Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/04203

1ère Chambre ARRÊT N°305/2022 N° RG 21/04203 - N° Portalis DBVL-V-B7F-R2CE M. [W] [O] C/ Mme [K] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 07 Juin 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [W] [O] né le 20 Janvier 1957 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Madame [K] [Z] née le 11 Mai 1972 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte au rapport de Me [P], notaire à [Localité 7], du 27 décembre 1982, M. et Mme [O] ont acquis un terrain à bâtir, formant le lot n°11 du lotissement « Les croix de roche» à [Localité 6], sur lequel ils ont édifié une maison d'habitation en 1983. Selon une promesse synallagmatique de vente du 6 octobre 2007, rédigée avec le concours du cabinet Thébault immobilier à [Adresse 5], aux droits duquel se trouve la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, les époux [O] ont vendu leur maison à Mme [Z], moyennant un prix de 135.000 euros. Au chapitre « DÉCLARATIONS DU VENDEUR » 6° de ce compromis, il était précisé que : « Le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'a été effectuée depuis moins de dix ans. » L'acte authentique de vente a été reçu par Me [P] le 4 janvier 2008. Dans le courant de l'année 2013, Mme [Z] a souhaité procéder à des travaux à l'étage de sa maison. Des désordres lui ont été signalés au niveau du plancher et des cloisons, qu'elle a fait constater par une expertise amiable non contradictoire diligentée par le cabinet Eurisk, dont le rapport a été établi le 3 décembre 2013. Par acte d'huissier délivré les 20 et 27 janvier 2014, Mme [K] [Z] a sollicité une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire du vendeur M. [O], de l'agent immobilier rédacteur de la promesse synallagmatique de vente et du notaire rédacteur de l'acte authentique. Suivant ordonnance du 20 mars 2014, le juge des référés a désigné M. [B] [U] en qualité d'expert judiciaire, lequel a rendu son rapport le 10 juillet 2015. L'expert judiciaire a mis en évidence des désordres consistant en un affaissement du plancher, au droit des cloisons des chambres. Il a conclu à une impropriété à destination en ce qui concerne l'utilisation de l'étage, en précisant que celui-ci ne devait pas être surchargé et que son aménagement devait être limité en l'état. C'est dans ce contexte que, suivant acte d'huissier du 20 octobre 2015, Mme [Z] a assigné au fond le vendeur, le notaire et l'agent immobilier devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Par jugement du 5 mars 2018, le tribunal de grande instance de Rennes a condamné M. [W] [O] à payer à Mme [K] [Z] les sommes de : -76.590,16 € TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le bien avec indexation sur l'indice BT01 entre la date du rapport d'expertise du 17 juillet 2015 et la date du présent jugement ; -3.000 € au titre des frais de relogement pendant les travaux ; -2.500 € au titre du préjudice de jouissance subi depuis juillet 2013 ; -3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. M. [W] [O] était en outre condamné à payer une indemnité de 2.000 euros à Me [P] et à la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant la rémunération de l'expert judiciaire à hauteur de 95%, les 5 % restant étant mis à la charge de Mme [Z]. Suivant déclaration en date du 22 mars 2018, M. [W] [O] a relevé appel de tous les chefs de ce jugement. Il a saisi le Premier Président de la Cour aux fins d'arrêt de l'exécution provisoire et à titre subsidiaire de voir cantonner l'exécution du jugement. Par ordonnance du 26 juin 2018, sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire a été rejetée, mais l'exécution du jugement a été cantonnée à la somme principale de 75 000 € correspondant au coût des travaux qu'il est urgent d'entreprendre. Mme [Z] a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident aux fins de radiation de l'appel sur le fondement de l'article 526 du Code de procédure civile auquel il a été fait droit selon ordonnance du 12 novembre 2018. Parallèlement, M. [O] a saisi la commission de surendettement des particuliers d'Ille-et-Vilaine. Par jugement du 11 mars 2020, le juge des contentieux de la protection, statuant sur la contestation élevée par Mme [Z] à l'encontre des mesures imposées par la commission, a fixé la capacité de remboursement de M. [O] à hauteur de 714 € par mois et a ordonné que ce montant soit affecté en priorité au remboursement de la créance de Mme [Z]. Le 24 mars 2020, M. [O] a de nouveau saisi la commission de surendettement des particuliers d'Ille et Vilaine, qui l'a déclaré recevable le 7 mai 2020 au bénéfice d'une telle procédure. Mme [Z] a formé un recours contre la décision de recevabilité en contestant la bonne foi de M. [O] au motif que cette nouvelle demande de surendettement n'a que pour objectif de se soustraire à l'exécution des décisions de justice rendues contre lui. Par jugement du 20 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection a considéré que M. [O] ne pouvait être considéré comme un débiteur de bonne foi, de sorte qu'il ne pouvait être admis au bénéfice de cette nouvelle procédure, et a rappelé que le plan de surendettement mis en 'uvre le 1er avril 2020 était exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par conclusions notifiées le 19 octobre 2020, M. [O] a sollicité le ré-enrôlement de l'affaire, ce qui a été accepté par le conseiller de la mise en état, l'ordonnance de clôture étant intervenue le 17 mai 2022. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 28 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [W] [O] demande à la cour de : -Infirmer le jugement attaqué, -Déclarer irrecevable comme prescrite l'action de Mme [Z], -En tout état de cause, la débouter de ses demandes fins et conclusions, -La condamner au paiement d'une indemnité de 8.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, -La condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise de M. [U] et dont distraction au profit de la SELARL Quadrige Avocats. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [K] [Z] demande à la cour de : -Sous réserve de la radiation de l'appel en exécution de l'ordonnance du conseiller de la mise en état dont les conditions ne sont pas réunies pour le rétablissement de l'affaire ; -Déclarer M. [W] [O] mal fondé en son appel et l'en débouter ; -Dire et juger l'action de Mme [K] [Z] recevable comme non prescrite, tant sur le fondement du dol que sur celui des vices cachés ; -Dire et juger que M. [O] a sciemment omis de préciser qu'il avait effectué des travaux au sein de l'habitation litigieuse en 1999 ; -Dire et juger que M. [O] n'apporte pas la preuve que les travaux litigieux aient été réalisés par une entreprise professionnelle ; -Dire et juger que l'immeuble est affecté d'un vice caché, préexistant à la vente, que M. [O] est présumé connaître pour avoir réalisé ou fait réaliser les travaux litigieux ; En conséquence, -Confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes sauf à parfaire le montant des condamnations eu égard à la résistance de M. [O] à exécuter cette décision ; -Réformer le jugement s'agissant de la répartition des dépens ; Par suite, -Condamner M. [O], à payer à Mme [Z] la somme de 91 000 € TTC, à titre de dommages-intérêts ou à titre de restitution du prix, correspondant à la moins-value réalisée ; -Condamner M. [O], à verser à Mme [Z] une indemnité de 45 000 €, au titre du préjudice de jouissance subi depuis la fin de l'année 2013 jusqu'à la date de revente de la maison ; -Condamner M. [O] à payer à Mme [Z] une indemnité de 5.000 €, au titre du préjudice né des soucis et des tracas occasionnés ; -Condamner M. [O], à verser à Mme [Z] une somme de 3 500 € au titre des frais de première instance et la somme complémentaire de 6.000 €, au titre des frais d'appel ; -Condamner M. [O] en tous les dépens, y compris ceux de l'instance de référé et de la mesure d'expertise judiciaire ; MOTIFS DE LA COUR 1°/ Sur la prescription de l'action en garantie des vices cachés M. [O] soutient que l'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice et qu'elle est par ailleurs, enfermée dans le délai de prescription quinquennale de droit commun à compter de la vente. Celle-ci étant intervenue en janvier 2008, il en déduit que l'action devait être engagée avant janvier 2013 de sorte que l'assignation en référé délivrée le 27 janvier 2014 est tardive. Mme [Z] réplique que l'action n'est pas prescrite ni sur le fondement du vice caché ni sur celui du dol. Selon l'article 1648 alinéa 1er du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. La 3ème chambre civile de la cour de cassation a rappelé que le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l'action résultant des vices rédhibitoires, prévu par l'article 1648 du code civil, est un délai de forclusion qui n'est pas susceptible de suspension mais qui en application de l'article 2242 du même code peut-être interrompu par une demande en justice jusqu'à l'extinction de l'instance (3ème civ, 5 janvier 2022, n°20-22.670) . Par ailleurs, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a clairement écarté l'application du délai quinquennal de l'article 2224 du Code civil pour encadrer dans le temps l'action en garantie des vices cachés en rappelant que « l'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l'article 2232 du code civil, qui édicte un délai butoir de vingt ans à compter de la naissance du droit ». (3ème civ 1er octobre 2020 n°19-16.986 et 3ème civ 8 décembre 2021 n°20-21.439). Enfin, il est admis que le délai de l'article 1648 ne court qu'à compter du jour où l'acquéreur a eu connaissance certaine du vice affectant le bien acquis dans toute son ampleur et son origine. En l'espèce, il est constant que Mme [Z] a découvert l'ampleur et l'origine des vices affectant la structure de l'immeuble grâce au rapport d'expertise amiable établi par cabinet Eurisk, c'est à dire à compter de décembre 2013. Elle disposait donc d'un délai de deux ans pour interrompre le délai de forclusion conformément aux dispositions de l'article 2242 du code civil, ce qu'elle a fait en délivrant une assignation en référé le 20 janvier 2014. Un nouveau délai biennal de forclusion a commencé à courir à compter de l'ordonnance de désignation de l'expert, soit le 20 mars 2014. Mme [Z] devait assigner au fond avant le 21 mars 2016, ce qu'elle a fait puisque l'assignation au fond a été délivrée le 20 octobre 2015 à M. [O]. Par conséquent, le moyen tiré de la prescription de l'action de Mme [Z] sur le fondement de la garantie des vices cachés est rejeté. La cour relève que M. [O] ne soulève pas l'irrecevabilité de l'action de Mme [O] sur le fondement du dol. 2°/ Sur la responsabilité du vendeur En appel, Mme [Z] fonde ses demandes à titre principal sur le dol et à titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés. Sur le fondement du dol, elle fait valoir que M. [O] a sciemment omis d'indiquer lors de la vente, que des travaux d'aménagement des combles avaient été effectués en 1999. Elle soutient que ce mensonge a provoqué chez elle une erreur substantielle sur les qualités du bien vendu puisqu'elle pensait avoir acquis une authentique maison Phénix. Elle ajoute que la mauvaise foi de M. [O] est patente dans la mesure où ce dernier est dans l'incapacité de prouver que ces travaux, qui n'ont pas été réalisés dans les règles de l'Art et qui n'ont donné lieu à aucune autorisation administrative, ont été effectués par une entreprise professionnelle. Sur le fondement des vices cachés, elle rappelle que, selon l'expert, le vice est constitué par le sous-dimensionnement de la charpente modifiée à l'occasion de la création de l'étage en 1999, de sorte qu'il préexistait à la vente. Elle ajoute que ces travaux qu'elle qualifie d'occultes, n'ont jamais fait l'objet d'une étude technique sérieuse quant aux modifications apportées à la structure de l'ouvrage et que M. [O] s'est manifestement dispensé d'un maître d''uvre professionnel par souci d'économie. Elle considère que c'est donc à juste titre que le tribunal a retenu qu'il devait être présumé avoir eu connaissance du vice affectant les travaux qu'il a lui-même réalisés ou fait réaliser sous ses instruction et sa direction, peu important ses compétences professionnelles. Elle en conclut que la mauvaise foi de M. [O] lui interdit de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés. M. [O] fait grief au tribunal d'avoir retenu à tort sa qualité de vendeur professionnel, à ce titre présumé avoir eu connaissance du vice caché, afin de pouvoir écarter la clause d'exonération de garantie en dispensant Mme [Z] de démontrer sa mauvaise foi. Pour contester sa connaissance du vice, M. [O] fait valoir qu'il ne dispose d'aucune connaissance dans le domaine de la construction et qu'il ne pouvait avoir connaissance des désordres lors de la vente en 2008, dès lors que ceux-ci n'ont été révélés qu'en 2013, soit bien postérieurement. Il soutient que les travaux ont bien été réalisés par l'entreprise Fromentoux. Il conteste donc l'action de Mme [Z] tant sur le fondement du dol que de la garantie des vices cachés en faisant valoir que la preuve de sa mauvaise foi n'est pas rapportée et que le seul fait d'avoir omis de mentionner lors de la vente que des travaux avaient été réalisés en 1999 ne peut suffire à caractériser la réticence dolosive. Le dol au sens de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui l'aurait empêché de contracter. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Il est admis que la réticence dolosive, en ce qu'elle constitue un manquement du vendeur à son devoir de loyauté contractuelle à l'égard de l'acquéreur, est constitutive d'une faute sur le fondement de l'article 1382 du code civil (devenu 1240 du code civil) selon lequel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, aux termes du compromis signé entre les parties le 06 octobre 2007, le vendeur a déclaré ' qu'aucune construction ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'a été effectuée depuis moins de dix ans.' Aux termes de l'acte authentique régularisé le 04 janvier 2008, Mme [Z] a acquis une maison individuelle comportant un étage avec deux chambres, construite au cours de l'année 1983, un certificat de conformité ayant été délivré le 26 janvier 1987. Par ailleurs, en page 16 de l'acte de vente, le vendeur a confirmé qu'il « n'a réalisé depuis son acquisition ou au cours des dix années qui précèdent, aucun travaux entrant dans le champ d'application des dispositions de la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, relative à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction ». Mme [Z] était donc fondée à croire que la maison achetée était une authentique maison Phénix, sans transformation. Or, contrairement à ce qu'a indiqué M. [O] lors de la vente, il est constant que les combles de la maison ont été aménagés au cours de l'année 1999. Par ailleurs, il s'avère que les travaux n'ont pas été effectués dans les règles de l'art et qu'ils ont porté atteinte à la structure de l'immeuble. De fait, à la demande de Mme [Z], le cabinet Eurisk a rédigé un rapport de constat daté du 03 décembre 2013 dont il ressort que « l'aménagement de l'étage (ou combles) au-dessus du rez-de chaussée habitable est postérieur à la construction d'origine. » L'expertise amiable a permis de mettre en évidence: « un défaut d'horizontalité constante de la sous-face du plafond plâtre dans le salon séjour mais également dans les autres pièces du rez-de chaussée. Ce défaut d'horizontalité est à rechercher dans un fléchissement-déformation de l'ossature de plancher bois de l'étage, rapportée pour la création des deux chambres et du palier ». « Cette déformation se traduit à l'étage par une déstabilisation des cloisons de distribution et de doublage, un déhanchement des huisseries de bloc-portes dont les battants ne ferment plus. ». Il est conclu que les désordres constatés trouvent leur origine dans les travaux réalisés en 1999, lesquels ont été mis en 'uvre « de façon empirique, sans calcul de charges et report de charges sur les ouvrages existants et en dépit ou méconnaissance des règles de l'art ». Le rapport précise que « ces travaux ne présentent aucune garantie de solidité pérenne à très brève échéance d'autant qu'il a été entrepris des modifications, suppression d'éléments de la structure métallique de construction, éléments de stabilité indispensable à la construction ». L'expertise judiciaire a confirmé ces conclusions en rappelant que le principe de construction des maisons Phénix repose entièrement sur une ossature métallique. Les investigations ont mis en évidence que pour la création de l'étage, une partie de l'ossature métallique a été découpée pour insérer une structure complémentaire en bois avec un plancher, ce sans aucun renforcement. Selon l'expert, les désordres sont liés à « l'insuffisance de dimensionnement des ouvrages ». Ce dernier a confirmé « l'affaissement du plancher » et a observé « des mouvements de matériaux ». Il a conclu qu'il existait une atteinte à la solidité de l'ouvrage et une impropriété de l'étage ainsi créé à sa destination, en précisant que les désordres étaient évolutifs. M. [O] qui a fait construire une maison Phénix de plain pied, a vendu à Mme [Z] une maison avec un étage. Compte tenu de la spécificité des constructions de type Phénix (ossature métallique), ces travaux d'ampleur, réalisés postérieurement à la construction d'origine et ayant consisté en la modification de l'ossature de la maison ne pouvaient être passés sous silence. Cette dissimulation est d'autant plus fautive qu'au moment de la vente, les travaux étaient réalisés depuis moins de 10 ans. Ils devaient donc être signalés au titre de la garantie décennale, sans que M. [O] ne puisse sérieusement soutenir ne pas avoir compris le sens des mots « construction » et « rénovation » pour justifier son silence. Une telle information était essentielle puisqu'elle permettait à l'acquéreur de s'interroger sur la conformité de l'ouvrage aux règles de l'art, sa pérennité et sa solidité, qui sont d'ailleurs mises en cause par l'expert. M. [O] soutient vainement qu'il ne pouvait pas connaître les vices affectant les travaux réalisés en 1999 qui ont été confiés à une entreprise professionnelle, lui-même n'ayant aucune connaissance particulière en matière de construction. Il s'avère en effet que M. [O] est dans l'incapacité de démontrer qu'il a eu recours à une entreprise professionnelle, en l'occurrence la société Bernard Fromentoux, pour exécuter les travaux litigieux. Cette preuve ne saurait résulter de la télécopie produite en pièce n°1 par M. [O], laquelle consiste en une note manuscrite transmise par la société Fromentoux indiquant: « 12 10 1999 travaux chez M et Mme [O] à [Localité 6] HT 48450,00 TVA 5% 2664,75 TTC 51114,75 F » Cette pièce ne détaille pas les travaux exécutés et l'expert a considéré que le montant facturé était « très inférieur » à celui d'une intervention sur la charpente et le plancher. L'expert a d'ailleurs fait chiffrer les travaux de reprise par la société Phénix, compte tenu de la spécificité structurelle de ces maisons. Le devis émis à hauteur de 70.422 euros est sans aucune mesure avec les travaux réglés à l'entreprise Fromentoux en 1999 ( 9.916 euros environ). S'il ressort effectivement des attestations produites que cette société est bien intervenue au domicile de M. [O] en 1999, il y a cependant lieu de considérer, en l'absence de tout autre élément, que ces attestations du voisinage, peu précises, ne permettent pas d'établir avec certitude la nature exacte des travaux exécutés par cette entreprise. Aucun élément ne permet donc de rattacher cette intervention aux travaux litigieux. Au surplus, la cour observe que M. [O] n'a conservé aucun document contractuel : devis signé, facture, attestation d'assurance, procès-verbal de réception, alors même qu'au moment de la vente, la garantie décennale n'était pas épuisée. De même, aucune autorisation administrative préalable n'est produite. Il s'avère qu'au titre de l'année 1999, les époux [O] n'ont effectué qu'une seule déclaration de travaux exemptés de permis de construire. Il s'agissait d'une demande datée du 21 avril 1999, pour la création d'ouverture en toiture sur les deux versants de couverture avec installation de vélux. L'aménagement des combles n'y est pas évoquée. Il est observé que ces travaux ont pu correspondre à l'intervention de l'entreprise Fromentoux pour le prix indiqué dans la pièce n°1. Il ressort enfin des rapports techniques que la structure porteuse particulière de cette maison de type Phénix nécessitait une intervention spécifique, adaptée à une ossature entièrement métallique, à tel point que l'expert judiciaire a fait chiffrer les travaux de reprise par la société Phénix elle-même. Or, il est avéré que les travaux « empiriques » mis en 'uvre n'ont été manifestement précédés d'aucune étude technique sérieuse afin de procéder aux calculs de charge et de report de charges sur les ouvrages existants et de vérifier que le dimensionnement des structures bois complémentaires était suffisant. Ces éléments conduisent à considérer que M. [O] est dans l'incapacité de justifier du recours à une entreprise spécialisée dotée d'une assurance dommage-ouvrage pour l'exécution de travaux affectant la structure même de l'immeuble, ni d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires. La cour en déduit que ces travaux ont été réalisés de manière occulte et peu sérieuse, sous la direction et la responsabilité de M. [O] qui ne pouvait dès lors ignorer les conditions de conception et de réalisation de cet ouvrage, exécuté à l'économie. Par conséquent, il y a lieu de considérer que les déclarations mensongères réitérées de M. [O] étaient bien destinées à dissimuler à l'acquéreur non seulement l'existence des travaux mais surtout leurs conditions d'exécution et qu'ainsi, il a trompé le consentement de Mme [Z]. Cette réticence dolosive constitutive d'un manquement de ce dernier à la bonne foi contractuelle justifie que M. [O] soit condamné à indemniser Mme [Z] de ses préjudices. 3°/ Sur les dommages-intérêts a. Sur la moins-value Le litige a évolué dans la mesure où Mme [Z] expose avoir vendu sa maison en juin 2021. Elle ne sollicite donc plus des dommages et intérêts à hauteur du coût des travaux réparatoires tels que chiffrés par l'expert (76.590 euros) mais la somme de 91.000 euros correspondant à la moins-value opérée sur la vente de sa maison. M. [O] conteste le calcul de la moins-value proposé par Mme [Z], notamment en ce qu'elle retient une évolution globale des prix du marché dans le secteur immobilier, sans tenir compte des spécificités locales. Il estime qu'en tout état de cause, le préjudice subi ne peut résulter que d'une perte de chance de vendre à meilleur prix. Mme [Z] expose qu'eu égard à l'évolution du prix du marché dans le secteur ( + 34% sur les 10 dernières années), elle aurait pu vendre sa maison entre 160 000 et 180 000 euros. Pour confirmer cette estimation, elle produit une attestation immobilière datée du 28 janvier 2022, estimant sa maison (décrite comme étant de type T5 d'une surface de 80 m2 sur une parcelle de 501 m2) entre 192. 000 et 205. 000 euros. Elle considère donc avoir réalisé une moins-value de : 170. 000 ' 79. 000 = 91.000 euros. Mme [Z] allègue au moyen d'un graphique INSEE reproduit dans ses conclusions d' une évolution des prix du marché de + 34 %. Cependant, il n'est pas démontré que ce graphique retrace l'évolution des prix dans le secteur de la commune de [Localité 6] et il n'est pas tenu compte de l'état général de la maison, indépendamment des travaux litigieux. Par ailleurs, aucun enseignement ne peut être tiré de l'estimation immobilière produite par Mme [Z], laquelle ne tient manifestement pas compte des vices structurels de la maison. Il n'est donc pas démontré que Mme [Z] aurait pu vendre sa maison au prix de 170. 000 euros. En revanche, cette dernière justifie avoir vendu sa maison au prix de 79.000 euros. L'acte de vente comporte une clause d'information précise de l'acquéreur sur l'état de solidité de la structure de la maison et mentionne que le rapport d'expertise judiciaire a été annexé à l'avant contrat. Cette clause rapporte la preuve que le prix de vente de l'immeuble a tenu compte des désordres affectant l'immeuble. La demande au titre de la moins-value est donc bien fondée. Toutefois, le préjudice indemnisable résultant de cette moins-value ne saurait dépasser le coût des travaux réparatoires. C'est par conséquent la somme de 76.590 euros qui sera allouée à Mme [Z] au titre de la moins-value sur le prix de vente. b. Sur le préjudice de jouissance Mme [Z] considère que la résistance abusive de M. [O] justifie de lui allouer des dommages-et-intérêts équivalents à la perte de jouissance qu'elle subit depuis 2013, qu'elle évalue à 500 euros par mois, jusqu'à la vente. Elle demande 45.000 euros à ce titre. Mme [Z] corrèle son préjudice de jouissance à la résistance abusive de M. [O]. Il est certain que les causes du jugement n'ont pas été exécutées malgré l'exécution provisoire et que M. [Z] a multiplié les procédures pour ne pas payer. Faute d'être indemnisée, Mme [Z] n'a pas pu procéder aux travaux qui lui auraient permis de pouvoir utiliser les deux chambres de l'étage. Avant le jugement, il ne peut être reproché à M. [O] aucune résistance fautive. La cour retient donc que la résistance abusive de M. [O] a causé à Mme [Z] un préjudice de jouissance entre mars 2018 (date du jugement) et juin 2021 ( date de la vente), qu'il convient d'évaluer, à défaut d'élément précis sur la composition de la famille et les conditions de vie de celle-ci sur cette période, et étant observé que la maison dispose tout de même de deux chambres au rez-de -chaussée, à la somme globale de 5.000 euros. c. Sur le préjudice moral Devant la cour, Mme [Z] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros pour les troubles et tracas occasionnés. Cette demande qui n'est nullement explicitée dans ses conclusions et qui n'est justifiée par aucune pièce, ne pourra qu'être rejetée. 4°/ Sur les demandes accessoires Rien ne justifie de laisser 5% des frais de l'expertise judiciaire à la charge de Mme [Z]. Par conséquent, après infirmation du jugement, M. [O] qui succombe de nouveau en appel, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. M. [O] ne pourra qu'être débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [Z] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et il sera condamné à lui payer une indemnité complémentaire de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, -Rejette le moyen tiré de la prescription de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés ; -Confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] [O] à payer à Mme [K] [Z] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Infirme le jugement rendu le 5 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Rennes en ce qu'il a condamné M. [W] [O] à payer à Mme [K] [Z] les sommes suivantes : *76.590,16 € TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres affectant le bien avec indexation sur l'indice BT01 entre la date du rapport d'expertise du 17 juillet 2015 et la date du présent jugement ; *3.000 € au titre des frais de relogement pendant les travaux ; *2.500 € au titre du préjudice de jouissance subi depuis juillet 2013 ; *aux dépens comprenant la rémunération de l'expert à hauteur de 5% ; Statuant de nouveau des chefs du jugement infirmés : -Condamne M. [W] [O] à payer à Mme [K] [Z] la somme de 76.590,16 € au titre de la moins-value réalisée sur la vente de sa maison ; -Condamne M. [W] [O] à payer à Mme [K] [Z] la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance ; -Déboute Mme [K] [Z] du surplus de ses demandes indemnitaires ; -Déboute M. [W] [O] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne M. [W] [O] à payer à Mme [K] [Z] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamne M. [W] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE