Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 21/11906

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me FAVIER Copies certifiées conformes délivrées le: à Me PARIS ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/11906 N° Portalis 352J-W-B7F-CVDSJ N° MINUTE : Assignation du : 06 septembre 2021 JUGEMENT rendu le 23 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [P] [L] Madame [R] [U] épouse [L] [Adresse 2] [Localité 3] représentés par Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0165 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. SYGERIM [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier, Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/11906 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDSJ DÉBATS A l’audience du 17 novembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort ______________________________ EXPOSÉ DU LITIGE M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) sont propriétaires d'un appartement et d'une cave dans un immeuble sis [Adresse 2].), qui constituent les lots de copropriété n°47 et 22. Ils sont également propriétaires des 19/752èmes des lots n°1, 2, 5 et 6 de cet immeuble, qui consistent en des boutiques au rez-de-chaussée Depuis le 25 janvier 2002, les locaux constituant les lots n°5 et 6 ont été loués à la société Vocable – Société Maubeugeoise d'édition et Cie. Le dernier bail consenti a expiré au 28 février 2020 et s'est depuis prolongé tacitement. Lors de l'assemblée générale du 10 juin 2021, les copropriétaires ont adopté une résolution (n°27) ayant pour objet la réduction de la surface louée par la société Vocable, contre diminution du montant de son loyer. M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) ont voté à l'encontre de cette résolution et de ses sous-résolutions, adoptées à la majorité des copropriétaires des lots n°5 et 6. Le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 10 juin 2021 a été notifié aux époux [L] par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juillet 2021. Par exploit d'huissier signifié le 6 septembre 2021, M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 août 2022, et au visa des articles 14, 17, 24, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 815-3 du code civil, M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) demandent au tribunal de : - prononcer la nullité des décisions n° 27, 27.1, 27.1.A et 27.1.B de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] en date du 10 juin 2021 ; Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/11906 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDSJ - condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [P] [L] et Madame [R] [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - ordonner que Monsieur [P] [L] et Madame [R] [U] soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bernard FAVIER, Membre de la SCP Bernard FAVIER Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mars 2023 par voie électronique, et au visa des articles 6-2, 24 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - débouter Monsieur et Madame [L] de leur demande d’annulation des résolutions 27,27-1,27-1-A et 27-1-B pour abus de majorité ; - débouter Monsieur et Madame [L] de leurs plus amples demandes ; - condamner in solidum Monsieur et Madame [L] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG AVOCATS, société d’avocats constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. * * * Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 8 mars 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 novembre 2023. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2024, puis au 23 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 – Sur la demande en annulation de décisions Au soutien de leur demande principale, M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) font principalement valoir que l'assemblée générale des copropriétaires a adopté à tort des résolutions portant sur les lots n°5 et 6, qui constituent des parties privatives détenues en indivision et non des parties communes particulières ou spéciales ; qu'en outre, la résolution contestée n'a pas été adoptée à la bonne majorité, dès lors qu'elle entraînera une modification des modalités de jouissance de ces parties privatives ; que la modification du bail souhaitée ne peut s'effectuer en violation des dispositions de l'article 815-3 du code civil ; enfin, à titre subsidiaire, que la méconnaissance de règles posées par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 rend invalides les quatre décisions attaquées, adoptées par abus de majorité. Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/11906 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDSJ En réplique, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que les lots n°5 et 6 constituent des parties communes spéciales de l'immeuble, administrées comme telles depuis 1968 afin de faciliter leur mise en location ; qu'il est indifférent que des tantièmes de charges générales soient affectés à ces lots ; que l'absence de mention de ces parties communes spéciales s'explique par l'ancienneté et le défaut d'actualisation du règlement de copropriété ; qu'enfin, aucun abus de majorité ne peut être caractérisé dans la mesure où les décisions adoptées sont manifestement dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires. * Les articles 2 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires, et sont la propriété indivise de ces derniers. En l'espèce, M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) sollicitent l'annulation des décisions n°27, 27.1, 27.1 A et 27.1 B adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021. Leur action est recevable, pour avoir été exercée avant l'expiration du délai prévu à l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et alors qu'ils bénéficient de la qualité d'opposants aux résolutions contestées. Ces dernières sont ci-après reproduites en leur intégralité : « 27. A LA DEMANDE DE LA SOCIETE VOCABLE, QUI SOUHAITE REDUIRE LA SUPERFICIE DE LOCATION DE SES LOCAUX (LOTS 5 ET 6), DECISION A PRENDRE CONCERNANT, D’UNE PART, LE REAMENAGEMENT DE L’ENSEMBLE DE SES LOCAUX EN 2 LOCAUX DISTINCTS SUIVANT PROJETS ETABLIS PAR MR [Z], ARCHITECTE ET, D’AUTRE PART, LA REALISATION DE TRAVAUX D’AMENAGEMENT DES LOCAUX CREES SUIVANT UN BUDGET A DEFINIR. UN CHANGEMENT DE DESTINATION DU LOCAL COMMERCIAL EN LOGEMENT EST A PREVOIR ET UN GEOMETRE EXPERT DEVRA ETRE MISSIONNE AFIN DE MODIFIER LES LOTS (vote à la majorité des copropriétaires propriétaires des lots n° 5 et 6 présents ou représentés). 27.1 – Réduction de la superficie louée à la société Vocable de 190 m² à 118 m² et révision du montant du loyer à compter du 01/07/2021 soit 43.000 € en lieu et place de 69.000 € (hors charges et hors TVA). Nota : les lots actuels 5 et 6 ayant chacun une cave (n° 8 et 10), VOCABLE rendra la cave n° 10 et une cloison séparative devra être créée entre ces deux caves contiguës. […] Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/11906 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDSJ 27.1.A – Passage d’une surface d’environ 190 m² à une surface d’environ 118 m² et d’un loyer annuel hors charges de 69.317 € à 43.000 €. Nota : surfaces exactes en attente du passage d’un géomètre […] 27.1.B – Délégation au Conseil syndical pour la signature d’un nouveau bail et pour les travaux de séparation des lots et les procédures entraînées ». M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) soutiennent tout d'abord que les lots n°5 et 6 sont des parties privatives détenues en indivision par les copropriétaires des lots n°7 à 56, et non des parties communes spéciales de l'immeuble comme le fait valoir le syndicat des copropriétaires. S'agissant de boutiques en rez-de-chaussée, il doit en premier lieu être relevé que les lots n°5 et 6 ne sont pas des parties de l'immeuble que l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 répute parties communes. En outre, le règlement de copropriété établi le 23 février 1955 – soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la distinction entre parties privatives et parties communes – ne fait pas mention expresse de l'existence de parties communes qui seraient particulières à certains copropriétaires. Au contraire, ce document stipule en son article septième (« Consistance des parties divises ») que « les copropriétaires auront la propriété privative des locaux désignés sous l'article six, et pour ce qui concerne la Société Habitat familial Fondary, les titulaires des actions de la société auront (…) lors de l'attribution qui leur sera faite d'une partie divise de l'immeuble la propriété privative des locaux qui leur seront attribués ». Suivant la liste composant l'article six du règlement de copropriété, les lots n°5 et 6 sont expressément qualifiés de parties privatives (« divises »). De surcroît, l'article dixième (« Consistance des parties communes ») liste les éléments de structure et d'équipement appartenant de manière indivise à l'ensemble des copropriétaires, et indique avec précision dans les quatre derniers paragraphes que d'autres locaux constituent des parties communes. Il est constaté que les locaux composant les lots n°5 et 6 n'y figurent pas, ce qui démontre de plus fort que le règlement de copropriété entend les qualifier de parties privatives. Par ailleurs, l'examen de l'acte de partage établi le 23 décembre 1959 entre les actionnaires de la Société Habitat familial Fondary, ainsi que le tableau qui y est annexé, révèle que les titulaires d'un groupe d'actions de catégorie A se sont vus attribuer des lots en pleine propriété ainsi que quatre lots en indivision, ces derniers leur conférant des quotes-parts de parties communes. En conséquence, les lots n°5 et 6 ne peuvent constituer des parties communes spéciales. Il apparaît ainsi que le règlement de copropriété de l'immeuble fait de ces locaux des parties privatives de l'immeuble, que seuls certains copropriétaires détiennent sous le régime de l'indivision. Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'est pas propriétaire des lots n°5 et 6, l'assemblée générale n'a pu valablement prendre de décisions à propos de ces locaux, même si seuls les copropriétaires indivis ont pris part au scrutin. Décision du 23 février 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/11906 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVDSJ Pour l'ensemble de ces motifs, il conviendra de prononcer l'annulation des décisions n°27, 27.1, 27.1 A et 27.1 B adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 juin 2021. 2 - Sur les demandes accessoires - Sur les frais communs de procédure L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ». Au regard de l'issue du litige, M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, PRONONCE l'annulation des décisions n°27, 27.1, 27.1A et 27.1B prises par les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] lors de l'assemblée générale du 10 juin 2021 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à la SCP Bernard Favier de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; DISPENSE M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [P] [L] et Mme [R] [U] (ép. [L]) la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris, le 23 février 2024. Le greffierLa présidente