Cour d'appel, 22 mai 2024. 21/03244

5ème Chambre ARRÊT N° 203 N° RG 21/03244 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RVMO (Réf 1ère instance : 20-001624) Mme [H] [M] C/ M. [X] [J] Mme [K] [S] épouse [J] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Foucre Me Gizard RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 18 Mars 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [H] [M] née le 23 Octobre 1964 à [Localité 6], de nationalité française, [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Emmanuelle FOUCRE, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : Monsieur [X] [J] né le 1er juin 1979 à [Localité 8], de nationalité française, demandeur d'emploi [Adresse 5] [Localité 3] Madame [K] [S] épouse [J] née le 21 Octobre 1983 à [Localité 7], de nationalité française, secrétaire médicale [Adresse 5] [Localité 3] Représentés par Me Amélie GIZARD, postulant, avocat au barreau de NANTES Représentés par Me Isabelle BLANCHARD de la SELARL ADLIB, plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2018, M. [X] [J] et Mme [K] [J] ont donné à bail à Mme [H] [M] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 490 euros et des provisions sur charges de 7 euros. Un état des lieux a été dressé contradictoirement lors de l'entrée dans les lieux le 22 décembre 2018. Mme [H] [M] a donné son congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2019 réceptionnée par les bailleurs le 20 juillet suivant. Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 24 juillet 2019, avec remise des clés. Par acte d'huissier signifié le 12 juin 2020, Mme [H] [M] a fait assigner les époux [J] devant le juge chargé des contentieux de la protection. Par jugement du 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - condamné conjointement les époux [J] à payer Mme [H] [M] les sommes suivantes : 1) 600 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance, 2) 140 euros en remboursement des frais engagés pour les diagnostics électriques, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamné Mme [H] [M] à payer aux époux [J] la somme de 816,66 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie, - ordonné la compensation entre les créances respectives des parties, - laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles, - rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, - débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif. Le 27 mai 2021, Mme [H] [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 février 2024, elle demande à la cour de : - réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nantes le 30 mars 2021. Par conséquent, - la voir déclarer recevable et bien fondée en son action et ses demandes, - condamner conjointement et solidairement les époux [J] à lui restituer le dépôt de garantie de 490 euros à compter du 24 août 2019 outre une pénalité égale à 10 % de 490 euros à compter du 24 août 2019, - réviser le prix du loyer à la somme de 450 euros, Par conséquent - condamner conjointement et solidairement les époux [J] à lui payer la somme de 280 euros (40 euros x 7 mois) et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée en première instance, - condamner conjointement et solidairement les époux [J] à lui payer la part du loyer de juillet du 25 au 31 juillet qui n'était pas due, soit la somme de 108 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée en première instance, - condamner conjointement et solidairement les époux [J] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre du préjudice subi par elle subi, toutes causes confondues, - condamner conjointement et solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 3 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, - débouter les époux [J] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. Par dernières conclusions notifiées le 21 février 2024, les époux [J] demande à la cour de : Recevant l'appel incident, le disant bien fondé et y faisant droit, - réformer le jugement déféré sur le surplus, Statuant à nouveau : - débouter Mme [H] [M] de ses demandes, - condamner Mme [H] [M] à leur verser la somme de 1 470 euros correspondant au délai de préavis, - ordonner la compensation entre la somme de 490 euros due par eux et celle de 1 470 euros due par Mme [H] [M], - condamner en conséquence Mme [H] [M] à leur verser la somme de (1470-490) = 980 euros, - condamner Mme [H] [M] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens pour la première instance, - condamner Mme [H] [M] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens pour la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [M] expose que les bailleurs n'ont fourni aucun extrait du règlement de copropriété, ni de règlement intérieur, ni budget prévisionnel, ni DPE, ou mesurage de la surface habitable notamment et que la présence d'une cour fermée par un portail a constitué un critère de choix. Elle signale des problèmes électriques le 14 janvier 2019, soit 20 jours après la signature du bail. Elle précise qu'elle a prévenu les bailleurs (qui avaient mis le compteur à leur nom), et alerté les services d'urgence de la société Enedis. Elle déclare que l'électricien a remplacé un disjoncteur obsolète sous le compteur et a refusé de rebrancher les 13 fils électriques arrivant de l'installation électrique. Mme [M] affirme que : - un électricien mandaté par les bailleurs a rebranché les fils et a dit que l'installation n'était pas aux normes, - elle n'a pas mis en route 4 appareils de chauffage par soucis de ne pas mettre le feu, - les bailleurs avaient connaissance de cette non-conformité de l'installation électrique et ont fait le choix de ne pas procéder aux diagnostics obligatoires, - cette non-conformité a été confirmée par l'entreprise Louerat, le diagnostic de Diag Retz et la mairie. Elle fait état de problèmes de voisinage car l'un des locataires refusait de fermer le portail et de s'occuper des mauvaises herbes de la cour et conteste la décision des bailleurs d'enlever le portail. Elle indique que le père d'une locataire a réalisé le désherbage avec du glyphosate en présence des bailleurs. Elle précise qu'après la tempête du 7 juin 2019, la porte de son garage a été endommagée et ne fermait plus, et qu'après avoir averti les bailleurs, ceux-ci ne sont intervenus que le 22 juin 2019. Elle invoque des problèmes de mitigeur et de manque de pression d'eau. Elle affirme que lors de leur venue le 22 juin 2019, les bailleurs lui ont confirmé qu'aucun nettoyage de la tuyauterie n'avait été entrepris depuis le raccordement de la SAUR et lui ont dit qu'ils souhaitaient son départ. Elle avance que devant la dégradation de son état de santé, elle a été contrainte de partir. Mme [M] déclare que les bailleurs se sont refusés, malgré ses demandes à lui transmettre une attestation de loyers payés jusqu'au 27 juin 2019. Elle indique qu'elle a dû contacter une nouvelle fois la société Enedis et son fournisseur d'électricité à la suite d'un nouveau problème le 10 juillet 2019. Elle signale que les bailleurs ont loué le logement à compter du 28 août 2019. Les époux [J] expliquent qu'en cours de bail, des tensions sont apparues entre les différents locataires de la copropriété notamment sur les heures d'ouverture et de fermeture du portail et qu'ils ont décidé de retirer le portail. Ils font état du désaccord de Mme [M], qui les a, selon eux, harcelés de SMS et de lettres recommandées avec accusé de réception. Ils indiquent que Mme [M] a pris l'initiative de faire intervenir un électricien pour procéder à un devis, et que s'ils ont refusé de payer la facture de cette intervention, ils ont échangé avec l'artisan pour procéder à des travaux d'électricité. Ils font valoir qu'ils ont accepté le devis de cet artisan le 20 juillet 2019. Ils signalent que Mme [M] leur a transmis un courrier reçu le 20 juillet 2019, leur précisant qu'elle quittait le logement sans préavis. Ils rappellent que le dépôt de garantie doit intervenir dans le délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégradations. Ils affirment qu'ils ne se sont pas opposés à la restitution du dépôt de garantie. Ils estiment que les interventions de l'électricien et du diagnostiqueur réalisées à la seule initiative de la locataire doivent restées à la charge de cette dernière. Ils s'opposent à la demande en diminution de loyer. Concernant la prétendue insalubrité du logement, ils font état de l'absence de tout constat d'huissier, ou d'un service d'hygiène de la commune. Ils précisent que les problèmes liés au mitigeur et aux canalisations n'ont été signalés qu'en juin 2019. Ils contestent le fait que la dégradation de l'état de santé de Mme [M] leur soit imputable. - Sur le dépôt de garantie et l'exception d'inexécution. Mme [M] argue d'une exception d'inexécution la dispensant de tout préavis et de la conformité des états des lieux d'entrée et de sortie. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret du 30 janvier 2002 précise en outre les conditions relatives au critère de décence du logement notamment en son article 2 : le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : [']5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Selon l'article 3 : le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient, 2. une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires, 3. des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. Concernant l'installation électrique, il est avéré que les bailleurs n'ont pas fourni un DPE. Si l'acte de vente du 6 août 2018 indiquait en effet : ' le bien dispose d'une installation intérieure électrique depuis plus de 15 ans. Logement à l'angle de la route : L'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies ', une facture du 30 novembre 2018 intitulée 'travaux électriques pour mise en sécurité de trois logements' démontre que des travaux ont été réalisés par les bailleurs. Il est notamment fait mention de remplacements de nombreux équipements électriques tels que des appliques, prises, interrupteurs, une reprise complète du tableau électrique. Après l'entrée dans les lieux de Mme [M], le premier incident électrique est survenu le 14 janvier 2019. Suite à l'intervention d'un premier électricien, c'est le technicien mandaté par les bailleurs qui a rétabli l'électricité le 15 janvier 2019. Ce même jour, Mme [M] a envoyé un SMS aux bailleurs précisant « tout est rentré dans l'ordre pour l'électricité. Merci pour la rapidité de votre réaction ». Il n'est aucunement fait état par les techniciens de manière écrite d'anomalies quant à l'installation électrique mais simplement d'un relevé d'intervention Enedis. Les seuls propos de M. [Z] ne peuvent suffire à en établir la caractérisation. Il convient en outre d'écarter les photos prises dont on ne connaît rien de l'authenticité. À la suite du second incident électrique le 10 juillet 2019, l'entreprise Louerat mentionne dans sa facture en date du 12 juillet 'une installation électrique primaire à reprendre car pas en sécurité voire même dangereuse ', ce qui est confirmé par le diagnostiqueur Diag-Retz le 17 juillet 2019. Dans le même sens, la mairie enverra le 23 juillet 2019 un courrier aux bailleurs attestant que ' l'électricité de votre logement n'est pas aux normes et représente un danger potentiel.['] cette mise aux normes est une condition sine qua non pour que vous puissiez continuer à louer ce bien. En l'absence de ce document, la mairie de [Localité 9] se verra dans l'obligation de prendre un arrêté interdisant l'occupation de ce logement'. Mme [M] ne justifie pas avoir alerté les bailleurs sur les problèmes de l'installation électrique avant le 17 juillet 2019 et ne saurait reprocher aux bailleurs une quelconque inaction jusqu'à cette date. Les attestations des enfants de Mme [M] ne sont pas précises ni circonstanciées et doivent être écartées pour un défaut d'objectivité. Mme [M] ne démontre pas que le logement est resté sans électricité comme elle peut l'écrire dans ses conclusions. Après avoir été informés en juillet 2019, les époux [J] ont fait intervenir une entreprise, signé un devis dès le 20 juillet 2019. L'intervention de l'entreprise a eu lieu en septembre sans que le délai d'intervention ne puisse être reproché aux bailleurs. Concernant les difficultés liées à l'alimentation en eau, Mme [M] n'en a pas avisé les bailleurs avant le 17 juin 2019. Il n'est pas contesté que les bailleurs se sont déplacés sur place le 21 juin suivant pour un problème relatif au mitigeur. La locataire ne démontre pas avoir avisé les bailleurs sur un débit d'eau insuffisant ou un problème de mitigeur dans la salle de bains avant le 4 juillet 2019. La cour relève qu'un mail de la SAUR du 11 juillet 2019 précise que la pression et le débit d'eau étaient largement suffisants. Le portail a cristallisé les tensions entre Mme [M] et les bailleurs alors que ce portail ne fait pas partie du périmètre du bail et est intégré dans les parties communes. Mme [M] ne peut faire de reproche sur ce point à M. et Mme [J]. La locataire insinue dans ses écritures qu'elle ne disposait pas d'un jardin, les photographies versées au dossier démontrent le contraire. Les propos rapportés par la locataire selon lesquels les bailleurs exigeaient son départ ne sont pas justifiés, l'attestation de Mme [N] étant pour le moins insuffisante en ne reprenant pas mot à mot les propos des époux [J]. Le problème du désherbage par un parent d'un des locataires ne peut être reproché aux bailleurs et ce d'autant plus qu'il n'est pas prouvé que cette personne utilisait du glyphosate. Mme [M] a quitté le logement le 24 juillet 2019, soit une semaine après avoir averti les bailleurs du problème lié à l'installation électrique. En ne prévenant pas les bailleurs plus tôt, elle a participé à son préjudice de jouissance. Elle est déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est infirmé à ce titre. Comme l'a relevé le premier juge, les lieux ne sont pas devenus inhabitables. Aucun constat d'insalubrité ou d'indécence n'a été dressé concernant le logement. Mme [M] n'est pas fondée à demander une diminution de loyer. Si l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un préavis de 3 mois en cas de congé donné par le locataire résidant un logement non meublé, cette période peut toutefois être réduite à un mois en cas de maladie pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. Mme [M] mentionne dans sa lettre de congé que les bailleurs connaissaient son état de santé fragile  mais ne justifie guère son départ de cette manière. Elle affirme en effet plus loin dans la lettre, que c'est en raison de l'insalubrité du logement et du non-respect des obligations leur incombant qu'elle quitte le logement. L'appelante n'a nullement présenté un souhait de réduction de la durée de son préavis à un mois pour des raisons de santé. Pour les mêmes motifs et parce que le lien entre les difficultés précitées et l'aggravation de l'état de santé de Mme [M], telle qu'invoquée par la locataire, n'est pas rapportée, Mme [M] ne peut invoquer une exception d'inexécution contractuelle. Le délai de préavis de 3 mois devait donc s'appliquer. Mme [M] a fait part de son intention de partir par courrier reçu le 20 juillet 2019. Elle devait donc payer les loyers jusqu'au 20 octobre 2019. Elle a remis les clés du logement le 24 juillet 2019 sans que cette remise n'oblige les bailleurs. Le logement a été reloué le 28 août 2019. Les bailleurs avaient donc jusqu'au 28 septembre 2019 pour restituer le dépôt de garantie. Néanmoins, Mme [M] devait régler son loyer au moins jusqu'au 27 septembre 2019, soit 490 + (490 x 27/30) = 931 euros. Les époux [J] étaient en droit de conserver le dépôt de garantie. Mme [M] est condamnée à payer aux époux [J] la somme de 441 euros après déduction du dépôt de garantie. Mme [M] est déboutée de ses demandes au titre du dépôt de garantie. - Sur les frais. Mme [M] demande le remboursement du DPE qu'elle a sollicité ainsi que le montant de la facture de l'électricien pour un montant de 140 euros. Ces deux interventions ont permis aux bailleurs de faire le nécessaire ultérieurement. Ils en assumeront le coût. Le jugement est confirmé à ce titre. - Sur les autres demandes. Chaque partie succombant, il n'est pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [M] étant à l'initiative de l'appel, elle supportera les dépens d'appel. Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement sauf en ses dispositions sur les dommages et intérêts et sur le montant de l'arriéré locatif ; Statuant à nouveau, Déboute Mme [M] de sa demande en dommages et intérêts ; Condamne Mme [M] à payer aux époux [J] la somme de 441 euros après déduction du dépôt de garantie ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne Mme [M] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,