Texte intégral
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 14 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04926 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDL7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 JUILLET 2021
Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN
N° RG 19/04079
APPELANTE :
SARL EUROP SPORT représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social
[6]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Anne-Marie AURENGO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
INTIME :
Monsieur [U] [V] [L]
né le 18 Février 1955 à [Localité 3]
chez Madame [J] [L]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postuant
assistée de Me Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Olivier COHEN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 28 Février 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Le 10 novembre 1992, M. [K] [L] a fait l'acquisition d'un local à usage commercial, consistant en le lot n° 72, situé à [Localité 4] (66), Résidence « [5] ».
Le 1er mars 1999, M. [K] [L] l'aurait donné à bail verbal à la SARL Europ Sport, moyennant un loyer mensuel de 4 000 francs, soit 609,79 euros.
Au motif que la SARL Europ Sport ne s'acquittait pas du loyer convenu, par acte d'huissier du 3 février 2018, M. [K] [L] a fait délivrer à la SARL Europ Sport un commandement de quitter les lieux.
Par ordonnance de référé du 12 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Perpignan a constaté l'occupation sans droit ni titre de la SARL Europ Sport, a ordonné son expulsion et l'a condamnée au paiement de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 13 novembre 2018, M. [K] [L] a fait signifier l'ordonnance et délivrer un commandement de quitter les lieux. Il a également sollicité un huissier pour effectuer le procès-verbal de constat de reprise des lieux.
Par acte d'huissier en date du 15 février 2019, M. [K] [L] a fait assigner la SARL Europ Sport devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, à la remise du local commercial aux normes et en bon état d'usage.
Par jugement du 25 novembre 2019, le juge de l'exécution s'est déclaré incompétent et a transmis le dossier au greffe du tribunal de grande instance de Perpignan, en vertu de l'article 97 du code de procédure civile.
Par jugement rendu le 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :
Débouté la SARL Europ Sport de sa demande d'expertise ;
Condamné la SARL Europ Sport à payer à M. [K] [L] une indemnité d'occupation de 180 euros par mois à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à son départ des lieux, qui sera effectif lorsque le mur aura été déposé et que le matériel entreposé aura été enlevé ;
Déclare la SARL Europ Sport responsable des détériorations commises sur le local commercial du lot n° 72 de M. [K] [L] ;
Condamne la SARL Europ Sport à réaliser les travaux de rénovation du local commercial du lot n° 72, en détruisant le mur litigieux et en reconstruisant la véranda d'accès au local ;
Dit que l'obligation faite à la SARL Europ Sport est assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la fin du troisième mois suivant la signification du présent jugement et pour une période de 12 mois, au-delà de laquelle il pourra être à nouveau fait droit ;
Déboute la SARL Europ Sport de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;
Condamne la SARL Europ Sport à payer à M. [K] [L] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Europ Sport aux entiers dépens.
Pour l'essentiel, sur la demande d'expertise, le premier juge a considéré que la demande M. [K] [L] avait essentiellement pour objet de prendre les mesures des locaux litigieux et de les comparer au plan fourni par le syndic de copropriété pour en tirer les conséquences s'agissant de l'occupation des lieux par la SARL Europ Sport, qu'il apparaissait toutefois que ces constatations pouvaient être effectuées par un huissier de justice dès lors qu'elles ne requéraient pas la compétence d'un technicien spécialisé, alors par ailleurs que la SARL Europ Sport s'y était d'ores et déjà expressément opposée par un courrier de son conseil en date du 9 mai 2019, que par ailleurs, les pièces fournies par M. [K] [L] permettaient d'établir les éléments de fait propres à résoudre le litige, qu'ainsi, une expertise apparaissait inutile en l'espèce.
Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, le premier juge a relevé que l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 4 juillet 2012 avait autorité de la chose jugée en ce qu'il avait jugé qu'il n'existait pas de contrat de bail entre M. [K] [L] et la SARL Europ Sport, conformément à l'article 480 du code de procédure civile, qu'il appartenait ainsi à M. [K] [L] de démontrer la réalité de l'occupation fautive des lieux pour obtenir une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement délictuel.
Le premier juge a relevé que si par courrier du 1er octobre 2018, Mme [H], gérante de la SARL Europ Sport, avait déclaré avoir quitté le local du lot n°72 appartenant à M. [K] [L], il résultait toutefois d'un constat d'huissier du 13 novembre 2018 que des skis, des étagères et du matériel se trouvaient encore dans le local du magasin de l'enseigne Europ Sport, en partie droite, correspondant à l'arrière du local appartenant à M. [K] [L], que la pièce litigieuse était donc effectivement occupée par la SARL Europ Sport, que si les deux parties revendiquaient la propriété de cette pièce, ni l'état des lieux d'entrée de la SARL Europ Sport, ni le plan de situation des lieux n'étaient versés au débat et que l'acte d'acquisition du lot n° 72 par M. [K] [L] n'en établissait pas la superficie, pour autant, il ressortait du contrat de bail commercial consenti à la SARL Europ Sport par la SCI Les Neiges Blanches que la superficie du local loué était d'« environ 100 mètres carrés », que par ailleurs, il ressortait du titre de propriété de la SCI Les Neiges Blanches que le lot n° 73 mesurait 67 mètres carrés et que le lot n° 74 mesurait 28 mètres carrés, soit 95 mètres carrés au total, qu'ainsi, à défaut de constat matériel réalisé, la valeur à retenir, la plus précise, était de 95 mètres carrés.
Enfin, le premier juge a relevé du paragraphe « charges afférentes aux seules surfaces commerciales » du règlement de copropriété, que la répartition des millièmes entre les lots n° 71, 72, 73 et 74 que le lot n° 72 appartenant à M. [K] [L] avait initialement une superficie de 54,22 mètres carrés, que si l'huissier de justice n'avait pas été mis en mesure par la SARL Europ Sport de constater la superficie des lieux, il résultait toutefois des mesures réalisées par M. [K] [L] sur les plans fournis par la SARL Europ Sport que le lot n° 72 tel qu'il existait depuis l'érection du mur ne disposait que d'une superficie de 28,87 mètres carrés, que cela ne correspondait donc pas à la superficie déduite des documents officiels fournis par M. [K] [L], que dès lors, la SARL Europ Sport continuait à occuper une partie du lot appartenant à M. [K] [L], cantonnée à l'autre côté du mur que sa gérante reconnaissait avoir construit, qu'ainsi, la SARL Europ Sport commettait une faute en occupant sans droit ni titre une partie du local appartenant à M. [K] [L], ce qui lui causait nécessairement un préjudice puisqu'il ne pouvait de ce fait louer son local commercial.
S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, le premier juge a constaté que M. [K] [L] se contentait de solliciter la somme de 1 000 euros par mois sans aucune explication ni justificatif de ce montant, qu'ainsi le tribunal ne disposait d'aucun élément objectif pour apprécier le montant du loyer de la partie occupée par la SARL Europ Sport, de sorte que le premier juge a retenu la somme arbitrée par le tribunal, dans son jugement du 13 septembre 2010, confirmé sur ce point par l'arrêt d'appel du 4 juillet 2012, et a fixé en conséquence l'indemnité d'occupation due par la SARL Europ Sport à la somme de 180 euros par mois à compter du 1er octobre 2018, date à laquelle elle a déclaré avoir quitté les lieux, et jusqu'à son départ effectif.
Sur la demande de condamnation à exécuter des travaux, le premier juge a relevé que des dégradations du local litigieux avaient été constatées par un huissier le 13 novembre 2018, attestant notamment de tâches sur les murs et sur la moquette, en partie absente à certains endroits, de nombreux trous de chevilles et de fissures verticales, que la SARL Europ Sport ne contestait pas avoir détérioré le local et se contentait d'invoquer l'absence d'état des lieux d'entrée alors que les parties ne l'avaient pas jugé nécessaire compte tenu de leur relation conjugale, que M. [K] [L] alléguait aussi de la disparition du sas d'entrée vitré, qu'il produisait à ce titre des photographies de la devanture sur lesquelles il apparaissait néanmoins qu'elles n'étaient pas datées, de sorte qu'elles étaient insuffisantes à prouver à elles seules une faute de la part de la SARL Europ Sport à ce titre.
Toutefois, le premier juge a retenu que le constat d'huissier du 13 novembre 2018 établissait quant à lui l'existence de traces d'une ancienne cloison vitrée au sol et au plafond de la devanture, qu'ainsi, l'association de ces éléments permettait d'en déduire la disparition de la véranda au cours de l'occupation du local par la SARL Europ Sport, qu'ainsi, elle avait commis une faute en détériorant et en n'entretenant pas le local commercial qu'elle occupait, de sorte que sa responsabilité délictuelle était acquise, pour la condamner à réaliser les travaux de remise en état du local commercial du lot n° 72, à savoir la destruction du mur réduisant la surface du local et la reconstruction de la véranda d'accès au local, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la fin du troisième mois suivant la signification du jugement.
Sur la demande de condamnation en paiement de M. [K] [L], la SARL Europ Sport arguant de sa mauvaise foi au motif qu'il n'aurait pas remis de plan ni établi d'état des lieux ni lors de la conclusion du contrat de bail avec la SCI Les Neiges Blanches, ni lors de l'entrée dans les lieux de la SARL Europ Sport, le premier juge a retenu que le contexte conjugal d'entrée en possession des lieux avait justifié cette absence de précaution de la part de M. [K] [L], que néanmoins, la SARL Europ Sport s'était opposée, par un courrier de son conseil du 9 mai 2019, à ce qu'un huissier vienne réaliser des constatations, qu'ainsi, elle n'était donc pas fondée à reprocher le mode de preuve fourni par M. [K] [L] alors que celui-ci était libre s'agissant des faits juridiques, qu'ainsi, il n'était pas établi qu'il avait fait preuve d'une mauvaise foi préjudiciable à la SARL Europ Sport, pour rejeter sa prétention indemnitaire.
La SARL Europ Sport a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 30 juillet 2021.
Dans ses dernières conclusions du 12 avril 2022, la SARL Europ Sport demande à la cour de :
« Au principal,
Infirmer la décision dont appel, prononcée le 5 juillet 202l ;
Débouter M. [K] [L] de ses demandes, tenant son impossibilité à rapporter la preuve de la configuration du local constituant le lot n° 72, tenant l'absence d'état des lieux d'entrée de la locataire ;
Donner acte à la SARL Europ Sport de la restitution du local, des travaux effectués et de la remise en état de la devanture, alignée sur la façade de l'immeuble ;
Dire que la SARL Europ Sport a respecté le plan initial du permis de construire et n'a pas empiété sur la propriété du demandeur ;
Constatant la bonne foi de la concluante et le paiement des loyers jusqu'au 30 septembre 2018, date de restitution du local,
Débouter M. [K] [L] de sa demande de paiement d'indemnité d'occupation ;
Débouter M. [K] [L] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamner celui-ci, en raison de sa mauvaise foi, à payer à la SARL Europ Sport la somme de 500 euros, et, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros ;
Condamner également celui-ci aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
Ordonner une mesure d'expertise, confiant celle-ci à un autre cabinet que la société Mazard et Tarbouriech, et confier à l'expert la mission ci-dessus développée ;
Dire que celle-ci sera exécutée aux frais avancés du demandeur au procès, en 1'espèce M. [K] [L]. »
Sur la demande concernant la surface du local restitué et pour l'essentiel, la SARL Europ Sport entend rappeler qu'il a été fait sommation à M. [K] [L], le 10 avril 2019, de communiquer, d'une part l'état des lieux d'entrée, d'autre part, le plan de situation de l'immeuble loué et qu'aucune de ces deux pièces n'a été produite. S'agissant de la visite de l'huissier, la SARL Europ Sport indique que contrairement aux affirmations de M. [K] [L], elle a donné son accord pour que l'huissier vienne mesurer si la distance de quatre mètres figurant au plan était bien respectée entre le mur construit et le fond du magasin, et qu'il n'a jamais répondu à cette proposition. S'agissant des méthodes de calcul, la SARL Europ Sport demande à la cour de constater que l'acte d'acquisition de M. [K] [L] ne porte aucune précision en quant à la surface de son local et qu'aucun état des lieux n'a été réalisé, et qu'il a toujours entretenu un flou entre les trois lots, faisant assumer par l'exploitant Europ Sport l'intégralité des charges, et ce depuis 1995.
Sur la remise en état des lieux et en ce qui concerne plus particulièrement la véranda, la SARL Europ Sport expose que le lot n° 72 de M. [K] [L] était autrefois aligné avec les autres lots pour former la devanture d'un seul magasin, et qu'en lui restituant son local, elle a été obligée d'aligner la porte avec la façade de l'immeuble, donc fatalement en retrait par rapport à la vitrine de la propriété de la société civile immobilière, et en conformité avec le plan initial.
Dans ses dernières conclusions du 12 janvier 2024, M. [K] [L] demande à la cour de :
« Confirmer en tout point la décision déférée sauf en ce qu'elle a fixé à 50 euros l'astreinte assortissant la remise en état et a 180 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle ;
Accueillir l'appel incident,
La SARL Europ Sport étant toujours occupante sans droit ni titre d'une partie du local commercial propriété de M. [K] [L],
Condamner la SARL Europ Sport à payer la somme de 568 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation du local appartenant à M. [K] [L], et ce depuis le 1er octobre 2018, date à laquelle Mme [H] a annoncé avoir libéré les lieux, et ce jusqu'à la libération effective de la totalité du local de 54 m2 ;
Condamner la SARL Europ Sport à remettre l'intégralité du local commercial aux normes et dans un bon état d'usage permettant sa location et ce compris la destruction du mur litigieux et la reconstruction de la véranda d'accès au local, à ses frais, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir et jusqu'à la fin des travaux ;
Débouter la SARL Europ Sport de ses entières demandes et, notamment, sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner une mesure d`expertise aux frais de M. [K] [L] ;
Condamner la SARL Europ Sport au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure pénale. »
Pour l'essentiel, M. [K] [L] demande la confirmation du jugement dont appel pour les motifs adoptés par le premier juge, sauf en ce qui concerne le montant de l'astreinte et de l'indemnité d'occupation, au motif, s'agissant de ce second point qu'un local de 54 m2, avec Ia même destination et dans le même immeuble, peut être loué 568 euros.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 février 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 20 mars 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS
1. Sur la consistance du lot n° 72 en litige
Il est constant qu'à l'origine, le lot n° 72, appartenant à M. [K] [L], et les lots n° 73 et 74, appartenant à la SCI Les Neiges Blanches, dont sont associés à parts égales M. [K] [L] et Mme [T] [H], formaient un seul local commercial, exploité par la SARL Europ Sport.
La solution du litige opposant les parties réside dans la détermination du positionnement exact de la cloison érigée par la SARL Europ Sport au terme de son occupation, séparant les lots n° 72 et 73.
A cette fin, le premier juge a dit qu'il appartenait au demandeur, c'est-à-dire à M. [K] [L], sur le fondement délictuel, de démontrer la réalité de l'occupation fautive des lieux pour obtenir une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Après avoir relevé qu'il ne versait ni l'état des lieux d'entrée de la SARL Europ Sport, ni un plan de situation des lieux et que l'acte d'acquisition du lot n° 72 ne mentionnait pas la superficie, le premier juge a procédé, par déduction, à partir des pièces versées au débat, notamment le contrat de bail commercial consenti à la SARL Europ Sport par la SCI Les Neiges Blanches ou encore les titres de propriété de la SCI des Neiges Blanches, relatifs aux lots n° 73 et 74, pour considérer la superficie du lot n° 72 et ainsi déterminer le positionnement de la cloison litigieuse.
Or, outre le fait que les superficies totales des lots n° 73 et 74 ressortant de ces documents ne sont pas concordantes, puisqu'elles ressortent du bail à « environ 100 mètres carrés » et des titres de propriété à 95 mètres carrés, un seul calcul à partir des millièmes, même s'il peut, à partir de plusieurs méthodes de calcul, permettre d'en déduire une superficie, est insuffisant pour apporter la preuve, qui incombe à M. [K] [L], du positionnement exact de la cloison en litige, ceci en la présence, dans le débat, de la pièce n° 12 versée par la SARL Europ Sport, consistant en le plan initial des locaux annexé au permis de construire de la résidence, tel que communiqué par le syndic de copropriété.
La SARL Europ Sport indique qu'elle a érigé la cloison conformément à ce plan, dont la cour relève qu'elle y apparaît distante de 4 mètres du mur qui se trouve au fond du local n° 73.
S'agissant de la question de la mesure du local, la cour relève que si par courrier officiel du 6 mai 2019, le conseil de M. [K] [L] a effectivement sollicité l'accord de la SARL Europ Sport afin que l'huissier mandaté par lui puisse venir mesurer le local en litige, contrairement à ce qu'il soutient, le conseil de la SARL Europ Sport, dans son courrier officiel du 9 mai 2019, ne lui a pas interdit l'accès au local mais a souhaité que ses constatations se limitent à vérifier que la distance entre le mur construit et le fond du magasin était bien de 4 mètres.
M. [K] [L] échouant à démontrer que ce plan annexé au permis de construire de la résidence ne serait pas probant et ne versant pas au débat un constat d'huissier qui aurait pourtant pu établir que la cloison en litige n'était pas érigée à une distance de 4 mètres du mur du fond du local commercial n° 73, et ce conformément à ce plan, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a dit que la SARL Europ Sport continuait à occuper une partie du lot n° 72 appartenant à M. [K] [L].
La SARL Europ Sport ayant restitué le lot n° 72 en litige au 1er octobre 2018, il suit de ce qui précède que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Europ Sport à payer à M. [K] [L] une indemnité d'occupation de 180 euros par mois à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à son départ des lieux, qui sera effectif lorsque le mur aura été déposé et que le matériel entreposé aura été enlevé.
2. Sur la remise en état du lot n° 72 en litige
En considération de ce qui précède et des pièces versées au débat, la cour constate que les dégradations relevées et avancées par M. [K] [L] lors de la restitution du lot n° 72 ne peuvent être retenues au-delà de la vétusté, c'est-à-dire de l'usure naturelle liée à l'utilisation normale de ce local commercial donné à bail en 1999, soit près de vingt ans avant sa restitution.
S'agissant de la véranda, M. [K] [L], qui ne verse pas au débat d'état des lieux d'entrée, échoue ainsi à démontrer qu'elle était présente lors de la prise à bail du local et qu'elle aurait dû ainsi lui être restituée, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SARL Europ Sport à reconstruire la véranda.
3. Sur les prétentions indemnitaires de la SARL Europ Sport
La SARL Europ Sport n'apporte pas de critique utile des motifs pris par le premier juge, qui a retenu qu'il n'était pas établi que M. [K] [L] avait fait preuve d'une mauvaise foi qui lui avait été préjudiciable, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté ses prétentions indemnitaires.
Il suit de ce qui précède que le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la SARL Europ Sport de sa demande d'expertise et de ses prétentions indemnitaires.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] [L] sera condamné aux dépens de l'instance.
M. [K] [L], qui échoue en cause d'appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à la SARL Europ Sport la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a débouté la SARL Europ Sport de sa demande d'expertise et de ses prétentions indemnitaires ;
CONDAMNE M. [K] [L] à payer à la SARL Europ Sport la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier La Présidente
