Cour d'appel, 08 décembre 2022. 20/11173

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 08 DECEMBRE 2022 (n° /2022 , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11173 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFXU Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2020 -Tribunal de proximité de BOBIGNY - RG n° 19-001731 APPELANTE Etablissement Public [6] DE [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE-EHANNO, CAYLA-DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101 INTIME Monsieur [I] [K] [Adresse 2] [Localité 3] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 30 octobre 2020, déposée à l'Etude d'Huissiers de Justice en vertu des articles 656 et 658 du Code de Procédure Civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 novembre 2013, I'[6] de Drancy a donné en location à M. [I] [K] un logement situé [Adresse 2]) moyennant un loyer de 322,34 euros, outre provision pour charges. Un bail verbal, dont l'existence n'est pas contestée, a également été consenti pour un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 10 euros. Le 29 mars 2017, l'[6] de [Localité 5] a fait délivrer à M. [I] [K] un commandement de payer la somme de 1.985,58 euros au titre de loyers et charges impayés au 27 mars 2017. Par acte d'huissier du 18 juin 2019, I'[6] de Drancy a fait assigner M. [I] [K] devant le tribunal d'instance de Bobigny en substance en constat de l'acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, résiliation judiciaire du bail, résiliation du bail verbal relatif au garage, expulsion, condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation. Devant le premier juge le défendeur a comparu et a proposé d'apurer sa dette en versements de 200 euros par mois en plus du loyer et des charges courants. Par jugement contradictoire entrepris du 11 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué : Déclare irrecevable les demandes de l'[6] de [Localité 5] tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et à la résiliation judiciaire du bail relatif au logement. Condamne M. [I] [K] à payer à I'[6] de [Localité 5] une somme de 7.992,56 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 6 décembre 2019. Autorise M. [I] [K] à s'acquitter de sa dette par 36 versements mensuels, les 35 premiers d'un montant de 200 euros, le dernier versement représentant le solde. Dit que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision. Dit qu'à défaut du règlement d'une seule mensualité à son exacte échéance, l'intégralité des sommes deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse. Rejette le surplus des demandes. Condamne M. [I] [K] aux dépens. Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 28 juillet 2020 par l'[6] de [Localité 5], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 octobre 2020 par lesquelles l' [6] de [Localité 5] demande à la cour de : Prononcer la nullité du jugement rendu le 11 février 2020 par le « Tribunal ». Subsidiairement, Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] [K] aux dépens, Infirmer le jugement du 11 février 2020 en ce qu'il déclare irrecevable les demandes de l'[6] de [Localité 5] tendant au constat de la résiliation et à l'expulsion de M. [K]. Statuant à nouveau, Condamner M. [K] à payer à l'[6] de Drancy la somme de 5.726,36 euros incontestablement due au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le tribunal, à payer les loyers et charges dus au jour de la résiliation judiciaire, Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de l'[6] de [Localité 5], Refuser tous délais à M. [I] [K]. Plus subsidiairement encore, Prononcer la résolution judiciaire du bail conclu entre l'[6] de Drancy et M. [K] portant sur un local à usage d'habitation situé : [Adresse 2] aux torts exclusifs du défendeur. En conséquence, Ordonner l'expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 2], de M. [K] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu, Condamner M. [K] à payer à l'[6] de [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi, Le condamner à verser à l'[6] de [Localité 5] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, Le condamner à verser à l'[6] de Drancy la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles devant la cour d'appel, Le condamner en tous les dépens d'appel. M. [I] [K], auquel la déclaration d'appel et les écritures de l'appelant ont été signifiées selon procès-verbal d'huissier de justice délivré le 30 octobre 2020 à étude, n'a pas constitué avocat. L'arrêt sera rendu par défaut. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la demande d'annulation du jugement L'appelant soutient que, par erreur, le jugement entrepris a été rendu par le "Tribunal" alors que le contentieux locatif est dévolu depuis le 1er janvier 2020 au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, et en déduit que le jugement est entaché de nullité de fond. Toutefois, la mention du "tribunal"n'apparaît que dans le dispositif de la décision et ce par suite d'une simple erreur matérielle puisque par ailleurs la page d'en-tête du jugement indique sans ambiguïté que le jugement a été rendu par le juge des contentieux de la protection, après débats à l'audience publique du tribunal d'instance le 10 décembre 2019 et après renvoi à l'audience du 11 février 2020 devant la chambre de proximité du tribunal, sous la présidence du même juge, qui l'a signé. Il n'y a donc pas lieu à annulation du jugement Sur les demandes d'infirmation du jugement Pour mémoire, le premier juge a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail relatif au logement et a rejeté la demande de résiliation du bail verbal relatif au garage. Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail relatif au logement L'[6] de [Localité 5] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable sa demande de résiliation du bail relatif au logement , que ce soit par constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire ou, subsidiairement, par prononcé de la résiliation judiciaire du bail, au motif qu'il ne justifie ni avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) ni la caisse d'allocations familiales pour impayés, dans le délai de deux mois avant la délivrance de l'assignation, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L'article 24 précité dispose dans sa rédaction applicable au litige que : " II.-Les bailleurs personnes morales (...) ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret." Ces dispositions s'appliquent aux bailleurs sociaux. Devant la cour, l'appelant produit la copie d'un document de saisine de la caisse d'allocations familiales indiquant l'existence de cinq mois d'impayés de loyers, daté du 28 août 2017 et adressé à cet organisme par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2017. Il indique à toutes fins utiles avoir déjà produit ce document devant le premier juge. Ainsi, au vu de cette pièce, la saisine de la Ccapex est réputée constituée en application de l'article précité de sorte que les demandes de l'[6] de [Localité 5] en constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail doivent être déclarées recevables. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la dette locative Il résulte du décompte produit par l'[6] de [Localité 5] que M. [I] [K] reste devoir à l'[6] de [Localité 5] la somme de 5.726,36 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 5 octobre 2020, échéance de septembre 2020 comprise . Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] [K] à payer au bailleur l'arriéré locatif, sauf à réactualiser celui-ci. S'agissant des délais de paiement octroyés par le premier juge, par des motifs que la cour adopte, les éléments du dossier ne justifient pas d'infirmer le jugement sur ce point. Par ailleurs, en l'absence de demande de délais de paiement formulée devant la cour par l'intimé il n'y a pas lieu de "refuser tous délais de paiement"au locataire. En tout état de cause, à toutes fins utiles, en l'absence de tout élément actualisé relatif à la situation personnelle et financière de l'intimé, il n'y a pas non plus lieu de lui octroyer d'office de tels délais de paiement de la dette locative réactualisée. Sur la résiliation des baux relatifs au logement et au garage Aux termes de l'article 7 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (') ». Sur la demande de résiliation du bail relatif au logement, par acquisition de la clause résolutoire L'[6] de [Localité 5] demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 21 novembre 2013, sans préciser à quelle date celle-ci prendrait selon lui effet. En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 21 novembre 2013 comporte une clause résolutoire en cas d'impayés de loyer ou des charges, prenant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 mars 2017, portant sur un arriéré de loyers et charges dus au 27 mars 2017 d'un montant de 1.985,58 euros. Il résulte du décompte produit par l'[6] de [Localité 5] que ces sommes n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Toutefois aux termes de l'article 24, II de la loi du 6 juillet 1989 (auquel se réfère le jugement entrepris) : "Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.". En l'espèce, le premier juge a octroyé des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois au locataire, pendant une durée de 36 mois ce qui a eu pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire ; or, il ressort du décompte produit par l'[6] de [Localité 5] que la somme poursuivie dans le commandement de payer précité a bien été payée par des versements effectués par M. [K] dans le cadre des délais de paiement octroyés par le premier juge: soit trois versements de 700 euros effectués en sus du paiement des loyers et charges courants, et inscrits dans le décompte aux dates des 27 février, 20 mars et 31 mai 2020, ce qui a couvert la somme de 1.985,58 euros objet du commandement de payer. Par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Le