Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/04056

4ème Chambre ARRÊT N° 113 N° RG 23/04056 N°Portalis DBVL-V-B7H-T5GQ Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 23 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 Janvier 2024 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 20 Février 2024 devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Mai 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 18 Avril 2024 prorogée au 23 Mai 2024 **** APPELANTS : Monsieur [Z] [R] né le 04 Juin 1966 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Société Civile Immobilière SCI DES CORNEILLES agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Rémi BOICHARD, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DENOMME [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice : la société FONCIA MORBIHAN [Adresse 4], [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES S.A.S. FONCIA MORBIHAN [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Exposé du litige : La SCI des Corneilles est propriétaire depuis le 3 juillet 2014 des lots n°462, 464, 467, 468, 469, 470, 471 et 472 de la résidence [3] de la mer située à Lorient, soit 92 % des parties communes et privatives du bâtiment J à destination d'activités professionnelles et de bureaux. M. [Z] [R] est à la fois le gérant de la SCI et locataire des biens de la SCI des Corneilles. La copropriété de la résidence Arsenal de la mer est gérée par la société Foncia Morbihan, depuis l'assemblée générale du 5 décembre 2019. Suivant acte d'huissier en date du 8 février 2023, M. [R] et la SCI des Corneilles ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et son syndic, la société Foncia Morbihan, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient, aux fins d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 6 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient a : - dit ne pas y avoir lieu à référé ; - rejeté les autres demandes ; - rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; - condamné la SCI des Corneilles et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires et son syndic la somme de 1 000 euros, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI des Corneilles et M. [R] aux dépens de l'instance. M. [R] et la SCI des Corneilles ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe de la cour d'appel de Rennes le 5 juillet 2023, intimant le syndicat des copropriétaires et la société Foncia Morbihan. Dans ses dernières conclusions en date du 25 septembre 2023 la SCI des Corneilles, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, demande à la cour de : - réformer l'ordonnance du 6 juin 2023 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et rejeté les autres demandes ; Et, statuant de nouveau, - ordonner une mesure d'expertise judiciaire ; - désigner tel expert qu'il plaira au président du tribunal judiciaire de Lorient et lui confier la mission suivante : - se rendre sur les lieux du litige après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leur conseil éventuel ; - entendre les parties et tous sachants ; - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estime utile à l'accomplissement de sa mission (plans, devis, marchés, documents contractuels et fiches techniques) établissant les rapports de droit entre les parties, la mission précise de chaque intervenant et l'historique des travaux ; - décrire les actions menées par le syndic pour entretenir le bâtiment J, et dire si elles ont été suffisantes et adaptées ; - rechercher les causes des sinistres subis par le bâtiment J et, préciser, pour chacune d'entre elles et vis-à-vis de chaque intervenant si elles sont imputables à une erreur de conception, un vice de construction, un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en 'uvre, à une négligence dans l'entretien, la conservation, la garde ou l'exploitation des ouvrages ou à quelque autre cause ; - dire s'ils affectent l'un des éléments constitutifs de l'ouvrage ou l'un de ses éléments d'équipements, en précisant dans ce dernier cas si les éléments d'équipements en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ; s'ils constituent une simple défectuosité ou s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à destination ; - indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état (en tenant compte qu'il est constamment occupé) et, s'il y a lieu, le montant de la moins- value résultant de l'impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres ; - s'adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien ; - d'une façon générale, fournir tous les éléments techniques et de faits et faire toute constatation permettant la juridiction, le cas échéant saisi, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ; - infirmer l'ordonnance du 6 juin 2023 en ce qu'elle a condamné la SCI des Corneilles à verser 1000 euros à la société Foncia Morbihan et au syndicat des copropriétaires ; Et, statuant de nouveau, - rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles ; Y Additant, - condamner la société Foncia Morbihan et le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI des Corneilles la somme de 3 000 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la société Parthema Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions en date du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 4], demande à la cour de : A titre principal, sur la confirmation de l'ordonnance ; - dire et juger la SCI des Corneilles irrecevable et mal fondée en son appel, et le rejeter ; En conséquence, - confirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Lorient le 6 juin 2023 en ce qu'elle a : - dit ne pas y avoir lieu à référé ; - rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; - condamné la SCI des Corneilles et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires et son syndic la somme de 1 000 euros, chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI des Corneilles et M. [R] aux dépens de l'instance ; A titre subsidiaire, - statuer ce que de droit sur la demande d'expertise judiciaire faite par la SCI des Corneilles ; - compléter la mission de l'expert judiciaire qui sera désigné comme suit : - décrire et examiner les actions de la SCI des Corneilles visant à empêcher l'entretien du bâtiment J de l'immeuble et se prononcer sur l'incidence des obstructions de la SCI des Corneilles à l'entretien courant du bâtiment, et notamment aux interventions pour l'entretien courant de la toiture sur l'état du bâtiment ; En tout état de cause, - juger que la SCI des Corneilles, en sa qualité de demanderesse, supportera seule les frais d'expertise judiciaire ; - condamner la SCI des Corneilles au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance de la présente procédure d'appel. Dans ses dernières conclusions en date du 23 octobre 2023, la société Foncia Morbihan demande à la cour de : A titre principal, - confirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Lorient le 6 juin 2023 dans toutes ses dispositions ; En conséquence, - débouter la SCI des Corneilles de l'ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, - statuer ce que de droit sur la demande d'expertise judiciaire ; - déclarer que la société Foncia Morbihan formule les protestations et réserves d'usage ; - compléter la mission de l'expert judiciaire qui sera désigné comme suit : - décrire et examiner les actions de la SCI des Corneilles visant à empêcher l'entretien du bâtiment J de l'immeuble et se prononcer sur l'incidence des obstructions de la SCI des Corneilles à l'entretien courant du bâtiment, et notamment aux interventions pour l'entretien courant de la toiture sur l'état du bâtiment ; En tout état de cause, - déclarer que la SCI des Corneilles supportera seule les frais d'expertise judiciaire ; Condamner la SCI des Corneille à verser à la société Foncia Morbihan la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance de la présente procédure d'appel. L'instruction a été clôturée le 20 février 2024. Par courrier transmis par RPVA le 15 avril 2024, la cour a sollicité par note en délibéré les observations des parties sur le moyen soulevé d'office de la caducité de l'appel de M. [R] en application de l'article 905-2 du code de procédure civile, dès lors que suite à l'avis de fixation à bref délai du 28 août 2023, les conclusions d'appelant déposées le 25 septembre suivant ont été rédigées au seul nom de la SCI des Corneilles sans mention comme partie appelante de M. [R]. Par note du 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé que M. [R] avait comme la SCI des Corneilles interjeté appel le 6 juillet 2023 de l'ordonnance de référé, que cependant seule la SCI avait conclu dans le délai d'un mois à compter de l'avis de fixation à bref délai accordé aux appelants. Il en a déduit qu'en application de l'article 905-2 du code de procédure civile, M. [R] était irrecevable à soutenir son appel. Par note du 15 avril 2024, la société Foncia Morbihan a estimé que M. [R] était irrecevable en son appel. Motifs : -Sur le défaut de conclusions de M. [R] : En vertu de l'article 905-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, l'appelant dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe. En l'espèce, M. [R], partie en première instance, de même que la SCI des Corneilles ont interjeté appel de l'ordonnance du 6 juin 2023, par déclaration du 5 juillet suivant. L'avis de fixation de l'affaire à bref délai a été adressé aux appelants le 28 août 2023, de sorte que ceux-ci devaient déposer leurs conclusions au greffe au plus tard le 28 septembre suivant. Or, les conclusions déposées le 25 septembre 2023 sont rédigées au seul nom de la SCI des Corneilles. M. [R] n'a déposé aucune conclusion dans le délai imparti, de sorte que sa déclaration d'appel est caduque en application de l'article rappelé plus haut. -Sur la demande d'expertise de la SCI des Corneilles : La SCI des Corneilles fait valoir que l'immeuble J dépendant de la copropriété se trouve dans un état de vétusté important contrairement aux autres immeubles et qu'elle a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de plusieurs résolutions ayant pour objet un diagnostic approfondi de l'état de l'immeuble et la réalisation de travaux d'entretien et de remise aux normes ; Elle précise que l'assemblée générale en novembre 2016 l'a autorisée à lancer des études de réhabilitation du bâtiment pour lui soumettre un projet, qu'elle a soumis un dossier complet aux copropriétaires, mais que ceux-ci ont toujours refusé de valider la modification du foncier autour du bâtiment J pour autoriser les aménagements nécessaires à sa qualité d'ERP et notamment permettre l'implantation d'un ascenseur et la mise aux normes des escaliers extérieurs. L'appelante précise que de nombreux sinistres sont survenus, recensés dans un rapport de la société Abarco du 3 janvier 2023, qui comporte des devis des travaux à effectuer et des constats qui témoignent de la carence du syndicat et du syndic dans leur mission de bonne conservation de l'immeuble. Elle soutient qu'au vu de ce rapport, elle justifie d'un motif légitime à voir organiser une expertise, dans la perspective d'une action contractuelle ou délictuelle contre les intimés fondée sur le défaut d'entretien de l'immeuble, sans que le syndicat puisse lui opposer son opposition à certaines résolutions. Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation de l'ordonnance. Il fait observer que depuis 2014, la SCI par le biais de son gérant entretient un conflit permanent avec la copropriété et le syndic, ayant donné lieu à trois procédures, l'une en paiement des charges à l'initiative du syndicat et deux autres en annulation d'assemblée générale à l'initiative de la SCI ; que pour justifier le défaut de paiement des charges, elle allègue un défaut d'entretien de l'immeuble. Il soutient que la SCI des Corneilles ne justifie pas d'un motif légitime à solliciter une expertise au sens de l'article 145 du code de procédure civile et rappelle qu'il doit être vérifié si la mesure ordonnée est nécessaire à l'exercice du droit à la preuve du requérant et proportionnée aux intérêts opposés en présence. L'intimé observe que la demande concerne en fait un audit complet du bâtiment en vue de solliciter ensuite la scission de l'ensemble immobilier, alors que les travaux de rénovation ont déjà été décidés et relève que la société Abarco ne mentionne pas des sinistres identifiés affectant l'immeuble concluant uniquement à sa réfection complète. Il ajoute que cette demande est formulée alors que la SCI s'oppose à l'entretien courant et aux travaux votés en assemblée générale pour la conservation du bâti, qu'elle a refusé de réaliser les études de réhabilitation qu'elle a été expressément été autorisée à faire et ne paie pas les charges spéciales d'un bâtiment dont elle est propriétaire à près de 90%. Le syndicat estime que sa responsabilité ne pourrait être recherchée puisque le bâtiment fait l'objet d'un entretien régulier, que les travaux en extérieur ont été soumis au vote mais rejetés par l'assemblée générale, que la SCI s'est opposée aux travaux relatifs aux réseaux d'eaux pluviales comme à la désignation d'un maître d''uvre pour assurer la conception et les appels d'offre de l'isolation de la toiture, alors que les trois autres copropriétaires concernés avaient voté pour. Il relève qu'elle s'est par ailleurs opposée à l'accès d'une entreprise mandatée par le syndic pour réaliser l'audit énergétique et le plan pluriannuel de travaux. A titre subsidiaire, il demande que la mission de l'expert soit complétée par une analyse de l'incidence des obstructions de la SCI à l'entretien de l'immeuble. La société Foncia Morbihan estime que la mesure d'expertise est dénuée d'intérêt puisque les travaux ont été votés dans leur principe. Elle ajoute que la SCI ne justifie pas d'éléments de nature à fonder une action en responsabilité à son égard, qu'il n'est formulé aucune critique dans les écritures d'appel sur l'exécution du mandat qui lui a été confié. Elle ajoute qu'elle a soumis au vote de l'assemblée générale les travaux nécessaires à l'entretien de l'immeuble et n'est pas responsable de l'issue de ces votes, qu'en outre, elle doit faire face à l'opposition aux interventions des entreprises de M. [R] qui associé de la SCI occupe en outre les lieux. En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête et en référé. Il appartient donc à la SCI qui demande l'expertise de justifier d'un motif légitime à son exécution dans la perspective d'une action ultérieure, étant observé que cette mesure doit présenter une utilité probatoire au soutien de cette possible action, relative en l'espèce compte tenu du contexte du litige, à l'établissement d'un manquement du syndicat des copropriétaires et du syndic à l'obligation de conservation et d'entretien du bâtiment J qui leur incombe. La SCI des Corneilles pour démontrer la vétusté et les désordres de structure affectant le bâtiment J verse aux débats un rapport de la société Abarco du 3 janvier 2023, qui après une visite générale de l'immeuble et de son environnement conclut à l'existence de non-conformités et à la nécessité de travaux d'entretien lourds. Ce rapport a notamment mis en évidence s'agissant des abords de l'immeuble des désordres des réseaux d'eaux pluviales à l'origine d'inondations récurrentes, un affaissement de terrain, sur l'immeuble lui-même une dégradation de l'enduit des façades par des fissures nécessitant un ravalement, une dégradation générale de la toiture comme des menuiseries extérieures en bois à simple vitrage dépourvues d'une étanchéité totale à l'eau et à l'air, une installation électrique non conforme, un défaut complet d'isolation. Il a en outre rappelé que la destination professionnelle de partie des locaux en étage impliquait l'exécution d'un accès répondant aux règlementations « Etablissements recevant du public » et « Personnes à mobilité réduite », qui n'était pas assuré actuellement, de sorte que l'escalier extérieur devait être repris, que devaient être créés un ascenseur, une issue de secours et un escalier en façade nord en extension sur le foncier. Or, les pièces produites y compris celles versées aux débats par la SCI des Corneilles démontrent que ces désordres et non-conformités sont identifiés depuis de nombreuses années et ont donné lieu à différentes décisions de l'assemblée générale de la résidence et de l'assemblée générale spéciale du bâtiment J qui regroupe seulement 4 copropriétaires dont la SCI qui détient une très large part des tantièmes. Il résulte en effet du procès-verbal d'assemblée générale du 21 novembre 2016 concernant le bâtiment J que suite à la confirmation de la dégradation de l'état général de l'immeuble après examen par des professionnels (fuites en couverture, défaut d'isolation général, non conformités des réseaux gaz, électricité, eau), la SCI a fait part de son projet de rénovation lourde et énergétique y compris des ravalements sur la base d'un descriptif de travaux remis à l'assemblée générale en 2015. L'assemblée générale a adopté ce projet et autorisé la SCI des Corneilles à lancer toutes les études de réhabilitation nécessaires pour soumettre un projet technique et financier abouti à une assemblée ultérieure. A la même assemblée générale a été évoquée la scission du foncier afin de permettre la modification des accès et ont été envisagés les frais accessoires de séparation des réseaux. Seule la SCI a voté pour cette scission. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 22 novembre 2016, la SCI a été autorisée à lancer les études de réhabilitation dans des termes identiques à ceux votés par l'assemblée spéciale au bâtiment J la veille. L'assemblée a en outre pris acte de la décision de cette dernière relative à la scission du foncier. Lors de l'assemblée générale spéciale au bâtiment J du 21 novembre 2017, la SCI appelante a présenté les constatations opérées sur la structure et le projet de rénovation de l'immeuble ( modalités de réfection de la toiture, réalisation d'une ITE en façades). Elle a également présenté une évaluation financière des travaux en précisant que l'ITE en façades et le changement des menuiseries extérieures, (lesquelles ne sont pas en tout état de cause incluses dans les parties communes selon le règlement de copropriété) seraient exclues et resteraient à sa charge. Au vu d'un coût prévisionnel de 67800€ HT supporté à hauteur de 1972,98€ HT par chacun des trois autres copropriétaires, l'assemblée générale a validé le projet présenté, à condition que la quote- part des autres copropriétaires des garages ne dépasse pas 1000€ HT par garage avant déduction des subventions. M. [R] représentant de la SCI a indiqué qu'il acceptait cette condition et poursuivait ses études et soumettrait le dossier abouti aux copropriétaires. De la même façon lors de cette assemblée générale, a été évoquée la scission du foncier et la SCI après discussion a demandé à suspendre la résolution qui serait soumise à nouveau à l'assemblée en fonction de l'évolution du projet de réhabilitation. La SCI appelante ne justifie pas des études menées postérieurement à cette assemblée générale sur le projet de réhabilitation et des nouveaux projets soumis conformes aux limites financières posées par les autres copropriétaires ou même de l'impossibilité de les respecter. Il résulte des pièces produites qu'à compter de 2018 un litige est intervenu opposant le représentant de la SCI des Corneilles, M. [R] d'une part, le syndicat et le syndic d'autre part ayant conduit à plusieurs contentieux y compris relatifs au paiement des charges de l'immeuble J. Il apparait que les travaux d'aménagement de la voirie devant l'immeuble (regards d'eaux pluviales, repose de bordures, réfection de l'enrobé, pose d'une clôture) ont été rejetés à l'unanimité donc également par la SCI lors de l'assemblée générale ordinaire du 26 novembre 2018, tandis que suite à des inondations en lien avec le réseau d'eaux pluviales, ont été proposés au vote de l'assemblée générale du 8 décembre 2021 des travaux de réfection du réseau d'eaux pluviales, travaux qui ont été rejetés y compris avec les voix de la SCI . Concernant plus particulièrement la couverture du bâtiment J, il est établi que suite aux fuites ayant affecté les locaux de la SCI en 2020, le syndicat a organisé une réparation, que l'assemblée générale spéciale de ce bâtiment a voté le 22 juin 2021 la réfection totale ou partielle de la couverture sans que les copropriétaires parviennent à trouver un accord sur le coût des travaux, que lors de l'assemblée suivante du 12 décembre 2022, la SCI des Corneilles s'est opposée à la désignation d'un maître d''uvre pour assurer une mission de conception et d'appels d'offres, cette désignation ayant été acceptée par les trois autres copropriétaires. Dans ces conditions d'impossibilité d'organiser des travaux de réfection, le syndicat justifie d'interventions d'entretien ponctuelles d'une entreprise auxquelles la SCI par le biais de son gérant s'est opposée demandant à l'entrepreneur de ne pas intervenir. De la même façon, elle s'est opposée à l'intervention de l'entreprise mandatée par le syndic suite au vote lors par l'assemblée générale de décembre 2022 de l'audit énergétique global de l'immeuble au seul motif selon son mail du 3 avril 2023 qu'elle avait voté contre cette résolution et que l'ingénieur de la société Abarco avait déjà procédé à cet audit, rappelant la présente demande d'expertise. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que l'état des parties communes de l'immeuble J et les désordres qui les affectent sont parfaitement connus, de même que la méthodologie à adopter pour y remédier, éventuellement par le recours à un maître d''uvre étranger à la copropriété. Les démarches entreprises par le syndicat et par le syndic pour remplir leurs obligations sont identifiables à partir des différents éléments fournis à savoir les assemblées générales, les échanges entre les parties et les documents de la copropriété détenus par le syndic, sans qu'il soit besoin d'une mesure d'expertise. Il s'en déduit que comme l'a relevé le juge des référés, la SCI des Corneilles ne justifie pas d'un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire de l'immeuble, mesure de nature uniquement technique. L'ordonnance est en conséquence confirmée. -Sur les demandes annexes : Les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. La SCI des Corneilles sera condamnée à verser tant au syndicat des copropriétaires qu'à la société Foncia Morbihan une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel. Elle supportera les dépens d'appel. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Déclare caduque la déclaration d'appel de M. [R], Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions, Condamne la SCI des Corneilles à verser tant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] qu'à la société Foncia Morbihan une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,