Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00801

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 23/00801 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLP7 Minute : 24/00125 OPH EST ENSEMBLE HABITAT Représentant : M. [D] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [Y] [C] Madame [Z] [C] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT enant aux droits de l’OPH DE [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Monsieur [D] [W] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEURS : Monsieur [Y] [C] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [Z] [C] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er août 2007, l'Office d'HLM de [Localité 6] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 377,55 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 8 juin 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2802,28€ arrêtée à la date du 30 mai 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, pour défaut de paiement des loyers et des charges, "constater par voie de conséquence la résiliation du bail, "ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, "rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, "condamner solidairement les défendeurs au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 5244,52 € arrêtée à la date du 18 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6528.53 € arrêtée à la date du 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations familiales le 13 juin 2023, pour un impayé toujours persistant à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 24 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 8 juin 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le bail du 1er août 2007 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 2802,28 € arrêtée au 30 mai 2023, au titre de l'arriéré locatif. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2023. A compter du 9 août 2023, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu'il leur appartient désormais de quitter. L'expulsion de Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 9 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] restent devoir la somme de 5244,52 € arrêtée à la date du 18 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus. Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 5244,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date de l'assignation. Le bailleur rapportant la preuve du mariage des défendeurs, la condamnation sera assortie de la solidarité en application des dispositions de l'article 220 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 1er août 2007, par l'Office d'HLM de [Localité 6] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT à Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 8 août 2023 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 9 août 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Condamnons Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 5244,52 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 octobre 2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ; Condamnons solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons solidairement Monsieur [Y] [C] et Madame [Z] [C] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mars 2024. La greffière, Le juge