Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/07061

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 21/03/2024 à : Monsieur [K] [D] Copie exécutoire délivrée le : 21/03/2024 à : Me Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07061 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WP2 N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 21 mars 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDEUR Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mars 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de PARISI Florian, Greffier Décision du 21 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07061 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WP2 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 29 août 2014, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] - outre une cave - [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 236,56 euros. Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1219,64 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [D] le 26 mai 2023. Par assignation du 31 juillet 2023, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux majoré de 50 %,1311,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 15 février 2024, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 novembre 2023, s'élève désormais à 1494,37 euros. L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'aucun loyer n'a été versé depuis décembre 2021. Monsieur [K] [D] reconnait la dette de loyer, il indique traverser une phase compliquée, ne plus avoir de compte bancaire et ne plus percevoir le RSA; il précise toucher le RSA depuis seulement le mois de novembre 2023. Il ne conteste pas ne pas avoir repris le versement du loyer courant. Monsieur [K] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et l'échelonnement de la dette. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [K] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 25 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1219,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 26 juillet 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [K] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En outre, Monsieur [K] [D] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. En outre, Monsieur [K] [D] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 novembre 2023, Monsieur [K] [D] lui devait la somme de 1494,37 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [K] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 43,80 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [K] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 août 2014 entre l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] - outre une cave - [Localité 3] est résilié depuis le 26 juillet 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [K] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] - outre une cave - [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [K] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 43,80 euros (quarante-trois euros et quatre-vingts centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1494,37 euros (mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 novembre 2023, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mai 2023 et celui de l'assignation du 31 juillet 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge