère que l'intimé se livre à une immixtion dans sa vie privée, s'agissant des modalités de son activité. Elle rappelle qu'elle s'est trouvée pour des raisons médicales dans l'obligation de cesser son activité professionnelle indépendante, ce dont elle expose justifier. Elle détaille l'examen des pièces adverses, relevant que certaines sont établies par les intimés eux-mêmes. Elle soutient qu'il appartient à M. [C] d'établir, poste par poste, la créance qu'il réclame à hauteur de près de 30 000 euros ; qu'il ne le fait pas. Elle souligne au contraire le caractère parfaitement explicite des comptes rendus de gérance et fait état de diligences et opérations non comprises dans le contrat de mandat qui résultent d'échanges de courriels. S'agissant de la garantie de la société ALLIANZ, elle rappelle qu'elle exécutait diverses prestations au profit de ses clients lesquels invoquent une exécution défectueuse desdites prestations de service et que ce grief renvoie à une mauvaise exécution contractuelle, soit la responsabilité civile professionnelle qui est garantie par l'assureur. Elle considère que la demande de condamnation en première instance était nécessairement indemnitaire et non une simple contestation d'honoraires qui seraient trop élevés. Elle souligne que les intimés sont incertains sur la cause comme l'objet de leurs demandes.  Elle détaille ses demandes reconventionnelles au titre de trois factures 2 458, 68 euros, 9 600 euros et 800 euros TTC. Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 décembre 2020, M. [C] et la SCI SERENITE demandent à la cour de : - Confirmer le jugement du 22 avril 2020 du tribunal judiciaire de Sens en ce qu'il a : Dit que la demande formée par la SCI SERENITE et M. [C] en ce qui concerne les sommes de 684,11 euros (août 2011) et 723 euros (mai 2011) n'est pas prescrite, Condamné Mme [F] au paiement de 8.887,35 euros et 580 euros au profit de M. [C] et de 1.863,33 euros au profit de la SCI SERENITE au titre du trop-perçu du temps de sa gestion, Débouté Mme [F] de sa demande en paiement de la somme de 800 euros correspondant à des diligences inexistantes, - L'infirmer en ce qu'il a : Débouté M. [C] de sa demande portant sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 13] (locataire Mme [E]), Condamné les concluants à payer à Mme [F] les sommes de 3.000 euros et 1.884,01 euros, Condamné Mme [F] au paiement de seulement 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, Statuant à nouveau : - Dire et juger que la mandataire a commis des manquements à ses obligations contractuelles, - Dire et juger que le mandat a été valablement résilié par la lettre RAR du mandant du 23 janvier 2015, - Condamner au principal Mme [F] à payer à M. [C] une somme de 450 euros au titre du bien sis [Adresse 1] à [Localité 13] (locataire Mme [E]) correspondant au dépôt de garantie ou au loyer impayé et au subsidiaire à une somme de 254,43 euros, - Condamner Mme [A] au nom d'usage [F] au paiement de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de ses manquements dans l'exécution du contrat de mandat, - Donner acte à Mme [A] de sa proposition de rembourser 1.891,29 euros à M. [C] et l'y condamner en tant que de besoin, En tout état de cause : - Débouter Mme [A] au nom d'usage [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Condamner Mme [A] au nom d'usage [F] au paiement de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Rémi Antomarchi avocat sur son affirmation de droit. Ils font valoir que l'une des raisons qui a privé le mandant de la possibilité d'identifier les sommes détournées réside dans le fait que les comptes rendus de gestion établis par le mandataire sont irréguliers en ce qu'ils ne font jamais apparaître le solde devant revenir au mandant. M. [C] se fonde sur un tableau récapitulatif faisant une synthèse de 2011 à 2015 de tous les loyers perçus et des honoraires prélevés et des dépenses pour déterminer le différentiel manquant. M. [C] et la SCI SERENITE détaillent les sommes dues au titre des différents mandats, soulignant le manque de rigueur, de précision de leur mandataire et de conformité de la prestation avec les conditions contractuelles. Ils relèvent également des anomalies s'agissant des dépôts de garantie, en ce qu'ils n'ont jamais été pris en compte pour les dépôts suivants. Ils font état d'un dépôt de garantie de 450 euros qui ressort d'un compte rendu de 2014 et que le tribunal n'a pas pris en compte. Ils contestent les sommes réclamées reconventionnellement au titre de trois factures et considèrent que Mme [F] étant professionnelle, il ne peut être valablement considéré qu'avec de telles erreurs de gestion, volontaires ou non, la fin immédiate du contrat n'était pas justifiée et que le contrat aurait pu se poursuivre pendant les 3 mois de préavis, entraînant une aggravation du préjudice. Ils invoquent un préjudice tenant au manquement contractuel et à la résistance abusive de la mandataire, à hauteur de 3000 euros, au visa de l'article 1991 du code civil lié d'une part au travail long et fastidieux de vérification et d'autre part au fait d'avoir été privés d'un manque à gagner sur l'ensemble des sommes dues, qu'ils auraient pu placer de manière rémunérée à 5 %. Ils soutiennent que Mme [F] n'a de cesse de fermer une agence dès qu'une difficulté se présente pour en rouvrir une autre et échapper à ses créanciers, en transférant ses fonds. La clôture a été prononcée le 7 décembre 2022. L'affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2023 lors de l'audience du 26 janvier 2023. Par message électronique adressé le 27 janvier 2023, la cour a demandé à Mme [F] de justifier de la recevabilité des demandes formées à l'encontre de la société ALLIANZ, alors même que : - cette compagnie d'assurance n'apparaît pas au titre des intimés sur la déclaration d'appel en date du 12 juin 2020 ; - Mme [F] ne justifie pas de la signification de conclusions à l'encontre de cette société, non constituée. Un délai de rigueur de 8 jours a été accordé pour la réponse attendue. Aucune réponse n'est pas parvenue au greffe dans le délai fixé. MOTIFS DE L'ARRÊT A titre liminaire, La demande de réinscription au rôle de Mme [F] est sans objet : il y a déjà été fait droit. La société ALLIANZ, présente en première instance, n'est pas intimée au titre de la déclaration d'appel de Mme [F] en date du 12 juin 2020. Elle n'a pas été attraite par la suite à la présente procédure aux fins d'intervention forcée, par des conclusions régulièrement signifiées. Par conséquent, la société ALLIANZ n'est pas partie à l'instance et les demandes à son encontre ne sont pas recevables. Par ailleurs, la cour observe que Mme [F] sollicite l'infirmation de la décision entreprise « en toutes ses dispositions, et ce avec toutes conséquences de droit », alors même que certaines de ses demandes ont été accueillies en première instance et qu'elle entend les maintenir. Ainsi, elle réclame la condamnation de ses anciens mandants à lui payer une somme de 1 844,01 euros, qui lui a été allouée par le premier juge. Il s'agit donc d'une demande de confirmation qu'elle ne prend pas la peine de formuler comme telle et qui n'est au demeurant pas compatible avec sa demande d'infirmation de la décision déférée en « toutes ses dispositions ». Sur la prescription de certaines de créances Aux termes de l'article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » A hauteur d'appel, Mme [F] fait valoir que les créances alléguées pour celles antérieures au 11 mai 2021 sont prescrites. Cette prescription a été effectivement retenue par le premier juge s'agissant du trop-perçu du mois de mai 2010, pour un montant de 733 euros. Le premier juge a relevé, à bon droit, que l'action concernant cette somme avait été introduite par assignation du 11 mai 2016, soit plus de cinq ans après l'établissement du compte pour mai 2010, dont il n'est pas contesté qu'il était établi mensuellement et adressé généralement le 20 du mois. La décision sera confirmée en ce qu'elle a retenu que l'action fondée sur le trop-perçu du mois de mai 2010 était prescrite. Mme [F] ne conteste plus que les demandes au titre des mois d'août 2011 (pour la SCI SERENITE) et mai 2011 (pour M. [C]) ne sont pas prescrites. *** Aux termes de l'article 1103 (ancien) du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » L'article 1991 du même code prévoit que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. » L'article 1993 du code civil dispose que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. » Sur les trop-perçus d'honoraires allégués Les mandats généraux de gestion immobilière litigieux prévoient une reddition des comptes tous les mois, avec un règlement par chèque. Les honoraires sont ainsi détaillés : des honoraires de gestion courante : 4,18 % HT par mois. des prestations supplémentaires : détail foncier 40 euros HT par immeuble par an des honoraires de location et de rédaction selon un forfait de 250 euros HT pour le propriétaire et 7, 5 % HT du loyer annuel pour le locataire. Une clause III - Reddition des comptes des mandats stipule que : « Conformément à l'article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le compte rendu de la gestion devra être délivré au mandant dans les conditions prévues au recto, et au moins une fois l'an en un relevé détaillé des opérations de gérance. Les comptes seront soldés, déduction faite des avances et frais occasionnés pour l'exécution du présent mandant, lesquels restent à la charge du mandant ». Mme [F] reconnaît des erreurs, mais qu'elle attribue à un fonctionnement du logiciel comptable concernant le poste « administration travaux » et un trop-perçu en 2014 pour 1201 euros pour l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 13] - la somme de 1500 euros ayant été facturée au lieu des honoraires réels de 299 euros. Elle estime que son offre à hauteur de 1891,29 euros, pour solde de tout compte, est satisfactoire. En sa qualité de professionnelle, Mme [F] n'est pas fondée à opposer aux intimés le fait qu'ils n'aient pas réagi pendant plusieurs années pour dénoncer des trop-perçus, alors même que seul un examen minutieux des comptes rendus permettait de détecter des anomalies. Le premier juge a retenu que des honoraires avaient été facturés aux mandants sans se conformer aux modalités de rémunération contractuelles, pour un montant total de 1 863,33 euros sur le mandat de la société SERENITE et 8 887,35 euros (compte tenu de la prescription concernant mai 2010) sur l'ensemble des mandats consentis par M. [C]. Les intimés sollicitent la confirmation de la décision sur ces deux points. S'agissant de la SCI SERENITE [Adresse 5] à [Localité 15] Août 2011 : la SCI SERENITE évoque un trop-perçu de 684, 11 euros, alors que conformément au mandat, les honoraires n'auraient pas dû dépasser 299 euros TTC, or la somme de 983, 11 euros a été facturée. Mme [F] explique cette différence par un honoraire dans le cadre de la gestion inter-cabinet. Cependant, cette délégation n'est pas prévue par le mandat et ne saurait dès lors faire l'objet d'une facturation. Mai 2012 : Il a été facturé une somme de 300 euros HT Mme [F] fait état de l'assistance complète à une AG situé à 150 kms d'[Localité 13]. La SCI SERENITE relève cependant légitimement que cette somme fait double emploi avec une autre facture, pour 300 euros TTC qui concerne ce même déplacement. Le trop-perçu de ce montant est établi. Avril 2013 : Il existe un trop-perçu de 58,80 euros, la somme de 358,80 euros ayant été facturée pour une assistance à cette AG. M. [C] indiquant, sans être démenti avoir été présent. Juin 2013 : Mme [F] n'est pas fondée à solliciter la somme de 1 200 euros, au lieu de 299 euros au titre d'une gestion « inter-agence » non prévue, soit un trop-perçu de 901 euros. Décembre 2013 : La SCI SERENITE évoque la somme de 120,60 euros imputée par Mme [F] dont elle accepte qu'elle vienne en déduction du trop-perçu réclamé. Il lui en est donné acte et ce montant sera effectivement déduit. Novembre 2014 : La facturation infondée de 28,32 euros a été reconnue (point n°17 ' pièce 3 des intimés). Le montant total du trop-perçu est de 1 851,63 euros et non de 1 863,33 euros réclamés et retenus par le premier juge. Statuant à nouveau, il y a lieu de condamner Mme [F] à payer la somme de 1 851,63 euros. S'agissant de M. [C] [Adresse 4] à [Localité 15] Octobre 2012 M. [C] est bien fondé à réclamer la somme de 240 euros (539 euros facturés contre 299 euros prévus selon le mandant), comme relevé la gestion « inter-cabinet » n'est pas contractuellement prévue. Octobre 2013 Il existe un trop-perçu de 602 euros correspondant à la gestion « inter-cabinet » infondée sur deux immeubles. Novembre 2013 Le trop-perçu de 171,60 euros au titre de « l'administration travaux » n'est pas contesté. Décembre 2013 Le trop-perçu de 11,96 euros « administration foncier » n'est pas contesté. [Adresse 2] à [Localité 15] Juin 2012 Le trop-perçu de 351 euros correspond également à un honoraire « inter-agence » indu (560 euros au lieu des 299 euros conventionnels). Novembre 2014 L'indu relatif à une « administration travaux » de 60,05 euros n'est pas contesté. [Adresse 12] à [Localité 15] Novembre 2014 Il n'existe pas de contestations pour les sommes de 107,08 et 6,98 euros au titre d'une « administration travaux » non justifiée. [Adresse 9] à [Localité 16] Mai 2011 : Le trop-perçu de (1022-299) =723 euros est lié à des frais indus « inter-cabinet » Janvier 2013 Selon le même raisonnement, la somme de (1200-299)= 901 euros n'est pas due. Novembre 2013 La somme de 69,19 euros (« administration travaux ») ne fait pas l'objet de contestation comme relevant d'un trop-perçu. [Adresse 10] à [Localité 13] Novembre 2013 Un trop-perçu de 77,92 euros (« administration travaux »), non contesté, doit être retenu. Novembre 2014 Le trop-perçu pour la même raison est de 16,36 euros. [Adresse 1] Octobre 2014 L'erreur n'est pas contestée pour 1 201 euros ' M. [C] réclame un montant de 1 200 euros. Décembre 2014 Il n'y pas de contestation expresse pour la somme de 19,55 euros facturée à tort (« administration travaux »). Enfin, M. [C] évoque un trop-perçu de 352,80 euros. Mme [F] fait état de travaux de climatisation effectués en urgence, le 5 décembre 2014. Elle ne vise aucune pièce à ce titre susceptible de justifier d'un règlement ' l'urgence ne dispense pas de faire établir un devis, une facture et de justifier d'un paiement. Il évoque par ailleurs une somme de 733 euros (en plus des 723 euros retenus ci-avant) pour son bien [Adresse 9], mais sans l'expliciter. Même en retenant cette somme, le montant total des trop-perçus ne serait que de 5 643,49 euros et non de 8 887,35 euros réclamés et retenus par le premier juge. En l'absence d'explication, seule la somme totale de 4910,49 euros sera retenue. Statuant de nouveau, Mme [F] sera condamnée à cette hauteur. M. [C] sera débouté pour le surplus. Sur les dépôts de garantie M. [C] réclame la somme de 1 030 euros au titre de dépôts de garantie qui ne lui auraient pas été reversés. Le premier juge a retenu la somme de 580 euros, estimant que la demande afférente à l'appartement sis [Adresse 1] ' locataire Mme [E] entrée en mai 2014 n'était pas suffisamment étayée (pour 450 euros), contrairement aux demandes concernant les appartements [Adresse 4] (pour 335 euros et 245 euros). Mme [F] ne donne pas d'explication spécifique sur cette question. M. [C] expose que la somme de 450 euros est indiquée dans le compte rendu comme étant en réalité un « loyer » alors qu'il s'agit d'un dépôt de garantie. Il n'en justifie pas. A titre subsidiaire, il relève (sa pièce 11/4) que la locataire n'a réglé que la somme de 232,57 euros sur les 450 euros appelés et il réclame la différence, soit 254, 43 euros. Il n'explique pas sur quel fondement Mme [F] serait redevable d'un impayé locatif et ce d'autant que seul l'examen de l'ensemble des paiements de la locataire en cause permettrait d'établir un trop-perçu de l'agence à ce titre précis. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a retenu la somme de 580 euros au titre des dépôts de garantie non encaissés ou non reversés. Sur les dommages et intérêts réclamées à l'encontre de la mandataire L'article 1147 (ancien) du code civil, dans sa rédaction applicable au litige dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1992 du code civil, en son premier alinéa : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. » Le premier juge a alloué la somme de 1 500 euros ' M. [C] et la SCI SERENITE réclament, comme en première instance, la somme de 3 000 euros. Mme [F] relève que les intimés n'ont émis aucune critique ni exprimé de doléances entre le 1er janvier 2009 et le 23 janvier 2015. Elle précise que c'est pour des raisons médicales qu'elle a cessé son activité et elle estime que les intimés se contentent d'allégations reposant sur des documents établis par M. [C] lui-même. Les intimés considèrent qu'ils ont été privés du manque à gagner des sommes dues et soutiennent que dès qu'une difficulté se présente, Mme [F] ferme une agence pour en ouvrir une nouvelle. Les trop-perçus d'honoraires sont certains, et démontrent à tout le moins un manque de rigueur dans l'application par la mandataire des clauses contractuelles de sa propre rémunération, comme retenu par le premier juge par des motifs que la cour adopte entièrement. Par ailleurs, en sa qualité de professionnelle, et comme relevé ci-avant, Mme [F] n'est pas fondée à se prévaloir du fait qu'aucune critique à l'égard de sa gestion n'a été formulée pendant plusieurs années : compte tenu de la pluralité des mandats, la découverte des trop-perçus requérait un important travail d'investigation des mandants. Le premier juge a fait une appréciation pertinente de ce préjudice, par des motifs que la cour adopte, la condamnation de Mme [F] à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts sera confirmée. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [F] Sur la facture de 2 458,68 euros TTC ramenée à 1 844,01 euros Aux termes des contrats, il était stipulé : « Le présent mandat est consenti et accepté pour une période d'un an, reconductible chaque année pour une période de 10 ans. L'une ou l'autre des parties pourra résilier le contrat chaque année en signifiant, son intention, par lettre recommandée avec avis de réception, trois mois avant la date anniversaire de la signature ». La lettre notifiant expressément la résiliation est datée du 23 janvier 2015, exposant que cette résiliation « sera effective à compter du 31.01.2015 ». Cette demande de Mme [F] concerne la période de préavis contractuellement prévue de 3 mois et fait état d'un calcul au prorata selon les modalités suivantes : 12 544,44 euros X 4, 18 % HT d'honoraires de gestion courante X 3 (mois) = 1 844,01 euros. La facture de 2 458,68 euros s'expliquait par la prise en compte erronée d'un préavis de 4 mois au lieu des trois mois conventionnels. M. [C] et la SCI SERENITE considèrent qu'ils ne sont tenus à aucun préavis, au visa de l'article 1184 du code civil aux termes duquel « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques ». Ils reprochent à Mme [F] des manquements graves et réitérés qui justifient l'absence de préavis. Le premier juge a relevé que rien ne démontre que les trop-perçus procèdent de fraudes et qu'il s'agit d'erreurs, celles-ci constituant toutefois des fautes contractuelles. Il a considéré, à juste titre, que les sommes apparaissaient modestes au regard du volume global des capitaux traités en cinq années et demie, au titre de six mandats distincts, dont certains portaient sur plusieurs logements ou locaux commerciaux à la fois. Il a été relevé également que, dans sa lettre du 16 janvier 2015, en réponse à la mise en demeure, Mme [F] a reconnu plusieurs erreurs et a fourni des explications sur certains points. Il sera relevé en outre que les mandats litigieux prévoient une résiliation à la date anniversaire du contrat ' soit le 1er juin ' avec une lettre de recommandée trois mois avant. La prise en compte d'une lettre datée du 23 janvier 2015 pour un préavis expirant au 30 avril 2015 constitue déjà une reconnaissance de la situation particulière relevant d'une mauvaise exécution par Mme [F] de ses obligations. Si les fautes contractuelles sont suffisamment établies et des dommages et intérêts ont été alloués, c'est à bon droit, et par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a retenu qu'il n'y a pas lieu à dispense totale de préavis et que les honoraires sont dus jusqu'au 30 avril 2015. La décision sera confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de M. [C] et de la SCI SERENITE la somme de 1 844,01 euros au titre de cette facture rectifiée. Sur la facture de 9 600 euros Mme [F] fait état d'un arrêté de péril portant sur l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] et considère que la gestion de cette question n'entrait pas dans la gestion courante d'un appartement. Elle fait état d'un forfait de 120 heures pour 80 euros TTC de l'heure, soit 9 600 euros et a établi une facture, le 17 janvier 2015, à cette hauteur. Le premier juge a limité les honoraires à hauteur de la somme de 3 000 euros et a retenu que cette prétention était confortée, en son principe, par une attestation de Mme [G], qui indique avoir collaboré à l'activité de Mme [F] et qui expose que cette dernière « accordait une grande partie de son temps à l'administration et à la gestion de ce dossier » et que M. [C] considérait comme « normal » la facturation les diligences eu égard au travail effectué et aurait été « content du travail effectué ». (pièce 23 de Mme [F]). Les intimés sollicitent le rejet de cette demande. Ils considèrent que cette somme a déjà été facturée et que c'est uniquement à titre de « représailles » que cette somme est réclamée, 4 ans après. Ils se fondent sur le compte-rendu de gérance de décembre 2011 (leur pièce 12) qui prévoit sous l'intitulé « HONO TRAVAUX V. [D] » au titre de dépenses pour une somme de 2 324,39 euros. Le premier juge avait noté que ledit compte-rendu n'était pas produit. Cette pièce étant désormais produite, il appartient à Mme [F] de justifier de ce que les « travaux » en cause sur cet immeuble concernent autre chose que la gestion de l'arrêté de péril, ce qu'elle ne fait pas. En outre, la force probante de l'attestation de Mme [G] prise en compte par le premier juge doit être relativisée, en ce qu'elle ne donne aucun élément temporel susceptible d'étayer ses propos et surtout, elle a « intégré l'équipe de Mme [F] », ce qui remet en cause l'objectivité attendue d'un témoin. La décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a retenu cette facture. Statuant à nouveau, Mme [F] sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur la facture de 800 euros Il s'agit de sa pièce 13 dont l'intitulé est : « concernant votre dossier personnel de prêt bancaire avec la Caisse d'Epargne » et il est précisé qu'il s'agit de la « facturation du temps passé sur ce dossier pour les travaux administratifs ne rentrant pas dans le cadre de la gestion courante de vos logements (rédaction de protocole d'accord, délivrance de conseils téléphoniques et/ou écrit,') » Les intimés produisent un jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 16 juillet 2015 homologuant un protocole d'accord entre la Caisse d'Epargne et les époux [C] qui avaient été assignés en paiement au titre d'un prêt immobilier du 6 avril 2015. Mme [F] ne justifie pas des diligences, et notamment sur le « dossier personnel de prêt » ou même dans la négociation d'un protocole d'accord ' les époux [C] étant représentés par un avocat dans cette procédure. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande au titre de cette facture. Sur la compensation Aux termes de l'article 1347 du code civil : « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. » C'est à bon droit que le premier juge a fait droit à cette demande s'agissant d'obligation réciproques. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires Le premier juge a partagé les dépens par moitié entre d'une part, M. [C] et la SCI SERENITE, et Mme [F] d'autre part. Il a rejeté les demandes réciproques au titre des frais irrépétibles s'agissant de ces trois parties (la société ALLIANZ n'étant pas intimée). Cependant, la créance retenue en faveur de Mme [F] est sans commune mesure avec le trop-perçu dont elle est redevable et surtout sa condamnation à des dommages et intérêts, à raison de manquements contractuels avérés. La décision déférée sera par conséquent infirmée : Mme [F] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Déclare Mme [F] irrecevable en ses demandes à l'encontre de la SA ALLIANZ ; Confirme la décision entreprise dans ses dispositions soumises à la cour en ce qu'elle a : dit que la demande formée par la SCI SERENITE et M. [C] en ce qui concerne les sommes de 684, 11 euros (août 2011) et 723 euros (mai 2011) n'est pas prescrite ; condamné Mme [F] à payer la somme de 580 euros au titre des dépôts de garantie non encaissé ou non reversés ; condamné Mme [F] à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné la SCI SERENITE et M. [C] à payer à Mme [F] la somme de 1 844, 01 euros au titre des honoraires dus pendant la durée du préavis contractuel ; débouté Mme [F] de sa demande de paiement de facture de 800 euros au titre du dossier de prêt ; ordonné la compensation ; Infirme la décision déférée dans ses dispositions soumises à la cour pour le surplus ; Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [F] à la SCI SERENITE la somme de 1 851,63 euros au titre du trop-perçu d'honoraires ; Condamne Mme [F] à payer à M. [C] la somme de 4910,49 euros au titre du trop-perçu d'honoraires ; Déboute Mme [F] de sa demande au titre de la facture de 9 600 euros et afférente aux diligences relatives à l'arrêté de péril ; Condamne Mme [F] à payer à M. [C] et la SCI SERENITE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [F] aux dépens d'appel et de première instance, avec distraction au profit de Maître ANTOMARCHI, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE