Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/04541

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 3ème CHAMBRE FAMILLE -------------------------- ARRÊT DU : 26 MARS 2024 N° RG 21/04541 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIKK [C] [U] c/ [P] [Y] Nature de la décision : AU FOND 22G Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 01 juillet 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG n° 19/08360) suivant déclaration d'appel du 03 août 2021 APPELANT : [C] [U] né le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 13] de nationalité Française demeurant [Adresse 12] Représenté par Me Eric BOURDET, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [P] [Y] née le [Date naissance 7] 1965 à [Localité 10] de nationalité Française demeurant [Adresse 8] Représentée par Me Laetitia ZHENDRE, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 février 2024 en audience publique, devant la Cour composée de : Président : Hélène MORNET Conseiller : Danièle PUYDEBAT Conseiller : Isabelle DELAQUYS qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Véronique DUPHIL Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE M. [U] et Mme [Y] ont vécu en concubinage de l'année 1999 au 07 août 2015. Le 17 septembre 2002, les concubins ont acquis en indivision, par moitié chacun, un terrain situé lieu-dit [Adresse 12] à [Localité 15] sur lequel ils ont édifié une maison à usage d'habitation financée au moyen d'un crédit immobilier. Également co-gérants d'une société commerciale, la S.A.R.L. [U] [11], M. [U] et Mme [Y] ont constitué en commun une S.C.I. dénommée [U]. M. [U] a, par acte d'huissier du 04 septembre 2019, assigné Mme [Y] en liquidation-partage devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bordeaux. Par jugement en date du 1er juillet 2021, ce magistrat : - s'est déclaré incompétent pour statuer sur : * la liquidation de la S.A.R.L. [U] [11] et de la S.C.I. [U], * les sommes dont pourrait être redevable Mme [Y] à l'égard de la S.A.R.L. [U] [11], * l'indemnité d'occupation à titre professionnel dont pourrait être redevable M. [U] en tant que gérant de la S.A.R.L. [U] [11], pour consister, en fait et en droit, un bail commercial, * la dissolution amiable de la S.C.I. [U], - a pris acte toutefois de la volonté : * de M. [U] de racheter à Mme [Y] les 48 parts sociales de la S.A.R.L. [U] détenues sous couvert d'évaluation de la valeur des dites parts à une date la plus proche du partage, * des parties de dissoudre amiablement la S.C.I. [U], - a ordonné l'ouverture des opérations judiciaires de liquidation et de partage de l'indivision existant entre M. [U] et Mme [Y], - désigné à l'effet de procéder, avec faculté de délégation, aux dites opérations et d'en dresser acte, le président de la chambre départementale des notaires du Lot-et-Garonne, - a commis le juge aux affaires familiales en charge du cabinet 9 près le tribunal judiciaire de Bordeaux pour s'assurer du bon déroulement et dans les délais impartis des opérations, statuer en tant que de besoin sur les difficultés venant à se présenter et faire rapport au tribunal des désaccords persistants entre les parties, - a dit qu'en cas d'empêchement légitime du notaire désigné ou du juge commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, - a dit que le notaire désigné devra avoir achevé ses opérations et en dresser acte dans un délai d'un an suivant sa désignation, sauf suspension ou délai supplémentaire accordé, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre indivisaires, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, - a dit que, dans le cadre de ces opérations, il pourra constater l'accord des parties, - a dit que le notaire désigné pourra, aux frais partagés des parties, s'adjoindre tout sapiteur de son choix dans l'accomplissement de sa mission en vue de faire procéder : * par un expert immobilier, à l'estimation de la valeur tant vénale que locative de l'immeuble indivis situé lieu-dit [Adresse 12] à [Localité 15], * par un expert-comptable, à l'évaluation de la valeur des parts sociales de la S.A.R.L. [U] [11], - a dit que le notaire désigné devra tenir compte des points de désaccords ci-dessous tranchés dans l'accomplissement de sa mission, - a constaté que M. [U] reconnaît être redevable à l'égard de Mme [Y] de la somme de 17.908,35 euros au titre des créances entre concubins, - débouté Mme [Y] de sa demande tenant à déclarer M. [U] redevable à son endroit de la somme 29.445 euros, - a constaté que M. [U] n'a formulé aucune demande tenant à déclarer Mme [Y] redevable à son égard des frais liés à la construction de l'immeuble, - a débouté M. [U] de sa demande d'attribution préférentielle des biens immobiliers situés lieu-dit [Adresse 12] à [Localité 15] sans soulte due à Mme [Y], - a débouté, en l'état des éléments communiqués, Mme [Y] de ses demandes ayant trait à l'indemnité d'occupation, - a dit que l'indivision est redevable à l'égard de M. [U] de la somme de 5.662,50 euros au titre du remboursement du prêt immobilier dépassant sa quote-part, - a dit qu'il reviendra au notaire désigné d'établir les comptes d'administration en tenant compte, au vu des justificatifs produits, des sommes acquittées par M. [U] au titre des frais d'indivision (taxes foncières et d'habitation et primes d'assurance habitation), - a débouté les parties de leurs plus amples et contraires prétentions, - a dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens qui pourront être employés en frais privilégiés de partage, - a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - a dit n'y avoir lieu d'assortir la présente décision de l'exécution provisoire. Procédure d'appel : Par déclaration d'appel en date du 3 août 2021, M. [U] a formé appel du jugement de première instance sauf en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande tendant à le voir déclarer redevable à son endroit de la somme 29.445 euros, et, en l'état des éléments communiqués, de ses demandes ayant trait à l'indemnité d'occupation. Par ordonnance en date du 28 février 2023, la présidente de la chambre de la famille de la cour d'appel de Bordeaux a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et désigné pour y procéder l'association [16] Il n'a pas été donné suite à l'injonction. Selon dernières conclusions en date du 26 décembre 2023, M. [U] demande à la cour de : - faire droit à son appel principal et à son appel incident, - confirmer le jugement de première instance du 1er juillet 2021 en ce qu'il a débouté : * Mme [Y] de sa demande tenant à déclarer M. [U] redevable à son endroit de la somme de 29.445 euros, * Mme [Y] de ses demandes ayant trait à l'indemnité d'occupation, - réformer le jugement de première instance du 1er juillet 2021 dans ses autres dispositions, - ordonner les opérations de partage et de liquidation, entre M. [U] et Mme [Y] : 1/au sujet du bien immobilier indivis, dont chaque partie a 50 %, situé lieu-dit [Adresse 12], [Localité 15] (47) (pièce 1) cadastré : Section ZK n° [Cadastre 1], lieu-dit «[Adresse 12]» (surface 26 a 25 ca), Section ZK n° [Cadastre 2], lieu-dit «[Adresse 12]» (surface 10 a 87 ca), Section ZK n° [Cadastre 3], lieu-dit «[Adresse 12]» (surface 52 a 00 ca), Section ZK n° [Cadastre 4], lieu-dit «[Adresse 12]» (surface 14 a 60 ca), Section ZK n° [Cadastre 5], lieu-dit «[Adresse 12]» (surface 14 a 20 ca), d'une surface totale de 1 ha 17 a 92 ca, * attribuer ce bien immobilier à M. [U], * fixer la valeur du bien immobilier à 90.000 euros, * fixer la créance de M. [U] à l'encontre de l'indivision immobilière, arrêtée à la date du 26 décembre 2023, à la somme de 200.836,36 euros, * dire que cette créance sera ajustée à la hausse depuis le 26 décembre 2023, selon les chiffres et justificatifs qui seront fournis au notaire liquidateur par M. [U], ainsi que les factures éventuellement omises, l'indivision générant chaque année de nouvelles dépenses (taxes foncières, assurances, frais divers,'), * dire n'y avoir lieu à indemnité d'occupation en faveur de Mme [Y], 2/au sujet de la S.A.R.L. [U] [11] immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'Agen sous le numéro 482 391 893, * condamner Mme [Y] à payer la somme de 26.232,59 euros à la S.A.R.L. [U] [11], * autoriser M. [U] à racheter les 48 parts sociales que Mme [Y] possède dans la S.A.R.L. [U] [11] et en fixer la valeur, soit à l'amiable, soit par expertise, 3/au sujet de la S.C.I. [U] immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés d'Agen sous le n° 448 261 602, étant précisé que M. [U] indique qu'il y a lieu de la dissoudre et de procéder à sa liquidation amiable entre les parties, Mme [Y] ne s'y opposant pas, - désigner tel notaire du Lot-et-Garonne (47) qu'il plaira pour procéder à ladite liquidation, ainsi qu'aux opérations de comptes entre les parties et au partage, à charge pour lui de faire évaluer le bien immobilier si les parties ne sont pas d'accord sur la valeur de celui-ci, - débouter Mme [Y] de ses demandes contraires à celles de M. [U], - condamner Mme [Y] à verser à M. [U] la somme de 15.000 euros en remboursement de ses frais irrépétible de première instance et d'appel, - condamner Mme [Y] aux dépens de première instance et d'appel. Selon dernières conclusions en date du 30 décembre 2021, Mme [Y] demande à la cour de : - déclarer recevable son appel incident, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - désigner la chambre départementale des notaires de la Gironde aux fins de procéder aux opérations de liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties, - dire qu'elle dispose d'une créance à l'égard de M. [U] de 17 908,35 € au titre des frais d'acquisition du terrain sis à [Localité 15], - dire qu'elle s'est acquittée du crédit souscrit auprès du [14] pour 29 445 €, - dire que l'indivision lui est redevable de la somme de 14 722,50 € au titre du remboursement du prêt immobilier dépassant sa quote-part, - dire que M. [U] s'est acquitté dudit crédit à hauteur de 11 325 €, - dire que l'indivision lui est donc redevable de la somme de 5 662,50 € au titre du remboursement du prêt immobilier dépassant sa quote-part, - débouter M. [U] de sa demande au titre des frais de construction de l'immeuble, - dire qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2015, - dire que le notaire devra tenir compte de la valeur locative du bien à la date la plus proche du partage et devra fixer une indemnité d'occupation à titre personnel et une indemnité d'occupation à titre professionnel, - dire que le notaire devra retenir une évaluation de la maison d'habitation et du terrain à la date la plus proche du partage, - dire que M. [U] devra justifier du règlement des taxes foncières et assurances, - prendre acte de la volonté de M. [U] de racheter les parts sociales de Mme [Y] de la S.A.R.L. [U] [11], - dire que le notaire devra tenir compte de la valeur des parts sociales à la date la plus proche du partage, - prendre acte de l'accord de Mme [Y] pour liquider la S.C.I. [U], - condamner M. [U] aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024. L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 13 février 2024 et mise en délibéré au 26 mars 2024. SUR QUOI, LA COUR Sur la compétence d'attribution du juge aux affaires familiales : Aux termes de l'article L 213-3 2° du code de l'organisation judiciaire, le juge aux affaires familiales connaît de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des concubins, qui s'entendent de tous leurs rapports pécuniaires, y compris ceux nés de la rupture du concubinage. M. [U] réitère ses demandes relatives à la société commerciale S.A.R.L. [U] [11], et la société civile immobilière [U], sans répondre à la décision déférée qui a pourtant rappelé, à juste titre, l'incompétence d'attribution du juge aux affaires familiales pour statuer sur : * la liquidation de la S.A.R.L. [U] [11] et de la S.C.I. [U], * les sommes dont pourrait être redevable Mme [Y] à l'égard de la S.A.R.L. [U] [11], * l'indemnité d'occupation à titre professionnel dont pourrait être redevable M. [U] en tant que gérant de la S.A.R.L. [U] [11], pour consister, en fait et en droit, un bail commercial, * la dissolution amiable de la S.C.I. [U]. En l'espèce, les demandes concernant la SARL (rachat de parts sociales et condamnation d'une associée à rembourser des sommes prétendument dues à la société) et la SCI (dissolution et liquidation amiable) ne concernent pas les intérêts patrimoniaux des anciens concubins. En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a dit que ces demandes ne relevaient pas de la compétence du juge aux affaires familiales et pris acte de la volonté des parties de liquider à l'amiable la SCI [U]. Elle sera en revanche infirmée en ce qu'elle a pris acte de la volonté de M. [U] de racheter à Mme [Y] les 48 parts sociales de la S.A.R.L. [U] détenues sous couvert d'évaluation de la valeur des dites parts à une date la plus proche du partage, cette volonté n'ayant pas été réaffirmée formellement en cause d'appel par M. [U]. Sur le partage de l'indivision : L'article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Nonobstant l'appel de M. [U] en ce que la décision déférée a ordonné l'ouverture des opérations judiciaires de liquidation et de partage de l'indivision, et tous dispositifs annexes, force est de constater qu'il réitère la même demande devant la cour, ce qui ne peut que conduire à la confirmation de la décision, M. [U], qui a été rempli de ses droits, n'ayant au surplus aucun intérêt à critiquer la décision de ce chef. En revanche, il y a lieu d'infirmer la décision en ce qu'elle a dit que le notaire désigné pourra, aux frais partagés des parties, s'adjoindre tout sapiteur de son choix dans l'accomplissement de sa mission en vue de faire procéder par un expert-comptable, à l'évaluation de la valeur des parts sociales de la S.A.R.L. [U] [11], en raison de l'incompétence du juge aux affaires familiales pour statuer sur les demandes des parties concernant cette société. La demande de l'intimée tendant à la désignation de la chambre départementale des notaires de la Gironde au lieu et place de celle du Lot-et-Garonne n'est pas motivée et doit être rejetée en ce que l'immeuble indivis est situé dans le département du Lot-et-Garonne. Sur la demande d'attribution préférentielle du bien immobilier sis lieudit [Adresse 12], [Localité 15] : M. [U] fonde sa demande sur les dispositions de l'article 831-2 du code civil or cet article n'est pas applicable aux concubins non pacsés qui ne peuvent solliciter une attribution préférentielle. Ainsi, si la décision doit être confirmée en ce qu'elle a débouté M. [U] de cette demande, elle le sera par substitution de motif, le juge ayant considéré à tort que les conditions requises par la loi, après visa de l'article 831-2 1° du code civil, étaient bien remplies, mais en la rejetant au fond en relevant que 'l'exigence d'attribution sans soulte ne pouvait être satisfaite'. Sur la créance de M. [U] à l'encontre de l'indivision immobilière : Aux termes de l'article 815-13 du code civil, les dépenses de conservation et d'amélioration réalisées par un indivisaire dans l'intérêt de l'indivision doivent lui être indemnisées. Il en est tenu compte lors du partage, eu égard à ce dont la valeur du bien a été augmentée au temps du partage ou de l'aliénation le cas échéant. Il est constant que le paiement des échéances de l'emprunt ayant permis l'acquisition d'un bien indivis sont des dépenses nécessaires à la conservation de l'immeuble soumises à l'article 815-13 du code civil. Les travaux d'entretien, qui ne sont ni des dépenses de conservation, ni des dépenses d'amélioration, n'ouvrent pas droit à une indemnité au titre de l'article 815-13 du code civil. La jurisprudence de la Cour de cassation exclut du champ de l'article 815-13 du code civil l'industrie personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer un bien indivis. Mais au visa de l'article 815-12 du code civil qui dispose que si l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion, il a droit à rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice, à condition qu'il n'ait pas géré l'indivision essentiellement pour son propre compte, l'indivisaire, qui a déployé son industrie personnelle pour améliorer un bien indivis, a droit à rémunération sur le fondement précité. - sur la créance au titre du remboursement de l'emprunt après la séparation : En l'espèce, il est acquis que le couple a souscrit un crédit de 27 743 € pour financer l'édification de la maison indivise. Alors que M. [U] prétend avoir réglé, après le départ de Mme [Y], en remboursement de ce crédit, la somme de 9 060 €, l'intimée soutient qu'en réalité il aurait réglé la somme de 11 325 € d'où sa demande de juger que l'indivision est redevable à l'égard de l'appelant de la somme de 5 662,50 € à ce titre, qui correspond à la moitié de la somme réglée selon elle. La cour est cependant tenue par les demandes de l'appelant à hauteur de 9 060 euros et retient en conséquence que M. [U] a remboursé l'emprunt indivis après la séparation du couple à hauteur de 9 060 € et qu'il s'agit d'une dépense nécessaire à la conservation de l'immeuble soumise à l'article 815-13 du code civil. La décision doit ainsi être infirmée en ce qu'elle a fixé cette créance à la somme de 5 662,50 € et statuant à nouveau, la créance de M. [U] à l'encontre de l'indivision sera fixée à la somme de 9 060 €. - sur la créance au titre de sommes payées en faveur de l'indivision à hauteur de 23 071,31 € : L'appelant expose qu'il aurait réglé seul, du 13 juin 2003 jusqu'à la séparation du couple, le 7 août 2015, une somme de 23 071,31 € en faveur de l'indivision au visa de sa pièce 11. Cependant, force est de constater que cette pièce a été établie par M. [U] lui-même et qu'elle est ainsi dénuée de toute valeur probante, étant rappelé qu'au surplus, aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune, de sorte que chacun d'eux doit, en l'absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu'il a engagées. Cette demande ne peut qu'être rejetée. - sur la créance au titre du coût de la main d'oeuvre : La décision déférée a 'constaté que M. [U] n'a formulé aucune demande tendant à déclarer Mme [Y] redevable à son égard des frais liés à la construction de l'immeuble'. Devant la cour, M. [U] revendique une créance de 152 811,17 € au titre de l'évaluation du coût de la main d'oeuvre, exposant qu'il a construit seul l'immeuble indivis. Mais, les travaux réalisés personnellement par un indivisaire sur un bien indivis ne constituent pas des dépenses d'amélioration ou de conservation dont le remboursement donnerait lieu à indemnité ; ils peuvent toutefois donner lieu à rémunération. Celle-ci se calcule en tenant compte du temps consacré et du travail fourni. Il convient de constater que la pièce 7 de l'appelant qui fonde sa prétention est un devis de facturation de main d'oeuvre pour construction d'une maison individuelle établi le 2 février 2019 pour un coût total de 152 811,17 €. Pour autant, outre que ce devis n'a aucune valeur probante en ce qu'il émane de M. [U] lui-même, aucune autre pièce ne vient démontrer qu'il aurait réalisé l'ensemble de ces travaux. Sa demande ne peut donc qu'être rejetée. - sur la créance au titre des taxes foncières et d'habitation, de l'assurance et des 'frais sur bien immobilier' qu'il a réglés depuis le 7 août 2015 : L'appelant prétend à une créance au titre des taxes foncières à hauteur de 7 419 €, des taxes d'habitation à hauteur de 2 946 €, de l'assurance de l'immeuble à hauteur de 3 721,21 € ainsi que des 'frais sur bien immobilier' à hauteur de 1 807,67 €. Les taxes foncières et d'habitation ainsi que l'assurance habitation sont incontestablement à la charge de l'indivision et la créance de M. [U] sera fixée à ce titre à la somme de 14 086,21 €. En l'état, sa demande concernant les 'frais sur biens immobiliers' ne peut qu'être rejetée en ce que M. [U] n'explique pas en quoi ils consistent. Il appartiendra au besoin à l'appelant de les justifier devant le notaire comme il devra justifier des dépenses supplémentaires qu'il prétendra avoir assumées pour l'indivision depuis le 26 décembre 2023, date de ses dernières écritures. Sur l'indemnité d'occupation : Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d'une indemnité à l'indivision. Il est constant que la jouissance privative du bien indivis, si elle n'exige pas l'occupation effective et régulière de l'immeuble, implique l'impossibilité, de droit ou de fait, d'user du bien pour les autres indivisaires, du fait de l'indivisaire qui jouit de l'immeuble. Mme [Y] revendique une indemnité d'occupation à compter du mois d'août 2015 au visa de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil en rappelant que M. [U] est resté dans l'immeuble depuis son départ le 9 août 2015. L'appelant s'y oppose au motif qu'il ne peut être alloué une indemnité d'occupation à un indivisaire qui ne veut pas jouir du bien et qu'en quittant l'indivision immobilière, elle aurait manifesté son désir unilatéral de ne pas jouir personnellement du bien indivis. Par ailleurs, il ajoute qu'elle a quitté les lieux en y laissant toutes ses affaires et ses chiens et en gardant les clés, et d'autre part qu'elle possède les 2/5° des parts de la société commerciale qui y a son siège social. Mais, la pièce 1 sur laquelle l'appelant se fonde exclusivement pour étayer cette prétention établit au contraire que Mme [Y] a quitté l'immeuble indivis en faisant état de violences commises sur elle par M. [U], de son impossibilité matérielle en l'état de récupérer ses effets mobiliers, faute de place, et de sa volonté dès le 22 décembre 2015, date du courrier rédigé par son avocat et adressé à M. [U], de réclamer dès son départ une indemnité d'occupation à son co-indivisaire. Par ailleurs, aucune pièce versée aux débats par l'appelant ne démontre que Mme [Y], qui le conteste, aurait pu pénétrer dans l'immeuble à tout moment puisqu'elle en aurait conservé les clés alors que l'intimée réplique sans être contredite que celles-ci ont été changées, ce qui rend en tout état de cause inutile la possession des clés originelles si elle avait pu les conserver. D'autre part, le moyen selon lequel le siège social de la SARL [U] [11] serait domicilié dans l'immeuble indivis et que l'intimée en posséderait des parts, n'a aucune incidence sur l'indemnité d'occupation due par l'indivisaire qui jouit privativement de l'immeuble. Une indemnité d'occupation est donc bien dûe à l'indivision qui ne peut cependant concerner que l'occupation à titre personnel de l'immeuble par l'appelant et non la partie commerciale. Si, pour calculer le montant de l'indemnité d'occupation, il est d'usage de se référer à la valeur locative de l'immeuble et d'y appliquer un abattement de 15 à 30 % pour précarité de l'occupation, il est cependant admis que le critère de la valeur locative ne constitue qu'un élément de référence qui n'a pas vocation à s'imposer aux juges du fond, lesquels ont la possibilité, dans leur pouvoir d'appréciation souveraine, de prendre en compte d'autres éléments propres à l'espèce. M. [U] soutient qu'en janvier 2019, la valeur locative de l'immeuble était de 400 €/mois compte-tenu de l'état du bien au visa de sa pièce 62. De fait, l'agence immobilière [9] SARL a estimé, le 25 janvier 2019, que la valeur vénale était de 400 €/mois au regard des éléments dévalorisants suivants : 'finition intérieure sur l'ensemble du bien, problème de fissures sur le gros oeuvre et le second oeuvre, installation autonome d'assainissement non conforme à la réglementation en vigueur par absence d'un système de drainage', tous éléments dépréciant fortement la valeur du bien, et susceptibles de compromettre la santé du bâti et de ses occupants. Ce professionnel a aussi ajouté que dans le cas d'une reprise de travaux de structure, le bien pourrait être présenté à la location pour un loyer mensuel compris entre 750 et 850 euros. L'appelant soutient que, depuis cette estimation, le bien s'est encore dégradé et en veut pour preuve le constat qu'il a fait établir par la SAS [17], commissaires de justice, le 24 février 2022 (sa pièce 39) et ajoute que le 22 juillet 2023, l'état de catastrophe naturelle a été reconnu pour la commune de [Localité 15] du fait des gonflements et retraits des sols (pièce 63), la maison ayant subi à cette occasion de nouveaux dégâts (pièces 64 et 65). Il précise avoir fait une déclaration de sinistre le 13 octobre 2023 (pièces 66 et 67). Il retire de l'ensemble de ces éléments que l'immeuble est dangereux et ne peut être loué en respectant les articles 1719 à 1721 du code civil, imposant la délivrance d'un logement décent, en bon état de réparation de toute espèce avec garantie en faveur du preneur pour tous les vices et défauts du bien loué qui en empêchent un usage normal, et que, de fait, il est impossible de fixer la valeur locative et l'indemnité d'occupation. Mme [Y] soutient que l'assurance de l'immeuble aurait déjà indemnisé M. [U] et que ce dernier devra démontrer qu'il a 'affecté l'indemnisation versée initialement par la compagnie à la remise en état de l'immeuble'. La pièce 11 de l'appelant fait état en effet d'un 'sinistre habitation du 15 mai 2011", sa pièce 31 d'une première reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour la commune du 18 octobre 2012, sa pièce 32 d'une indemnisation de 5 135 € réglée à la S.A.R.L. [U] [11] le 9 avril 2013, au titre du sinistre du 15 mai 2011 impactant la résidence située SARL [U] [11], soit antérieurement à la séparation du couple. Il s'en déduit qu'effectivement, la société commerciale a au moins perçu une somme de 5 135 € et qu'il conviendra néanmoins que M. [U] justifie devant le notaire de l'utilisation de cette indemnisation par la société pour reprendre les désordres affectant l'immeuble indivis si ce point demeure contesté par l'intimée qui était pourtant co-gérante à la date d'indemnisation. Il convient de rappeler que l'article 815-13 alinéa 2 du code civil dispose que tout indivisaire est responsable des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. Il appartiendra ainsi à M. [U] de démontrer qu'il a utilisé, en qualité de gérant de la SARL, cette somme versée en réparation du sinistre et, à défaut, que cette abstention n'a pas contribué à aggraver l'état de l'immeuble alors même que l'intimée rappelle justement que la S.A.R.L. [U] [11], a comme activités déclarées la réalisation de terrassements, fondations, de travaux de maçonnerie générale et d'installation d'eau et de gaz (pièce 12 de l'appelant). La cour constate d'autre part que M. [U], qui habite seul l'immeuble depuis août 2015, revendique la réalisation des travaux litigieux et que l'évaluation réalisée par [9], le 25 janvier 2019 à sa demande établit que l'immeuble souffre de l'absence d'un système de drainage, l'appelant d'admettre dans ses écritures que le réseau d'assainissement n'est pas terminé et qu'il reste à construire le système d'épandage après la fosse septique. Enfin, aucune pièce récente versée aux débats ne permet de retenir qu'en dépit des désordres qui l'affectent, l'immeuble ne pourrait être loué, l'appelant ne justifiant d'aucune procédure de péril en cours et résidant lui-même dans l'immeuble. Il échet dans ces conditions d'infirmer la décision déférée et d'affirmer que M. [U] est tenu à une indemnité d'occupation depuis le 9 août 2015 et jusqu'à la date de partage en raison de la jouissance privative à titre personnel de l'immeuble indivis. Mais, faute pour les parties de produire des pièces récentes permettant à la cour de connaître la valeur locative actuelle de l'immeuble ni de solliciter une mesure d'expertise, il convient de les renvoyer devant le notaire liquidateur qui pourra procéder, conformément à la mission à lui donnée par le jugement déféré, confirmé de ce chef, à l'estimation de cette valeur locative, au besoin par l'intermédiaire d'un sapiteur. Sur la créance de Mme [J] au titre du payement du prix d'achat du terrain indivis : Il n'est pas contesté que l'intimée a réglé seule le montant du prix du terrain et des frais annexes, soit la somme totale de 35 816,69 €, et qu'ainsi, elle a procédé au règlement de la part de M. [U], qui lui est donc redevable de la somme de 17 908,35 €. M. [U] ne remet pas en cause la décision qui 'constate' qu'il reconnaît être redevable à l'égard de l'intimée de la somme de 17 908, 35 € au titre des créances entre concubins La cour confirmera la décision en y ajoutant la condamnation de M. [U] au payement, un constat n'ayant aucune valeur juridique. Sur le règlement allégué du crédit immobilier par Mme [Y] pendant la vie commune (29 445 €) et sa créance alléguée à l'égard de l'indivision au titre d'un remboursement du prêt dépassant sa quote-part : Le règlement par l'intimée des échéances du crédit immobilier avant la séparation du couple ne lui ouvre pas droit à créance en ce qu'aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune, de sorte que chacun d'eux doit, en l'absence de volonté exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu'il a engagées et qu'en outre, Mme [Y] admet qu'étant elle-même salariée alors que l'appelant était sans emploi, elle 'réglait les factures pendant que monsieur travaillait à l'édification de la maison' ce qui s'apparente à un accord entre concubins sur le partage des charges communes. Ainsi, cette demande ne peut qu'être rejetée et la décision confirmée. Sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance : La décision est confirmée en ce qu'elle a dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens qui pourront être employés en frais privilégiés de partage et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens et les frais irrépétibles d'appel : Chaque partie succombant en ses prétentions, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune et il y a lieu de rejeter les demandes formées par chacune des parties au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, CONFIRME la décision déférée en ce que le juge aux affaires familiales s'est déclaré incompétent pour statuer sur : * la liquidation de la S.A.R.L. [U] [11] et de la S.C.I. [U], * les sommes dont pourrait être redevable Mme [Y] à l'égard de la S.A.R.L. [U] [11], * l'indemnité d'occupation à titre professionnel dont pourrait être redevable M. [U] en tant que gérant de la S.A.R.L. [U] [11], pour consister, en fait et en droit, un bail commercial, * la dissolution amiable de la S.C.I. [U] ; CONFIRME la décision déférée en ce que le juge aux affaires familiales a pris acte de la volonté des parties de dissoudre amiablement la SCI [U] ; INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a pris acte de la volonté de M. [U] de racheter à Mme [Y] les 48 parts sociales de la S.A.R.L. [U] détenues sous couvert d'évaluation de la valeur des dites parts à une date la plus proche du partage, Statuant de nouveau de ce chef, DEBOUTE Mme [Y] de sa demande de 'prendre acte de la volonté de M. [U] de racheter les parts sociales de Mme [B] de la S.A.R.L. [U] ; CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a ordonné l'ouverture des opérations judiciaires de liquidation et de partage de l'indivision existant entre M. [U] et Mme [Y], et l'ensemble des mesures annexes, sauf en ce qu'elle a dit que le notaire désigné pourra, aux frais partagés des parties, s'adjoindre tout sapiteur de son choix dans l'accomplissement de sa mission en vue de faire procéder par un expert-comptable, à l'évaluation de la valeur des parts sociales de la S.A.R.L. [U] [11] ; Statuant de nouveau de ce seul chef, DIT que cette demande ne relève pas du juge aux affaires familiales et qu'en conséquence, la mission du notaire ne peut être étendue en ce sens ; INFIRME la décision en ce qu'elle a débouté en l'état des éléments communiqués, Mme [Y] de ses demandes ayant trait à l'indemnité d'occupation ; Statuant de nouveau de ce chef, DIT que M. [U] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 9 août 2015 et jusqu'à la date de partage en raison de la jouissance privative à titre personnel de l'immeuble indivis ; RENVOIE les parties devant le notaire liquidateur qui pourra précéder, conformément à la mission à lui donnée par le jugement déféré, à l'estimation de cette valeur locative, au besoin par l'intermédiaire d'un sapiteur ; INFIRME la décision déférée en ce qu'elle a dit que l'indivision est redevable à l'égard de M. [U] de la somme de 5.662,50 euros au titre du remboursement du prêt immobilier dépassant sa quote-part ; Statuant de nouveau de ce chef, FIXE la créance de M. [U] à ce titre à l'encontre de l'indivision à la somme de 9 060 euros ; Y ajoutant, FIXE la créance de M. [U] à l'encontre de l'indivision au titre des frais d'assurance de l'immeuble, taxes foncières et taxes d'habitation depuis le 7 août 2015 jusqu'au 26 décembre 2023 à la somme de (3 721,21 € + 7 419 € + 2 946 € = )14 086,21 euros ; CONDAMNE M. [U] à payer à Mme [Y] la somme de 17 908,35 € au titre des frais d'acquisition du terrain indivis ; DEBOUTE M. [U] de sa demande tendant à obtenir une créance de 23 071,31 € à l'encontre de l'indivision au titre des sommes payées en faveur de l'indivision du 13 juin 2003 jusqu'au 7 août 2015 ; DEBOUTE M. [U] de sa demande de créance à l'encontre de l'indivision à hauteur de 152 811,17 € au titre de l'évaluation du coût de la main d'oeuvre concernant la construction de l'immeuble indivis réalisée de ses propres mains ; DEBOUTE en l'état M. [U] de sa demande de créance à l'encontre de l'indivision pour les frais sur bien immobilier qu'il aurait réglé depuis la séparation à hauteur de 1 807,67 € ; CONFIRME la décision pour le surplus ; FAIT masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune ; REJETTE les demandes formées par chacune des parties au titre des frais irrépétibles d'appel. Le présent arrêt a été signé par Hélène MORNET, présidente, et par Véronique DUPHIL, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,