Cour d'appel, 06 février 2024. 21/15885

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 FEVRIER 2024 (n° /2024, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15885 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJVP Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2021 -Tribunal de proximité d'Aulnay sous Bois - RG n° 20-002972 APPELANTS Monsieur [E] [W] [S] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173 Madame [Y] [L] [P] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173 INTIMEE Madame [U] [O] [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Johanna BISOR BENICHOU de la SELEURL LACROIX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0504 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M.Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffière, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - contradictoire. - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat de bail signé le 25 mars 2017, prenant effet le 1er avril 2017, Mme [U] [O] a donné en location à M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] un bien situé [Adresse 1], sur la commune d'[Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 1 250 euros, outre 50 euros de provisions sur charges. La somme de 1 200 euros correspondant à un mois de loyer, a été déposée en garantie entre les mains de la bailleresse. Par acte d'huissier de justice du 30 septembre 2019, Mme [U] [O] a fait délivrer aux locataires, un congé pour motif légitime et sérieux (troubles de voisinage), avec reprise de possession de son logement à compter du 31 mars 2020. Les locataires se sont maintenus dans les lieux. Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] 1e 31 juillet 2020 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 9 689 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours. Saisi par Mme [U] [O] par acte d'huissier de justice délivré le 9 octobre 2020, par jugement contradictoire rendu le 23 juillet 2021, le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois a : - dit que le congé délivré le 30 septembre 2019 par Mme [U] [O] pour motif sérieux et légitime est valide et que le bail est résilié depuis le 31 mars 2020 ; - débouté M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ; - dit que M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] devront quitter le logement situé [Adresse 1], sur la commune d'[Localité 5] et les laisser libres de toute occupation avec remise des clés ; - ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] et de tous occupants de leur chef du logement, un mois après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux ; - rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l'appartement au moment de l'expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ; - condamné solidairement M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à payer à Mme [U] [O] la somme de 18 250 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 mai 2021, terme du mois de mai 2021 inclus ; - condamné solidairement M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à payer à Mme [U] [O] à compter du terme du mois de juin 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle, se substituant aux loyers et charges, fixée au montant du loyer tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi augmenté des charges dûment justifiées ; - débouté M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] de leur demande de délai de paiement ; - condamné in solidum M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à payer à Mme [U] [O], la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande à ce titre ; - condamné in solidum M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] aux dépens, lesquels comprendront le coût du congé et du commandement de payer ; - dit n'y avoir lieu d'écarter exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 23 août 2021, M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] ont interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il rappelle que le sort des meubles se trouvant dans l'appartement au moment de l'expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, dit n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte et dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] ont quitté les lieux en septembre 2021. Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] demandent à la cour de : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle les a : - condamnés au paiement d'une somme de 18 250 euros au titre de leur dette locative ; - déboutés de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ; - déboutés de leurs demande de délai de paiement présentée à titre subsidiaire ; - condamnés au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l'instance ; - statuant à nouveau sur ces points, - réduire les condamnations susceptibles d'être prononcées contre eux à la somme de 18 416,67 euros ; - condamner Mme [U] [O] au paiement d'une somme de 35 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par eux pour la période comprise entre le mois de mai 2019 et le mois de septembre 2021 inclus ; - ordonner la compensation entre les dettes réciproques ; - en conséquence, condamner Mme [U] [O] au paiement d'une somme de 16 583,33 euros après compensation ; - débouter Mme [U] [O] de toutes demandes ; - condamner Mme [U] [O] au paiement d'une somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [U] [O] aux entiers dépens de l'instance, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Arnaud Monin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [U] [O] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Aulnay-Sous-Bois le 13 juillet 2021 ; - débouter purement et simplement M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusion ; - condamner M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à lui verser la somme de 20 416, 67 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 22 septembre 2021 ; - condamner M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à lui verser la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La validation du congé n'est plus remise en cause aux termes du dispositif des conclusions des appelants. La cour n'est donc saisie d'aucune demande à ce titre. Sur l'obligation de délivrance du bailleur Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement. En contrepartie, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans ces conditions, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier une réfaction de loyer. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La validation du congé délivré le 30 septembre 2019 et la résiliation du bail depuis le 31 mars 2020 n'étant plus contestées, depuis cette date M. et Mme [R] sont donc occupants sans droit ni titre et ne peuvent plus prétendre subir un quelconque trouble de jouissance du fait notamment de la panne de la chaudière. Avant cette date, la cour retient que la panne de chauffage et d'eau chaude établie par les services de la mairie le 12 juin 2019 (pièce 7 des appelants) suivie d'un rapport d'intervention le 11 juillet et d'une réunion le 23 août 2019 avec le bailleur, avec un compte rendu le 21 octobre 2019 sont concomitants de l'intervention de la société Nord Therm en septembre 2019, contactée dès le mois de mai pour l'établissement d'un devis, qui a permis la remise en route de la chaudière. Une nouvelle panne est apparue le 30 septembre 2019 (échange de mail, pièce 12 des appelants) à la suite de fortes pluies. La chaudière n'a pas ensuite été réparée, notamment après la prise d'effet du congé le 31 mars 2020. Cependant il est établi que les locataires n'ont souscrit un contrat d'entretien qu'à compter du 25 octobre 2019 (pièce 22 et page 8 des conclusions des appelants) et d'autre part qu'ils ont refusé l'accès du toit à M. [I] qui devait remettre en place les tuiles à la suite d'une intervention programmée d'abord en juin (pièce 16). Dans ces conditions, la récurrence des pannes de la chaudière ne peut être attribuée à la faute du bailleur qui n'est donc pas établie et le rejet de la demande indemnitaire des locataires sera confirmée. Sur la dette locative S'agissant des charges (50 euros par mois de provision pendant 24 mois), M. et Mme [R] les contestent en raison de l'absence de régularisation. Effectivement, Mme [O] ne produit aucune régularisation de charges. Cependant, l'obligation de régularisation annuelle des charges est dépourvue de sanction dans la limite du délai de prescription (Cass. 3 e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22445, n° 309 P+B). Les charges appelées depuis 2017 sont donc dues. Le jugement sera confirmé sauf sur le montant du solde locatif actualisé au jour de l'expulsion. M. et Mme [R] seront donc condamnés à verser à Mme [O] la somme de 20 416, 67 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 22 septembre 2021. Partie perdante, M. et Mme [R] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront aussi supporter solidiarement les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande. Il est en outre inéquitable de laisser à Mme [O] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. M. et Mme [R] seront en conséquence solidairement condamnés à lui verser une somme 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 23 juillet 2021 en ses chefs critiqués, sauf sur le montant du solde locatif, Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant, Condamne M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à payer à Mme [U] [O] la somme de 20 416, 67 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 22 septembre 2021, Condamne M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] à payer à Mme [U] [O] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [E] [W] [S] [R] et Mme [Y] [L] [P] [R] supporteront solidairement la charge des dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande. La greffière La présidente