Cour d'appel, 24 février 2023. 22/12011

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRET DU 24 FEVRIER 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12011 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBHS Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/00442 APPELANTE S.A. ELOGIE SIEMP agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 4] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 INTIMEE Mme [R] [Y] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Hervé SEZNEC, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de: Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. Le 5 mai 2004, la société SGIM, aux droits de laquelle vient la société Elogie-SIEMP, a consenti un bail à Mme [Y] portant sur un appartement situé [Adresse 1]. En 2019, la bailleresse a entrepris des travaux de réhabilitation dans l'ensemble de la résidence. N'ayant pu accéder au logement de Mme [Y], elle lui a adressé une mise en demeure d'avoir à laisser pénétrer les ouvriers le 13 janvier 2020 puis une seconde le 19 janvier 2021. Par acte du 19 novembre 2021, la société Elogie-SIEMP a assigné Mme [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin qu'elle soit condamnée à laisser accès à son appartement pour réaliser les travaux de réhabilitation prévus, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Par ordonnance de référé du 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a donné injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice. Les parties n'étant pas parvenues à résoudre le litige à l'amiable, la procédure s'est poursuivie. Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a : dit n'y avoir lieu à référé ; en conséquence, renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Elogie-SIEMP aux entiers dépens. Par déclaration du 27 juin 2022, la société Elogie-SIEMP a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2022, elle demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise ; statuant à nouveau, condamner Mme [Y] à laisser l'accès à son logement pour réaliser les travaux de réhabilitation qui y sont prévus, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à l'accès au logement ; condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux la concernant, par Maître [V]. Dans ses conclusions remises et notifiées le 27 octobre 2022, Mme [Y] demande à la cour de : constater l'existence d'une contestation sérieuse ; décliner sa compétence pour statuer sur le différend opposant les parties ; en conséquence, confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes, tant au plan principal que sur l'astreinte et l'article 700 du code de procédure civile  ; statuant à nouveau, condamner la société Elogie-SIEMP à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile  ; la condamner en tous les dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. SUR CE, LA COUR, L'appelante fonde sa demande sur les articles 834 et suivants du code de procédure civile, 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : «  De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ». Aux termes de l'article 1724 du code civil : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ». Le bail liant les parties prévoit également, à l'article 18 des conditions générales, que le preneur doit « supporter tous les travaux de modifications, entretien ou de grosses réparations que la bailleresse jugerait nécessaires dans l'immeuble ou les lieux loués et les laisser exécuter en application de l'article 1724 du code civil ». Le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé au motif que la société Elogie-SIEMP ne justifiait pas de la nature exacte des travaux de réhabilitation qu'elle entendait faire réaliser et qu'elle n'apportait pas de réponse sur l'impact de l'installation de la VMC sur la superficie, la configuration et la jouissance de l'appartement loué à Mme [Y]. Il a considéré qu'il existait, de ce fait, une contestation sérieuse sur la demande d'accès aux lieux pour y réaliser des travaux. Cependant, l'appelante verse aux débats des pièces justifiant des travaux de réhabilitation réalisés dans l'immeuble, qui concernent les réseaux VMC et eau chaude. Il s'agit de travaux de ventilation et de mise aux normes des équipements sanitaires, prévus pour une durée de quinze jours dans le logement de Mme [Y]. Il résulte d'un courriel du chargé d'opérations réhabilitation de la société Elogie-Siemp du 10 janvier 2022 qu'il existe une urgence à mettre en route la VMC du logement de Mme [Y] car aucun logement ne bénéficie de la VMC en raison de son refus de laisser l'accès à son appartement. De ce fait, les conditions sanitaires de l'ensemble de l'immeuble sont dégradées, l'air n'étant pas renouvelé. Il est également indiqué que le locataire de l'appartement situé au-dessus de l'appartement de Mme [Y] ne bénéficie pas de l'eau chaude collective ni du chauffage collectif dans sa salle de bains et sa cuisine car la création de la nouvelle colonne de chauffage doit passer dans l'appartement de Mme [Y]. Il résulte par ailleurs d'une attestation du 30 septembre 2022 de l'architecte en charge du projet de réhabilitation que le logement de Mme [Y] subira une perte de surface d'environ 0,088 m² en raison du passage de la gaine accueillant l'eau chaude sanitaire et le chauffage et d'environ 0,143 m² pour le passage de la gaine VMC. La perte de surface est donc minime et à mettre en balance avec l'amélioration de la ventilation de l'appartement et la mise aux normes sanitaires qui en résulteront pour Mme [Y]. Enfin, il est établi que la société Elogie-SIEMP a proposé à Mme [Y] un relogement provisoire, le temps de la réalisation des travaux, mais que celle-ci a refusé cette proposition, souhaitant, ainsi qu'elle l'indique dans ses conclusions, obtenir un relogement définitif. Pour s'opposer aux travaux, l'intimée soutient que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas remplies car il n'y a pas d'urgence et elle est en congé longue maladie, ce qui empêche toute intervention dans son appartement. Mais, ainsi qu'il a été exposé, il existe désormais une véritable urgence à mettre en route la VMC, l'immeuble n'étant pas correctement ventilé. En outre, Mme [Y] fait état notamment d'une affection respiratoire et d'asthme interdisant la respiration de poussières. Or, il est contraire à son intérêt et à sa propre santé de maintenir un air non ventilé dans son appartement. En tout état de cause, l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité permet au juge des référés d'ordonner l'exécution d'une obligation non sérieusement contestable et, en l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable que la locataire est tenue, en application des textes précités, de laisser la bailleresse accéder à son appartement pour la réalisation des travaux de réhabilitation. Un congé longue maladie depuis 2019 ne saurait en aucun cas empêcher la réalisation de ces travaux. L'intimée soutient encore qu'il existe une contestation sérieuse en raison de la configuration de son appartement, la colonne VMC ayant vocation à empiéter « considérablement » sur son couloir. Mais il résulte des photographies qu'elle produit et de l'attestation de l'architecte relative à la perte de surface de son appartement que l'installation de la colonne VMC ne remet pas sérieusement en cause ses conditions de vie et la possibilité de circuler dans son appartement. En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et de condamner Mme [Y] à laisser l'accès à son logement pour que la société Elogie-SIEMP puisse y réaliser les travaux de réhabilitation qui y sont prévus, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt et pendant trois mois. L'intimée fait enfin valoir que, se trouvant en congé maladie de longue durée avec un revenu réduit de moitié, la condamnation à une astreinte aurait pour elle des conséquences d'une exceptionnelle dureté. Mais l'astreinte n'a pour objet que de la contraindre à respecter l'injonction prononcée par la présente décision, pour des travaux qui auraient dû être réalisés dans son appartement depuis novembre 2019. Il lui incombe donc de laisser l'accès à son appartement afin d'éviter toute liquidation de l'astreinte. Partie perdante, elle sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et condamnée à payer à l'appelante la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile afin de l'indemniser des frais qu'elle a été contrainte d'exposer. PAR CES MOTIFS Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau, Condamne Mme [Y] à laisser l'accès à son logement pour permettre la réalisation des travaux de réhabilitation qui y sont prévus, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt et pendant trois mois, à l'issue desquels il sera à nouveau statué sur l'astreinte ; Condamne Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux la concernant, par Maître [V] ; Condamne Mme [Y] à payer à la société Elogie-SIEMP la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,