Cour d'appel, 06 mars 2024. 20/11308

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 06 MARS 2024 N° 2024/ 130 N° RG 20/11308 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRDB [L] [U] C/ [D] [C] Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LA FARIGOULE S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND Copie exécutoire délivrée le : à : Me Luc GIRARD Me Jessica CHATONNIER - FERRA Me Juliette HURLUS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 15 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0411. APPELANT Monsieur [L] [U] né le 23 Janvier 1979 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Luc GIRARD, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [D] [C] né le 10 Novembre 1981 à [Localité 6] (09), demeurant [Adresse 7] représenté par Me Jessica CHATONNIER-FERRA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière 'LA FARIGOULE' sis [Adresse 2] représenté par son syndic la société Gestion Immobilière DAUBEZE ROULLAND S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND syndic, prise en la personne de son Président domicilié audit siège en cette qualité, demeurant [Adresse 3] représentés par Me Juliette HURLUS, membre de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le syndicat des copropriétaires « La Farigoule » sis [Adresse 2] à [Localité 5], a pour syndic la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, exerçant sous l'enseigne « Cabinet ROULLAND » . M.[U] est propriétaire d'un appartement (lot n°29) au sein de ladite copropriété, à usage locatif. Les consorts [C] sont propriétaires de l'appartement (lot n° 44) situé au-dessus de celui de M. [U]. M.[L] [U] a, par actes d'huissier en date des 14 et 18 juin 2019, assigné le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE, la société Gestion Immobilière DAUBEZE-ROULLAND et Mme [E] [C] devant le tribunal d'instance de GRASSE afin que celui-ci : - Dise et juge que le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE et la société Gestion Immobilière DAUBEZE-ROULLAND ont été particulièrement défaillants et négligents dans la résolution des sinistres subis par lui; - Dise et juge que les désordres survenus sont souvent provenus de l'appartement situé en-dessus; - Condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE, la société Gestion Immobilière DAUBEZE-ROULLAND et Mme [E] [C] à lui payer la somme de 6.890 euros en réparation de son préjudice locatif subi depuis le mois d'avril 2018 ainsi que la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral; - Ordonne la compensation de la condamnation prononcée à l'égard du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE avec son arriéré de charges locatives ; - Condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE, la société Gestion immobilière DAUBEZE-ROULLAND et Mme [E] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens; - Ordonne l'exécution provisoire. L'appartement n'appartenant pas à Mme [E] [C] mais en réalité à M.[D] [C], M.[L] [U] a assigné par voie d'huissier ce dernier par acte du 15 octobre 2019. Considérant que M.[U] ne rapporte pas la preuve que les sinistres allégués soient imputables à une partie commune de l'immeuble ou au propriétaire du dessus, que le syndic a commis une faute lui occasionnant un préjudice personnel, par jugement rendu le 15 septembre 2020, le Tribunal a : DONNE acte à M.[L] [U] de l'abandon de ses demandes à l'égard de Mme [E] [C]. DEBOUTE M.[L] [U] de toutes ses demandes. CONDAMNE M.[L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE la somme de 4.970,04 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et des provisions exigibles à la date du 15 avril 2020 CONDAMNE M.[L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE et à la société Gestion Immobilière DAUBEZE-ROULLAND la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2020, M.[U] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : DONNER acte à M.[L] [U] qu'il a exécuté la condamnation prononcée à son encontre par la juridiction de premier degré en paiement au titre de l'arriéré des charges locatives arrêté au 15 avril 2020 pour la somme de 4.970,04 €. REFORMER le jugement prononcé par le pôle proximité du tribunal judiciaire de GRASSE le 15 septembre 2020 en ce qu'il a débouté M.[L] [U] de l'ensemble de ses demandes. REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il aura condamné M. [L] [U] sur les dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER solidairement les requis le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière dénommée La Farigoule pris en son syndic de gestion Cabinet DAUBEZE ROULLAND, le syndic Cabinet DAUBEZE ROULLAND et M.[D] [C] à payer les sommes suivantes au bénéfice de M.[L] [U] : - la somme de 6.890 € en réparation du préjudice locatif subi depuis avril 2018 jusqu'à décembre 2019 avec dernier sinistre constaté au sein de la copropriété avec origine en partie commune, soit 13 mois de loyers et charges locatives, déduction faite de la somme de 2.800 € versée par l'assureur MAAF couvrant un préjudice locatif de sept mois pour une indemnité mensuelle de 400 € ; - la somme de 3.000 € en réparation du préjudice moral parfaitement démontré à l'aune de la fréquence des sinistres subis depuis ces dernières années, les soucis ainsi générés, les formalités à remplir, la nécessité d'être présent aux différentes réunions d'expertise, la résiliation du contrat d'assurances à la discrétion de la compagnie d'assurances, la crainte permanente du nouveau sinistre à intervenir. DEBOUTER les requis intimés de leurs prétentions, fins et conclusions. CONDAMNER solidairement les requis le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière dénommée La Farigoule pris en son syndic de gestion Cabinet DAUBEZE ROULLAND, le syndic Cabinet DAUBEZE ROULLAND et M. [D] [C] à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER solidairement les requis le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière dénommée La Farigoule pris en son syndic de gestion Cabinet DAUBEZE ROULLAND, le syndic Cabinet DAUBEZE ROULLAND et M.[D] [C] aux entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'au terme d'un peu moins de 8 années de propriété, il a subi 11 sinistres type dégât des eaux, situation grandement préjudiciable pour un appartement acquis à des fins de mise en location et qui a occasionné la résiliation de son contrat d'assurance par sa compagnie, -qu'il s'est heurté à la négligence et à la défaillance du syndic en exercice, es qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires -que si des sinistres sont d'origines multiples, d'autres ont des origines récurrentes non solutionnées, -que des travaux plus globaux doivent être entrepris en lieu et place des retouches faites par le syndic notamment sur les colonnes réseau d'alimentation en eau, -qu'un nouveau sinistre sur une soudure colonne d'eau chaude dans la gaine technique est intervenu le 13 mars 2019 postérieurement à l'AG du 12 juin 2018 où la résolution afférente aux travaux de rénovation des colonnes de l'immeuble a été adoptée, -que certains sinistres ont pour origine des équipements individuels et privatifs et une colonne d'eau froide privative de l'appartement de M.[C], ce qui lui génère un trouble de voisinage manifestement anormal, -qu'il ne fonde ses demandes que sur des sinistres subis après le jugement du 23 juin 2015, qu'il n'y a donc pas autorité de la chose jugée, -qu'informés de la défaillance du réseau général en alimentation en eau chaude et froide dès le printemps 2013 le syndicat n'a entrepris la résolution des avaries qu'en 2017, -que si le 31 juillet 2019, l'ancien réseau était définitivement coupé, un nouveau dégât des eaux est intervenu le 7 septembre 2019, laissant à craindre que les travaux réalisés ne soient pas satisfaisants, -que le syndic est demeuré passif à la préservation effective de l'immeuble d'avril 2013 à juillet/novembre 2019, -qu'il a eu du mal à acquitter les charges locatives devant faire face à un emprunt et à l'absence de loyers, -qu'il a subi un préjudice locatif d'avril 2018 à décembre 2019 du fait d'un nouveau dégât des eaux le 27 novembre 2019. M.[C] conclut : CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de GRASSE en date du 15 Septembre 2020 en toutes ses dispositions, DEBOUTER M.[L] [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M.[D] [C] fins et conclusions, CONDAMNER M.[L] [U] à verser à M.[D] [C] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens. A TITRE SUBSIDIAIRE CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée La Farigoule pris en son syndic de gestion Cabinet DAUBEZE ROULLAND, le syndic Cabinet DAUBEZE ROULLAND et M. [D] [C] à verser à M. [L] [U] la somme de 1.000 € au titre de la perte de chance d'avoir pu louer son bien immobilier, DEBOUTER M.[L] [U] de sa demande au titre de son préjudice moral, Il soutient : -qu'il ne saurait être responsable des sinistres provenant des parties communes, -qu'en ce qui concerne les sinistres provenant des parties privatives de son appartement, dont le dernier remonte à 2018, il a toujours fait les déclarations à son assurance pour que l'appelant soit indemnisé, -qu'il a lui même subi de multiples dégâts dus à la vétusté des installations de plomberie, -qu'eu égard aux différents désordres rencontrés, il a également vu son assurance habitation résiliée, -que si sa responsabilité devait être retenue, il faudrait ramener l'indemnisation à de plus juste proportion, -que concernant le préjudice locatif allégué il s'agit d'une perte de chance, -que l'appelant ne rapporte pas la preuve de son préjudice moral. Le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice concluent : DIRE ET JUGER qu'il convient de distinguer les sinistres sur parties privatives et ceux sur parties communes DIRE ET JUGER qu'aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires dans la gestion des travaux de changement des colonnes, DIRE ET JUGER qu'aucune faute ne peut être reprochée au syndic dans la gestion des travaux de changement des colonnes, Partant, CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de GRASSE du 15 septembre 2020 en ce qu'il a débouté M.[U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause, CONDAMNER M.[U] à verser respectivement au syndicat des copropriétaires « LA FARIGOULE » et à la SAS Gestion Immobilière DAUBEZE-ROULLAND la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du CPC, CONDAMNER M. [U] aux entiers dépens. Ils font valoir : -que l'appelant fait état d'anciens sinistres qui ont d'ores et déjà été réparés et indemnisés, et intentionnellement la confusion entre des désordres sur parties privatives et parties communes afin de solliciter une condamnation solidaire, -que les désordres subis avant 2016 pour ceux d'ordre privatif ont fait l'objet d'une indemnisation par l'assurance, pour celui résultant des parties communes il a fait l'objet du jugement du 23 juin 2015, il y a donc autorité de la chose jugée, -que concernant les sinistres entre janvier 2016 et mai 2018, ils sont d'ordre privatif et trouvent leur origine au niveau des installation privatives de l'appartement [C], de sorte que leur responsabilité ne saurait être engagée, ils ne sauraient être responsables des défaillances d'un copropriétaire, -qu'ils ont fait toute diligence afin de mettre en oeuvre la réalisation des travaux de remplacement des colonnes d'eau, -que la copropriété a plusieurs comptes copropriétaires débiteurs, elle a du faire face à d'importants travaux d'étanchéité en 2014/2015 pour 100000€, de sorte qu'avant d'entreprendre les travaux de remplacement total des colonnes d'eau des travaux de réparation partielle ont été engagés n'ayant pas la capacité de payer de tels travaux sans appels de fonds exceptionnels, -que l'appelant ne peut leur en faire reproche alors que le non paiement par ce dernier des charges et des appels de fonds exceptionnels contribue aux difficultés de trésorerie, -que les travaux de mise hors d'eau de l'appartement de l'appelant ont été effectués après chaque sinistre, il lui appartenait dès lors de le relouer, -que l'appelant ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu'il allègue. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en donner acte de l'exécution de la condamnation en paiement de l'arriéré de charge Les formulations insérées dans le dispositif des conclusions et commençant par 'dire et juger', 'constater' et 'prendre ou donner acte', ne sont pas des prétentions et ne saisissent pas la présente cour. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L'appelant fait état de 10 sinistres survenus dans son appartement de mai 2016 à novembre 2019 dont 5 concerneraient les parties communes de l'immeuble. Concernant le sinistre du mois de novembre 2016, considérant que la facture versée aux débats, qui indique une intervention pour une fuite sur la colonne d'ECS au niveau du logement locataire M.[R], sans précisions sur la localisation de cette fuite ayant pu provenir des parties privatives de l'appartement, c'est valablement que le premier juge a retenu que M.[U] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que le dommage ,qui en est résulté, soit imputable à une partie commune de l'immeuble. Concernant le sinistre de mai 2018, le rapport établi par la MAAF indique que la fuite provient d'une canalisation d'eau froide privative encastrée dans le logement occupé par M.[R], propriété de M.[C], de sorte que le premier juge a, là également, considéré que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pouvait être engagée. Concernant les sinistres des mois de mars et octobre 2019, aucune pièce n'est versée aux débats. Concernant le sinistre de novembre 2019, retenant que M.[U] produit un rapport d'intervention en recherche de fuites pour deux sinistres, le premier résultant d'une bonde de douche cassée dans l'appartement du 3ème étage occasionnant un ruissellement de l'eau de cette douche dans la gaine technique jusqu'au 1er étage, le second étant un ancien dégât des eaux en cours de séchage du 3ème étage, sans davantage de précision, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que M.[U] était défaillant dans la preuve de ce qu'une partie commune soit impliquée dans la survenance des sinistres. Par ailleurs, M.[U] fait état d'un sinistre survenu le 7 septembre 2019, avec intervention des pompiers, qui indique, dans leur rapport, qu'il s'agit d'une fuite d'eau avant compteur au niveau du 2ème étage dans un appartement inoccupé, la coupure provenant en amont du compteur et de la vanne de barrage. Pour autant ce sinistre n'a pas affecté l'appartement de l'appelant, de sorte qu'il n'est pas de nature à justifier d'une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires à son encontre. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M.[U] de ses demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires. Sur la responsabilité du syndic Il est de jurisprudence constante que chaque copropriétaire peut agir en responsabilité civile délictuelle envers le syndic quand il établit u e faute de ce dernier, un préjudice personnel et un lien de causalité. Il résulte des pièces versées aux débats, que par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2017, M.[U] rappelait au syndic des copropriétaires le rapport d'intervention de l'entreprise SEIH réalisé en 2013 mentionnant des fuites sur les colonnes d'eau et la nécessité de remédier à ces désordres. Or lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mai 2017, la résolution 8 TRAVAUX DE REFECTION DES COLONNES D'EAU prévoyant de faire procéder aux travaux de réfection de l'ensemble des colonnes d'eau et de constituer à cette fin un fond de réserve de 30 000€ avec des appels de fonds exceptionnels entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018 a été soumise aux votes et adoptée. Lors de l'assemblée générale du 12 juin 2018, les copropriétaires ont voté la résolution 12 aux fins de : -réalisation des travaux de rénovation des colonnes devis POUGET 73 051€, -appels de fonds exceptionnels de 45 000€ entre le 1er juillet 2018 et le 1er juillet 2019. C'est finalement le devis de la société PBS PLOMBERIE pour 59 950€ qui a été retenu, le syndic ayant été autorisé par l'assemblée générale du 12 juin 2018 à étudier un autre devis. Il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du 17 juin 2019 que les copropriétaires ont été informés de ce que les travaux de réfection des colonnes d'eau étaient en cours, de ce que l'ensemble des colonnes montantes et pieds de colonne ont été remplacés et de ce que le raccordement des appartements au nouveau réseau était en cours. Il apparaît, ainsi, au regard de l'importance des travaux à prévoir qu'un vote en assemblée générale était nécessaire avec des appels de fonds importants, nécessitant un temps de mobilisation, d'autant que certains copropriétaires, dont M.[U], ne réglaient ni leurs charges, ni les appels de fonds exceptionnels, de sorte qu'il ne peut être reproché au syndic d'avoir tardé, ni d'avoir fait, dans un premier temps, des réparations partielles urgentes. Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que M.[U] ne rapportait la preuve d'aucune faute du syndic et l'a débouté de ses demandes à son égard. Sur la responsabilité de M.[C] Pour établir les 5 sinistres survenus de mai 2016 à avril 2018, dont il allègue qu'ils proviendraient de l'appartement de M.[C], l'appelant verse aux débats 3 pièces : -une facture de réparation du 16 novembre 2017 acquittée par le syndic à la suite d'un dégât des eaux non daté dans son appartement provenant de l'appartement situé au dessus, -deux rapports d'expertise relatifs à un dégât des eaux du 24 avril 2018, consécutif à une rupture de canalisation d'eau froide privative encastrée dans l'appartement de M.[C], le sinistre ayant été pris en charge par les assureurs de chaque partie. Faute d'établir la multiplicité des sinistres provenant de l'appartement du dessus et lui occasionnant un trouble anormal de voisinage, c'est à juste titre que le premier juge a débouté M.[U] de ses demandes à l'encontre de M.[C]. Sur le préjudice moral M.[U] ne justifie nullement du préjudice moral qu'il invoque. En outre, aucune faute n'est retenue à l'encontre tant du syndicat des copropriétaires, que du syndic ou de M.[C], de sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M.[U] de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes M.[U] est condamné à versé à chacun des intimés la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 septembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, pôle de proximité, Y ajoutant, CONDAMNE M.[U] à régler au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LA FARIGOULE représenté par son syndic en exercice la société Gestion Immobilière DAUBEZE ROULLAND, la société Gestion Immobilière DAUBEZE ROULLAND et M.[C] la somme de 1500€ chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[U] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT