Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jean-Marc NOYER
Préfecture de Paris
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie FIEHL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06277 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QCR
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 février 2024
DEMANDEURS
Monsieur [D] [S],
[Adresse 2]
représenté par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,
Madame [U] [L] épouse [S],
[Adresse 2]
représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [P] [L],
[Adresse 2]
représenté par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,
Madame [N] [F] épouse [L],
[Adresse 2]
représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [W] [H],
[Adresse 1]
représenté par Me Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS,
Madame [J] [Y],
[Adresse 1]
représentée par Me Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 28 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06277 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QCR
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 22 mai 2022, à effet le même jour, [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S], copropriétaires indivis, ont donné à bail à [W] [H] et [J] [Y] un appartement à usage d’habitation, lot n°11, 1er étage gauche, et une cave, lot n°4, situés [Adresse 1], moyennant un loyer de 1.445 euros et une provision sur charges de 105 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.100 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés de février et mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.100 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés de mars et avril 2023.
Par exploit en date du 23 juin 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 26 juin 2023, [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] ont fait assigner [W] [H] et [J] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l’expulsion de [W] [H] et [J] [Y] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dès la signification de l’ordonnance à venir, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner ce que de droit sur le sort des meubles ;
- voir condamner solidairement [W] [H] et [J] [Y] à payer, à titre de provision, la somme de 6.200 euros au titre des loyers et charges allant de mars à juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 avril 2023 à hauteur de la somme de 3.100 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- voir condamner solidairement [W] [H] et [J] [Y] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 20 juin 2023, jusqu’au départ effectif des lieux;
- voir condamner solidairement les locataires aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer des 20 mars et 20 avril 2023, ainsi qu’à payer une somme de 1.600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
[P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S], ont mentionné que les commandements de payer étaient réguliers, que les arriérés mentionnés étaient exacts, s’élevant à la somme de 15.495,90 euros, échéance de janvier 2024 incluse, et justifiés, que la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’était pas obligatoire au regard du montant et de la nature de l’arriéré. Ils ont indiqué s’opposer aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et ont souligné l’absence de règlement des échéances entre mars 2023 et janvier 2024.
[W] [H] et [J] [Y] étaient représentés.Ils ont sollicité :
- à titre principal, le prononcé de la nullité du commandement de payer en raison de l’imprécision du décompte locatif et l’absence de justificatif relatif aux charges, le rejet des demandes des consorts [L] en raison d’une contestation sérieuse entraînant l’incompétence du juge des référés,
- à titre subsidiaire, le rejet des demandes des consorts [L] de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et en raison de l’absence de notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et l’octroi de délais de paiement,
- à titre infiniment subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement,
- à titre encore plus subsidiaire, l’écart de l’exécution provisoire,
- en tout état de cause, la conservation par chaque partie des dépens et des frais irrépétibles.
Au soutien de leurs prétentions, [W] [H] et [J] [Y] exposent que le commandement de payer sur lequel repose l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est imprécis, ce qui constitue une contestation sérieuse nécessitant de prononcer la nullité du commandement. Ils mentionnent que la demande est irrecevable à défaut de notification du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ils exposent que l’épouse a retrouvé un emploi lui permettant d’apurer l’arriéré par mensualités.
La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.
En l’espèce, [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] ont fait délivrer à [W] [H] et [J] [Y] un commandement de payer les loyers le 20 avril 2023.
Le décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015 prévoit en son article 14, la notification obligatoire du commandement de payer visant la clause résolutoire à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, lorsque l’arriéré correspond à 3 mois de loyer. En l’espèce, le commandement de payer étant fondé sur un arriéré correspondant à deux échéances de loyer, la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions n’était pas nécessaire.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.
C’est donc à bon droit que les consorts [L] ont assigné [W] [H] et [J] [Y] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.
Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 26 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 novembre 2023.
En conséquence, la demande des consorts [L] est recevable.
Sur la résiliation du bail
Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.
Le commandement délivré le 20 avril2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.
En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.
Certes, les locataires contestent le montant des sommes visées au commandement de payer. Or, elles sont strictement conformes aux montants visés au bail. En outre, les bailleurs justifient des régularisations de charges opérées. Dès lors, le commandement de payer est parfaitement clair et précis, de même que le décompte produit. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’annulation du commandement de payer du 20 avril 2023.
La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.
Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 21 juin 2023, faute par [W] [H] et [J] [Y] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.
Toutefois, la situation de [W] [H] et [J] [Y] commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
Ils seront autorisés à se libérer du solde restant dû au 12 janvier 2024, échéance de janvier 2024 et régularisation de charges 2022 incluses, déduction faite du règlement de 2.000 euros en date du 11 janvier 2024, soit de la somme de 15.495,90 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 avril 2023 sur la somme de 3.100 euros, à compter de l’assignation pour le surplus jusqu’à la somme de 6.200 euros et à compter de la présente décision pour la somme au-delà de 6.200 euros, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après.
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.
Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de :
- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par les locataires d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [W] [H] et [J] [Y] seront solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours tel qu’il aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.495 euros, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 105 euros, en janvier 2024, sous réserve des régularisations de charges, jusqu’à libération effective des lieux.
Aucune circonstance de l’espèce ne justife de supprimer le délai entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.
Les autres demandes des consorts [L] seront rejetées.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
[W] [H] et [J] [Y], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 avril 2023, mais pas celui du 20 mars 2023, de l’assignation à comparaître et de la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [L] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
En conséquence, [W] [H] et [J] [Y] seront solidairement condamnés à payer la somme totale de 1.000 euros à [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,
Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 21 juin 2023 ;
- Condamnons solidairement [W] [H] et [J] [Y] à payer à [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] la somme de 15.495,90 euros (quinze mille quatre cent quatre vingt quinze euros et quatre vingt dix centimes), hors frais, à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 12 janvier 2024, échéance de janvier 2024 et régularisation de charges 2022 incluses, déduction faite du règlement de 2.000 euros en date du 11 janvier 2024, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 avril 2023 sur la somme de 3.100 euros, à compter de l’assignation pour le surplus jusqu’à la somme de 6.200 euros et à compter de la présente décision pour la somme au-delà de 6.200 euros;
- Autorisons [W] [H] et [J] [Y] à se libérer de la dette, soit de la somme de 15.495,90 euros (quinze mille quatre cent quatre vingt quinze euros et quatre vingt dix centimes), arrêtée au 12 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 35 mensualités de 430 euros (quatre cent trente euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (445,90 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois;
- Rappelons que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ;
- Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;
- Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;
- Rappelons cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
- Précisons que, sans autre formalité :
*[P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] seront alors autorisés à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [H] et [J] [Y], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement lot n°11, 1er étage gauche, et cave, lot n°4, situés [Adresse 1];
* [W] [H] et [J] [Y] seront solidairement condamnés à payer à [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours tel qu’il aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.495 euros, majoré de la provision pour charges, soit la somme de 105 euros, en janvier 2024, sous réserve des régularisations de charges, à compter du 21 juin 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;
- Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution;
- Déboutons [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] du surplus de leurs demandes, notamment de suppresion du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;
- Déboutons [W] [H] et [J] [Y] de de leurs demandes plus amples ou contraires;
- Condamnons solidairement [W] [H] et [J] [Y] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 20 avril 2023, de l’assignation à comparaître et de la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives;
- Condamnons solidairement [W] [H] et [J] [Y] à payer à [P] [L], [N] [F], épouse [L], [D] [S] et [U] [L], épouse [S] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
- Disons qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
LE GREFFIERLE JUGE
