Cour d'appel, 31 janvier 2024. 21/05524

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 31 JANVIER 2024 N° RG 21/05524 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UXDJ AFFAIRE : S.A.S. BATIM ET FILS et autres C/ [I] [D] et autres Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° Chambre : N° Section : N° RG : 21/02996 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Christophe DEBRAY, Me Thierry LAISNE, Me Julien SEMERIA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. BATIM ET FILS [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et Me Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** Monsieur [I] [D] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Thierry LAISNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 Madame [W] [Z] épouse [D] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Thierry LAISNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 Monsieur [O] [C] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Thierry LAISNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 Madame [A] [J] épouse [C] [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Thierry LAISNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA GARENNE, SISE [Adresse 1], représenté par Maître [E] [R] demeurant [Adresse 3], administrateur provisoire, demeurant [Adresse 3] à [Localité 5] désigné en qualité d'administrateur provisoire par Jugement de la 1 ère Chambre du Tribunal Judiciaire de PONTOISE en date du 22 juillet 2021en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 211 INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** EXPOSE DU LITIGE M. [I] [D] et Mme [W] [Z] épouse [D], d'une part, et M. [O] [C] et Mme [A] [J] épouse [C], d'autre part, sont respectivement propriétaires des lots 61 et 201 de l'ensemble immobilier dénommé La Garenne situé [Adresse 1] à [Localité 7] (95), soumis au statut de la copropriété. La société Batim et fils (ci-après la société Batim) a été désignée comme syndic de la copropriété à compter du 24 avril 2019. Aux termes d'un jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a notamment débouté M. et Mme [D] et M. et Mme [C] de leur demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale copropriétaires du 3 mai 2021. Autorisés par ordonnance du 7 juin 2021, M. et Mme [D] et M. et Mme [C] ont, par acte du 14 juin 2021, assigné à jour fixe la société Batim et le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Garenne, afin notamment que soit prononcée la nullité de l'assemblée générale du 3 mai 2021 et de toute autre assemblée générale postérieurement convoquée à l'acte introductif d'instance. Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - Constaté l'absence d'autorité de la chose jugée du jugement du 25 mai 2021 et en conséquence déclaré recevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 2021 ; - Déclaré en revanche irrecevable la demande d'annulation de toute autre assemblée générale postérieurement convoquée à l'assignation du 14 juin 2021 ; - Annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2021 ; - Désigné Maître [E] [R] en qualité d'administrateur provisoire avec mission de : * se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai d'un mois à compter de la présente ordonnance pour répondre aux nécessités de la gestion courante, administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, * vérifier les comptes * convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic au moins deux mois avant la fin de ses fonctions, - Fixé à douze mois la mission de l'administrateur provisoire laquelle cessera de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par l'autre syndic, - Fixé à 1.000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de Me [R] qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété à titre d'avances sur charges ou, à défaut de fonds disponibles avancés par le requérant, - Débouté M. et Mme [D] et M. et Mme [C] de leur demande tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Batim de remettre sous astreinte de 200 euros par jour de retard la totalité des pièces de références bancaires détenues pour le compte du syndicat des copropriétaires ; - Condamné in solidum la société Batim et le syndicat des copropriétaires à payer M. et Mme [D] et M. et Mme [C] la somme de 800 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum la société Batim et le syndicat des copropriétaires aux dépens ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La société Batim a interjeté appel suivant déclaration du 2 septembre 2021 à l'encontre de M. et Mme [D] et M. et Mme [C] et le syndicat des copropriétaires La Garenne. Elle demande à la cour par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 17 mai 2022, au visa du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1240 du code civil de : -Juger son appel recevable, -Débouter les intimés de leur appel incident ainsi que de l'ensemble de leurs prétentions, -Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il a : *Constaté l'absence d'autorité de la chose jugée du jugement du 25 mai 2021 et en conséquence déclaré recevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 2021 ; *Annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2021 ; *Désigné Maître [E] [R], avec mission de : -se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai d'un mois à compter de la présente ordonnance pour répondre aux nécessités de la gestion courante, administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ; -vérifier les comptes ; -convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic au moins deux mois avant la fin de ses fonctions ; *Fixé à douze mois la mission de l'administrateur provisoire laquelle cessera de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par l'autre syndic ; *Fixé à 1.000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de Me [R] qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété à titre d'avances sur charges ou, à défaut de fonds disponibles avancés par le requérant ; *Condamné in solidum la société Batim et le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [D] et M. et Mme [C] la somme de 800 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; *Condamné in solidum la société Batim et le syndicat des copropriétaires aux dépens. -Statuant de nouveau, -Ordonner la restitution des archives de la copropriété à la société Batim, -Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. -En tout état de cause, -Condamner M. et Mme [D] et M. et Mme [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de leur appel incident abusif, -Condamner solidairement les intimés à régler à la société Batim la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner solidairement les intimés aux entiers dépens de l'instance. M. et Mme [D] et M. et Mme [C] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 14 octobre 2023, de : -Débouter la société Batim de son appel et le déclarer mal fondé. -Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, à l'exception de celle faisant l'objet d'un appel incident partiel ; Et en ce sens, -Recevoir M. et Mme [D] et M. et Mme [C] en leur appel incident partiel. Y faisant droit, -Réformer le jugement en ce qu'il a fixé dans la mission de l'administrateur de : *Administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 *Vérifier les comptes Y ajoutant -Dire que l'administrateur devra convoquer une nouvelle assemblée générale dans les 3 mois de la signification de l'arrêt à intervenir afin de désigner un nouveau syndic. -Condamner la société Batim au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de chacun des intimés. -La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 17 octobre 2023 au visa des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 de : -Débouter la société Batim de son appel et l'en déclarer mal fondée ; -Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant -Condamner la société Batim à payer à Maître [E] [R], désigné en qualité d'administrateur provisoire la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner la société Batim aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. MOTIFS DE LA DECISION Sur les limites de la saisine A titre liminaire, il sera rappelé que selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il sera à cet égard observé que si dans le cadre de sa déclaration d'appel et dans son dispositif la société Batim poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'absence d'autorité de la chose jugée du jugement du 25 mai 2021 et en conséquence déclaré recevable la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 2021, elle ne motive pas cette demande d'infirmation. Dès lors, cette disposition sera confirmée, étant précisé que sur ce point les intimés sollicitent la confirmation du jugement. Par ailleurs, en cause d'appel, M. et Mme [D] et M. et Mme [C] ne demandent plus de voir annuler toute autre assemblée générale postérieurement convoquée à l'assignation du 14 juin 2021, ni qu'il soit ordonné à la société Batim de remettre sous astreinte la totalité des pièces de références bancaires détenues pour le compte du syndicat des copropriétaires. La société Batim et le syndicat des copropriétaires n'en demandent pas l'infirmation, en sorte que ces dispositions sont irrévocables. Par ailleurs, la disposition par laquelle il a été fait droit à la demande M. et Mme [D] et M. et Mme [C] de dispense de participation aux frais de procédure n'est pas discutée à hauteur de cour, en sorte que cette disposition est également irrévocable. Enfin, si dans la partie discussion de leurs dernières écritures M. et Mme [D] et M. et Mme [C] sollicitent qu'il soit fait sommation à la société Batim d'avoir à justifier d'un extrait Kbis et d'une carte professionnelle notamment, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif de leurs écritures, en sorte que la cour n'est pas saisie de cette demande. Sur l'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 2021 La société Batim poursuit l'infirmation du jugement sur ce point faisant valoir qu'elle n'a jamais cessé d'être titulaire d'une carte professionnelle depuis 2018, que des démarches ont été entreprises par les dirigeants de la société Batim afin de mise à jour de la carte professionnelle, soulignant que la jurisprudence considère que les délais ou erreurs imputables aux autorités chargées de leur délivrance ne sauraient préjudicier au syndic ni fonder l'annulation d'une assemblée générale, qu'en l'espèce le dirigeant de Batim a informé les autorités des démarches entreprises par la nouvelles gérante et que cette dernière n'est pas responsable des délais pour obtenir une nouvelle carte, et ce d'autant que les délais ont été considérablement rallongés par la désorganisation des services liée au Covid et par les difficultés pour obtenir des attestations de garantie financière auprès de la Socaf. De leur côté, M. et Mme [T] et M. et Mme [C] poursuivent la confirmation du jugement de ce chef et font valoir que la société Batim n'avait aucune qualification pour se voir désignée syndic de copropriété, sa représentante n'étant pas titulaire d'une carte professionnelle, en sorte que sa désignation ne peut être que déclarée nulle et l'assemblée générale annulée dans son entier. Le syndicat des copropriétaires poursuit également la confirmation de la décision, faute pour le syndic de disposer d'une carte professionnelle. Sur ce, Selon les termes de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, le syndic professionnel doit être titulaire d'une carte professionnelle, laquelle est délivrée par chambre de commerce et d'industrie. Lorsqu'une personne morale est désignée comme syndic, il est suffisant que son représentant légal soit titulaire de la carte professionnelle et justifie de la garantie financière. Il est acquis qu'en l'absence de carte professionnelle (non-renouvellement, retrait) le mandat du syndic est nul. Cette nullité de plein droit emporte les conséquences suivantes, notamment: - la décision d'assemblée générale ayant désigné un tel syndic est annulable ; - le syndicat est dépourvu de syndic et le juge des référés peut nommer un administrateur provisoire sur la base de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ; - les actes accomplis par le syndic dépourvu de carte professionnelle sont annulables : ce syndic ne peut pas valablement agir en justice au nom du syndicat, les assemblées générales qu'il convoque sont irrégulières puisque convoquées par un syndic sans pouvoir, les assemblées pouvant ainsi être annulées si elles font l'objet d'une action en contestation dans le délai légal de 2 mois. En l'espèce, il ressort des pièces produites par la société Batim que : - la société Batim, représentée par son représentant légal M. [U] [V] a été titulaire d'une carte professionnelle délivrée le 29 septembre 2018 et valable jusqu'au 28 septembre 2021 (pièce n°9), - la société Batim, représentée par son représentant légal Mme [H] [B], est titulaire d'une carte professionnelle délivrée le 28 septembre 2021 et valable jusqu'au 27 septembre 2024 (pièce n°10), - le 31 décembre 2020, M. [U] [V] a informé le centre de formalités des professions immobilières avoir cédé le 9 mars 2020 sa société Batim avec maintien des privilèges attachés aux cartes professionnelles jusqu'au 31 décembre 2020, indiquant que le représentant légal avait déjà entrepris des démarches pour être inscrit comme représentant légal de la société (pièce n°11), - des emails ont été échangés à partir du 31 mai 2021 entre la société Batim et la Socaf (garantie financière) informant la société Batim de sa mission de contrôle. Il ressort aussi de l'extrait Kbis de la société Batim (pièce n°15 de M. et Mme [T] et M. et Mme [C]) que Mme [H] [B] y apparaît comme la représentante légale de la société au 25 avril 2021 et il ressort des statuts mis à jour au 11 septembre 2020 (leur pièce n°12) que Mme [H] [B] en était la présidente à compter de cette date. Il s'évince ainsi de l'ensemble de ces pièces : - que M. [U] [V] n'était plus gérant de la société Batim au 31 décembre 2020, ainsi qu'en atteste l'extrait Kbis produit au 25 avril 2021 et les statuts actualisés au 11 septembre 2020, - que la carte professionnelle de la société Batim, représentée par M. [U] [V], prenait fin le 31 décembre 2020, - qu'aucune démarche n'est justifiée auprès de la chambre de commerce et d'industrie, outre que les seules démarches dont il est justifié sont à compter du 31 mai 2021, et concernent la garantie financière, - que la carte professionnelle de la société Batim, représentée Mme [H] [B], n'était valide qu'à compter du 28 septembre 2021, - qu'à la date de l'assemblée générale querellée, soit le 3 mai 2021 la société Batim ne disposait pas d'une carte professionnelle valide au nom de son représentant légal en exercice. Il sera également souligné que si la société Batim évoque l'épidémie de Covid-19 pour expliquer les retards pris dans les démarches, l'article 3 de l'ordonnance du 20 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période avait prorogé les droits des cartes professionnelles venant à échéance entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, jusqu'au 23 septembre 2020, ce qui n'influe en rien dans le cas de la présente procédure, la période incriminée étant postérieure. De la même manière, si la société Batim évoque des difficultés avec l'obtention de la garantie financière, elle ne justifie de démarches qu'à compter du 31 mai 2021, soit postérieurement à l'assemblée générale incriminée. En conséquence, le mandat du syndic est nul, faute de justifier d'une carte professionnelle valide et c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la société Batim ne pouvait valablement convoquer les copropriétaires à l'assemblée générale du 3 mai 2021, faute de mandat, et qu'il y avait lieu d'annuler l'assemblée générale du 3 mai 2021. Dès lors le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la nomination de l'administrateur provisoire La société Batim, à titre subsidiaire, poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que la nomination d'un administrateur n'est pas nécessaire dans la mesure où le législateur offre la possibilité à tout copropriétaire qui considère que la présence d'un syndic est nécessaire de convoquer une assemblée générale, aux termes de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. La société Batim ajoute qu'en outre, postérieurement au jugement critiqué, un copropriétaire a convoqué une assemblée générale qui s'est tenue le 15 septembre 2021 et que la société Batim s'est vue désignée en qualité de syndic, en sorte que la mission confiée à l'administrateur provisoire est sans objet, inutile et coûteuse pour la copropriété et qu'il y a lieu de l'annuler et d'ordonner la restitution des archives de la copropriété à la société Batim sous astreinte. De leur côté, M. et Mme [D] et M. et Mme [C] poursuivent la confirmation du jugement de ce chef en faisant valoir la nécessité d'un administrateur provisoire aux fins de convoquer une nouvelle assemblée et sollicitent son infirmation partielle, en ce que la mission de l'administrateur a été étendue à une mission de contrôle des comptes, laquelle n'avait jamais été sollicitée, en sorte que le jugement doit être réformé sur ce point puisqu'il a statué au-delà de leurs demandes. Le syndicat des copropriétaires, représenté par l'administrateur provisoire, poursuit la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que contrairement à ce que soutient la société Batim, l'administrateur a été désigné dans les fonctions de syndic pour une durée de douze mois, en sorte qu'un copropriétaire ne pouvait plus de sa propre initiative convoquer une assemblée générale pour désignation d'un nouveau syndic, cette possibilité ne lui étant offerte par la loi qu'en l'absence de syndic, ce qui n'était pas le cas, ce qu'a d'ailleurs jugé le tribunal judiciaire de Pontoise le 25 avril 2023, qui a annulé l'assemblée générale du 15 septembre 2021 pour ce motif. Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur l'étendue de sa mission, soutenant toutefois être désigné sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur ce, A titre liminaire, il sera souligné que l'administrateur provisoire a été nommé sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 et non de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 lequel prévoit la désignation d'un mandataire ad hoc, notamment en cas d'impayés atteignant un certain seuil, qui n'est qu'un observateur et non un mandataire de la copropriété. L'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, qui est notamment chargé, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic, ses fonctions cessant de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. En l'espèce, faute de syndic, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que les conditions de l'article 47 étaient réunies et qu'il convenait de désigner un administrateur qui était, outre ses fonctions de gestion courante de la copropriété, a été chargé de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic. En revanche, il ne ressort pas du jugement qu'une mission de contrôle des comptes était sollicitée, en sorte que le jugement doit être infirmé sur ce point, outre que cette mission de contrôle des comptes n'a pas été motivée par les premiers juges. Il n'y a pas lieu en revanche d'ordonner que l'administrateur convoque une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic, ce chef de mission étant compris dans sa mission, en sorte que la demande des intimés à ce titre sera rejetée. Par ailleurs, le sens de l'arrêt conduit à rejeter la demande de la société Batim de lui restituer sous astreinte les archives de la copropriété. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Batim Le sens de l'arrêt conduit également à rejeter la demande indemnitaire de la société Batim pour procédure abusive. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et statué en équité sur l'indemnité de procédure. La société Batim, dont le recours échoue, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de l'espèce justifient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles PAR CES MOTIFS La cour, Statuant contradictoirement, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a inclut dans la mission de l'administrateur provisoire la vérification des comptes, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que la mission de l'administrateur provisoire ne comprendra pas la vérification des comptes ; Condamne la société Batim et Fils aux dépens d'appel ; Condamne la société Batim et Fils à payer la somme de 2.500 euros à M. et Mme [D] et celle de 2.500 euros à M. et Mme [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée pour la présidente empêchée, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Vice-présidente placée,