Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/12025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 20 MARS 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12025 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCIJV Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 19/04709 APPELANTS Madame [E] [D] née le 17 avril 1946 à [Localité 6] (92) [Adresse 4] [Localité 5] Représentés par Me Nadir BESSA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 442 Monsieur [Y] [D] né le 12 mars 1947 à [Localité 8] (Pologne) [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Nadir BESSA, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 442 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES BALCONS DE LA ROSERAIE, [Adresse 1] À [Localité 5], représenté par son syndic, la SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7], SA immatriculée au RCS de PARIS sous 672 045 143 C/O SOCIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me François BESNARD substituant Me Patrick BAUDOUIN - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [Y] [D] & Mme [E] [D], propriétaires des lots n° 135 et 321 dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5], ont, par acte d'huissier du 4 juin 2019, assigné le syndicat des copropriétaires Les Balcons de la Roseraie, sis [Adresse 1], à [Localité 5] pour demander au tribunal : - d'annuler la décision de remplacement des répartitions de charges communes d'électricité en tantièmes de copropriété et effectuer les régularisations, - d'annuler la résolution n° 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - d'annuler l'élection en qualité de membre du conseil syndical de M. [B] [M] par la résolution n°9 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à chacun de la somme de 1.250 € de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes, sollicitant la condamnation de M. [Y] [D] & Mme [E] [D] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 15 juin 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : - débouté M. [Y] [D] & Mme [E] [D] de toutes leurs demandes, - condamné solidairement M. [Y] [D] & Mme [E] [D] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires Les Balcons de la Roseraie sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Y] [D] & Mme [E] [D] ont chacun relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe le 13 août 2020. Les deux affaires ont été jointes le 9 mars 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 29 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 13 novembre 2020 par lesquelles M. [Y] [D], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 11, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil à : - infirmer le jugement, - juger que le changement de répartition des dépenses d'électricité communes est irrégulier, - juger que la résolution n°47 a été prise de manière irrégulière, - juger que l'élection de M. [B] [M] prise à la résolution n°9 est irrégulière, - annuler la décision prise de remplacement des répartitions de charges communes d'électricité en tantièmes de propriété entre les copropriétaires et effectuer les régularisations nécessaires en procédant pour l'année 2017/2018 à la répartition originale, - annuler la résolution 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - annuler l'élection en qualité de membre du conseil syndical de M. [B] [M] à la résolution n°9 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € de dommages et intérêts, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 13 novembre 2020 par lesquelles Mme [E] [D], appelante, invite la cour, au visa des articles 10, 11, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil à : - infirmer le jugement, - juger que le changement de répartition des dépenses d'électricité communes est irrégulier, - juger que la résolution n°47 a été prise de manière irrégulière, - juger que l'élection de M. [B] [M] prise à la résolution n°9 est irrégulière, - annuler la décision prise de remplacement des répartitions de charges communes d'électricité en tantièmes de propriété entre les copropriétaires et effectuer les régularisations nécessaires en procédant pour l'année 2017/2018 à la répartition originale, - annuler la résolution 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - annuler l'élection en qualité de membre du conseil syndical de M. [B] [M] à la résolution n°9 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € de dommages et intérêts, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires Les Balcons de la Roserais, intimé, demande à la cour de : - confirmer le jugement, - débouter M. [Y] [D] de sa demande de nullité du changement du mode de répartition des dépenses communes d'électricité, - débouter M. [Y] [D] de sa demande d'annulation de la résolution n° 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - débouter M. [Y] [D] de sa demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - débouter M. [Y] [D] de sa demande de dommages et intérêts, - débouter M. [Y] [D] de sa demande d'indemnité de procédure, - condamner M. [Y] [D] à lui payer à titre d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile : la somme de 5.000 € pour la procédure de première instance par confirmation du jugement, et y ajoutant, la somme de 5.000 € pour la procédure d'appel, - enfin, le condamner aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires Les Balcons de la Roserais, intimé, demande à la cour de : - confirmer le jugement, - débouter Mme [E] [D] de sa demande de nullité du changement du mode de répartition des dépenses communes d'électricité, - débouter Mme [E] [D] de sa demande d'annulation de la résolution n° 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - débouter Mme [E] [D] de sa demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 12 février 2019, - débouter Mme [E] [D] de sa demande de dommages et intérêts, - débouter Mme [E] [D] de sa demande d'indemnité de procédure, - condamner Mme [E] [D] à lui payer à titre d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile : la somme de 5.000 € pour la procédure de première instance par confirmation du jugement, et y ajoutant, la somme de 5.000 € pour la procédure d'appel, - enfin, la condamner aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la résolution n° 47 de l'assemblée générale et la répartition des charges d'électricité M. & Mme [D] maintiennent devant la cour que l'assemblée générale a décidé la modification de la répartition des charges d'électricité, en fonction des tantièmes, alors qu'elle avait été fixée par une assemblée générale du 2 mars 1994 en fonction de la consommation du moteur de VMC de chacun des bâtiments, en contrevenant aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose que la décision soit prise à l'unanimité ; La première juge a exactement énoncé ce qui suit : 'Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 1994, il a été adopté à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, la résolution n°1 par laquelle 'pour les prochains exercice, l'assemblée générale demande que les consommations électriques de chaque caisson VMC soient réparties à part égale entre les bâtiments raccordés sur un même caisson, afin que le bâtiment sur lequel est branché le caisson VMC n'ait pas à supporter la totalité des consommations électriques' ; En 2018, la répartition des dépenses d'électricité a été modifiée sur la demande du conseil syndical, pour les répartir en charges communes générales en fonction des tantièmes de copropriété ; L'immeuble a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi par acte sous-seing privé en date du 25 février 1991 déposé au rang des minutes de l'office notarial Lacourte et publié au 2ème Bureau des hypothèques de Créteil ; Ce règlement de copropriété dispose que l'ensemble immobilier comporte des parties communes générales, des parties communes spéciales à chaque syndicat secondaire des bâtiments, des parties communes spéciales à chaque bâtiment et des parties communes spéciales à chaque ascenseur ; L'administration de l'ensemble immobilier a été organisée en un syndicat principal et quatre syndicats secondaires, des bâtiments A, B, C et D, des bâtiments E, F, G et H, des bâtiments I, J et K, et du bâtiment L ; L'assemblée générale du syndicat principal du 28 février 1994 a décidé à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, par la résolution n°7 : - de supprimer les syndicats secondaires, en vue de former un syndicat unique, à compter du 1er octobre 1994, sous réserve de la ratification de la résolution par toutes les assemblées générales des différents syndicats secondaires, - de repartir dorénavant l'ensemble des charges de la copropriété en fonction des tantièmes de copropriété pour les charges générales, et en fonction des tantièmes attachés à chacun des bâtiments en fonction de la répartition de ces charges établies pour les syndicats secondaires supprimés ; L'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment L, du 28 février 1994, a décidé de la suppression dudit syndicat secondaire et l'entrée en vigueur du syndicat unique pour le 1er octobre 2014 ; L'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire des bâtiments A, B, C et D, du 1er mars 1994, a décidé de la suppression dudit syndicat secondaire et l'entrée en vigueur du syndicat unique pour le 1er octobre 2014 ; L'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire des bâtiments I, J et K, du 2 mars 1994, a décidé la suppression dudit syndicat secondaire et l'entrée en vigueur du syndicat unique pour le 1er octobre 2014 et a fait l'objet d'un acte modificatif au règlement de copropriété reçu le 13 décembre 1994 par Maître [X], notaire associé à [Localité 7] ; Selon le règlement de copropriété, les consommations d'électricité sont réparties en charges communes générales, en charges parkings, en charges bâtiments et en charges ascenseurs ; Les demandeurs se prévalent de la décision suivante prise par l'assemblée générale du syndicat secondaire des bâtiments I, J et K du 2 mars 1994, à l'occasion de l'approbation des comptes et du quitus au syndic dans la première résolution : 'Pour les