Cour d'appel, 14 mars 2023. 22/01663

14/03/2023 ARRÊT N°172/2023 N° RG 22/01663 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYHU AM/CD Décision déférée du 08 Avril 2022 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( 21/03825) Mme [Z] [K] [J] C/ E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [K] [J] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Ingrid CLERC-CABROLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Emilie PEPERTY LOUBENS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555:2022:011405 du 27/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE [Localité 2] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE et COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2020, l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat a donné à bail à Mme [K] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer initial de 450,61 euros. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 453,30 euros au principal et d'avoir à cesser les troubles de voisinage a été délivré à la locataire le 27 juillet 2021, visant la clause résolutoire, en vain. Par acte d'huissier du 30 novembre 2021, l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat a fait assigner en référé Mme [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins principalement de constatation de la résiliation du bail, de paiement provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, et d'expulsion des occupants. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 8 avril 2022, le juge a : - constaté la résiliation du bail à compter du 28 septembre 2021, - ordonné l'expulsion de Mme [K] [J] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués appartenant à l'EPIC [Localité 2] Métropole situés [Adresse 1], objets de la location et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation due par Mme [K] [J] à la somme égale au montant du loyer révisé et de la provision sur charges, soit la somme de 463.78 € et la condamne au paiement mensuel de celle-ci à compter du 28 septembre 2021, et jusqu'au départ effectif des lieux, - condamné Mme [K] [J] à payer à [Localité 2] Métropole Habitat une provision de 441,25 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de janvier 2022 inclus, - condamné Mme [K] [J] à payer à [Localité 2] Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné Mme [K] [J] eux entiers dépens, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 28 avril 2022, Mme [J] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [J], dans ses dernières écritures en date du 20 juin 2022, demande à la cour, au visa de l'article 490 du code de procédure civile, de : - reformer l'ordonnance de référé dont appel, - constater la reprise du paiement des loyers courants par le locataire, En conséquence, - dire qu'il n'y a pas lieu à expulsion du locataire. Elle met en avant essentiellement que ses démarches ne lui ont pas permis de retrouver un logement et qu'ayant repris une activité professionnelle à proximité de chez elle, elle assume le paiement des loyers courants, après une période de 4 mois difficile en 2020. L'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat, dans ses dernières écritures en date du 19 juillet 2022, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1103 et suivants du Code civil, de : - débouter Mme [J] de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 8 avril 2022, Par conséquent, - condamner Mme [K] [J] au paiement, au profit du requérant, de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sorel. Le bailleur constate que Mme [J] ne demande pas de délais particuliers : elle en a déjà bénéficié, de fait. Il souligne que les difficultés de paiement rencontrées dès l'entrée dans les lieux se sont répétées en 2021 et 2022 : 1773,69 euros étaient dus au 19 juillet 2022 L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le constat de la résiliation L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; ..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées ou de versement du dépôt de garantie, et pour troubles de voisinage. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bailleur a fait délivrer le 27 juillet 2021 un commandement de payer la somme de 453,30 euros au principal et d'avoir à cesser les troubles de voisinage à la locataire, visant la clause résolutoire. Il ressort du relevé du compte de Mme [J] que cet impayé, au 17 juillet 2021, était imputable essentiellement au rejet des quatre précédents prélèvements opérés. Or, au cours des deux mois qui ont suivi, la locataire n'a versé qu'une somme de 300 euros, complétée par deux rappels d'allocations logement portant sur la période litigieuse : le montant total, 346,99 euros, reste inférieur aux sommes réclamées. Dès lors, il apparaît que les causes légitimes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai imparti. La clause résolutoire a donc joué, les conditions de son acquisition étant réunies à la date du 28 septembre 2021 : Mme [J], qui ne le conteste pas, ne formule pas non plus de demande de suspension des effets de la clause. La décision doit être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail il y a près d'un an, et ordonné l'expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire et fixé une indemnité d'occupation : en effet, considérant la persistance des impayés établis par le décompte arrêté au 19 juillet 2022 et le salaire net imposable mensuel moyen très modeste de Mme [J], de l'ordre de 250 euros par mois de janvier 2021 à mars 2022, les délais écoulés depuis le commandement de payer, et l'absence de justificatif de recherche de logement, l'expulsion apparaît comme la seule réponse proportionnée et de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite que constitue cette longue occupation sans titre. Sur les sommes dues L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel que [Localité 2] Métropole Habitat a consenti le bail à Mme [J] et le relevé du compte locataire daté du 19 juillet 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 1773,69 euros après déduction des frais de procédure, quittancement de juin 2022 inclus : au 15 février 2022, elle s'élevait bien à la somme de 441,25 euros, non contestée par l'appelante et retenue par le premier juge. La décision sera en conséquence confirmée quant à la provision allouée au bailleur, en l'absence de demande d'actualisation. Sur les frais et dépens Mme [J] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sorel. L'équité commande d'allouer à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat la somme supplémentaire de 500 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne Mme [K] [J] à payer à l'EPIC [Localité 2] Métropole Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne Mme [K] [J] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Sorel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER