Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02219

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02219 N° Portalis DB3S-W-B7H-YMK4 Minute : 219/24 S.A. D’HLM SEQENS Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Monsieur [Y] [W] Madame [T] [U] épouse [W] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BENOIT GUYOD Copie délivrée à : M. Et Mme [W] Le 28 Février 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Février 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM SEQENS, ayant son siège social à [Adresse 7] Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [Y] [W], Comparant en personne Madame [T] [U] épouse [W], Non comparante Demeurant ensemble [Adresse 3] D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 26 octobre 2015, la société anonyme d'HLM Seqens, anciennement dénommée la société anonyme d'HLM France Habitation, a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] ([Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 433,18 euros et 280,10 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 433,18 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d'HLM Seqens a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle a ensuite fait assigner M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 26 septembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023. A cette date, la société anonyme d'HLM Seqens, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : -à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; -l'expulsion de M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] ; -le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -et la condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] : -au paiement de la somme actualisée de 2 063,32 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, -au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles -et aux dépens. Elle expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. M. [Y] [W] comparaît. Il explique qu'il a rencontré des difficultés financières et qu'il peut régler la totalité de la dette au mois de décembre. Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [T] [U] ne comparaît pas. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Le bail conclu le 26 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article 20) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2023, pour la somme en principal de 2 138,24 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 juillet 2023. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 449,31 euros (139,06 € + 150,52 € + 135,93 € + 13 € + 10,80 €), la somme de 1 614,01? euros à la date du 28 novembre 2023. M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. Il convient de préciser que tout paiement non compris sur le décompte arrêté au 28 novembre 2023 s'imputera sur le montant total de la dette restant à régler. Le bail conclu le 26 octobre 2015 contient une clause de solidarité. M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1 614,01? euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. En revanche, si les locataires ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier. En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à leur départ définitif des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. IV - Sur les mesures de fin de jugement M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société anonyme d'HLM Seqens, M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2015 entre la société anonyme d'HLM Seqens et M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] ([Adresse 3]) sont réunies à la date du 9 juillet 2023 ; CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] à payer à la société anonyme d'HLM Seqens la somme de 1 614,01? euros (décompte arrêté au 28 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 ; AUTORISE M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 500 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Seqens puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; *que M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] soient condamnés in solidum à verser à la société anonyme d'HLM Seqens une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE in solidum M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] à verser à la société anonyme d'HLM Seqens une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [Y] [W] et Mme [T] [U] épouse [W] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 26 février 2024. LE GREFFIER LE JUGE