Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/00600

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou[XXXXXXXX07]9 @ : [Courriel 10] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00600 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6EB Minute : 24/00085 S.A. IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C/ Madame [R] [P] Monsieur [T] [O] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024 DEMANDEUR : S.A. IMMOBILIERE 3F [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE DÉFENDEURS : Madame [R] [O] née [P] [Adresse 3] [Localité 8] comparante en personne Monsieur [T] [O] [Adresse 3] [Localité 8] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 16 Mai 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, par Madame Maud PICQUET, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier. Copie exécutoire : Me Patricia ROTKOPF Copie certifiée conforme : défendeurs + préfecture Le 17/06/2024 RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 26 août 2008, la société d’HLM d’Île de France, aux droits de laquelle se trouve la société IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à Madame [N] [O] et Monsieur [T] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 897,85 € et 74,06 € de provision sur charges. Madame [N] [O] est décédée le 24 mai 2015. Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] se sont mariés le 19 décembre 2015. Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 octobre 2023 à Monsieur [T] [O] et le 3 novembre 2023 à Madame [R] [P]. Elle a ensuite fait assigner Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 15 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024, après avoir été renvoyée une fois à la demande des défendeurs. A l’audience du 16 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F - représentée par Maître Patricia ROTKOPF - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] ; de dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 5.203,59 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société IMMOBILIERE 3F précise s’opposer à la demande en délais de paiement formée en défense. Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] comparaissent en personne et justifient avoir effectué trois paiements qui ne sont pas pris en compte dans le décompte versé aux débats (80 € par chèque le 25 avril 2024; 850 € par chèque le 30 avril 2024; 1.060 € par carte bancaire le 16 mai 2024). Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80 € par mois en règlement de l'arriéré. Ils déclarent que les revenus mensuels du foyer sont de l’ordre de 2.200 € et qu’ils ont trois enfants à charge. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024. Le 29 mai 2024, Monsieur [T] [O] a fait parvenir au greffe du juge des contentieux de la protection une note accompagnée d’un décompte. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR L’IRRECEVABILITE DE LA NOTE EN DELIBERE : Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est en vue de répondre au ministère public ou à la demande du président. En l’espèce, la note écrite et le décompte adressés par Monsieur [T] [O] au greffe du juge des contentieux de la protection le 29 mai 2024, soit après l’audience et en cours de délibéré, dont il n'est pas établi le caractère contradictoire, sont irrecevables à défaut d’avoir été autorisés. II. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation. Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le bail conclu le 26 août 2008 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 octobre 2023 à Monsieur [T] [O] et le 3 novembre 2023 à Madame [R] [P], pour la somme en principal de 1.045,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2023. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] restent lui devoir, après soustraction des trois paiements que les défendeurs justifient avoir effectués à hauteur de la somme globale 1.990 € (80 € par chèque le 25 avril 2024; 850 € par chèque le 30 avril 2024; 1.060 € par carte bancaire le 16 mai 2024), la somme de 3.213,59 € à la date du 16 mai 2024. Elle justifie également de la clause de solidarité stipulée à l’article 13 du contrat de bail, ainsi que du mariage des défendeurs. Ces derniers seront donc solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F cette somme de 3.213,59 €, à titre provisionnel. V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O], qui justifient avoir repris intégralement le paiement du loyer courant et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et relative au sort des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE 3F, Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARE irrecevables la note écrite et le décompte adressés par Monsieur [T] [O] au greffe du juge des contentieux de la protection le 29 mai 2024; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2008 entre la société d’HLM d’Île de France, aux droits de laquelle se trouve la société IMMOBILIERE 3F, et Madame [N] [O] et Monsieur [T] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 décembre 2023 ; CONDAMNONS solidairement Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] à verser à la société IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel la somme de 3.213,59 € (décompte arrêté au 16 mai 2024, incluant avril 2024) ; AUTORISONS Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] soient solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS in solidum Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [R] [P] et Monsieur [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. La greffière, La juge,