Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00441 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GPGE
NAC : 30B
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 29 Février 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. VILLENEUVE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mandataire Me CITYA (Mandataire)
DEFENDERESSE
S.A.R.L. CFV
immatriculée au RCS de Saint-Denis de la Réunion sous le n° 821 436 029, prise en la personne de son gérant en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Emmanuelle WACONGNE
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 01 Février 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 29 Février 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître BESSUDO et Maître MERCIER BARRACO délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice le 25 septembre 2023, la SCI VILLENEUVE, a fait assigner la Société CFV, par devant le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, sur le fondement des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :
DIRE recevables les demandes ;CONSTATER la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;En conséquence,
ORDONNER sans délai l'expulsion de la société « CFV », ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 4] ; CONDAMNER par provision la société « CFV » à payer à la SCI VILLENEUVE la somme de 11 864,03 € au titre des loyers, charges, et indemnités impayées arrêtés au 24 août 2023, à actualiser le jour de l’audience ;CONDAMNER par provision la société « CFV » à verser à la SCI VILLENEUVE, la somme de 2 372,81 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;CONDAMNER par provision la société « CFV » à payer à la SCI VILLENEUVE une indemnité mensuelle d'occupation de 2 341,97 € révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges conformément à la législation en vigueur, et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux ;JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail.CONDAMNER la société « CFV » aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement délivré le 28 mars 2023, outre les coûts afférents à la signification de la présente assignation ;CONDAMNER la société « CFV » à payer à la SCI VILLENEUVE la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En défense, la Société CFV a demandé au juge des référés de bien vouloir :
JUGER que la SARL CFV pourra s'acquitter de sa dette locative de 14 206 euros au moyen de 24 échéances d'égal montant, soit 591,92 euros par mois, à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;En conséquence, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail liant les parties ;DEBOUTER la SCI VILLENEUVE de ses demandes.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience qui s’est tenue le 1er février 2024, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 22 février 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, prorogée à ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail et ses suites
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions du second alinéa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Suivant exploit d’huissier en date du 28 mars 2023, la SCI VILLENEUVE a fait délivrer à la SARL CFV un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, pour un montant de 10 154,18 euros.
La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 27 novembre 2017, prévoit en effet que « le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur (...) ».
La SARL CFV n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 28 avril 2023.
Sur l'expulsion du locataire
Il ressort des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 28 avril 2023, date de résiliation du bail commercial.
En conséquence de cette résiliation de plein droit, le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef.
La demande tendant à voir fixer l’astreinte au montant de 200 euros par jour de retard, suivant la signification du jugement à intervenir conformément audit bail, apparait manifestement excessive. Dès lors, celle-ci sera rejetée et réduite au montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
A défaut de départ volontaire de la SARL CFV, il y a lieu d’autoriser la SCI VILLENEUVE PIERRE à faire procéder à la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, l’assistance de la force publique.
Sur le paiement des sommes contractuellement dues
Au regard des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »
En l’espèce, la SCI VILLENEUVE sollicite la somme de 11 864,03 € au titre des loyers, charges, et indemnités impayées arrêtés au 24 août 2023.
Or, s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 28 avril 2023, si bien que tout loyer postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.
En conséquence, la SARL CFV sera condamnée à payer à bailleresse une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues pour le mois de mars à avril 2023, soit la somme de 12 340,02 euros (10 154,18 euros + 2185,84) outre les intérêts de retard, qui s’appliquent de droit à compter de la présente décision.
Sur l’indemnité d'occupation et l’application de la clause pénale
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, celles-ci seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire, et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités, est une clause pénale, susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Son application se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n'y a pas lieu de rejeter cette demande.
Dès lors, la SARL CFV sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 28 avril 2023, à une indemnité d’occupation fixée au montant non sérieusement contestable de 2.341,97 euros par mois, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux.
Il convient cependant de préciser que la demande tendant à voir juger que cette indemnité provisionnelle d'occupation sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, conformément à la législation en vigueur, correspond à une clause pénale susceptible d’appréciation par le Juge du fond. Celle-ci sera rejetée.
Sur le dépôt de garantie
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
En l’espèce, la SCI VILLENEUVE sollicite qu’il soit jugé que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail.
Or, cette demande excède également le pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Celle-ci ne pourra qu’être rejetée.
Toutefois, les parties se sont entendues, en cours de procédure, sur la mise en place de délais de paiement sous la forme d’un échéancier, comprenant l’arriéré de loyers et charges dont le montant a été arrêté à la somme de 14 206, 00 euros.
Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire présentement acquise et d’autoriser la SARL CFV à s’acquitter du montant total de sa dette en 24 mensualités, suivant l’échéancier figurant au présent dispositif.
Il sera précisé qu’à défaut de paiement de toute mensualité au terme convenu, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré demeuré impayé, et ce 7 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou d’un commandement de payer, la clause résolutoire retrouvera son plein et entier effet et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant, la SARL CFV sera condamnée au paiement des entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement délivré le 28 mars 2023.
Il ne parait toutefois pas contraire à l’équité de laisser chacune des parties conserver la charge des dépens et frais de procédure qu’elles ont respectivement dû assumer.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort en matière de référé,
Vu l’article L 145-41 du Code du commerce,
Vu les articles 835 et 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SCI VILLENEUVE et la SARL CFV par acquisition de la clause résolutoire en date du 28 avril 2023 ;
DISONS qu’à compter du 28 avril 2023, la SARL CFV est devenue occupant sans droit ni titre local sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;
ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CFV des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
ASSORTISSONS l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
CONDAMNONS la SARL CFV à payer à la SCI VILLENEUVE une provision de 12 340,02 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges selon le décompte arrêté au 28 avril 2023, somme qui portera intérêt au taux d’intérêt légal ;
CONDAMNONS la SARL CFV à payer à la SCI VILLENEUVE et la une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2.341,97 euros par mois, charges comprises, à compter du 28 avril 2023, et ce jusqu’à la libération effective des locaux et remise des clefs ;
REJETONS la demande de condamnation de la SARL CFV à une provision de 2 372,81 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;
REJETONS la demande de la SCI VILLENEUVE au titre de la conservation du dépôt de garantie ;
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire, et à ce titre,
DISONS que la SARL CFV devra payer à la SCI VILLENEUVE la somme de 14 206,00 euros en 24 mensualités successives d’un montant égal à 591,92 euros, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS qu’à défaut pour la SARL CFV de respecter l’échéancier fixé et d’acquitter, en sus des modalités d’apurement, le loyer courant à échoir et ses accessoires aux dates prévues par le bail, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire retrouvera son plein et entier effet à la date d’expiration d’un délai de 7 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou d’un commandement de payer.
REJETONS le surplus des demandes.
DISONS que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer.
CONDAMNONS la SARL CFV aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 avril 2023.
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