prochains exercices, l'assemblée générale demande que les consommations électriques de chaque caisson VMC soient réparties à parts égales entre les bâtiments raccordés sur un même caisson, afin que le bâtiment sur lequel est branché le caisson VMC n'ait pas à supporter la totalité des consommations électriques. Le coût estimatif des consommations électriques des caissons VMC sera déterminé en fonction de la puissance des moteurs et du prix TTC du KW' ; Le syndicat des copropriétaires indique que les mêmes décisions ont été prises pour le syndicat secondaire des bâtiments A, B, C et D lors de l'assemblée générale du 1er mars 1994 et pour le syndicat secondaire des bâtiments E, F, G et H lors de l'assemblée générale du 7 mars 1994 ; Il s'agit de demandes de l'assemblée générale de plusieurs syndicats secondaires, formulées à l'occasion d'une délibération sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, qui n'ont pas de portée générale et ne constituent pas des décisions de modification de la répartition des charges applicables à l'ensemble de la copropriété ; Il convient au contraire de considérer que la décision prise régulièrement par l'assemblée générale du syndicat principal, de répartir dorénavant l'ensemble des charges de la copropriété en fonction des tantièmes de copropriété pour les charges générales, et en fonction des tantièmes attachés à chacun des bâtiments en fonction de la répartition de ces charges établies pour les syndicats secondaires supprimés, doit recevoir application ; Il en résulte que la décision d'appliquer une répartition des dépenses d'électricité en fonction des tantièmes de copropriété est conforme au règlement de copropriété modifié le 13 décembre 1994 ; Par ailleurs, aucune disposition légale ne donne compétence au tribunal pour annuler ou pas une 'décision' du conseil syndical ; Les demandeurs soutiennent que la résolution n° 47 a été votée irrégulièrement au motif qu'il n'a pas été tenu compte des consignes de vote de M. [I] et Mme [S] dont Mme [E] [D] avait reçu les pouvoirs ; Les demandeurs ne rapportent pas la preuve par les pièces produites, d'une part de cette allégation, et d'autre part de ce que le sens du vote en aurait été modifié' ; Il convient d'ajouter que la résolution n° 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019 a été rejetée par 10 copropriétaires représentant 544 tantièmes ; 7 copropriétaires, parmi lesquels M. & Mme [D] représentant 428 tantièmes ont voté pour ; Il est établi par les pièces produites (pièces [D] n° 10 et 15) que si M. [I] représentant l'indivision [I] (78 tantièmes) avaient donné mandat à M. & Mme [D] de voter en faveur de la résolution n° 47, en revanche, aucune pièce n'est produite sur les consignes qui auraient été données par Mme [S] (53 tantièmes) ; cette dernière avait donné mandat à M. [I] pour la représenter à l'assemblée du 12 févier 2019, mais M. [I] n'ayant pu s'y rendre pour des raisons médicales, il a demandé à Mme [D] de le représenter ; or, comme il vient d'être dit, si les consignes de vote de M. [I] sont connues, celles de Mme [S] ne le sont pas, de sorte que les 53 tantièmes de Mme [S] ne peuvent être aoutés aux votes en faveur de la résolutio n° 47 ; dans ces conditions, si l'on ajoute les 78 tantièmes de M. [I] dans les votes en faveur de la résolution n° 47, le résultat est de 528 + 78 = 506 ; le sens du vote ne change pas puisque la résolution n° 47 a bien été rejetée par 10 copropriétaires représentant 544 tantièmes ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation de la décision de remplacement des répartitions de charges communes d'électricité en tantièmes de copropriété et de la résolution n° 47 de l'assemblée générale du 12 février 2019 ; Sur la résolution n° 9 Cette résolution a pour objet l'élection des membres du conseil syndical ; M. & Mme [D] maintiennnent que l'élection de M. [B] [M] en cette qualité est irrégulière au motif que, n'étant pas présent à l'assemblée, il était représenté sans avoir donné un pouvoir aux fins d'élection ; Comme l'a exactement rappelé le tribunal, aucune disposition légale n'impose de présenter sa candidature par écrit avant l'assemblée générale et encore moins de donner un pouvoir spécifique au mandataire représentant le copropriétaire candidat lors de l'assemblée ; La première juge a justement retenu que le mandataire a pu régulièrement faire acte de candidature au nom de M. [B] [M] pendant l'assemblée, de sorte que son élection est régulière ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 9 ; Sur les dommages et intérêts Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommage-intérêts formulée par M. & Mme [D] ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [Y] [D] & Mme [E] [D], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par M. [Y] [D] & Mme [E] [D] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [Y] [D] & Mme [E] [D] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires Les Balcons de la Roseraie, sis [Adresse 1], à [Localité 5] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT