Cour d'appel, 27 février 2024. 23/01220

ARRET N°76 FV/KP N° RG 23/01220 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZXI [V] C/ [T] [N] [T] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 27 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01220 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZXI Décision déférée à la Cour : jugement du 24 avril 2023 rendu par le Tribunal de proximité de BRESSUIRE. APPELANTE : Madame [H] [V] née le 09 Janvier 1982 à [Localité 7] (79) [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat plaidant Me Ludivine SCHAUSS, avocat au barreau de POITIERS. INTIMES : Monsieur [G] [T] né le 21 Mai 1957 à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Brigitte BARTHELEMY, avocat au barreau de DEUX-SEVRES Madame [C] [N] [T] née le 24 Décembre 1957 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Brigitte BARTHELEMY, avocat au barreau de DEUX-SEVRES. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juin 2018, Monsieur [G] [T] et Madame [C] [T] (les époux [T]) ont donné à bail à Madame [H] [V] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 3], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 550€, hors provision sur charges. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 avril 2021, les époux [T] ont notifié à Mme [V] un congé pour vendre avec prise d'effet au 29 octobre 2021. Le 30 octobre 2021, un état des lieux de sortie a été établi. Par acte du 1er septembre 2022, Mme [V] a attrait les époux [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bressuire aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 1.500 € au titre du trouble de jouissance subi pendant ledit bail ; - 2.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral ; - 1.800 € au titre des frais irrépétibles. Par jugement en date du 24 avril 2023, le tribunal de proximité de Bressuire a: - Prononcé la nullité du congé délivré par les époux [T], - Condamné les époux [T] à verser à Mme [V] la somme de 1.000 € au titre de son préjudice moral, - Rejeté la demande de Mme [V] au titre de réparation de son préjudice de jouissance, - Condamné Mme [V] à payer aux époux [T] la somme de 2.835,47 € au titre de la dette locative avant déduction du dépôt de garantie, - Rejeté la demande des époux [T] au titre d'une procédure abusive, - Partagé par moitié les dépens entre d'une part Mme [V] et d'autre part les époux [T], - Rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles. Par déclaration en date du 25 mai 2023, Mme [V] a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Mme [V], par dernières conclusions RPVA du 06 décembre 2023, demande à la cour de : - Déclarer son appel recevable et bien fondé, - Infirmer jugement du tribunal de proximité de Bressuire en date du 24 avril 2023, En conséquence, juger à nouveau et, - Condamner Monsieur de Madame [T] à verser à Madame [V] la somme de 2.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral occasionné par le préavis frauduleux, - Condamner Monsieur de Madame [T] à verser à Madame [V] la somme de 1.500€ en réparation du trouble de jouissance subi pendant la durée du bail, - Donner acte à madame [V] qu'elle reconnaît devoir un solde locatif de 550 € à déduire des sommes mies à la charge de monsieur et Madame [T], - Débouter Monsieur de Madame [T] de toutes autres demandes, - Condamner Monsieur de Madame [T] à verser à Madame [V] la somme de 2.000 € au titre de l'article 37 sur la loi sur l'aide juridictionnelle du 19 juillet 1991 dont distraction à Maitre [I] [K], - Condamner Monsieur de Madame [T] aux entiers dépens. Les époux [T], par dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 novembre 2023, demandent à la cour de : - Confirmer le jugement dont appel et se faisant : Condamner Mr et Mme [T] à verser à Mme [V] la somme de 1000 € au titre de son préjudice moral ; Rejeter la demande de Mme [V] au titre de son préjudice de jouissance ; Condamner Mme [H] [V] à payer à Mr et Mme [T], née [N], la somme de 2.835,47 € au titre de la dette locative, avant déduction du dépôt de garantie. Et juger à nouveau, - Déclarer la demande reconventionnelle de Mr et Mme [T] recevable et fondée, - Condamner Mme [V] à payer à Mr et Mme [T] la somme de 2.000 € au titre de procédure téméraire et vexatoire, - Condamner Mme [V] à payer à Mr et Mme [T] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 08 janvier 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 15 du même mois, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la réparation du préjudice moral pour éviction indue 1. En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 2. L'appelante fait valoir qu'elle justifie de ses nouvelles conditions d'hébergement et indique qu'elle ne peut pas justifier du coût financier de son déménagement puisqu'elle a déménagé seule n'ayant pas les moyens de payer une entreprise de déménagement. Elle explique qu'elle a été obligée de déménager à une date fixée par les bailleurs alors qu'elle n'avait pas de solution de relogement et que ses deux enfants et elles ont été hébergés par une connaissance en urgence et que, d'ailleurs, cette solution perdure encore aujourd'hui. 3. Les intimés objectent que la connaissance dont s'agit n'est autre que son compagnon et complice de toujours Monsieur [J] [R], chez qui elle réside d'ailleurs toujours à l'heure actuelle et que le fait que Mme [V] ne trouve pas d'autre logement depuis deux ans ne leur est pas imputable. 4. La cour rappelle que la délivrance d'un congé pour vendre dénué de réelle intention de vendre caractérise une faute dans l'exécution des obligations contractuelles et indique à la suite que les motifs du premier juge sur ce point, attenants en réalité à l'existence d'un préjudice matériel (absence de justificatif du coût du déménagement), ne permettent pas d'apprécier le préjudice moral enduré par Mme [V] qui oppose essentiellement comme moyen une absence de solution de relogement en raison du caractère frauduleux du congé délivré par les époux [T]. 5. La cour, au regard des éléments produits au débat, estime que la fraude commise par le bailleur nécessitant pour l'appelante de quitter un logement avec ses trois enfants sans solution de relogement lui a occasionné un préjudice moral justifiant de lui octroyer la somme demandée de 2.000 €. 6. La décision entreprise sera réformée de ce chef. Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance 7. L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. 8. L'article 6 de la loi d'ordre public du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 9. En vertu de ce texte, le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis en cas de manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien. 10. En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve. 11. Il est néanmoins admis que la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire, laquelle exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties. Il en va ainsi d'une abstention comme d'une non-information du bailleur de la survenance ou de l'aggravation d'un vice de la chose louée. 12. Mme [V] fait valoir que le problème d'humidité a été sciemment caché par la réfection des revêtements juste avant son entrée dans les lieux et indique qu'elle n'a donc pas pu s'en apercevoir avant l'apparition des moisissures en '2020/2021", et ce, alors même qu'elle n'a pas eu connaissance des diagnostics immobiliers. 13. Les intimés objectent que ce problème de moisissures est bel et bien le fait de la locataire qui, comme elle l'avait déjà fait dans son précédent logement, a calfeutré toutes les ouvertures et a chauffé le logement de manière outrancière. Selon eux, les dégâts constatés par l'huissier en date du 12 août 2021 seraient donc bien imputables à la locataire. 14. La cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. 15. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. 16. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef. Sur les dégradations et le défaut d'entretien courant du logement 17. Selon l'article 3-2 de la loi n°89-462 en date du 06 juillet 1989 : Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 18. Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, applicable à la cause, « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve quelles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. 19. Il est constant, en vertu de ces textes, que les locataires doivent répondre solidairement des dégradations résultant d'une comparaison entre l'état des lieux de rentrée et celui de sortie, sauf à ce qu'ils établissent qu'elles ne sont pas issues de leur fait. 20. S'agissant de la preuve d'un fait, l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il appartient à chaque partie de prouver; conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 21. L'appelante conteste l'origine des dégradations et indique que les tapisseries n'auraient pas été détériorées si les bailleurs avaient procédé aux travaux d'isolation et trouvé une solution au problème d'humidité. Mme [V] expose en outre que les bailleurs ont communiqué un devis et non pas une facture, de sorte qu'ils n'ont pas justifié avoir réalisé ces travaux. Selon elle, cette preuve n'est pas davantage rapportée par l'attestation d'un autre locataire. 22. Elle souligne enfin que le tribunal a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance du fait de l'absence d'isolation et de présence d'humidité et n'en aurait pas tiré de conséquence sur l'origine de la dégradation des tapisseries dans le logement. 23. Les époux [T] répliquent avoir délivré un bien présentant des murs neufs et justifient en outre des travaux réalisés aux fins de rénover le bien loué de sorte que le défaut de délivrance d'un bien conforme n'est pas établi. 24. A titre liminaire, la cour fait observer à l'appelante que la demande formée par le premier juge au titre du préjudice de jouissance a été intégralement rejetée de sorte que celui-ci ne pouvait tirer aucune conséquence de dégradations présentes dans le logement, mais dont elle restait défaillante à apporter la preuve qu'elles seraient imputables aux bailleurs. 25. Les éléments produits au débat en cause d'appel par Mme [V] ne viennent pas davantage démontrer une carence des bailleurs en ce domaine alors même que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie démontre l'existence d'un réel préjudice, étant rappelé, ainsi que le premier juge l'a indiqué dans ses motifs, que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dot il demande réparation. 26. Aussi, la cour indique c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu une indemnisation des époux [T] à la charge de Mme [V] d'un montant de 2.835,47 €. 27. La décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur les autres demandes 28. Il sera alloué à Maître Ludivine SCHAUSS, avocat de Mme [V], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, une somme de 2.000 € au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire aurait exposé s'il n'avait pas eu cette aide. Consécutivement, il sera procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. 29. Les époux [T] seront par ailleurs condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bressuire daté du 24 avril 2023 sauf en ce qu'il a : - Condamné M. [G] [T] et Mme [C] [T], née [N] à payer à Mme [H] [V] la somme de 1.000 € au titre de son préjudice moral ; - Rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, Statuant à nouveau, Condamne Monsieur [G] [T] et Madame [C] [T], née [N], à payer à [O] [H] [V] la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral, Rejette la demande formée par M. [G] [T] et Mme [C] [T], née [N] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Y ajoutant, Condamne Monsieur [G] [T] et Madame [C] [T], née [N], à payer à Maître Ludivine SCHAUSS, avocat de Madame [H] [V], la somme de 2.000 € en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour la procédure d'appel, Rejette les autres demandes, Condamne Condamne Monsieur [G] [T] et Madame [C] [T], née [N], aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,