Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/00974

COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - Me AGLIANY - SCP SOREL & ASSOCIES - SCP GRAVAT-BAYARD LE : 02 MARS 2023 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 02 MARS 2023 N° - Pages N° RG 22/00974 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DPUB Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 20 Septembre 2022 PARTIES EN CAUSE : I - M. [M] [R] né le 10 Août 1976 à LYON (69000) [Adresse 6] [Localité 5]/Suisse Représenté par Me Bruno AGLIANY, avocat au barreau de CHATEAUROUX timbre fiscal acquitté APPELANT suivant déclaration du 04/10/2022 II - S.A.S. AKERYS SERVICES IMMOBILIERS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 4] [Localité 3] non représentée à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes d'huissier du 17 octobre 2022 à personne habilitée INTIMÉE III - S.A.R.L. CITYA BELUGA venant aux droits de la SAS AKERYS SERVICES IMMOBILIERS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social : sis [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉE IV - S.A.S.U. EDELIS anciennement dénommée SAS AKERYS PROMOTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: [Adresse 2] [Localité 1] N° SIRET : 338 434 152 Représentée par la SCP GRAVAT-BAYARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX timbre fiscal acquitté INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CLEMENT Présidente de Chambre M. PERINETTI Conseiller Mme CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 20 août 2007, M. [R] a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SAS AKERYS PROMOTION (devenue société EDELIS), dans le cadre d'une opération de défiscalisation, une villa mitoyenne T5 d'une superficie de 92,08 m², située [Adresse 7] (36) au prix de 193 000 €, entièrement payée au moyen d'un prêt. Un plan d'épargne fiscal, non contractuel, prévoyait un ' revenu mensuel garanti' de 643 €, provenant de la location du bien. Suivant contrats de mandats des 12 janvier 2008 puis 27 octobre 2017. M. [R] a confié la gestion locative du bien à la société Akerys Gestion puis à la société Citya immobilier Meunier . Il adhérait le 12 janvier 2008 à un contrat d'assurance garantissant ' loyers impayés, garanties annexes et absence de locataire suite à départ de locataire'. Il souscrivait également le même jour une assurance 'perte financière lors de la revente d'un bien immobilier' auprès de la société Sada. Le 8 juin 2021, M. [R] a confié à la société Cytia immobilier Meunier mandat de vendre le bien au prix de 84 000 €. Par actes des 17, 20 et 23 décembre 2021, M. [R] a fait assigner la société Edelis, Citya immobilier Meunier et Akerys Services immobiliers devenue Belvia Immobilier, absorbée par la société Citya Beluga, venant aux droits de la société Akerys Gestion, aux fins de voir dire qu'il a été victime d'un dol de nature à vicier son consentement , de dire que les sociétés assignées ont commis une faute et les condamner à indemniser le préjudice correspondant à la différence entre le prix d'achat et le prix de revente du bien, soit la somme de 109 000 €. Saisi par la société Edelis de conclusions d'incident aux fins de voir prononcer la prescription de l'action, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Châteauroux a par ordonnance du 20 septembre 2022, déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de M. [R] à l'encontre de la société Edelis et a condamné ce dernier à verser à la société Edelis une somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge de la mise en état a considéré que la prescription quinquenale commençait à courir non du jour de la vente mais du jour ' où M. [R] a été en mesure de prendre conscience du caractère déficitaire de l'opération réalisée et donc du caractère dolosif des agissements qu'il reproche à la société Edelis', point de départ qu'il a fixé à la date de réception d'un courrier de la société Akerys Services immobiliers du 29 janvier 2010 l'informant de ce qu'aucun candidat ne s'était manifesté pour louer le bien moyennant un loyer mensuel de 643 €, rentabilité espérée. Suivant déclaration d'appel du 4 octobre 2022, M. [R] a interjeté appel de l'ordonnance précitée en l'ensemble de son dispositif expressément énoncé à ladite déclaration d'appel. Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 novembre 2022, M. [R] demande à la cour de : - Infirmer l'ordonnance critiquée, - Dire que l'action engagée par lui est recevable et que la prescription quinquennale n'est pas acquise, - Débouter en conséquence la société Edelis de sa demande tendant à voir juger prescrites et donc irrecevables, ses demandes, - Dire que l'action se poursuit au fond devant le tribunal judiciaire de Châteauroux, - Condamner la société Edelis au paiement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident. Il soutient principalement que le point de départ de la prescription de l'action se situe à l'expiration du délai de 9 ans du programme immobilier de défiscalisation, date à laquelle il a pu avoir connaissance du dol dont il a été victime en raison du caractère déficitaire de l'opération, tant sur le plan de la rentabilité locative qu'au regard de la dépréciation de la valeur vénale du bien acheté. Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 novembre 2022, la société Edelis présente les demandes suivantes : - Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 20 septembre 2022, - En conséquence, déclarer prescrites et irrecevables les demandes de M. [R], - Condamner M. [R] à payer à la société Edelis la somme de 3 000 € en cause d'appel et le débouter de ses demandes à ce titre, - Le condamner aux dépens. La société Edelis soutient que le point de départ de la prescription est la date de la signature de l'acte de vente le 20 août 2007, date à laquelle la perte de chance de procéder à un investissement plus rentable se trouve constituée. Dans ses dernières conclusions du 16 novembre 2022 , la société Citya Beluga demande à la cour de : - Juger que l'appel de M. [R] est irrecevable, - Juger subsidiairement que les demandes de M. [R] sont prescrites, - Juger à défaut qu'elles sont mal fondées, - Débouter si besoin en était M. [R] des ses demandes, - Juger que le droit d'agir de M. [R] a dégénéré en abus et le condamner à verser à la société Citya Beluga une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive - Le condamner au paiement d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, - Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant dans l'hypothèse où M. [R] ne règlerait pas spontanément les condamnations prononcées. La société Citya Beluga soulève l'irrecevabilité de l'appel formé par M. [R] à son encontre dès lors que l'ordonnance d'incident a été rendue sur la seule saisine de la société Edelis et ne concerne que cette dernière, que M. [R] n'est pas succombant à l'égard de la société Citya Beluga et que son appel n'aurait dû concerner que la société Edelis. Sur la prescription, elle fait valoir qu'elle a commencé à courir en janvier 2010 lorsque M. [R] a eu connaissance d'une vacance locative de plus d'un an et demi et de la nécessité de réajuster à la baisse le loyer caractérisant ainsi un défaut d'attractivité et d'une perte de valeur du bien depuis son acquisition, que M. [R] avait donc un délai pour agir jusqu'en janvier 2015, que son action est prescrite. La société Citya immobilier Meunier n'a pas constitué avocat. MOTIFS Sur l'irrecevabilité de l'appel dirigé à l'encontre de la société Citya Beluga : Aux termes de l'article 547 du code de procédure civile, ' En matière contentieuse, l'appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés. (...)'. La société Citya Beluga était partie en première instance. Bien que l'ordonnance du juge de la mise en état ait statué sur la fin de non recevoir formée par la seule société Edelis, et ait déclaré irrecevables les demandes de M. [R] à l'encontre de la société Edelis, M.[R] avait intérêt à intimer les trois sociétés assignées en première instance afin que l'arrêt leur soit opposable dans le cas où la décision attaquée serait réformée et la demande déclarée recevable. L'appel dirigé contre la société Citya Beluga est en conséquence déclaré recevable. Sur la prescription : Sur le délai de prescription : L'action en paiement de dommages et intérêts engagée par M. [R] est une action personnelle mobilière et ainsi soumise à la prescription quinquenale prévue à l'article 2224 du code civil, ce qui ne fait pas l'objet de débat de la part des parties. Sur le point de départ du délai de prescription : Aux termes de l'article 2224 du code civil, issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en application le 19 juin 2008, ' les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.' Selon les dispositions transitoires, en cas de réduction de la durée de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Par conséquent, la prescription antérieure étant supérieure à 5 ans, le délai de 5 ans prévu au nouvel article 2224 du code civil court au plus tôt à compter du 19 juin 2008. M. [R] entend engager la responsabilité des sociétés assignées en leur reprochant un manquement à leur obligation d'information et de conseil sur la rentabilité de l'opération de défiscalisation au motif que le bien a été surévalué lors de l'acquisition, que son potentiel locatif était inférieur à celui pris en compte et que l'opération n'a pas procuré l'avantage fiscal annoncé. Le préjudice de M. [R] s'analyse, selon la jurisprudence de la cour de cassation ( Civ 3ème , 14 janvier 2021) en une perte de chance d'avoir effectué un investissement plus rentable. Il convient de rechercher à quelle date le particulier investisseur a eu connaissance des éléments caractérisant cette perte de chance. Il est constant que cette date ne saurait être laissée à l'appréciation de l'acheteur qui s'estime lésé et ne pourrait être fixée à la date où celui-ci aurait obtenu des renseignements sur la valeur vénale de son bien ou encore à la date où il aurait effectué le bilan de son investisement. La perte de chance d'effectuer un investissement plus rentable peut s'apprécier au regard de plusieurs éléments dont notamment la surévaluation du bien lors de son acquisition, le défaut de rentabilité locative, la perte de valeur du bien ou la perte d'avantages fiscaux, cette dernière n'étant pas en l'espèce invoquée. M. [R] prétend qu'il n'a pu apprécier son préjudice qu'à l'issue de la période de 9 ans pendant laquelle il bénéficiait de réductions fiscales. Il évalue cependant son préjudice à la différence entre le prix payé le jour de la vente et son éventuel prix de revente, celle-ci n'étant d'ailleurs pas advenue, seul un projet de vente à 84 000 € étant versé aux débats. N'entre pas dans le chiffrage de son préjudice allégué un éventuel défaut de rentabilité locative, de sorte qu'il s'en déduit que M. [R] fonde son action sur des éléments qui pouvaient être appréciés avant ou concommitamment à l'achat du bien. A cet égard, tout acquéreur d'un bien immobilier, fût-il profane, peut aisément obtenir des renseignements avant l'achat envisagé, sur le prix au m² et d'une manière générale les prix pratiqués dans la commune concernée, étant ajouté que les prix des biens vendus en l'état futur d'achèvement en vue d'une défiscalisation sont de manière habituelle surévalués. Par ailleurs, ce même acquéreur n'ignore pas que la rentabilité d'un bien diminue dès qu'apparaît une vacance de location ou dès que les conditions du marché immobilier sont moindres eu égard à la conjoncture ou encore au lieu de situation du bien, à son attractivité et à son état. Une assurance garantie des loyers a à cet égard été souscrite. Par conséquent, c'est dès l'achat du bien que M. [R] pouvait porter une appréciation sur son investissement en s'informant sur la valeur locative et la valeur vénale de biens similaires. Par application des dispositions transitoires rappelées ci-dessus, il devait intenter son action au plus tard le 18 juin 2013. Sa demande formée par assignation délivrée le 17 décembre 2021 est donc prescrite. L'ordonnance du juge de la mise en état sera par conséquent confirmée en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M [R] à l'encontre de la société Edelis. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société Citya Beluga : Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, nul abus de droit n'est caractérisé à l'encontre de M. [R] dans le cadre de la présente instance. La demande indemnitaire formée à ce titre par la société Citya Beluga sera en conséquence rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement à La société Edelis M.[R], qui succombe en ses prétentions versera à la société Edelis et à la société Citya Beluga la somme de 800 euros chacune au titre des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [R], partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel. Sur les frais de recouvrement : L'article L111-8 du code de procédures civiles d'exécution dispose qu' 'à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés'. [...]. La prestation de recouvrement ou d'encaissement de l'aticle A 444-32 du code de commerce ( anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 dé cembre 1996) que peut solliciter le commissaire de justice chargé du recouvrement des sommes, est à la charge du créancier. La demande formée sur ce fondement par la société Citya Beluga sera dès lors rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, - Déclare recevable l'appel formé par M. [R] à l'encontre de la société Citya Beluga ; - Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Châteauroux du 20 septembre 2022 en toutes ses dispositions ; - Déboute La société Citya Beluga de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Condamne M. [R] à verser à la société Edelis et à la société Citya Beluga une somme de 800 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejette la demande de la société Citya Beluga fondée sur l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamne M. [R] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . L'arrêt a été signé par Mme CLEMENT, Président, et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président S. MAGIS O. CLEMENT