Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00314

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 4] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00314 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5WL JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 M. [Y] [O] C/ Mme [S] [V] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 31 Mai 2024. DEMANDEUR: Monsieur [Y] [O] [Adresse 2] [Localité 5] comparant en personne DEFENDERESSE: Madame [S] [V] [Adresse 3] [Localité 5] comparante en personne assistée de Me Alison LEGROS, avocat au barreau D’ESSONNE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 28 Mars 2024 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Mr [O] + CCC CCC Me LEGROS Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 1/08/2021, Mme [S] [V] est locataire d'un local meublé à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], et appartenant à M. [Y] [O]. Par acte d'Huissier de Justice du 25/09/2023, M. [Y] [O] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.696 euros au titre des loyers et charges échus. Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élevait à la somme de 940 euros par mois (à compter d’avril 2024). Par acte d’huissier en date du 4/01/2024, M. [Y] [O] a fait assigner Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire,  - condamner la locataire à payer la somme de 2.394,66 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner la locataire à payer la somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la locataire aux entiers dépens. A l’audience, M. [Y] [O] a comparu et maintient ses demandes, le loyer étant actualisé au même montant que celui figurant dans l’assignation mais actualisé au mois de mars 2024 inclus. Citée par acte délivré à personne, Mme [S] [V], comparante et assistée par son conseil, indique être adjointe technique territoriale avec un revenu de 1.685 euros et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 100 euros en sus du loyer courant, avec suspension du jeu de la clause résolutoire. L’affaire a été mise en délibéré au 31/05/2024, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu que le bail portant sur un local meublé n'est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l'article 2 de ladite loi ; qu'il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l'habitation ; Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, le bailleur confirme que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ; Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que M. [Y] [O] verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 4/01/2024, la dette s’élève à la somme de 2.394,66 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ; Sur les délais de paiement Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [S] [V] , il y a lieu de lui accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l' autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros ; Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée à la locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ; Sur les dommages-intérêts Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ; Qu’en l’espèce, le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ; Qu’en conséquence, M. [Y] [O] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 26/01/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 28/03/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf disposition amiable plus favorable au locataire ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 25/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 25/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ; Attendu que Mme [S] [V] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne Mme [S] [V] à verser à M. [Y] [O] la somme de 2.394,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31/03/2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25/09/2023 ; Autorise Mme [S] [V] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 100 euros chacune, en plus du loyer courant (résiduel), payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ; Dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; A défaut de respect de l'échéancier: Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; Ordonne l’expulsion de Mme [S] [V] , faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne Mme [S] [V] à verser à M. [Y] [O] à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; En tout état de cause: Déboute M. [Y] [O] de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [S] [V] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier, Le président,