Cour d'appel, 13 juin 2024. 20/00407

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 13 JUIN 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00407 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OPR3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 DECEMBRE 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/02711 APPELANTS : Monsieur [B] [S] né le 27 Janvier 1962 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 3] et Madame [O] [L] épouse [S] née le 11 Juin 1962 à [Localité 5] ([Localité 5]) de nationalité Française [Adresse 9] [Localité 3] Représentés par Me Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [X] [H] né le 03 Août 1968 à [Localité 1] ([Localité 1]) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] et Madame [P] [U] épouse [H] née le 12 Avril 1960 à [Localité 7] - ESPAGNE de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Représentés par Me Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Manon CLAISE SARL MCI IMMOBILIER [Adresse 6] [Localité 2] Assignée le 16 mars 2020 à étude Ordonnance de clôture du 06 Mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mars 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - rendu par défaut - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * * EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [B] [S] et son épouse Madame [O] [L] ont souhaité acquérir une villa dans les environs de [Localité 11] et se sont rapprochés de l'agence MCI Immobilier, située à [Localité 10], au sein de laquelle Madame [P] [H] exerce en qualité de conseiller immobilier. Madame [H] va alors proposer aux époux [S] une villa dont elle est propriétaire, située sur la commune de [Localité 12]. Le 6 juillet 2015, les époux [S] font une offre au prix de 567 000 euros, frais d'agence de 5 000 euros inclus. Quatre jours plus tard, les époux [H] acceptent l'offre et un compromis de vente est signé le 10 juillet 2015. Le 27 octobre 2015, les parties régularisent la vente par acte authentique par-devant Maître [J], notaire à [Localité 10]. Les époux [S] apprennent par la suite que leur villa doit être raccordée au réseau d'assainissement collectif. Contacté, le service de l'assainissement de [Localité 11] Agglomération et la mairie de [Localité 12] leur adresse les informations souhaitées accompagnées des courriers échangés avec les précédents propriétaires. Il ressort des informations recueillies par les époux [S] que le raccordement au réseau d'assainissement collectif avait été demandé par l'ensemble des riverains de la rue des Plans, dont les époux [H], au maire de la commune de [Localité 12], dès le début de l'année 2003. Dans le courant du mois de novembre 2014, le projet d'assainissement collectif de la rue des Plans aboutissait puisque la communauté d'agglomération de [Localité 11] adressait aux époux [H], ainsi qu'aux autres riverains, le programme de la réalisation des travaux. La communauté d'agglomération de [Localité 11] rappelait également aux époux [H], le 6 novembre 2014, que : « Toutefois, en cas d'impossibilité technique ou de sur profondeur importante, le raccordement de vos installations devra être effectué au moyen d'un poste de relevage individuel. La fourniture, l'installation et l'entretien de cet équipement situé en domaine privé seront à votre charge ». Les époux [S] ont donc l'obligation de prendre à leur charge les frais de raccordement au réseau d'assainissement collectif s'élevant à 9 944 euros. Ils entendent faire supporter ces frais aux époux [H] et/ou à l'agence immobilière MCI Immobilier qui avaient connaissance de cette obligation de raccordement. Après avoir vainement tenter de régler le litige à l'amiable, les époux [S], par acte délivré le 9 mai 2017, ont fait assigner les époux [H] et l'agence immobilière MCI devant le tribunal de grande instance de Montpellier. Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a : - débouté Monsieur [B] [S] et son épouse Madame [O] [L] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné Monsieur et Madame [S] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur et Madame [S] aux dépens de l'instance, avec autorisation de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le 21 janvier 2020, Monsieur [S] et Madame [L] épouse [S] ont interjeté appel de ce jugement. Les dernières conclusions de Monsieur [S] et Madame [L] épouse [S] ont été remises au greffe le 27 février 2024 ; Monsieur et Madame [H] ont constitué avocat mais n'ont pas conclu. La société MCI Immobilier n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 16 mars 2020 et les conclusions le 18 mai 2020. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2024. MOTIFS : Le tribunal a jugé que les époux [S] ne rapportaient pas la preuve du caractère intentionnel de la réticence dolosive reprochée à leurs vendeurs, faisant valoir que le projet de raccordement ne présentait aucun caractère confidentiel, que cette information n'était pas déterminante, qu'il n'est pas démontré que les vendeurs aient délibérément dissimulé ce projet et que le préjudice financier allégué par les époux [S] n'est pas démontré. Les appelants font tout d'abord valoir que le premier juge a omis de statuer sur les demandes formées à l'encontre de l'agent immobilier qui était tenu d'une obligation d'information et de conseil à leur égard. Par ailleurs, ils exposent que les vendeurs ne les ont pas davantage informés de l'obligation de raccordement au tout à l'égout qu'ils ne pouvaient ignorer, alors qu'ils avaient sollicité ce raccordement avant la vente, cette information portant sur une des caractéristiques essentielles du bien et étant déterminante de leur consentement. Ils font également valoir que vivant dans les Bouches-du-Rhône, ils n'avaient aucune connaissance de ce projet. Ils indiquent qu'ils ont perdu une chance de pouvoir négocier le prix de vente et évaluent les travaux de raccordement à la somme de 9 326,60 euros. Il est constant que le vendeur a une obligation d'information et que le dol suppose que l'auteur des manoeuvres, mensonges ou réticences ait agi intentionnellement pour tromper le contractant. En l'espèce, il n'est pas contesté ni contestable que ni les vendeurs, ni l'agence immobilière n'ont informé les acquéreurs de l'obligation de raccordement au réseau d'assainissement collectif, l'acte notarié du 27 octobre 2015 stipulant que le vendeur déclarait que l'immeuble n'était pas desservi par le réseau d'assainissement, et qu'il utilisait un assainissement individuel de type fosse septique. Or, il résulte des pièces versées aux débats que par courrier du 30 janvier 2003, les époux [H] ainsi que les autres riverains avaient sollicité auprès de la commune de [Localité 12] le raccordement au tout-à-l'égout, un courrier du 6 novembre 2014 de la communauté d'agglomération de [Localité 11] informant les époux [H] que des travaux d'extension du réseau d'eaux usées étaient programmés [Adresse 13] et que leur immeuble serait desservi par cette nouvelle infrastructure. Il en résulte que huit mois avant la signature du compromis de vente, Monsieur et Madame [H] étaient bien informés de la concrétisation des travaux de raccordement au tout-à-l'égout sollicités par eux et par les autres riverains de la rue des Plans en 2003, ce qui est encore confirmé par le témoignage d'un de ces riverains, Monsieur [G] [T] qui atteste : '(...) Tous les riverains savaient que le branchement à nos frais allait se faire. C'est en 2013 que le lotissement fait parler de lui et en mars 2014, j'ai adhéré à l'association de Madame [H], pour éviter que les prochaines constructions ne soient trop hautes et trop près des parcelles de la rue des Plans. Nous avons aussi échangé avec Madame [H] sur le raccordement et les travaux qu'il entraîne. Nous savions tous que nous devions nous raccorder au réseau d'assainissement gravitaire qui est d'ailleurs noté sur le courrier de [M] [C], PDG de Hectare'. Force est de constater que ni les époux [H], ni l'agence immobilière dont Madame [H] était salariée n'ont aucunement communiqué cette information aux acquéreurs alors même qu'il n'est pas contestable que le système d'assainissement constitue une caractéristique essentielle d'un bien immobilier et que les vendeurs et l'agence immobilière avaient la possibilité de mentionner dans l'acte de vente cette information déterminante pour les acquéreurs en raison notamment des travaux et des frais engendrés par le raccordement, ce dernier devant être réalisé dans un délai contraint, Monsieur [A] [Y] attestant que les propriétaires avaient un délai de deux ans pour se raccorder au réseau, ce qui est confirmé par un courrier du 15 février 2017 de la métropole de [Localité 11] précisant que le raccordement était obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service de l'égout. Enfin, il ne peut être reproché aux époux [S] d'avoir ignoré le projet de raccordement au réseau public d'assainissement alors même que ce projet ne concernait que la [Adresse 14] et que les époux [S] vivaient, lors de la vente, dans les Bouches-du-Rhône, ce qui excluait toute connaissance d'un projet qui ne pouvait en tout état de cause être considéré comme étant de notoriété publique, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal. Compte tenu de ces éléments, il est démontré que les époux [H], et à fortiori l'agence immobilière, professionnelle de la vente immobilière tenue encore plus à ce titre d'une obligation d'information, et dans laquelle Madame [H] était salariée, ont délibérément omis d'informer les acquéreurs de l'obligation de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif dont ils avaient parfaitement connaissance et se sont donc rendus coupables d'une réticence dolosive au sens de l'article 1137 alinéa 2 du code civil. Monsieur et Madame [S] sont donc bien fondés à solliciter, outre une réduction du prix, des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil. La réparation du préjudice résultant d'un dol correspond à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, en l'espèce d'avoir pu solliciter une diminution du prix correspondant aux frais engendrés par le raccordement litigieux. Les époux [S] justifient de factures à hauteur des sommes suivantes : - participation pour le financement de l'assainissement collectif : 3 230 euros - mise hors de service des anciens ouvrages et frais de raccordement : 4 455 euros TTC - remise en état du jardin : 1 641,60 euros TTC soit une somme totale de 9 326,60 euros. En l'espèce, la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente correspondant au montant des travaux sera évaluée à 95 %, soit une somme de 8 860,27 euros que Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [S] et à Madame [O] [L] épouse [S]. Par ailleurs, Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [S] et à Madame [O] [L] épouse [S] une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant de l'obligation d'exécuter les travaux de raccordement. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dit que Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier ont délibérément omis d'informer les acquéreurs de l'obligation de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif dont ils avaient parfaitement connaissance et se sont donc rendus coupables d'une réticence dolosive au sens de l'article 1137 alinéa 2 du code civil ; Condamne en conséquence in solidum Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier à payer à Monsieur [B] [S] et à Madame [O] [L] épouse [S] la somme de 8 860,27 euros au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente correspondant au montant des travaux ; Condamne in solidum Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier à payer à Monsieur [B] [S] et à Madame [O] [L] épouse [S] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral résultant de l'obligation d'exécuter les travaux de raccordement ; Condamne in solidum Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier à payer à Monsieur [B] [S] et à Madame [O] [L] épouse [S] une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ; Condamne in solidum Monsieur [X] [H], Madame [P] [U] épouse [H] et la SARL MCI Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel. le greffier le président