Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/02428

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 24 Juin 2024 N° RG 24/02428 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K43P Jugement du 24 Juin 2024 N° 24/440 OPH NEOTOA C/ [L] [T] [O] [D] [E] [W] épouse [O] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 24/06/24 à NEOTOA Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 24 Juin 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 24 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH NEOTOA [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Mme [F] [G], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEURS : M. [L] [T] [O] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, ni représenté Mme [D] [E] [W] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 3] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 juillet 2021, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] sur des locaux situés au [Adresse 1]. Par actes de commissaire de justice du 19 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1166,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés locatifs de M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] le 20 octobre 2023. Par assignations du 20 mars 2024, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 3476,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 mai 2024, l'établissement NEOTOA, représenté, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s'élève désormais à 3817,06 euros. L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. L'établissement NEOTOA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement expliquant s'être mis d'accord avec les locataires avant l'audience. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 19 octobre 2023 et que la somme de 1166,77 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux dans le délai de deux mois. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 décembre 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 120 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'établissement NEOTOA de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 mai 2024, M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] lui devaient la somme de 3817,06 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 1166,77 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2309,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-avant. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle due en cas de poursuite du contrat. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 20 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O], qui succombent à la cause, seront sous le bénéfice de la solidarité condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juillet 2021 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 décembre 2023, CONDAMNE solidairement M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 3817,06 euros (trois mille huit cent dix-sept euros et six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 sur la somme de 1166,77 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2309,61 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 décembre 2023, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] seront sous le bénéfice de la solidarité condamnés à verser à l'établissement NEOTOA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité M. [O] [L] et Mme [W] [D] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 octobre 2023 et celui des assignations du 20 mars 2024, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Vice-président