Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01047

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 11] [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 10] N° RG 23/01047 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPHT Minute : 24/00160 Madame [W] [G] épouse [T] Représentant : Me Jean-paul YILDIZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0794 C/ Madame [M] [Y] [J] Monsieur [E] [P] Monsieur [Z] [F] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024 DEMANDEUR : Madame [W] [G] épouse [T] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Muneeb ANWAR, du cabinet de Maître Jean-paul YILDIZ, avocat au barreau de Paris DÉFENDEURS : Madame [M] [Y] [J] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] non comparante, ni représentée Monsieur [E] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] comparant en personne Monsieur [Z] [F] [Adresse 4] [Localité 9] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 09 Février 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 6 novembre 2021, à effet au 5 novembre 2021, Madame [W] [G] épouse [T] a consenti à Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1000 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 100 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Par acte séparé du même jour, Monsieur [Z] [F] s'est porté caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion des engagements contractuels pris par Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] aux termes du contrat de bail du 6 novembre 2021 et ce jusqu'à la date du 4 novembre 2024 et pour un montant maximum de 36 000 €. Le 2 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] un commandement de payer la somme en principal de 6383,86€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a fait l'objet d'une dénonciation à caution le 28 août 2023 par exploit de commissaire de justice. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivrés le 14 novembre 2023, Madame [W] [G] épouse [T] a fait citer Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] et Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : à titre principal : " constater l'acquisition de la clause résolutoire et à la résiliation de plein droit du bail; "en conséquence, ordonner l'expulsion de Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués avec le concours de la force publique si besoin est, "supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le prévoit désormais la loi du 27 juillet 2023 ayant modifié ledit article ainsi que l'article L412-2 alinéa 3 du code des procédures civiles d'exécution, "voir ordonner la séquestrations des meubles aux frais de la partie expulsée "condamner solidairement Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] et Monsieur [K] [H] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 8 181,68 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation sus énoncées, avec les interêts de droit à compter du commandement de payer, Ïd'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, en subissant les augmentations légales, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux, Ïde la somme de 250 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Ïaux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] ont cessé de payer régulièrement leurs loyers, que Monsieur [Z] [F] s'est porté caution solidaire des engagements pris par ces derniers aux termes du contrat de bail établi le 6 novembre 2021, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires, que ledit commandement a fait l'objet d'une dénonciation à la caution, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat bail est réputée acquise et que l'expulsion de Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] doit être ordonnée. A l'audience du 9 février 2024, Madame [W] [G] épouse [T], représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8 369,89 € à la date du 7 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse et a maintenu l'ensemble de ses demandes initiales formulées dans l'acte d'assignation. Monsieur [E] [P], comparant, a indiqué avoir procédé à un règlement de 1000 euros le 8 février 2024 et a exposé régler depuis plusieurs mois des sommes supérieures au montant de l'avis d'échéance. Il a expliqué être auto-entrepreneur, percevoir une somme mensuelle entre 1000 et 1500 euros, ainsi que le Revenu de solidarité active. Ils ont deux enfants à charge et Madame est sans ressources. Une demande d'aide au Fonds de solidarité au logement est en cours. Madame [M] [J], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Monsieur [Z] [F], cité selon les prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Madame [W] [G] épouse [T] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 4 août 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Le bail conclu le 6 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 août 2023 pour la somme en principal de 6383,86€ au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 24 juillet 2023. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Madame [W] [G] épouse [T] produit un décompte actualisé indiquant que Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] restent devoir la somme de 8369,89 € arrêtée à la date du 7 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus. Monsieur [P] a indiqué avoir procédé à un règlement de 1000 euros le 8 février 2024 et produit une quittance délivrée par l'agence mandataire de la bailleresse. Cette somme sera en conséquence déduite des sommes réclamées. De même, ce dernier décompte fait apparaitre qu'ont été facturés au locataire des frais d'impayés ( 10 € x3 ). Ces frais, en application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, seront également déduits. Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 7 339,89 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 février 2024 incluant le terme du mois de février 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1923,86 euros à compter du 2 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3721,68 euros à compter du 14 novembre 2023, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision. En raison de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article VI), cette condamnation sera assortie de la solidarité. Sur les effets de l'acte de cautionnement solidaire En vertu de l'article 2288 du code civil dans sa version en vigueur au jour du présent acte de cautionnement, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Il apparait que le contrat de bail fait apparaitre les signatures de la bailleresse, des deux locataires et de la caution, cette dernière indiquant reconnaitre avoir reçu un exemplaire du contrat de contrat. Toutefois l'engagement de cautionnement produit ne fait apparaitre que trois signatures, celle de Madame [T] et celle des deux locataires. L'acte de caution solidaire n'étant pas signé par Monsieur [Z] [F], ce dernier ne pourra être valablement considéré comme s'étant porté caution solidaire avec renonciation au bénéfice de division et de discussion des engagements contractuels pris par Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] aux termes du contrat de bail du 6 novembre 2021. Dans ces conditions, les demandes formulées à son encontre par la requérante seront rejetées. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Monsieur [E] [P] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du couple décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux. La clause de solidarité présente au contrat de bail ne s'étendant pas expressement aux indemnités d'occupation, cette condamnation sera prononcée in solidum. Sur les demandes accessoires Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [W] [G] épouse [T], Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 6 novembre 2021 par Madame [W] [G] épouse [T] à Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 2 octobre 2023 ; REJETONS les demandes formées à l'encontre de Monsieur [Z] [F], CONDAMNONS solidairement Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] à verser à Madame [W] [G] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 7 339,89 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 février 2024 incluant le terme du mois de février 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1923,86 euros à compter du 2 août 2023, sur la somme de 3721,68 euros à compter du 14 novembre 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision ; Les AUTORISONS à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 250 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux, CONDAMNONS EN CE CAS in solidum Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] à payer à Madame [W] [G] épouse [T] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNONS in solidum Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] à verser à Madame [W] [G] épouse [T] une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS in solidum Madame [M] [J] et Monsieur [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe. Le GreffierLe Juge