Cour d'appel, 10 juin 2022. 21/00140

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 10 JUIN 2022 (n° 2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00140 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3RB Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 18/08049 APPELANTS Monsieur [G] [S] [Z] né le 31 décembre 1976 à [Localité 6], [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté et assisté de Me Laurent ZEIDENBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0191substitué par Me Yvan FORESTIER Madame [B] [Y] [P] épouse [Z] née le 17 juillet 1981 à [Localité 4], [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543 substituée par Me Laura TEULE, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Monsieur [C] [U] né le 18 octobre 1961 à [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté et assisté de Me François AUDARD de la SCP SCP AUDARD-MOUGIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 156 Madame Florence [L] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentéeet et assistée de Me Pascale BILLING, avocat au barreau de PARIS, toque : E0834 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Par acte du 3 avril 2018; M. [U] et Mme [L] ont conclu avec M. [Z] et Mme [Z], une promesse unilatérale de vente au prix de 810 000 euros de différents lots correspondant à un appartement, une cave et un emplacement de parking dans un immeuble situé à [Adresse 3], sous condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 3 juin 2018. Le terme de validité de la promesse a été fixé au 4 juillet 2018. M. et Mme [Z] n'ayant pas justifié de la réalisation de la condition suspensive, M. [U] et Mme [L] les ont informés de leur intention de se prévaloir de la caducité de la promesse. Soutenant que M. [U] et Mme [L] avaient accepté de reporter le délai de réalisation de la promesse puisqu'ils avaient renoncé à se prévaloir de la condition suspensive, M. et Mme [Z] les ont assignés aux fins de constatation de la conclusion de la vente ainsi qu'en condamnation à signer l'acte de vente et à leur payer des dommages-intérêts. M. [U] et Mme [L] ont l'un et l'autre conclu au rejet de ces demandes et formé une demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 40 500 euros, soit 20 250 euros pour chacun d'eux, ainsi que des dommages-intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes ; - constaté la caducité de la promesse de vente ; - condamné in solidum M. et Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 40 500 euros et à Mme [L] la somme de 41 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse ; - autorisé M. [U] et Mme [L] à demander au notaire de se libérer à leur profit, chacun à concurrence de la moitié, de la somme de 40 500 euros placée sous le séquestre du notaire ; - condamné M. et Mme [Z] à payer à M. [U] et Mme [L] chacun la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour constater que la promesse était devenue caduque, le tribunal a retenu que, conformément à ses stipulations, M. [U] et Mme [L] ont adressé le 7 juin 2018 à M. et Mme [Z] une lettre recommandée avec demande d'avis de réception les mettant en demeure de justifier avoir déposé une demande de prêt aux conditions prévues par la promesse et qu'à défaut ils entendaient se prévaloir de sa caducité. Il a ajouté que, contrairement à ce que prétendent M. et Mme [Z], ne s'analyse pas comme une prorogation amiable du délai de huit jours pour justifier d'une demande de prêt, le message électronique que leur a adressé M. [U] le 9 juin 2018 en leur indiquant : 'je compte sur vous pour que mardi au plus tard nous ayons une réponse à la lettre de mise en demeure envoyée et une nouvelle date la plus proche du 4 juillet et qui soit définitive', que ce message peut seulement s'analyser comme une prorogation amiable de quelques jours du délai de levée de l'option si les justificatifs demandés étaient produits. Le tribunal a également retenu qu'il n'est pas établi la renonciation de M. et Mme [Z] avant le 17 juin 2018 à la condition suspensive d'obtention d'un prêt puisque la lettre de renonciation datée du 14 juin par Mme [Z] comporte une renonciation conditionnelle dès lors qu'elle était subordonnée à un report de la date de signature de l'acte de vente au 27 juillet, report qui n'a pas été accepté par les promettants. Il a ensuite indiqué que M. et Mme [Z] ne justifiaient pas avoir levé l'option dans les conditions prévues par la promesse, soit par un virement du prix de vente entre les mains du notaire au plus tard le 4 juillet 2018. Le tribunal a ensuite retenu qu'aucun accord sur la chose et sur le prix n'a été conclu après la caducité de la promesse puisque si M. [U] et Mme [L] ont accepté de vendre le bien dès lors que M. et Mme [Z] avaient obtenu un prêt bancaire, il n'y a pas eu accord sur le prix puisque vendeurs et acheteurs ont tous deux sollicité l'octroi de dommages-intérêts. Le tribunal a enfin fait droit à la demande de M. [U] et Mme [L] en paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 81 000 euros en retenant que M. et Mme [Z] n'ont pas justifié, ainsi que le prévoit la promesse, avoir déposé auprès de deux établissements de crédit des demandes de prêt aux caractéristiques prévues par cet acte. M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement. Expliquant qu'ils sont en instance de divorce, ils déclarent renoncer à la réalisation forcée de la vente. M. [Z] fait d'abord valoir que le message que lui a adressé M. [U] le 10 juin 2018, soit postérieurement à la mise en demeure du 7 juin 2018, dans lequel il écrit : 'Je compte sur vous pr que mardi au plus tard nous ayons : - une réponse à la lettre de mise en demeure envoyée - et une nouvelle date la plus proche du 4 juillet et qui soit définitive' constitue un accord de prorogation à la fois du délai prévu pour l'obtention du prêt et de celui prévu pour la signature de l'acte de vente, de sorte que M. [U] et Mme [L] ne pouvaient plus se prévaloir de la caducité de la promesse au motif que ses bénéficiaires n'avaient pas obtenu une offre de prêt au 3 juin 2018. M. [Z] ajoute qu'en tout état de cause ils ont manifesté leur volonté de renoncer au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt en adressant le 12 juin 2018 un message électronique rédigé ainsi rédigé : 'Pour info. J'ai envoyé notre accord à notre notaire pour la renonciation à la condition suspensive de prêt', les lettres adressées à M. [U] et Mme [L] par leur notaire le 14 juin 2018 confirmant cette renonciation. Il sollicite l'infirmation du jugement. Il demande à la cour d'ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation et de condamner M. [U] et Mme [L] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 81 000 euros correspondant à l'augmentation de la valeur du bien. A titre subsidiaire, il soutient que la stipulation qualifiée d'indemnité d'immobilisation constitue en réalité une clause pénale puisqu'elle a pour objet de faire assurer aux acquéreurs l'exécution de leur obligation de diligence. Il demande en conséquence la réduction de l'indemnité, manifestement excessive, prévue par cette clause pénale. Il sollicite enfin la condamnation de M. [U] et Mme [L] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [Z] conclut également à l'infirmation du jugement et demande à la cour de constater la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Elle réclame en conséquence la condamnation de M. [U] et Mme [L] à restituer aux consorts [Z] la somme de 41 500 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [U] et Mme [L] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de condamner M. [Z], qui a commis une faute en engageant une procédure sans avoir recueilli son accord, à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. M. [U] et Mme [L] concluent chacun à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a limité à la somme de 6 000 euros le montant des dommages-intérêts et sollicite à ce titre le paiement d'une somme de 60 000 euros. En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [U] et Mme [L] sollicitent la condamnation de M. et Mme [Z] à leur payer, respectivement, la somme de 6 000 euros et la somme de 5 040 euros. SUR CE : Attendu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est stipulée dans l'intérêt exclusif de M. et Mme [Z] qui pouvaient en conséquence renoncer à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive avant le délai fixé pour la réalisation de la vente ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que M. et Mme [Z] ont renoncé à se prévaloir de la défaillance de cette condition, la première par une lettre du 14 juin 2018 et le second par une lettre non datée dont il n'est pas contesté qu'elle date du même jour, en tous cas à une date antérieure au 4 juillet 2018 ; que toutefois, la signature de l'acte authentique de vente n'a pu avoir lieu à cette date sans qu'il soit établi que M. [U] et Mme [L] aient accepté une prorogation de ce délai puisque ceux-ci ont écrit à M. et Mme [Z] le 21 juin qu'ils n'acceptaient pas leur demande de prorogation du délai de réalisation de la vente au 27 juillet 2018 ; qu'il résulte de ces éléments que M. et Mme [Z], après avoir renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, n'ont pas régularisé la vente durant la période de validité de la promesse sans qu'ils puissent se prévaloir de la clause prévoyant une prorogation automatique de la promesse qui ne s'applique que lorsque les documents nécessaires à la régularisation de la vente n'ont pas été transmis au notaire, ce qui exclut le cas où l'impossibilité de signer l'acte de vente est due à la défaillance des bénéficiaires de la promesse qui ne disposaient pas, à cette date, des fonds leur permettant de payer le prix ; qu'en conséquence, M. et Mme [Z] sont tenus de payer à M. [U] et Mme [L] la somme de 81 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse; Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire droit à l'appel en garantie formé par Mme [Z] contre M. [Z] dont la faute n'est pas justifiée, de même que le lien de causalité avec le préjudice allégué; Attendu que faute de justifier du préjudice allégué, il convient de débouter M. [U] et Mme [L] de leur demande de dommages-intérêts ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne M. et Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 41 500 euros et à Mme [L] la somme de 41 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il les condamne à payer à M. [U] la somme de 6 000 euros et à Mme [L] la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau de ces chefs : Condamne in solidum M. et Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 40 500 euros et à Mme [L] la somme de 40 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Déboute M. [U] et Mme [L] de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme [Z] et les condamne in solidum à payer à M. [U] et à Mme [L] chacun la somme de 2 000 euros ; Les condamne aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,