bailleur ne fait pas état de la notification d'un autre commandement de payer susceptible d'entraîner la mise en 'uvre de la clause résolutoire. La demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit donc être rejetée. Sur la demande de résiliation judiciaire Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Il s'ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles. Selon les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, déjà cité, et 1728 2° du code civil, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu. La cour d'appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation. Il peut être tenu compte de la bonne foi. S'agissant du manquement du locataire à l'obligation de payer ses loyers, la cour observe en l'espèce que : -le décompte produit par l'[6] de [Localité 5] est arrêté au 5 octobre 2020, échéance de septembre 2020 incluse, soit huit mois après la date du jugement entrepris, et qu'à cette date la dette dont il est fait état est de 5.726,36 euros ; mais le bailleur ne produit aucun décompte actualisé devant la cour qui statue deux ans plus tard; -cette somme est significativement inférieure à celle constatée par le premier juge (7.992,56 euros arrêtés au 6 décembre 2019) et qu'ainsi la dette locative subsiste mais a été nettement réduite en moins d'une année ; -il résulte du décompte produit qu'entre le mois de décembre 2019 (date de la dette constatée par le premier juge) et le début du mois d'octobre 2020 (date du décompte produit devant la cour), M. [I] [K] a procédé à des versements mensuels de 700 euros, à l'exception du mois de septembre 2020, alors que son loyer et les provisions pour charges sont, sur la même période, d'environ 500 euros par mois (variant entre 479,87 euros et 574 euros selon le décompte) ; à ces virements de 700 euros s'ajoutent des prélèvements correspondants exactement au montant du loyer et des charges, qui ont été effectués le 9 décembre 2019, le 9 janvier 2020, le 10 février 2020, le 9 mars 2020. Ainsi, M. [I] [K] n'a jamais cessé, sur la période correspondant au décompte produit, d'effectuer des paiements relativement importants visant à apurer sa dette locative, en sus du paiement des loyers charges courants. -à la date à laquelle la cour statue, la durée des délais de paiement octroyés par le premier juge, de 36 mois, n'est pas écoulée , étant relevé que la date de signification du jugement n'est pas établie par l'appelant mais qu'à tout le moins, le jugement ayant été rendu le 11 février 2020, cette durée de 36 mois n'aura pas expiré avant février 2023 ; -l'[6] de [Localité 5], qui se plaint du défaut de respect des délais de paiement octroyés par le premier juge, n'allègue ni ne démontre avoir adressé à son débiteur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, à défaut du règlement d'une seule mensualité à son exacte échéance, afin d'obtenir paiement de l'intégralité des sommes exigibles, en application du jugement entrepris. Ainsi, l'[6] de [Localité 5] ne rapporte pas la preuve d'un manquement suffisamment grave du locataire à son obligation de paiement du loyer et des charges de nature à justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement et du bail verbal, non contesté, portant sur le garage. Au vu de l'ensemble de ces éléments : -le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail verbal relatif au garage. - la cour rejette la demande de résiliation judiciaire du bail relatif au logement, ainsi que toutes les demandes subséquentes tendant à l'expulsion de M. [I] [K] et à la fixation d'une indemnité d'occupation. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision ne justifie pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne le les frais de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. S'agissant de ces frais au titre de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Rejette la demande d'annulation du jugement du 11 février 2020 ; Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [I] [K] à payer à l'[6] de [Localité 5] une somme de 7.992,56 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 6 décembre 2019, sauf à actualiser le montant de cette dette, lui a octroyé des délais de paiement, et a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail verbal relatif au garage; le réforme pour le surplus, Et statuant à nouveau, Déclare recevables les demandes de l'[6] de Drancy tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] et à la résiliation judiciaire de celui-ci, Rejette ces demandes ; Rejette les demandes subséquentes en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation ; Condamne M. [I] [K] à payer à l'[6] de [Localité 5] une somme réactualisée de 5.726,36 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 5 octobre 2020, échéance de septembre 2020 incluse; Rejette toutes autres demandes Et y ajoutant , Dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié ; Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président