Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 24/50833

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50833 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35AW N° : 1 Assignation du : 26 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 février 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.N.C. BETTY [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Alexia ROBBES QUERE de la SELARL AdDEN avocats, avocats au barreau de PARIS - #E0355 DEFENDEUR Le SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic le Cabinet CORRAZE C/O son Syndic le Cabinet CORRAZE [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811 DÉBATS A l’audience du 01 Février 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Courant 2019 et 2022, la société BETTY a acquis la propriété de plusieurs volumes situés dans un immeuble édifié [Adresse 3]. L’immeuble contigu, situé [Adresse 4], est soumis au régime de la copropriété institué par la loi du 10 juillet 1965. Les deux immeubles communiquent entre eux par le biais d’un passage aménagé entre leurs cours intérieures. Par arrêté du 1er août 2023, la Ville de Paris a accordé à la société BETTY un permis de construire portant notamment sur des travaux de changement de destination, d’extension et de surélévation d’une construction à R+4. Au cours du mois de novembre 2023, la société BETTY a saisi le juge des référés de ce tribunal aux fins de désignation d’un expert judiciaire dans le cadre d’une procédure dite de “référé préventif”. Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge a désigné M. [E] [P] en qualité d’expert judiciaire. La société BETTY a commencé ses travaux. A cette occasion, elle a fait passer des ouvriers et des véhicules par la porte cochère de l’immeuble du [Adresse 4], faisant valoir à cet égard qu’elle bénéficiait d’une servitude de passage grevant le fonds voisin. Courant décembre 2023, le syndic de l’immeuble du [Adresse 4] a fait poser un cadenas sur le ventail droit de la porte cochère de l’immeuble, empêchant ainsi son ouverture complète. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 janvier 2024, le conseil de la société BETTY a vainement mis en demeure le syndic de retirer le cadenas dans le délai de 24 heures. Autorisée à assigner à heure indiquée par ordonnance du Président de ce tribunal en date du 25 janvier 2024, la société BETTY, par acte du 26 janvier 2024, a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] devant le juge des référés. Aux termes de son ordonnance précitée, le Président a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur préalablement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires ne s’est toutefois pas fait représenter à cette réunion à laquelle seule la société BETTY s’est présentée. Dans ces conditions, aucune médiation n’a été engagée en vue d’un règlement amiable du litige. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société BETTY demande au juge de: A titre principal: - ordonner le retrait du cadenas bloquant la servitude de passage du [Adresse 3] sur l’immeuble situé au [Adresse 4] et plus généralement toute contrainte limitant l’usage de la servitude afin de permettre le passage des engins de chantier de la SNC Betty pour permettre la réalisation des travaux autorisés par le permis de construire n° PC 075 110 23 V0003 ; A titre subsidiaire: - ordonner le retrait du cadenas bloquant la servitude de passage du [Adresse 3] sur l’immeuble situé au [Adresse 4] et plus généralement toute contrainte limitant l’usage de la servitude afin de permettre le passage piétonnier sur la totalité de la largeur de ladite servitude ; En tout état de cause: - prononcer une astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard dans la libération de l’accès à la servitude de passage à courir au lendemain de la signification de la décision à intervenir ; - rejeter les demandes reconventionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge de: A titre principal: - débouter la société BETTY de toutes ses demandes; A titre subsidiaire: - rappeler que la servitude de passage ne concerne que le passage piéton; - condamner la société BETTY sous astreinte de 1.000 € à chaque passage d’un véhicule sous le porche et dans la cour du [Adresse 4]; A titre infiniment subsidiaire: - étendre la mission de M. [E] [P], expert judiciaire désigné par ordonnance du 18 janvier 2024 dans l’instance RG 23/58494, afin qu’il statue sur les éventuels risques encourus sur le sol, le sous-sol et les fondations du [Adresse 4] et sur toutes les mesures qui seraient nécessaires préalablement au passage d’engins de chantier et prononcer la jonction avec la présente instance; En tout état de cause: - condamner la société BETTY à lui payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes relatives à la servitude de passage grevant le fonds de l’immeuble édifié [Adresse 4] A l’appui de ses demandes fondées sur l’article 835 du code de procédure civile et sur l’article 701 du code civil, la société BETTY expose: - que ses volumes, hormis les caves, ne disposent d’aucun accès côté [Adresse 3] - que les propriétaires de volumes au sein de l’immeuble du [Adresse 3] bénéficient d’une servitude de passage sur le fonds voisin du [Adresse 4] en vertu d’un acte de vente des 27 et 31 octobre 1913; que l’existence de ce droit a été confirmée par une décision du tribunal judiciaire de Paris du 28 janvier 2020, qui a débouté le syndicat de sa demande aux fins de voir constater l’extinction de la servitude; - que cette servitude, qui n’interdit pas le passage d’engins de travaux, n’a pas été remise en cause par le protocole d’accord du 16 mars 2001 dont se prévaut le syndicat, qui n’a fait l’objet d’aucune publication foncière, est inopposable à la société BETTY et autorise en tout état de cause le passage de véhicules; - que la pose du cadenas sur un vantail de la porte cochère de l’immeuble du [Adresse 4] fait obstacle au passage des engins de chantier mais également des ouvriers portant des outils ou une brouette; que la restriction irrégulière de son droit de passage par le syndicat des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite; - que cette situation l’expose de surcroît à un dommage imminent; qu’en effet, elle ne peut réaliser des injections dans le sous-sol de l’immeuble du [Adresse 3] afin de solidifier sa structure conformément aux prescriptions de l’Inspection Générale des Carrières; qu’il existe également un risque sanitaire pour les ouvriers, qui ont dû évacuer à la main des gravats alors que la présence de plomb et d’amiante a été relevée dans l’immeuble; qu’enfin, le blocage de son chantier engendre pour elle d’importants surcoûts. Le syndicat des copropriétaires réplique: - qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite dans la mesure où le passage des engins de chantier est proscrit par la servitude établie entre les deux fonds; qu’en outre, un protocole d’accord réduisant la servitude a été conclu le 16 mars 2001 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]; - que le syndic a fait poser un cadenas sur la porte cochère pour mettre un terme aux violations de la servitude par la société BETTY et aux nuisances, notamment sonores, résultant des travaux engagés par cette dernière; que le passage des piétons demeure toutefois possible; - que la preuve d’un dommage imminent n’est pas rapportée. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. En l’espèce, la société BETTY verse aux débats l’acte authentique de vente daté des 27 et 31 octobre 1913 aux termes duquel les consorts [B] ont vendu l’immeuble situé [Adresse 3] à l’Etat français. Cet acte comporte création d’une servitude de passage grevant la parcelle située [Adresse 4] au profit de la parcelle située [Adresse 3], libellée dans les termes suivants : « Il serait établi au profit de l’acquéreur une servitude de passage par la rue du Fg. St-Martin sur l’immeuble portant les n°s 71 et 73 de cette rue restant à appartenir aux bailleurs, laquelle s’exerçait alors sur la partie teintée en vert au plan annexé à l’acte, pourrait être modifié, à condition de réserver toujours un passage équivalent en largeur et en hauteur. (…) La servitude de passage devrait être exercée de façon à causer le moins de gêne possible pour l’immeuble [Adresse 4] et 73 ; il ne pourrait être fait usage que d’une façon raisonnable et modérée, et, en cas de vente, ce passage ne pourrait servir d’accès par exemple à un loueur de voitures, un garage à automobiles, un usinier ou à tout autre métier ou commerce quelconque pouvant gêner les autres locataires du Fg. St-Martin. ». La société BETTY verse également aux débats un document dénommé dans son bordereau “plan de la servitude conventionnelle à la date de sa création” sur lequel figure le tracé de la servitude dont elle se prévaut. L’existence de la servitude consentie en 1913 et son caractère conventionnel ont été confirmés par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 janvier 2020 rendu dans une instance opposant le syndicat des copropriétaires à d’autres propriétaires de volumes situés dans l’immeuble du [Adresse 3]. Le syndicat des copropriétaires produit pour sa part un acte sous seing privé dénommé “protocole d’accord” conclu entre lui-même et La Poste. Aux termes de cet acte, non daté mais auquel est jointe une lettre de La Poste datée du 16 mars 2001, les parties sont notamment convenues qu’en contrepartie de l’accroissement du passage des personnels et des visiteurs de La Poste par l’entrée du [Adresse 4], La Poste prendra en charge les travaux de rénovation de la peinture des passages cochers et du portail de l’immeuble et qu’“aucun véhicule ou voiture autres que ceux des personnels résidents (le receveur et le gardien) ne pourront transiter par ce passage, sans aucune exception”. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que ce protocole d’accord, qui crée des obligations à la charge de La Poste, alors propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3], avait pour objet de modifier le droit réel créé par la servitude constituée en 1913, qui n’est d’ailleurs pas même évoquée dans l’acte. En outre, au vu des seules pièces produites et des arguments développés par le syndicat, ce dernier ne rapporte pas la preuve que les stipulations du protocole sont opposables à la société BETTY et affectent les droits de cette dernière. Dans ces conditions, il convient de considérer que la servitude conventionnelle de passage établie sur le fonds situé [Adresse 4] au profit du fonds situé [Adresse 3] demeure régie par les stipulations précitées de l’acte de vente des 27 et 31 octobre 1913. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ces stipulations ne prohibent pas le passage d’engins de chantier pour permettre, comme en l’espèce, la réalisation ponctuelle de travaux sur le fonds dominant. Il résulte des termes du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 22 janvier 2024 à la requête de la demanderesse que le cadenas posé sur la porte cochère “rend l’ouverture des deux battants impossible” et que seul “un portillon d’accès piéton” est “fonctionnel et ouvrable grâce au code d’accès de l’immeuble”. Ce portillon d’accès piéton, compte tenu de ses dimensions réduites, ne permet pas le passage d’engins de chantier. En outre, son usage est particulièrement malaisé pour faire passer une brouette en raison de la présence d’une barre horizontale fixée au pied du vantail. Ainsi, en prenant l’initiative non contestée de faire poser un cadenas sur la porte cochère de l’immeuble, le syndicat a méconnu, d’une part, l’obligation prévue par l’acte de 1913 de “réserver toujours un passage équivalent en largeur et en hauteur”, d’autre part, l’interdiction édictée par l’article 701 du code civil de rendre l’usage de la servitude plus incommode. Le syndicat justifie sa décision par l’existence de nuisances causées par les travaux engagés par la société BETTY. Toutefois, au vu des seules pièces versées aux débats, il ne démontre pas qu’à l’occasion de la réalisation de ces travaux, la demanderesse exerce son droit de passage d’une façon qui n’est ni “raisonnable”, ni “modérée” au sens de l’acte de 1913. Au vu de ces éléments, l’entrave apportée par le syndicat des copropriétaires à l’exercice du droit de passage de la société BETTY constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier en ordonnant au syndicat de retirer le cadenas posé sur la porte cochère de l’immeuble et de laisser passer par ladite porte les piétons et engins de chantier intervenant pour le compte de la société BETTY conformément à la servitude constituée en 1913. Compte tenu de l’inertie manifestée par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas donné suite à la mise en demeure du conseil de la société BETTY du 18 janvier 2024, cette injonction sera assortie d’une astreinte dans les conditions fixées au dispositif ci-après. La demande de la société BETTY ayant été accueillie sur le fondement du trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de statuer de surcroît sur l’existence d’un éventuel dommage imminent. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires aux fins de voir ordonner à la société BETTY de n’utiliser la servitude que pour le passage piéton Cette demande étant mal fondée pour les motifs exposés ci-dessus, elle sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle subsidiaire du syndicat des copropriétaires d’extension de mission de l’expert judiciaire Fondant sa demande sur l’article 236 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sollicite que la mission de M. [P] soit complétée afin que ce dernier se prononce sur les éventuels risques encourus sur le sol, le sous-sol et les fondations de l’immeuble du [Adresse 4] du fait des travaux conduits par la société BETTY. La société BETTY s’oppose à cette demande. Lors de l’audience du 1er février 2024, le juge a relevé d’office la question de la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en l’absence de mise en cause de l’ensemble des parties à la mesure d’instruction confiée à M. [P]. Aux termes de l’article 236 du code de procédure civile, le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien. Lorsqu’une partie sollicite une extension du périmètre de la mission de l’expert judiciaire en application des dispositions précitées, il lui appartient de mettre dans la cause l’ensemble des parties à l’expertise afin qu’il en soit contradictoirement débattu compte tenu de l’ensemble des intérêts en présence. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas mis en cause l’ensemble des parties à l’instance ayant conduit à l’ordonnance du 18 janvier 2024 qui a désigné M. [P] en qualité d’expert judiciaire. Sa demande d’extension de mission est donc irrecevable. En tout état de cause, le tribunal relève que l’avis de l’expert requis par l’article 245 du code de procédure civile n’a pas été recueilli par le défendeur. Sur les autres demandes Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance. L’équité commande de le condamner à payer à la société BETTY la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de retirer le cadenas posé sur la porte cochère de l’immeuble et de laisser passer par ladite porte les piétons et engins de chantier intervenant pour le compte de la société BETTY dans le cadre des travaux objet du permis de construire n° PC 075 110 23 V0003, conformément aux termes de la servitude de passage créée par l’acte de vente des 27 et 31 octobre 1913 au profit du fonds situé [Adresse 3], Et ce dans le délai de 48 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois, Disons le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande reconventionnelle aux fins de voir étendre la mission de l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 18 janvier 2024, Déboutons le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes reconventionnelles, Condamnons le syndicat des copropriétaires à payer à la société BETTY la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance. Fait à Paris le 13 février 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON