Cour d'appel, 23 novembre 2022. 21/01064

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 23 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 517 N° RG 21/01064 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2PT [S] [Z] C/ S.A. LOGIREM [F] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Serge MAREC Me Paul GUILLET Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de MARTIGUES en date du 22 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000317. APPELANT Monsieur [S] [Z] né le 10 janvier 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002738 du 09/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Serge MAREC, membre de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES S.A. LOGIREM dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Paul GUILLET, membre de la SELARL PROVANSAL-AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE INTERVENANTE Madame [F] [Z] demeurant [Adresse 2] assignation le 27 décembre 2021 par PVRI défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SA LOGIREM est propriétaire d'un appartement situé au sein de la [Adresse 3]. Cet appartement avait été donné à bail à Madame [I], par acte sous seing privé daté du 7 avril 1999. A la suite du décès de Madame [I], survenu le 10 janvier 2014, un avenant au contrat de bail daté du 10 octobre 2014 a été conclu afin de le transférer à deux de ses enfants, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [Z]. Un second avenant, signé le 29 mars 2016, a fait de Madame [F] [Z] l'unique titulaire du contrat de bail. Monsieur [S] [Z] serait ensuite revenu habiter avec sa s'ur en juillet 2016, sans qu'aucune demande de régularisation n'ait été formée auprès de la SA LOGIREM. Par courrier en date du 9 juillet 2018, Madame [F] [Z] a indiqué son intention de quitter le logement et donné congé à la société bailleresse. Ce courrier a été réceptionné par la SA LOGIREM le 17 juillet 2018. Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [Z] s'étant, néanmoins, maintenus dans le logement, par exploit d'huissier en date du 8 février 2019, la SA LOGIREM les a assignés devant le tribunal de proximité de MARTIGUES aux fins de voir constater l'occupation sans droit ni titre du logement par Monsieur [S] [Z] et la non remise des clés malgré le préavis de départ adressé par la locataire, Madame [F] [Z]. Etait donc demandée la résiliation du bail consenti à Madame [Z], l'expulsion de Monsieur [Z], sans délai et avec le concours de la force publique si nécessaire, la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [Z] au paiement des arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation depuis la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux, ainsi que de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance. Par jugement en date du 22 décembre 2020, le tribunal de proximité de MARTIGUES a constaté l'occupation sans droit ni titre du logement appartenant à la SA LOGIREM par Monsieur [S] [Z], ordonné son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, ordonné la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 mars 2016 avec Madame [F] [Z], condamné solidairement Monsieur [S] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 8 005, 82 € au titre des arriérés locatifs non réglés à la date du 13 août 2020, condamné Monsieur [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 533, 72 € et ce, jusqu'à complète libération des lieux occupés, ainsi que de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Par déclaration au greffe en date du 22 janvier 2021, Monsieur [S] [Z] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit infirmé en toutes ses dispositions. En conséquence, il demande à la Cour de dire et juger qu'il est titulaire du bail concernant l'appartement situé [Adresse 3], de lui allouer les délais de paiement les plus larges concernant la régularisation de sa dette locative, de condamner sous astreinte la SA LOGIREM à établir un bail à son nom et d'établir un décompte des sommes dues tenant compte des règlements qu'il a déjà effectués, de condamner la société bailleresse à lui verser la somme de 2 000 € en réparation du préjudice subi ainsi que celle de de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, si la Cour venait à le considérer comme un occupant sans droit ni titre du logement, il sollicite que la SA LOGIREM soit déboutée de toutes ses demandes à son encontre. Il soutient : qu'il a été victime des malversations de sa s'ur, Madame [F] [Z], qui a fait établir un avenant par lequel elle a mis le bail à son seul nom, sans obtenir son accord au préalable. que le congé donné par sa s'ur ne le concernait donc pas, qu'il n'a, de ce fait, jamais donné son préavis de départ et, par conséquent, qu'il est toujours titulaire du bail transféré à son profit le 10 octobre 2014. qu'il a subi un préjudice moral du fait du harcèlement procédural de la SA LOGIREM, aggravé par sa situation de handicap et son état de santé fragile. qu'il n'entend pas se soustraire à ses obligations de locataire et a l'intention de régler l'arriéré locatif mais sollicite pour cela un délai de paiement de deux ans car il est seulement bénéficiaire de l'AAH. que sa dette locative doit cependant être recalculée dans la mesure où il s'est déjà acquitté de la somme de 3 193,73 € auprès de la SA LOGIREM. que, si la Cour venait à le considérer comme un occupant sans droit ni titre, Madame [F] [Z] serait alors seule titulaire du bail et donc assujettie au paiement de l'arriéré locatif. La SA LOGIREM conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté que Monsieur [Z] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux et ordonné son expulsion, si besoin avec le concours de la force publique. En revanche, elle demande à la Cour d'infirmer le jugement pour le surplus et de condamner solidairement les consorts [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation de 550 € par mois jusqu'à libération effective des lieux et de la somme de 19 800 €, au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période allant du 18 août 2018 au 18 août 2021. En tout état de cause, elle sollicite que Monsieur [Z] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, que soit ordonnée l'exécution provisoire de la décision, que Monsieur [Z] soit condamné à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : que Monsieur [Z] lui a adressé deux courriers dans lesquels il manifeste sa volonté de résilier le contrat de bail portant sur le logement litigieux et qu'il lui a donc valablement donné congé. qu'en-dehors des cas expressément prévus par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce, il n'existe aucune obligation légale pour le bailleur de transférer un bail à un tiers, consécutivement au départ de l'occupant en titre. que Monsieur [Z] n'est pas fondé à lui réclamer des dommages-intérêts ou des délais de paiement dans la mesure où il occupe le logement sans droit ni titre depuis trois ans sans s'acquitter du loyer. que, bien qu'ayant délivré un préavis en vue de son départ des lieux, Madame [F] [Z] n'a pas procédé à la restitution des clés de l'appartement et doit donc être condamnée solidairement avec son frère au paiement de l'indemnité d'occupation, jusqu'au départ effectif de tout occupant illicite. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que la SA LOGIREM est propriétaire d'un appartement situé au sein de la [Adresse 3] ; Attendu que cet appartement avait été donné à bail à Madame [I], par acte sous seing privé daté du 7 avril 1999 ; Qu'à la suite du décès de Madame [I], survenu le 10 janvier 2014, un avenant au contrat de bail a été conclu, en date du 10 octobre 2014, afin de le transférer à deux de ses enfants, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [Z] ; Qu'un second avenant, daté du 29 mars 2016, a fait de Madame [F] [Z] l'unique titulaire du contrat de bail ; Que Monsieur [S] [Z] serait ensuite revenu habiter avec sa s'ur en juillet 2016, sans qu'aucune demande de régularisation n'ait été formée auprès de la SA LOGIREM ; Que par courrier en date du 9 juillet 2018, Madame [F] [Z] a indiqué son intention de quitter le logement et donné congé à la société bailleresse ; Que ce courrier a été réceptionné par la SA LOGIREM le 17 juillet 2018 ; Que Monsieur [S] [Z] et Madame [F] [Z] se sont maintenus dans le logement malgré le congé adressé par Madame [Z] ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec lui, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui ; Qu'à défaut de personnes remplissant les conditions précitées, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ; Attendu que, conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi précitée, lorsque le congé est adressé par le locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois ; Attendu que Madame [I] était seule titulaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] ; Qu'à son décès, survenu le 10 janvier 2014, le contrat de bail a été transféré à deux de ses enfants, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [Z], en application des dispositions de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par un avenant daté du 10 octobre 2014 ; Qu'à compter de cette date, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [Z] étaient donc titulaires du contrat de bail portant sur le logement litigieux ; Attendu que Monsieur [S] [Z] a adressé un congé à la société bailleresse, par courrier daté du 30 octobre 2015, et réceptionné par la SA LOGIREM le 19 novembre 2015 ; Qu'en application du délai de préavis de trois mois applicable en la matière, Monsieur [S] [Z] n'était donc plus titulaire d'aucun droit sur le logement à compter du 20 février 2016 ; Qu'il importe donc peu que Monsieur [Z] se considère victime des malversations de sa s'ur, Madame [F] [Z], qui, selon lui, aurait fait établir l'avenant permettant le transfert du contrat de bail à son profit, sans l'avertir au préalable, dans la mesure où il n'était plus titulaire d'aucun droit sur le logement à la date à laquelle l'avenant a été conclu, le 29 mars 2016 ; Que le congé adressé par sa s'ur, Madame [F] [Z], en date du 9 juillet 2018, ne lui permet pas d'obtenir le transfert du contrat de bail à son profit dans la mesure où les dispositions de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne sont applicables qu'au conjoint survivant, aux descendants qui vivaient avec le locataire, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire et aux personnes dont le locataire avait la charge ; Que Monsieur [S] [Z] ne se trouvait dans aucune de ces situations vis-à-vis de Madame [F] [Z] ; Que c'est donc à bon droit que le Tribunal de Proximité de MARTIGUES, dans son jugement du 22 décembre 2020, a constaté que Monsieur [S] [Z] occupait le logement sans droit ni titre et a ordonné son expulsion ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut adresser un congé à son bailleur à tout moment ; Attendu qu'un avenant conclu en date du 29 mars 2016 a fait de Madame [F] [Z] l'unique titulaire du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] ; Que Madame [F] [Z], par lettre recommandée datée du 9 juillet 2018 et réceptionnée par la SA LOGIREM le 17 juillet 2018, a adressé un congé à la société bailleresse et indiqué qu'elle souhaitait obtenir la résiliation du contrat de bail à compter du 1er août 2018 ; Qu'il n'y avait donc pas lieu d'ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Madame [F] [Z] et la SA LOGIREM dans la mesure où cette résiliation était déjà acquise au 1er août 2018 ; Qu'il y avait simplement lieu de constater cette résiliation, intervenue à la date du 1er août 2018 ; Attendu que, sur le fondement de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que malgré le congé adressé le 9 juillet 2018 par sa s'ur, Madame [F] [Z], Monsieur [S] [Z] s'est maintenu dans le logement litigieux ; Que la dette d'indemnité d'occupation a commencé à se constituer à partir du 1er août 2018, date de résiliation du contrat de bail par Madame [F] [Z] ; Attendu, néanmoins, que malgré le congé adressé en date du 9 juillet 2018, Madame [F] [Z] a quitté les lieux mais n'a pas restitué les clés du logement à son propriétaire; Que c'est donc à bon droit que le Tribunal de Proximité de MARTIGUES, dans son jugement en date du 22 décembre 2020, a condamné solidairement Monsieur [Z] et Madame [F] [Z] au paiement de la somme de 8 005,82 € au titre des arriérés locatifs non réglés au 13 août 2020 ; Attendu en outre que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 533,72 € et ce jusqu'à complète libération des lieux dans la mesure où l'appelant indique qu'il n'entend pas se soustraire à ses obligations de locataire et aurait donc, en tant que tel, vocation à s'acquitter d'un loyer d'un montant similaire ; Attendu que la SA LOGIREM entend obtenir la réformation du montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de Monsieur [Z] ; Attendu, néanmoins, que la société bailleresse ne verse aux débats aucune pièce et n'avance aucun moyen au soutien de cette prétention ; Que le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de Monsieur [Z] n'a donc pas vocation à être modifié ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Attendu que Monsieur [Z] fait valoir qu'il se trouve dans une situation financière délicate dans la mesure où il est seulement titulaire de l'AAH et ne peut, par conséquent, pas honorer sa dette dans l'immédiat ; Attendu néanmoins qu'il n'y a pas lieu d'octroyer à Monsieur [Z] des délais de paiement dans la mesure où rien n'indique que sa situation financière sera meilleure dans les prochaines années ; Attendu, en outre, qu'il serait inéquitable d'allouer à Monsieur [Z] des délais de paiement dans la mesure où il se maintient illégalement et de mauvaise foi dans le logement depuis plusieurs années ; Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Que l'octroi de dommages-intérêts implique donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux ; Attendu que Monsieur [Z] fait valoir qu'il a subi un préjudice moral du fait du harcèlement procédural opéré à son encontre par la SA LOGIREM ; Attendu, néanmoins, qu'aucun manquement à ses obligations et aucune faute n'a été reprochée à la SA LOGIREM que ce soit en première instance ou en appel ; Que les agissements de la SA LOGIREM ne peuvent, dès lors, ni être considérés comme un harcèlement procédural ni comme une faute de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis de Monsieur [Z] ; Que le demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [Z] doit donc être rejetée ; Attendu qu'il sera alloué à la SA LOGIREM, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [Z], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de MARTIGUES en date du 22 décembre 2020 en ce qu'il a ordonné la résiliation judiciaire du bail signé le 29 mars 2016 entre Madame [F] [Z] et la SA LOGIREM ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 mars entre Madame [F] [Z] et la SA LOGIREM, à compter du 1er août 2018 ; REJETTE toutes autres demandes. CONDAMNE Monsieur [Z] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; LE CONDAMNE aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT