Tribunal judiciaire, 12 juin 2024. 23/07130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07130 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XCX N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le 12 juin 2024 DEMANDEURS Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 1] Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1] représentés par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, 23-25 Rue Singer 75016 Paris, Toque E1017 DÉFENDEUR Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 2], comparant en personne assisté de Me Florence NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, 22 Rue de l’Observatoire 75014 Paris, Toque D1894 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 juin 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 12 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07130 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XCX EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] ont donné à bail à Monsieur [R] [Y], ce par acte sous seing privé du 7 novembre 2018, un logement meublé de 15 m2, situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d'un loyer de 488 € par mois et d'une provision pour charges de 50 € par mois. Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5552,27 € au titre de l'arriéré locatif, et de justifier de l'obligation d'assurance, visant la clause résolutoire prévue au contrat. La commission de coordination et de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [Y] le 19 mai 2023. Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [Y] et obtenir la condamnation de Monsieur [R] [Y] au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges et taxes jusqu'à libération des lieux, -6127 ,53 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l'assignation pour le surplus, et 570,13 euros par mois jusqu'à la résiliation du bail, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 1er mars 2024, Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] maintiennent leurs demandes en actualisant la demande en paiement à 7365,43 € pour l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 1er février 2024 et s'opposent aux demandes adverses. En défense, Monsieur [R] [Y] sollicite le rejet des demandes et subsidiairement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ainsi que : -la condamnation de Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] à effectuer les travaux de réparation dans le logement pour lui assurer une jouissance paisible, -la condamnation solidaire de Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] à lui payer la somme de 10000 € en réparation de son trouble de jouissance, -une dispense de paiement des loyers jusqu'à la remise en état du logement, -la condamnation solidaire de Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles. Il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions du défendeur pour l'exposé des moyens des parties. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance Aux termes de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de justifier d'une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 15 mai 2023. Toutefois, seul le défaut d'assurance et non le défaut de justifier d'une assurance peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire. Or Monsieur [R] [Y] justifie dans le cadre de la présente instance qu'il était assuré pour les risques locatifs lors de la délivrance du commandement de justifier de l'assurance. En conséquence, la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d'assurance est rejetée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [R] [Y] le 16 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme réclamée dans le commandement de payer n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Monsieur [R] [Y] conteste toutefois l'efficacité du commandement de payer au motif du manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation et faute pour le bailleur d'avoir rempli les documents nécessaires pour lui permettre de percevoir l'APL. Toutefois, le manquement de Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] à leur obligation de délivrer un logement décent et en bon état, qui justifie le cas échéant une indemnisation de Monsieur [R] [Y], ne le dispense pas réciproquement de son obligation en paiement du loyer. Par ailleurs, Monsieur [R] [Y] n'établit pas de faute du bailleur vis-à-vis de la CAF. En conséquence, la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 17 juillet 2023, et et il n'y a donc pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [R] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, le paiement du loyer ayant été réalisé le 1er mars 2023 par le virement au gestionnaire de la somme de 569 €, la date du paiement et non de sa réception devant être prise en compte et le loyer courant s'élevant à 535,79 € hors provision sur charges. Par ailleurs, il ressort des pièces financières produites aux débats que les revenus du foyer de Monsieur [R] [Y] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une mensualité d'apurement en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [R] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail L'occupation des lieux après la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d'occupation. En l'espèce, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation mise à la charge de Monsieur [R] [Y] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, selon le décompte versé aux débats, Monsieur [R] [Y] restait devoir aux demandeurs le 1er février 2024 terme de février 2024 inclus la somme de 7365,43 €. En conséquence, Monsieur [R] [Y] sera condamné à payer cette somme à Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I], avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur la demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. S'agissant d'une obligation de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'aurait pas commis de faute ou de la faute d'un tiers. Il est rappelé à titre liminaire que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même et que des déclarations unilatérales et des photographies dont la date et le lieu ne peuvent être vérifiés ne permettent pas d'établir des désordres. Il est précisé par ailleurs qu'il appartient au juge d'apprécier la valeur probante des attestations qui ne sont pas établies conformément à l'article 202 du code civil. En l'espèce, s'agissant des désordres dénoncés, le remplacement du ballon d'eau chaude et du sanibroyeur par Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] le 5 juillet 2022, l'entrepreneur confirmant dans sa facture qu'ils étaient hors service, ainsi que l'attestation de Monsieur [N] [C] du 5 octobre 2023 confirmant ce désordre permettent d'établir que Monsieur [R] [Y] n'a pas eu d'eau chaude ni n'a pu utiliser ses sanitaires de mars à juin 2022. Le remplacement du canapé lit le 14 janvier 2023 et l'attestation de Monsieur [N] [C] confirment également le dysfonctionnement du canapé lit relevé dès l'état des lieux d'entrée (canapé convertible en mauvais état de fonctionnement). Des traces d'infiltrations d'eaux étaient par ailleurs déjà présentes sur les murs de la salle d'eau autour du bac de douche lors de l'état des lieux d'entrée, et des moisissures liées à l'absence d'étanchéité du bac de douche ont été également constatées dans la salle d'eau par l'entrepreneur qui a procédé à des travaux de remise en état (remplacement du carrelage abîmé notamment) en octobre 2022 ce que confirme également Monsieur [N] [C] dans son attestation. Ces désordres qui ne relèvent pas de réparations locatives caractérisent des manquements du bailleur à son obligation d'entretien du logement et de délivrance d'un logement décent et ont généré pour Monsieur [R] [Y] un trouble de jouissance qu'il revient au juge d'évaluer avec les éléments d'appréciation versés au débat. Le trouble résultant du dysfonctionnement du canapé justifie d'allouer au défendeur, de la conclusion du bail à son remplacement, la somme de 10 € par mois soit la somme totale de 500 € (50 mois). Le trouble de jouissance résultant des moisissures générées sur les murs de la salle d'eau en raison de l'absence d'étanchéité de la douche justifie de lui allouer jusqu'à l'audience (64 mois), les revêtements n'ayant pas été remis en état, la somme de 15 € par mois soit la somme totale de 960 €. Enfin, le défaut de sanibroyeur et d'eau chaude pendant 4 mois justifient d'allouer à Monsieur [R] [Y] la somme de 300 € par mois soit la somme de 1200 €. Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] seront donc condamnés in solidum à payer à Monsieur [R] [Y] la somme totale de 2660 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance. En revanche, l'insuffisance de la VMC, la présence de nuisibles, l'impossibilité d'utiliser l'interphone, l'insuffisance et la non-conformité du chauffage ne peuvent être établies par les seules déclarations de Monsieur [R] [Y] et l'attestation de Monsieur [N] [C]. Par ailleurs, les moisissures présentes dans l'ensemble du logement, relevées également par l'entrepreneur en octobre 2022, n'établissent pas en elles- même un manquement du bailleur à son obligation de garantie, en l'absence d'éléments de preuve suffisants sur l'origine de ce désordre. Enfin, il est précisé que le récent dégât des eaux provoqué par les installations sanitaires du logement occupé par Monsieur [R] [Y] dans le logement de l'étage inférieur ne caractérise pas en soi de trouble de jouissance pour Monsieur [R] [Y] lui même. Sur la demande de travaux En l'espèce, Monsieur [R] [Y] se réfère au titre de sa demande de travaux à un devis de rénovation totale du logement (plomberie, électricité, remise en état de l'ensemble des revêtements). Toutefois, les désordres qui ont été établis ci avant ont été réparés et seul subsiste le désordre tenant aux moisissures des murs liées aux infiltrations d'eaux dans la salle de bain, le surplus des désordres n'étant pas établi par les pièces produites au débat. En conséquence, Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] seront condamnés uniquement à effectuer des travaux de réfection des revêtements des murs et plafonds de la salle d'eau. La réalisation de ces travaux ne justifie pas de dispenser Monsieur [R] [Y] du paiement de son loyer au titre de l'exception d'inexécution ainsi que le demande Monsieur [R] [Y], et cette demande est rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens En l'espèce, Monsieur [R] [Y] qui succombe à titre principal supportera les dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, l'équité justifie d'écarter la demande de Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] la somme de 7365,43 € au titre de l'arriéré locatif dû au 1er février 2024 terme de février 2024 inclus, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 2660 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 novembre 2018 entre Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] et Monsieur [R] [Y] portant sur les locaux situés [Adresse 2]) sont réunies, AUTORISE Monsieur [R] [Y] à se libérer de sa dette locative en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 100 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, le 10ème jour de chaque mois au plus tard, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [R] [Y], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juillet 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Monsieur [R] [Y] sera condamné à verser à Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [T] [B] et Madame [W] [I] à effectuer des travaux de remise en état des revêtements des murs et plafonds de la salle d'eau, dans un délai de 5 mois suivant le prononcé de la décision, à peine passé ce délai d'une astreinte provisoirement fixée à 50 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, REJETTE toutes les autres demandes, REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, CONDAMNE Monsieur [R] [Y] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de Paris. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge