Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 24/00723

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00723 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZDU N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. WINONA, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Baptiste GENIES, avocat au barreau de PARIS, 21 Rue de Madrid 750018 Paris, ToqueE1758 DÉFENDEUR Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 12 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00723 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZDU FAITS ET PROCEDURE Par acte du 15/ 06/ 2011 à effet au 17/ 06/ 2011, la SCI WINONA a donné à bail à M. [C] [P] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 915,00 et 35 euros de provisions sur charges mensuelles. Un commandement rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/02/2023 pour obtenir justification de l'assurance locative. Une sommation d'avoir à produire l'attestation d'entretien de la chaudière dans le délai d'un mois a été signifiée le 13/03/2023. Le bailleur a fait établir un constat par commissaire de justice le 12/05/2023 pour des annonces de sous-locations sur le site HOUSINGANYWHERE . Un deuxième commandement rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 6/ 06/ 2023 pour obtenir justification de l'assurance locative. Il a été signifié à M. [C] [P] une mise en demeure pour demander accès aux lieux aux fins de changement de la chaudière gaz, par une installation électrique , à la suite de refus d'accès. Par acte de commissaire de justice en date du 9/ 01/ 2024, la SCI WINONA a fait assigner M. [C] [P] aux fins de : - à titre principal : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative à compter du 14/03/2023 , lendemain de la date d'expiration du délai d'un mois à compter de la délivrance de la sommation d'avoir à justifier de l'assurance , demeurée infructueuse - à titre subsidiaire : -voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative à compter du 07/07/2023 , lendemain de la date d'expiration du délai d'un mois à compter de la délivrance de la sommation d'avoir à justifier de l'assurance , demeurée infructueuse - à titre encore plus subsidiaire : -voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative à compter du 14/03/2023 , lendemain de la date d'expiration du délai d'un mois à compter de la délivrance de la sommation d'avoir à justifier de l'entretien de la chaudière , demeurée infructueuse - à titre infiniment subsidiaire : - voir prononcer la résiliation immédiate du bail en raison de la sous-location illégale , constante et exercée de longue date par M. [C] [P] -En conséquence : -voir ordonner l'expulsion de M. [C] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, - voir ordonner que l'expulsion soit réalisée dans le mois de la signification de la décision , par dérogation aux dispositions de la trêve hivernale, et sans avoir à attendre l'expiration du délai suivant commandement de quitter les lieux , ou à défaut en le réduisant à une semaine -voir dire que le sort des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement sera régi par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution - voir condamner M. [C] [P] au paiement : - d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer journalier chargé, majoré de 50% à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération effective des lieux, y compris la remise des clés - d'une somme de 2 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des commandements pour assurance, et sommation pour l'entretien de la chaudière , de l'assignation et la signification de la décision, et des actes d'exécution, y compris le droit proportionnel dû sur le fondement de l'article A444-32 du code de commerce . A l'audience du 31/01/2024, le bailleur maintient ses demandes, telles que formées par assignation, à titre principal ou subsidiaires , y compris la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail . Bien que régulièrement assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [C] [P] n'a pas comparu et n' a pas été représenté, l'assignation étant déposée en étude d'huissier. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : La SCI WINONA a qualité à agir envers M. [C] [P] son cocontractant pour le bail conclu , en application de l'article 32 du code de procédure civile. Sur la résiliation du bail : Le commandement signifié le 6/ 06/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7 g de la loi du 6 Juillet 1989. Il a fait suite au commandement du 13/02/2023, si bien que la dernière manifestation de volonté du bailleur pour l'obtention de l'assurance sera seule prise en considération . M. [C] [P] n'ayant pas justifié de l'assurance locative dans le mois de ce commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 6/ 07/ 2023 à minuit , soit à compter du 7/ 07/ 2023. A cet égard , aucune possibilité d'accorder des délais de régularisation pour suspendre les effets de la clause résolutoire n'existe en cas de défaut d'assurance , l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 n'en prévoyant pas. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [C] [P] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Il convient de dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le logement sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [C] [P] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [C] [P] au paiement de celle-ci, sans majoration , aucune circonstance particulière ne le justifiant . Sur la demande de suppression ou réduction du délai pour quitter les lieux et de dérogation à la trêve hivernale : L'article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose: Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La SCI WINONA mentionne que M. [C] [P] n'a pas fourni l'assurance locative, et qu'il n'a pas non plus justifié de l'attestation d'entretien de la chaudière ; elle invoque également des sous-location illicites . Le juge des référés n'a pas le pouvoir d'apprécier les manquements aux obligations contractuelles du locataire pour le défaut d'attestation d'entretien de la chaudière ou les sous-locations , lequel ressort du juge du fond que le bailleur n'a pas choisi de saisir. Néanmoins l'absence d'assurance du logement comporte un risque pour la sécurité des habitants de l'immeuble et la conservation du bien loué en cas de sinistre . Il convient donc de réduire à un mois le délai suivant commandement de quitter les lieux . L'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose : Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. Il n'y a pas lieu de supprimer le délai de la trêve hivernale, les conditions n'en étant pas remplies, la décision en tout état de cause intervenant le 12/03/2024 et le délai pour quitter les lieux étant réduit à un mois suivant le commandement de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution . Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner M. [C] [P] à payer à la SCI WINONA la somme de 900,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M. [C] [P] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer incluant le coût des commandements pour assurance, de l'assignation et la signification de la décision, mais hors coût de la sommation pour justifier de l'entretien de la chaudière ou du constat des sous-locations . Les frais de l'exécution forcée selon les dispositions de l'article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129 . PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, DIT que la SCI WINONA est recevable à agir envers M. [C] [P] régulièrement assigné CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 7/ 07/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut d'assurance DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE M. [C] [P] à payer à la SCI WINONA les indemnités d'occupation impayées dues , DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI WINONA pourra faire procéder à l'expulsion de M. [C] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution AUTORISE la SCI WINONA à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [C] [P] à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution REDUIT à un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution , le délai pour quitter les lieux, DEBOUTE la SCI WINONA de sa demande de dérogation à la trêve hivernale RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens qui comprendront le coût des commandements pour assurance, de l'assignation et la signification de la décision, mais hors coût de la sommation pour justifier de l'entretien de la chaudière ou du constat des sous-locations. CONDAMNE M. [C] [P] à payer à la SCI WINONA la somme de 900,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile DIT que les frais de l'exécution forcée selon les dispositions de l'article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129 LE GREFFIER LE PRESIDENT