Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 21/16078
N° Portalis 352J-W-B7F-CVO6E
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Décembre 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet CPAB (Cabinet Parisien d’Administration de Biens), S.A.R.L
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444
DÉFENDEURS
Madame [I] [K] née [N]
[Adresse 6]
[Localité 11]
représentée par Maître Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0279
Monsieur [J] [N]
[Adresse 4]
[Localité 13]
représenté par Maître Richard FORGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1834
Décision du 14 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/16078 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVO6E
Monsieur [G] [N]
[Adresse 2]
[Localité 14]
Madame [L] [M]
[Adresse 5]
[Localité 12]
Madame [E] [N]
[Adresse 9]
[Localité 10]
non représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à Titre Temporaire,
assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.
DÉBATS
A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [F] [H] veuve [N], propriétaire du lot n°5 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 3] à [Localité 15], est décédée le 21 décembre 2016.
Un acte de notoriété des 26 avril et 13 juin 2017 a établi la qualité héréditaire de cinq héritiers en ligne directe : M. [J] [N], Mme [E] [N], Mme [I] [N] épouse [K], Mme [L] [N] épouse [M] et M. [G] [N] (ci-après les consorts [N]).
Par actes d’huissier délivrés les 17, 18 et 19 mars et 03 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a fait sommation aux héritiers de prendre parti dans le cadre du règlement de la succession de Mme [F] [H] veuve [N] et d’exercer leur option successorale dans le délai de deux mois.
Décision du 14 Mars 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/16078 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVO6E
Par exploit d'huissier signifié le 17 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet CPAB a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Paris lui demandant de :
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], à payer au SDC [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CPAB, la somme totale de 9.235,51 euros, correspondant à :
• 8.379,76 euros à titre principal, charges arrêtées au 1 er octobre 2021 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 Février 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;
• 855,75 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], à payer au SDC [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CPAB, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], à payer au SDC [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CPAB, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], aux entiers dépens.
Par conclusions d'actualisations notifiées par voie électrique le 13 octobre 2023, le syndicat demande au tribunal de :
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], à payer au SDC [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CPAB, la somme totale de 12 058,74 euros, correspondant à :
• 10 809,06 euros à titre principal, charges arrêtées au 1 er octobre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 Février 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;
• 1 249,68 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], à payer au SDC [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CPAB, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], à payer au SDC [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice la société CPAB, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Monsieur [G] [N], Monsieur [J] [N], Madame [L] [N], Madame [E] [N], aux entiers dépens.
Mme [I] [N] et M. [J] [N] ont constitué avocat mais n’ont pas conclu. Les autres défendeurs n’ont pas constitué.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 11 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [F] [H] veuve [N], était propriétaire du lot n°5 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] à [Localité 15].
Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 à 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes, fixé les budgets prévisionnels des années correspondantes et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023 (pièces 8 et 8-2) ;
- les contrats de syndic.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des défendeurs, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.809,06 euros, somme arrêtée au 1er octobre 2023 (3ème appel exercice 2020-2021 et fonds travaux article 14-2 loi ALUR inclus).
Le syndicat produisant les accusés de réception du courrier de mise en demeure adressé aux défendeurs le 18 février 2021, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 8.976,40 euros, et pour le surplus avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Le règlement de copropriété à son article douzième sur la solidarité des héritiers en cas de décès des acquéreurs (pièce 5, page 29) prévoit que : « en cas de décès de un ou plusieurs acquéreurs avant leur entière libération il y aura solidarité et indivisibilité entre leurs héritiers (...) pour l'exécution des charges... ».
Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée aux défendeurs dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Il sera en conséquence débouté de ce chef de demande.
Sur les dommages intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.
Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d’un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation
Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.
Sur les demandes accessoires
Parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [N] seront condamnés solidairement aux dépens.
Eu égard à leur condamnation aux dépens, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement M. [J] [N], Mme [E] [N], Mme [I] [N] épouse [K], Mme [L] [N] épouse [M] et M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 15] les sommes de :
- 10.809,06 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er octobre 2023 (3ème appel exercice 2020-2021 et fonds travaux article 14-2 loi ALUR inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021 sur la somme de 8.976,40 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,
- 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;
CONDAMNE solidairement M. [J] [N], Mme [E] [N], Mme [I] [N] épouse [K], Mme [L] [N] épouse [M] et M. [G] [N] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
REJETTE le surplus des demandes.
Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024
La Greffière La Présidente
