Cour d'appel, 09 mars 2023. 20/17714

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 9 MARS 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17714 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYLS Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1119007391 APPELANTS Intimés à titre incident Madame [D] [N] née le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Romuald FELDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0491 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/026065 du 01/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur [P] [S] né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté et assisté par Me Romuald FELDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0491 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/025872 du 01/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Appelante à titre incident S.A.S. HÉNÉO (anciennement dénommée LERICHEMONT) [Adresse 5] [Localité 4] RCS : B 562118646 Représentée et assistée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1311 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Auore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2013, à effet du même jour, la société Lerichemont a consenti à Mme [D] [N] un contrat intitulé «sous location meublée'' jusqu'au 31 août 2014, non renouvelable tacitement, portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer en principal de 325.80 euros, payable mensuellement et à terme échu, outre une provision sur charges de 127 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 276.80 euros. Le contrat précise que M. [P] [S] occupe les lieux. Par actes d'huissiers remis à étude le 11 juillet 2016, la société Lerichemont a donné congé à Mme [N] et M. [S] pour le 31 octobre 2016. Par actes d'huissiers remis à étude le 1er août 2017, la société Lerichemont a donné congé à Mme [N] et M. [S] pour le 31 août 2018. Le 6 avril 2018, la société Lerichemont a changé sa dénomination sociale pour Hénéo. Par ordonnance en date du 13 décembre 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Paris a dit n'y avoir lieu à référé concemant la demande d'expulsion de Mme [N] et M. [S] en qualité d'occupants sans droit ni titre et les demandes en découlant. Par actes d'huissiers remis à étude le 28 mai 2019, la société Hénéo a fait assigner Mme [D] [N] et M. [P] [S] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir constater leur qualité d'occupants sans droit ni titre, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du contrat, en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Mme [N] ainsi que de tous occupants de son chef et plus particulièrement de M. [S], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans les 15 jours de la décision à intervenir, autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles garnissant le logement aux frais et risques des défendeurs et en garantie des sommes dues et supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trêve hivemale, les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 15.132,40 euros au titre des redevances et charges arrêtées au 9 mai 2019 et une indemnité d'occupation mensuelle égale à la redevance, charges et taxes en sus jusqu'à la libération des lieux avec intérêts de droit, les voir condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût de l'assignation. Par jugement contradictoire entrepris du 25 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - déclare irrecevable la demande de la sociétéHénéo de voir ordonner la résiliation du contrat de bail, - dit Mme [D] [N] déchue de tout titre d'occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1], depuis le 16 novembre 2017, - ordonne l'expulsion des lieux loués de Mme [D] [N] et de tous occupants de son chef et notamment M. [P] [S], au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-I et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - condamne Mme [D] [N] à payer à la société Hénéo la somme de 6136.03 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 novembre 2017 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019, - autorise Mme [D] [N] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités dont 35 de 150 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36eme mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, - dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immediatement exigible, - condamne in solidum Mme [D] [N] et M. [P] [S] à payer à la société Hénéo une indemnité mensuelle d'occupation de 488 euros à compter du 28 mai 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, - déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires. condamne in solidum Mme [D] [N] et M. [P] [S] aux dépens de l'instance, à l'exclusion du coût de l'acte de congé. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 8 décembre 2020 par Mme [D] [N] et M. [P] [S], Vu les conclusions remises au greffe le 1er janvier 2023 par lesquelles Mme [D] [N] et M. [P] [S] demandent à la cour de : Vu l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 - déclare irrecevable la demande de la société Hénéo, Au Fond, - infirmer le jugement de 1ère instance, - juger que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi dans l'exécution du bail et voulu résilier le bail au motif que Mme [N] n'était pas étudiante alors que cela était faux et que sa demande de résiliation de bail doit être rejetée ainsi que sa demande d'expulsion et que la dette de loyer doit être réduite, - juger que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi en refusant d'établir un plan d'apurement tout en acceptant les versements APL « maintenus [par la CAF] dans l'attente d'un plan d'apurement après acceptation du bailleur » et que par conséquent il a renoncé aux APL ; le montant des APL doit être déduit de la dette des locataires qui sont entrés dans le logement sous condition d'APL, - juger que le bailleur a manqué à ses obligations vis à vis de la CAF, de la convention le liant à l'État (Articles 1, 6, 10, 15 et 19) et a utilisé des procédés douteux (chantage, blocage de versement du chèque d'arriérés APL sans motif légitime), - juger qu'il est illicite pour un bailleur d'exiger 2 000 euros d'avance de loyer, et de refuser le versement des arriérés APL à son locataire (Article 15 de la convention entre Hénéo et l'État) - juger que la loi du 6 juillet 1989 s'applique (convention, puis bail verbal), - juger que le logement occupé par les locataires n'est pas un logement-foyer puisqu'un loyer était facturé et non une redevance, ni le contrat de bail ni la convention ne mentionnent de locaux communs, le contrat de bail établit que le logement dispose d'une cuisine et d'une salle de bains et qu'il est donc indépendant, - juger que M. [S] est locataire au même titre que Mme [N], - juger que le bail s'est prolongé jusqu'en décembre 2022, le bailleur demandant à ses locataires de répondre à l'enquête relative au SLS, demandée aux locataires de logements sociaux afin de savoir s'ils peuvent se maintenir dans les lieux, -juger que les locataires peuvent se maintenir dans les lieux tant qu'il ne leur sera pas attribué un logement social, leur demande étant prioritaire au titre de l'article L 441-1 du CCH ; la convention entre la société Hénéo et l'État prévoit que 30% des logements loués par Hénéo doivent revenir précisément au public visé par l'article L 441-1 du CCH (article 6) - juger que la société Hénéo doit établir avec ses locataires un protocole de cohésion sociale prévu par l'article L 353-15 du CCH (inclus dans la convention liant la société Hénéo et l'État) qui garantira au bailleur de percevoir l'intégralité des arriérés APL, ce, même au-delà du délai de 2 ans, d'un montant prévisionnel de 20 358 € (à date de décembre 2022) ; à défaut de quoi le bailleur renoncerait à cette somme, -juger que l'état d'insalubrité (chaleur, cafards, moisissures) du logement et l'impossibilité de se servir de l'évier du coin cuisine ainsi que de deux fenêtres sans qu'aucun travail de réparation ne soit intervenu de la part de la société Hénéo, malgré les demandes de Mme [N] engage la responsabilité de la société Hénéo à hauteur de 40 € par mois qui viendront en compensation du loyer et que le règlement d'un « complément de loyer» mensuel de 51,41€ prévu par le bail initial et « calculé au titre de l'amortissement du mobilier et des services annexes » n'est pas dû, autant lorsque la société Hénéo facture un loyer qu'une indemnité d'occupation, - juger qu'une réduction de loyer de solidarité telle que définie par l'arrêté du 27 février 2018 aurait dû être appliquée aux locataires, et qu'une déduction totale de 4 325,25 euros ( à date de décembre 2022) doit être appliquée à la dette de loyer ; la convention ayant établi que le logement loué est un logement social « logement PLUS conventionné », - juger que le montant des charges facturées aux locataires ne correspondent pas à celles établies par le contrat, et qu'un indu de 2 975 euros (à date de décembre 2022) + 1357,78 euros (injustifiées pour le mois d'octobre) de charges sera déduit de la dette des locataires, - juger qu'une surfacturation de location des meubles a été faite (article L 353-9-3) et qu'un indû de 2 987,7 euros à date de décembre 2022 sera déduit de la dette, - juger 'qu'une réduction de loyer de 40 € par mois pour compensation de l'état d'insalubrité et du refus du bailleur de faire des travaux (évier, fenêtre)' (sic) - juger qu'un nouveau bail verbal est intervenu entre la société Hénéo et Mme [N] et M. [S], -juger que le fait de refuser un plan d'apurement de la dette par la société Hénéo chargée d'une mission de service public de logement social et empêchant les locataires de percevoir les allocations logement auxquels ils ont droit et dont le montant prévisible équivaut aux 2/3 du montant de la dette constitue un abus de droit qui empêche le bailleur de demander l'expulsion du locataire étudiant boursier, en situation de handicap et de son co-locataire handicapé, -juger que les locataires ne sont pas de mauvaise foi puisqu'ils ont été privés de versements d 'Allocation Adulte Handicapé (du fait du blocage des APL et du refus de leur bailleur de signer un plan d'apurement, leur dossier CAF est bloqué) , ils n'ont donc pas pu s'acquitter de leurs obligations de paiement, - juger que les sommes demandées et les charges sont contestées et non prouvées et donc non recevables, - juger que les frais indus (surfacturation de charges, surfacturation de location de meubles) doivent être déduits de la dette, - juger que Mme [N] et M. [S] sont dans un état de nécessité d'être maintenus dans leur logement du fait de la situation de pandémie actuelle et que l'expulsion ne peut être ordonnée en l'état, - rejeter les demandes de la société Hénéo, A titre subsidiaire, - accorder les délais de paiement d'une durée de 3 ans, aux demandeurs pour régler leur dette de loyer, sachant que les défendeurs proposent de payer le loyer courant et que la CAF demande un plan d'apurement de la dette pour verser les APL qui se montent à 2/3 de la dette, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 janvier 2023 au terme desquelles la SAS Hénéo demande à la cour de : Vu le contrat de sous-location meublée, Vu l'article L633-1 du Code de la construction et de l'habitation, Vu la convention intervenue avec l'Etat, Vu le congé du 1 er août 2017, Vu les articles 1103 et suivants, 1224 et suivants, 1728 et suivants du code civil, Vu le non respect des délais de paiement accordés en première instance, Vu l'article 564 du CPC, Vu l'ordonnance du 10 novembre 2022, - confirmer le jugement en ce qu'il a : - constaté la résiliation du bail au 15 novembre 2017, - dit Mme [N] déchue de tout titre d'occupation des locaux dont s'agit, - rejeté les délais quant au maintien dans les lieux, - ordonné en conséquence l'expulsion des lieux loués de Mme [N] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, et plus particulièrement celle de M. [P] [S], des lieux qu'ils occupent [Adresse 1], et si besoin est avec l'assistance de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - infirmer en ce qu'il a : - déclaré irrecevable la demande de la société Hénéo de voir ordonner la résiliation du contrat, - appliqué la loi du 6 juillet 1989, - limité la condamnation des appelants à la somme de 6 136,03€ au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 novembre 2017 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019, - 'sur le point de départ des intérêts', (sic) - condamné in solidum à une indemnité d'occupation à compter du 28 mai 2019 - sur les délais de paiement accordés et sur la durée alors que les délais ne pouvaient être supérieurs à 2 ans en application de l'article 1343-5 du Code civil (inapplication de la loi de 1989), - débouté de la demande formulée au titre de l'article 700, - débouté du paiement du coût du congé au titre des dépens. - déclarer irrecevable les appelants de leurs demandes nouvelles devant la cour de compensation à hauteur de 200€ et de réfaction de 51,41€ et celle tendant à voir reconnaître l'existence d'un nouveau bail en application des dispositions de l'article 564 du CPC, - débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions, - écarter l'application de la loi du 6 juillet 1989 et soumettre le contrat à l'article L633-1 du code de la construction et de l'habitation, - constater que le contrat de location de Madame [N] [D] est résilié depuis le 15 novembre 2017, - en tant que besoin, prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation consenti à Mme [N] pour non paiement des redevances, - condamner Mme [N] in solidum avec M. [P] [S] à payer à la société Hénéo la somme de 35229,30€ arrêtée au 4.01.2023, échéance décembre 2022, au titre des redevances, indemnités d'occupation, et charges arriérées ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, et ce jusqu'à libération effective des lieux avec intérêts de droit, - assortir cette somme des intérêts légaux depuis la date du congé du 1er août 2017, - rejeter tous délais de paiements, - ordonner en conséquence l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [N] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, et plus particulièrement celle de M. [P] [S], des lieux qu'ils occupent [Adresse 1], et si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard (article L.131-1 du Code des procédures civiles d'exécution), dans les quinze jours de la décision à intervenir, - autoriser la requérante à faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques des défendeurs, tous objets trouvés dans les lieux, et ce en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues (conformément aux dispositions de l'article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution), - prononcer la suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution compte tenu de l'urgence et de la qualité d'occupant sans droit ni titre des appelants, - faire l'application des dispositions de l'article L412-7 du Code de la Construction et de l'Habitation et dire et juger en conséquence que l'expulsion pourra être diligentée, même en période d'hiver, - condamner Mme [N] in solidum avec M. [P] [S] à payer à la société une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, et ce jusqu'à libération effective des lieux avec intérêts de droit -les condamner à payer à la société Hénéo une somme de 2.000 euros en remboursement des frais irrépétibles engagés sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - les condamner in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture, initialement fixée au 8 décembre 2022 a été reportée au 5 janvier 2023 à 9 heures, le conseil des appelants ayant indiqué qu'il souhaitait actualiser ses conclusions avec les nouvelles pièces communiquées. Par des conclusions notifiées le 4 janvier 2023 à 23 h 58, le conseil de Mme [D] [N] et M. [P] [S] a maintenu ses demandes. Par message RPVA du 5 janvier 2023 à 0h17, le conseil de la SAS Hénéo a sollicité le rejet des nouvelles écritures des appelants pour défaut de respect du contradictoire, en soulignant qu'ils avaient attendu le 31 décembre à minuit pour conclure, l'obligeant à conclure en urgence pour le 4 janvier, et qu'elle ne pouvait pas conclure la nuit ou soumettre de nouvelles pièces à sa cliente la nuit. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur l'admission des dernières écritures des appelants du 4 janvier 2023 A la suite de l'avis de fixation notifié aux parties pour une clôture prévue le 8 décembre 2022, le conseil de l'appelant a sollicité et obtenu un report de la clôture au 5 janvier 2023, afin qu'il puisse actualiser ses conclusions. Il a conclu le 1er janvier 2023, puis à nouveau le 4 janvier 2023 à 23h58 en réponse aux dernières écritures de la SAS Hénéo du 4 janvier 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023 à 9 heures, sans que la SAS Hénéo ait eu le temps de reconclure. Il convient de juger que les conclusions des appelants, notifiées le 4 janvier 2023 à 23 heures 58 pour une clôture intervenue le lendemain 5 janvier 2023 à 9 heures, sont tardives ; il y a donc lieu de ne pas les admettre aux débats au regard du principe de la contradiction et des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de même que les pièces complémentaires n°117 à 124 visées au bordereau de communication de pièces de ces écritures. Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles formées par Mme [N] et M. [S] Selon l'article 564 du code de procédure civile, "à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait". L'article 565 dispose que "les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent". En vertu de l'article 566, "les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire". En l'espèce, les appelants forment plusieurs demandes nouvelles devant la cour : - demande de réduction de loyer de 40 euros par mois pour compensation de l'état d'insalubrité et du refus du bailleur de faire des travaux (évier, fenêtre) ; - demande de réduction d'un complément de loyer mensuel de 51,41 euros prévu par le bail initial et calculé au titre de l'amortissement du mobilier et des services annexes ; - demande de déduction d'un indû de 2987,70 euros à date de décembre 2022 au titre d'une surfacturation de location des meubles, à déduire de la dette ; - demande tendant à voir juger qu'un nouveau bail verbal est intervenu entre la société Hénéo et Mme [N] et M. [S]. Les appelants n'avaient en effet nullement fait état devant le premier juge de l'insalubrité du logement qui nécessiterait des travaux ou de sommes indues au titre de la location de meubles. Ils n'avaient pas davantage soutenu qu'un nouveau bail verbal était intervenu avec la société Hénéo. Dès lors, les demandes précitées ne correspondent pas aux cas de figure visés aux articles précités et il convient dès lors de déclarer ces demandes nouvelles irrecevables devant la cour. Sur la loi applicable Le premier juge a retenu la qualification de bail meublé relevant de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, faute de preuve de la nature conventionnée du logement en l'absence de production des conventions signées entre l'Etat et la RIVP et entre le Crous, la préfecture, le rectorat et la ville de [Localité 4]. A défaut de preuve de la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et de dénonciation de l'assignation en résiliation de la convention et en expulsion du locataire au représentant de l'Etat dans le département, il a déclaré irrecevables les demandes de la société Hénéo. La convention souscrite entre la société Lerichemont, devenue Hénéo, et Mme [N] (M. [S] étant mentionné comme occupant de son chef) est intitulée 'contrat de sous location meublée applicable aux étudiants boursiers ou allocataires d'études de l'académie de [Localité 4] bénéficiaires d'un logement attribué et géré par la société Lerichemont dans le cadre de la convention passée avec l'Etat 75 I bis 11 2002 99 865 075 126 2510 et de celle passée avec l'Etat rectorat, l'Etat préfecture de Paris, la ville de [Localité 4] et le Crous le 16 février 2004". Devant la cour, la SAS Hénéo produit ces deux conventions. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution'. Quant à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, il exclut de son application les logements meublés, régis par le titre 1er bis. Il en résulte que le contrat de location liant les parties n'est pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de la nature conventionnée du logement dont le premier juge n'avait pas eu la preuve et du caractère meublé de la convention. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé sur ce point, ainsi que sur le point subséquent de l'application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatifs à la notification à la CCAPEX et au représentant de l'Etat dans le département, inapplicables au contrat de location liant les parties. Le jugement entrepris sera dès lors infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société Hénéo de voir ordonner la résiliation du contrat de bail. Sur la résiliation du contrat de location Le contrat de location liant les parties a été conclu pour une durée initiale allant du 15 novembre 2013 au 31 août 2014, non renouvelable tacitement. La bailleresse a délivré un premier congé le 11 juillet 2016, auquel elle a renoncé car Mme [N] avait obtenu une aide financière du Crous pour payer son loyer. Un second congé lui a été délivré le 1er août 2017, à effet au 31 août 2018, pour les motifs suivants : - perte du statut d'étudiant boursier - dépassement de la durée de séjour - non-paiement des redevances. Il résulte des pièces produites que Mme [N] n'avait pas, à la date de délivrance ni à celle de prise d'effet du congé, la qualité de boursière pour l'année universitaire 2017-2018, ainsi qu'il résulte de l'attestation éditée le 23 janvier 2018 (pièce 17 appelants), elle ne l'a obtenue qu'en fin d'année ainsi qu'il résulte de la notification du 12 décembre 2018 (pièce 53). Surtout, ainsi que l'a relevé le premier juge, la dette locative s'élevait à plus de 7000 euros lors de la délivrance du congé. Il convient dès lors de juger que le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé à la date contractuellement prévue par les parties et visée au congé, soit le 31 août 2018, infirmant le jugement entrepris sur ce point, dès lors que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une obligation essentielle du preneur, prévue tant dans le contrat de location liant les parties que par l'article 1728 2° du code civil. Ainsi que le relève avec pertinence la SAS Hénéo, les appelants ne contestent pas le montant de la dette, ni dans leur courrier daté du 27 décembre 2022 dans lequel ils proposent au bailleur la signature d'un protocole de cohésion sociale, ni dans l'instance pendante devant le juge aux affaires familiales aux fins de voir fixer l'obligation alimentaire des parents de Mme [N]. Les appelants contestent le montant des charges, pourtant contractuellement prévues, de même que l'est la révision de la provision pour charges récupérables, mais n'en ont jamais fait part au préalable à la SAS Hénéo avant la présente instance. Cette dernière justifie de régularisations créditrices pour les locataires, ainsi en août 2015, octobre 2016, septembre 2017, septembre 2018, septembre 2019, septembre 2020, juillet 2021. Seule la régularisation d'octobre 2022 est négative pour les locataires à hauteur de la somme de 435,48 euros. En l'absence d'explication et de justificatifs produits par la SAS Hénéo au sujet de ces charges 2021 dont le montant est contesté par les locataires, il convient de déduire le montant de 435,48 euros de la dette locative. Mme [N] et M. [S] ne sauraient davantage faire grief à la SAS Hénéo de les avoir privés de leur droit APL, alors que ce droit a été suspendu en raison du défaut de paiement des locataires ; la SAS Hénéo justifie par la production de son décompte détaillé qu'un arriéré d'APL d'un montant de 6668,19 euros est intervenu en novembre 2015, ce qui avait permis à l'époque de solder la dette locative. Suite à ce remboursement, le compte étant devenu créditeur, la SAS Hénéo justifie avoir adressé à Mme [N] un chèque d'un montant de 4000 euros, que cette dernière n'a pu encaisser immédiatement du fait de son statut d'interdit bancaire, ainsi qu'il résulte d'un courriel de la locataire en date du 13 janvier 2017 produit par les appelants (dans lequel elle indique notamment : 'non je n'ai pas encore encaissé le chèque, je dois d'abord faire des démarches auprès de la Banque de France pour débloquer ma situation bancaire'), de sorte que la SAS Hénéo n'a commis aucune faute à cet égard. Il n'est pas justifié que le Crous lui aurait demandé de renoncer à ce chèque, ainsi que Mme [N] le prétend, le courriel du Crous du 12 décembre 2016 se contentant de lui indiquer qu'elle ne pourrait 'conserver le chèque d'une part et le rappel d'ASAA [allocation spécifique d'aide annuelle du Crous, qui n'est pas une bourse] d'autre part', alors qu'elle allait être à jour de la dette locative. Les appelants ne sauraient davantage exiger qu'il soit enjoint à la SAS Hénéo d'établir avec eux un protocole de cohésion sociale, alors qu'il n'appartient pas au juge d'imposer la signature d'un tel protocole, qui n'intervient au demeurant qu'une fois le bail résilié et conduit le bailleur à renoncer à mettre en oeuvre la procédure d'expulsion, alors que la dette de loyer est très importante et que les locataires n'ont pas à ce jour repris le paiement des échéances courantes. Les appelants ne peuvent non plus imputer à la SAS Hénéo la responsabilité du fait que M. [S], puis Mme [N], se verraient privés du versement de l'allocation adulte handicapé auxquels ils auraient droit, alors qu'un bailleur ne dispose d'aucune prérogative à ce titre, et que le versement des APL et celui des autres prestations de la CAF sont indépendants. Les appelants ne sauraient en outre prétendre qu'ils devraient bénéficier d'une réduction de loyer de solidarité, sans en justifier par les pièces produites. Mme [N] et M. [S] affirment également sans en rapporter la preuve qu'ils auraient subi des pressions et menaces de la part de la SAS Hénéo, la production de courriels censés émaner d'autres résidents, dont l'identité est invérifiable, ne permettant pas d'accréditer leurs allégations. Ainsi que l'a justement estimé le premier juge, Mme [N] est seule titulaire du contrat de bail, même si M. [S] y figure comme occupant de son chef, et sera donc seule condamnée au paiement de l'arriéré de loyers et de charges. A la date du 31 août 2018, elle est redevable de la somme de 13452,04 euros, déduction faite de la somme totale de 60,80 euros au titre de frais d'impayés injustifiés figurant au décompte (mais pas des montants de 7,62 euros réclamés conformément à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation), et sera condamnée au paiement de cet arriéré, infirmant le jugement entrepris sur ce point, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019, date de l'assignation de première instance. Sur les indemnités d'occupation Le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Mme [N] et de M. [S] depuis la date de résiliation du contrat de location par l'effet du congé le 31 août 2018 crée un préjudice au bailleur qui sera réparé par leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, commande de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Compte tenu du décompte actualisé produit, M. [N] et Mme [S] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de : [35229,30 - (13452,04 + 435,48)] = 21341,78 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt. Sur l'expulsion Mme [N] et M. [S] étant occupants sans droit ni titre depuis le 31 août 2018, il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités décrites au dispositif, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette décision d'une astreinte. Selon l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait'. L'article L.412-8 dispose que, 'nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.'. En l'espèce, aucun élément du dossier, et notamment aucune voie de fait ou, a contrario, solution de relogement, ne justifie que le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, ni que la trève hivernale soit écartée, et le jugement entrepris sera confirmé sur ces points. Sur les délais de paiement sollicités par les appelants En l'absence d'application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les délais de paiement ne peuvent être fondés que sur l'article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. En l'espèce, Mme [N] et M. [S] justifient de leurs difficultés de santé et de leur qualité d'adultes handicapés, et Mme [N] produit en outre une décision du juge aux affaires familiales du 7 novembre 2022 lui allouant une pension alimentaire d'un montant total de 600 euros de la part de ses parents, et ce à compter du 8 novembre 2021, de sorte qu'elle dispose d'un titre exécutoire à leur encontre. Ils invoquent également un rappel d'APL à venir susceptible de venir diminuer substantiellement le montant de leur dette locative. En conséquence, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur les modalités de ces délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Ecarte des débats les conclusions de Mme [D] [N] et M. [P] [S] notifiées le 4 janvier 2023 et les pièces complémentaires n°117 à 124 visées au bordereau de communication de pièces de ces écritures, Déclare irrecevables devant la cour les demandes nouvelles suivantes formées par Mme [D] [N] et M. [P] [S] : - réduction de loyer de 40 euros par mois pour compensation de l'état d'insalubrité et du refus du bailleur de faire des travaux (évier, fenêtre) ; - réduction d'un complément de loyer mensuel de 51,41 euros prévu par le bail initial et calculé au titre de l'amortissement du mobilier et des services annexes; - déduction d'un indû de 2987,70 euros à date de décembre 2022 au titre d'une surfacturation de location des meubles, à déduire de la dette, - demande tendant à voir juger qu'un nouveau bail verbal est intervenu entre la société Hénéo et Mme [N] et M. [S], Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [D] [N] et M. [P] [S], en précisant que le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et la trève hivernale sont applicables, Et statuant à nouveau, Déclare recevable la demande de la SAS Hénéo de voir ordonner la résiliation du contrat de location, Condamne Mme [D] [N] à payer à la SAS Hénéo la somme de 13452,04 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 août 2018, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2019, Condamne in solidum Mme [D] [N] et M. [P] [S] à payer à la SAS Hénéo la somme de 21341,78 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er septembre 2018 au 31 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, ainsi qu'au paiement au-delà de cette date d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus si le contrat de location s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ou par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux, Dit que Mme [D] [N] et M. [P] [S] pourront se libérer de leur dette en 23 mensualités de 200 euros, et une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision sous réserve de l'exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact, Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du Code Civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne in solidum Mme [D] [N] et M. [P] [S] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président